1、锐理2014年上半年成都土地市场报告,锐理咨询顾问2014年7月,宏观篇,1,经济运行,世界房地产发展规律成都市经济运行情况,1.2.,房地产市场发展规律,世界房地产发展阶段规律,1、人均GDP3-4千美元：住宅大发展；2、人均超4千时：房地产平稳；3、人均超千8时：住宅房地产增长减速；4、人均超万时：住宅萎缩，商业快增，社区商业是重点；5、人均超1.5万时：CBD复合商业时代；6、人均超2.5万时：房地产业蜕变成金融业，金融衍生品，成为大众理财产品！,世界房地产发展阶段规律,宏观经济由高速增长模式逐步转向平稳增长模式,【锐评】,2007年-2013年成都市人均GDP走势（人民币：元）,成都：
2、2014年1季度经济增速低于8%，成都市房地产市场进入平稳发展期，商业开始爆发,GDP增速8%均线,2005年-2014年1季度成都市GDP及增速走势,今年1-5月CPI及社会消费品零售总额增速均下降,2005年-2014年1-5月成都市CPI增速走势,2005年-2014年1-5月成都市社会消费品零售及增速走势,2005-2014年1-5月成都全社会固定资产投资及房地产投资情况,2014年成都固定资产投资增速下滑至1.7%，房地产投资仍然稍显过热,世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期,每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不同，发展时期长短也有所不同，具体
3、情况跟每个城市本身的各种因素相关。,产业结构较为合理：成都以发展二三产为重点，未来随着三产进一步的发展，房地产还有较为广阔的前景,2013年成都市与四川、全国三次产业构成情况对比,而随着城镇化率不断提高，新增城镇人口的增长必然会带动住宅销售的提升,2002-2020年成都人口与城镇化率增长走势（2014年起为预估值）,2002-2013年成都新增城镇人口与住宅销售量走势,成都总体经济水平在二线城市中处于第一梯队，但居民收入相对较低，且与一线城市差别仍然较大,2013年全国个别城市经济指标对比,6月23日，成都出台22条新举措，从稳投资、促销费、发展产业、强化创新等五方面促进经济平稳增长,稳定投
4、资,促进消费,发展产业,强化创新,市场活力,保障项目用地，对无正当理由、闲置期满2年的土地依法收回,今年9月底前郊区（市）县新建保障房项目将全面开工，确保全市当年竣工各类保障房2万套，完成棚户区改造1.6万户,鼓励民间资本以“公私合作”“BOT”等模式参与项目建设，民间投资尺度放大,鼓励全市收费景区实行景区通票制和年票制，落实市民带薪休假，促进旅游消费，同时还将促进旅游消费、培育新的消费热点、促进产品销售等，以进一步扩大消费市场,加快住房公积金贷款发放进度，优先满足公积金缴存者首次购房贷款需求，促进居民首套房和改善性住房消费,从支持工业提速增效、加快服务业发展、提高农业产业化质量、支持中小微企
5、业发展、鼓励企业“走出去”、引导金融支持实体经济六个方面促进产业加快发展,从支持企业加大创新投入，鼓励企业知识产权创造、技术标准创制和品牌建设，推动科技成果转化，构建创新孵化培育体系四个方面强化创新驱动发展，让创新企业“减负”，资助奖励可达千万,努力减轻企业负担，实施用水用电用气费用补贴政策、降低涉企收费标准、降低企业社保费用等,2,政策环境,经济政策以稳增长、调结构为主，货币政策稳中趋松以及房地产政策细分调控为趋势；土地政策以集约用地，盘活存量土地为主，导致地土地稀缺性加剧；土改推动小城镇农地流转热潮，主题地产开发迎来新的发展机会,【锐评】,总理两会语录,“我们之所以把经济增长率定在7.5%
