1、关于区物业管理行业情况调研报告随着城市开发建设的深入，各类居民住宅小区、写字楼、商务大厦在城市中遍布林立，物业管理已逐步深入人心。物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。一、全区所有小区物管现状基本情况：（一）物业服务企业现状我区物业管理从 90 年代初期开始起步，至今已有 10 多年的发展。据调查，截至目前，在我区注册的物业企业共有 135 家，其中一级资质企业 2 家，二级资质企业 15 家，三级资质企业 118 家，从业人员 8000 余人，管理人员 1703 人。外区物业企业在本区开展服务的约 35 家，从业人员约 2000 人
2、。（二）物业发展现状全区 13 个街道（乡）局共有 769 个小区及驻区单位宿舍，小区类型主要有开发小区（29%） 、安置小区（9%） 、纯居民住宅区（62%）三类。1、开发小区：全区开发小区（大厦）223 个，占小区总数的 29%。开发小区大部分都有物业管理公司，已注册的 135 个，占开发小区的 82%，没有物管资质,由开发自行管理的有 29 个，占 18%。2、安置小区：全区安置小区 70 个，占小区总数的 9%，小区基本没有专业物管公司管理（有物业公司管理的只有 5 个小区，占小区总数的 7%） ，3、纯居民住宅区。全区有纯居民住宅区 476 个，占小区总数的 62%，住户有 4768
3、8户。小区没有物业管理公司，一般为单位后勤自管或无人看管。二、物业管理存在的主要问题及原因分析1、物业服务企业小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率低，小区业主对物业服务人员的综合满意度不高，这表明物业服务企业的服务意识不是很强。3、物业服务企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种负面影响直接
4、侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。4、物业服务企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。有些企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服
5、务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化” 来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低，劳资双方潜在矛盾十分突出。三、建立健全物业管理体制机制的建议和措施1.按照属地原则，充分发挥街道办事处及社区的重要作用。为建立一套切实可行的，又能够处理物业小区矛盾的长效机制，应在当地街道办事处（乡）设立分管物业管理的副主任，社区相应设立物业管理专干，专职处理物业管理过程中的矛
6、盾与纠纷。2.是严把企业资质关，加强对物业管理企业的资质管理。通过资质动态升降，我部门将树立一批实力强、服务好、信誉优的品牌企业，在全行业发挥旗舰作用。并可依据企业的资质和实力，建立企业诚信档案和市场供需信息平台，使优秀的物管企业能够及时抓住市场信息，不断做强、做大。3.加强对物业服务企业的规范和管理。对辖区内有一定规模和管理水平的企业进行大力的扶持和引导。让这些优秀的物业企业能做到更大更强，来整合和合并更多的物业企业。同时加强对物业行业从业人员专业知识和法律、法规的学习和培训，并进行定期和不定期的检查。4.强化调解与预防相结合的工作机制，确保安全和稳定。对当前物业管理面临的重点难点问题进行整
7、改，对业主反映强烈、矛盾集中的物业管理项目，积极争取当地街道、信访、公安等部门支持，建立联席会议制度加以协调解决，确保大局稳定。5.积极探索维修基金的合理使用。以 XX 市住建委维修基金授权管理试点为契机，对已缴纳专项物业维修基金的住宅小区开展试点工作，探索出维修基金合理使用的方法。6.进一步规范和推广业主委员会的成立工作。为了更好地维护业主的合法权利和保持小区的安全稳定,依据建设部关于业主大会和业主委员会指导规则的要求,进一步加大业主委员会成立的宣传力量,加强与街道办事处和社区的横向联系,根据指导规则的具体要求,我们三方各执其责,紧密合作,努力把业委会的成立工作做到更好更完善。7.坚持依法行
8、政基本要求，确保权力行使依法。根据“合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责统一”的基本要求，严格按照法定权限和程序行使权力，履行职能职责。虚心听取各物业服务企业及广大业主对监管工作的意见和建议；重视社会监督和新闻媒体的监督，保障人民群众的监督权利。建立健全责任追究制度，切实做到有权必有责、用权受监督、违法受追究。XX 区作为北京城市副中心，依托其优越的地缘优势、未来经济发展的广阔前景、重点打造文化创意产业之都的政策支持，以及传统文化资源的深厚底蕴，吸引诸多原创艺术家及文化原创从业人员集聚通州，初步形成了以书法、绘画、音乐制作等各具特色的文化原创人才集聚区域。为了进一步提升 XX
9、 区文化创意产业创新能力，自 2013 年全国第三次经济普查伊始，按照区政府主要领导要求，区统计局单独组织力量对全区原创文化产业进行摸底调研，并结合 2014 年底三经普市局队反馈数据结果，对我区文化原创产业情况进行了深入分析，针对如何深入发展原创文化产业提出了对策建议。一、XX 区原创文化产业发展进程及现状此次调查，根据文化原创作品的艺术形态，对 XX 区原创艺术相当集中的地域进行划分，形成四个原创产业区域，分别是：宋庄文化创意产业区域、梨园镇音乐原创区域、台湖镇书画原创区域、张湾镇综合类原创区域。此次调研是基于对以上四个重点文化原创产业区域的情况摸底和统计分析。（一）主要原创文化区域发展进
10、程1.宋庄文化创意产业区域宋庄文化创意产业区域是 2006 年 XX 市认定的首批十个文化创意产业集聚区之一，也是其中面积最大的一个。区内涵盖原创艺术创意区，设计产业和动漫产业区，行政商贸、金融、娱乐休闲等