6、左右，考虑的还是保就业、惠民生，增加城乡居民收入。”,“房地产问题是大问题，让人民住有所居是政府奋斗的目标。”,【两会解读】我国正处在“三期”叠加阶段，即经济增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期，今年经济走向依然以稳增长、调结构为主,经济政策,前住建部长姜伟新于今年两会期间接受采访时首次透露，未来政府的房地产调控政策将以双向调控为主,“双向调控”核心思路：“托底盖帽” 政府一方面会加快基本的保障性住房建设，以此为市场“托底”，另一方面国家会想办法减少房地产市场中的投机行为，遏制房价上涨速度，这就是“盖帽”。,五大调控维度,【房地产政策解读】2014年地方调控强调双向调控、分类指导、分
7、城施策，市场分化促政策差别化,经济政策,【房地产政策解读】由于2014年全国房地产市场持续低迷，部分前期市场泡沫严重的二、三线城市开始通过“打擦边球”或“低调松绑”的形式开始“托市”,部分过于“高调”的城市，在其“取消限购”的传闻出现后，政府都采取了回避的态度，仅呼和浩特市以“乌龙”的形式对市场做出了正面回应；其余城市多通过放宽二套房贷款与公积金政策、出台落户政策优惠等形式，对市场进行“政策微调”；2014年6月5日，住建部总经济师针对近期“取消限购”的众多传闻回应媒体：“从目前我得到的信息，还没有一个地方公开说要取消限购。”,经济政策,【货币政策解读】上半年央行在政策选择上遇到了左右为难的尴
8、尬局面，但预计为顾全整体经济大局与全年经济增长目标，下半年货币市场政策将趋松,经济政策,2014新版成都市规划管理技术规定,成都市绿色建筑行动工作方案,关于完善我市购房入户政策的通知,市场影响,建安造价层面：相关规定覆盖区域，由于在地下停车位的配比与建筑工程质量方面均有较大程度提高，该区域修建成本将相对提升；拿地区域层面：部分开发商可能避开相关规定覆盖区域，选择在城市远郊或近郊区域拿地，以此规避修建成本过高的风险；产品层面：部分以外地客户置业为主的区域，其产品结构可能发生一定变化，开发商可能会增加90以上户型的占比，以此降低销售抗性；,【成都本地市场政策解读】今年成都市为进一步规范成都房地产市
9、场，出台了多项重大政策，其对开发商未来的建筑设计、拿地布局、产品规划都将产生一定影响,经济政策,【全国国土资源会议点评】会议定调今年全国土地供应形式，强调各地集约、节约供地，盘活存量土地，同时将推进“土改”列为今年的重点工作之一,2014年国土资源10项重点工作,土地政策,【2014年中央1号文件点评】今年的“1号文件”，以农村土地改革作为突破口，拉开了全年“土改”工作推进的序幕,八大重点,深化农村土地制度改革,四项措施深化农村土地制度改革,“2014年一号文件”可能对房地产行业产生影响的有四个方面：第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住
10、证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。,土地政策,【国家新型城镇化规划土地相关政策点评】“规划”中将土地管理制度改革列为新型城镇化工作中的重点之一，并再次重申“节约、集约”用地的原则,深化土地管理制度改革,规划中提出要全面深化土地管理制度改革，实行最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。,土地政策,【“节约集约利用土地规定”点评】“节约集约用地原则”在年中上升至行政法规，足见中央对全国
11、土地市场规范引导的决心,2014年5月22日，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定；这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施；,“规定”主要措施,土地政策,【全国性宏观政策汇总】,政策汇总,【全国性货币政策汇总】,政策汇总,【成都本地政策汇总】,政策汇总,【成都本地政策汇总】,政策汇总,【土地政策汇总】,政策汇总,【土地政策汇总】,政策汇总,【土地政策汇总】,政策汇总,随着各项经济指标增速的回落，稳健的货币政策，细分的房地产调控政策，房地产市场也将由之前持续快速发展模式转变为持续稳定的发展模式,【行业
12、展望】,土地篇,1,土地市场,整体市场分用地属性市场土地成交排行榜成交地王,1.2.3.4.,土地市场整体趋冷，楼面地价依然处于上升阶段,【整体市场情况】今年上半年土地市场总体趋冷，上半年土地成交量同比下滑26%，但由于楼面价有所上涨，因此土地出让金仍同比上涨8.5%,2006年至2014年6月大成都土地市场供销及楼面价年走势图,2006年至2014年6月大成都土地出让金对比图,整体市场,【整体市场情况】 上半年大成都整体供应145宗土地，成交117宗，成交面积约6274亩，总价约336.3亿元,2007年1月-2014年6月成都市范围内土地供销及楼面价月走势图,整体市场,【整体市场情况】上半
13、年溢价率最高为新都和大邑，主城区中金牛最高；,2013年1月-2014年6月大成都土地月平均溢价率走势图,2014年上半年成都各区域土地平均溢价率对比图,整体市场,2010-2014年主城区土地市场供销量及楼面地价走势图,2014年主城区土地市场各区域溢价率对比,【主城区市场情况】成交供应同比小幅增加，整体楼面均价维持在3738元/左右，北改重点区域金牛区为主城区市场竞争激烈区域；,整体市场,上半年,2010-2014年近郊土地市场供销量及楼面地价走势图,2014年近郊土地市场各区域溢价率对比,【近郊市场情况】近郊市场近年土地供应成交一直趋于稳定，尚未出现大幅波动，今年上半年新都区域土地市场竞
14、争异常激烈，平均溢价率达200%；,整体市场,2010-2014年远郊土地市场供销量及楼面地价走势图,2014年远郊土地市场各区域溢价率对比,【远郊市场情况】由于市场前期放量过大，造成产品市场存量积压，市场风险不断释放，开发商拿地热情骤减，今年上半年土地成交量同比萎缩近50%,整体市场,2014上半年大成都范围内土地供销情况（单位：亩）,【分区域供销情况】2014年上半年大成都总体成交土地金额达255.9亿元，近郊市场目前市场供应成交的热点区域,整体市场,2014年上半年成都各区县商品房用地供销量及楼面地价对比图（单位：亩）,46,【区域市场供销情况】双流区域无疑是2014年上半年大成都范围的
15、热点供销区域，其供应量达3046亩，成交量达1465亩,整体市场,【区域市场供销情况】双流区域伴随其区域商业配套的日益成熟与产品市场需求的进一步释放，成为2014年上半年大成都范围内开发商的重点拿地区域,整体市场,1,土地市场,整体市场分用地属性市场土地成交排行榜成交地王,1.2.3.4.,2007-2014上半年大成都范围内纯住宅用地供应及楼面地价趋势,【纯住宅用地市场】上半年大成都范围内仅供应4宗纯住宅用地，无成交,分用地属性市场,2007-2014上半年大成都范围内住兼商用地供销及楼面地价趋势,2014上半年成都各区县住兼商用地供销及楼面地价对比图,【住兼商用地市场】上半年住兼商用地供应
16、成交同比去年均有所下降，其中上半年成交面积未及去年全年的10%，但整体楼面地价一直保持上升态势,分用地属性市场,2007-2014上半年大成都范围内商兼住用地供销及楼面地价趋势,2014上半年成都各区县商兼住用地供销及楼面地价对比图,【商兼住用地市场】目前商兼住用地已过09-12年的供销高峰，供销量价呈逐年下行趋势,分用地属性市场,2007-2014上半年大成都范围内纯商业用地供销及楼面地价趋势,2014上半年成都各区县纯商业用地供销及楼面地价对比图,【纯商业用地市场】纯商用地上半年供应成交情况同比去年较为稳定，量价趋势近年未存在较大波动,分用地属性市场,1,土地市场,整体市场分用地属性市场土
17、地成交排行榜成交地王,1.2.3.4.,2014上半年成都土地成交总价排行榜,【总价排行】宜宾鲁能地产以溢价84%，成交总价25.88亿元荣登成都上半年总价地王，恒大、蓝光分列总价排行二、三位,土地成交排行榜,总价排行前十地块分布：仅一块地位于双流，其他均位于主城区,2014上半年成都土地成交面积排行榜,【面积排行】大连万达集团在郫县郫筒板块拿下258亩商业土地，成为上半年成都成交面积地王,土地成交排行榜,面积排行前十地块分布：大面积土地多位于郊区，主城区仅金牛、锦江、成华各一块,2014上半年成都土地楼面价排行榜,【楼面地价排行】本土企业惠信融通以10280元/在红牌楼板块拿下一宗小面积商业
18、土地，成为上半年成都楼面地价地王,土地成交排行榜,楼面地价排行前十地块分布：仅华阳街道地块位于双流，其他地块均位于主城区，锦江区以4块居于首位，但其中三块为新欧鹏的“姐妹”地块,60,2014上半年成都土地溢价率排行榜,【溢价排行】金牛区高家村8组地块，起拍价1290元/，最终被四川克尔玛实业有限责任公司以288%的高溢价拿下，最终成交楼面地价5000元/,土地成交排行榜,上半年土地溢价率排名前十地块分布：由于底价低，溢价率高的土地多集中于郊区,1,土地市场,整体市场分用地属性市场土地成交排行榜成交地王,1.2.3.4.,【2014上半年总价地王】宜宾鲁能以总价25.88亿元在东二环与2.5环
19、间的万年场板块内拿下一宗用地，其楼面地价高达9350元/,成交地王,项目地块,土地基本信息,地块情况,地块整体形状虽然较为不规整，但其在临街主干道旁旁拥有较长的展示面，增加了未来地块内部分商业产品的价值。另外地块限制性要求在拿下此宗地块后，必须配套修建幼儿园与中（小）学，并在修建后无偿移交政府部门。,地块周边项目情况,【2014上半年总价地王】该地块由于楼面地价与片区主流销售产品价格过于接近，未来项目运作对开发商资金链将存在较大考验,周边2km范围内市场产品形态主要以70-110为主的中高端改善型产品为主，未来存在的潜在供应量约为41.8万，目前市场存量约21万；项目楼面地价高达9350元/，
20、但周边2km范围内各项目备案均价都在9300-11700元/左右，项目未来开发难以凭借住宅类产品平衡整体开发成本；项目未来的开发策略可能倾向于通过商业类产品的溢价销售，最终实现项目整体的盈亏平衡，总体来看项目未来开发对开发商资金链存在较大的考验；,成交地王,地块基本信息,项目地块,成灌路,南北大道,【2014上半年成交面积地王】万达在郫县蜀都新城-郫筒板块内拿地布局成都的第三座万达广场万达蜀都广场,地块位于郫县老城区的郫筒板块，紧邻成灌路与南北大道；地块方正无异形，且呈长条布局，商业拥有良好的临街展示面，是一宗标准的“万达”地块；,成交地王,地块周边商业情况,【2014上半年成交面积地王】万达
21、凭借其强有力的品牌号召力与市场认可度，在进入蜀都新城板块后，可能会引发区域整体的商业格局的变化,地块两公里范围内目前拥有多个大体量的购物中心，且业态与商业类型均存在较大的同质化竞争；地块两公里范围内目前商业存量已超过200万，未来商业运营存在较大的竞争，但由于万达存在极强的品牌号召力与市场认可度，区域市场的整体格局可能在项目呈现前后产生较大变化；,成交地王,【2014上半年成交楼面地价地王】地块位于红牌楼板块，是武侯区的危旧房改造项目，地块要求建成项目后必须整体持有，这将对开发商资金链带来极大挑战,地块基本信息,地块情况,该地块原为星火皮件厂宿舍，属于成都市武侯区危旧房改造项目，地块现已完成拆
22、迁；该幅地块在签订出让合同之日起4个月内动工，两年之内竣工。项目建成后，竞得人须整体持有，不得分割出售，这将对开发商资金链产生极大的挑战；,成交地王,【2014上半年溢价率地王】地块位于金牛区高家村羊犀立交附近，地块现场拍卖竞标开始后，经过20余轮竞价，最终以溢价288%，5000元/成交,地块基本信息,项目地块,竞标开始前，该地块价格已竞标到1320元/平，竞标开始后，经过20余轮竞价，最终以5000元/平成交。据了解这是四川克尔玛实业有限责任公司是一家集开发、制造与销售锂离子动力电池为主的高科技企业，这是该公司第一次进军房地产。,成交地王,2,开发企业,传统品牌房企审慎拿地，新兴本土企业快
23、速扩张,2014上半年成都房企拿地宗数排名,【房企拿地情况】2014上半年，川内本土开发商加速了其在成都扩张的步伐，拿地较为活跃，其中以蓝润、盛世凰巢等本土房企为代表,开发企业,【蓝润集团拿地情况】蓝润上半年年在成都斩获4宗土地，总价达9.15亿元，四宗地块均为30亩以内的小地块，利于其快速开发变现,开发企业,【新鸥鹏拿地情况】来自重庆的开发商新鸥鹏成交四宗土地均位于幸福梅林附近的大面板块，总体成交面积约128亩，成交总金额约18亿元,开发企业,【盛世凰朝拿地情况】该公司在2014年上半年拿下的四宗地块均集中在彭州区域内，总体成交面积约157.4亩，总体成交金额约1.4亿元,开发企业,3,热点
24、板块,主城区与卫星城交界处成为市场热点拿地开发板块,锐评,【成交面积】上半年的热点成交板块主要集中在郫县-蜀都新城板块、成龙路-三圣乡板块，其次为双流-航空港板块与顺江村、十里店板块,热点板块,上半年各板块成交面积热力图,蜀都新城,顺江村,十里店,成龙路-三圣乡,航空港,【成交金额】成龙路-三圣乡板块上半年以33.29亿元成为大成都土地成交总金额最高的板块，另外万年场、十里店、红星路、顺江村分列二至四位,上半年各板块成交金额热力图,成龙路-三圣乡,十里店-万年场,顺江村,红星路,热点板块,【楼面地价】万年场（9349元/）、外双楠（8191元/）板块领跑成都各板块楼面地价排名，其次为建设路（6
25、850元/）、外光华板块（6740元/）,上半年各板块楼面地价热力图,万年场,外双楠,建设路,外光华,热点板块,2014上半年年各板块土地供应排名,2014上半年年各板块土地成交排名,【板块供应成交排行】成龙路-三圣乡与双流航空港板块无疑是成都上半年土地供应与成交的热点板块,热点板块,【成龙路-三圣乡板块】区域6块供地较为集中，围绕在芙蓉中路与百日红中路之间，地块与地铁2号线洪河站直线距离约500-800m，总体供应面积175亩,热点板块,【成龙路-三圣乡板块】区域6块供应土地均全部成交，其中重庆新鸥鹏摘得其中四块用地，蓝润摘得其中两块商兼住用地,热点板块,【航空港板块】区域商业配套日益成熟，
26、各项目入住率逐渐提高，区域人气、商业被川大江安校区二次带动，整体板块供应7宗地，合计341亩,热点板块,【航空港板块】区域6块供应土地均全部成交，其中两块商业用地被西藏航空与上海东航摘得，另外蓝润集团在此摘得一块住兼商用地,热点板块,【双流城区板块】伴随双流东升新城规划的逐步推进与片区商业配套的逐步呈现（优品道、奥特莱斯），区域开发价值正不断提升，上半年总体供地442亩,热点板块,【十里店板块】区域4块供应土地均全部成交，其中中铁集团在此摘得一宗商业用地，蓝光集团在此摘得1宗住宅兼容商业用地,热点板块,87,87,薛峰锐理副总经理 Tel: + 86 028-85335800Mobile: 135 0185 2253E-Mail:,成都锐理开创信息技术有限公司Chengdu Reallyinfo Technology Co., Ltd.邮编 610016电话 + 86 028-85335800中国成都市天府大道中段801号（软件园B区）5栋7楼,杨勤市场总监 | 成都公司Tel: + 86 28 8533 6530Mobile: 189 8191 9920E-Mail:,
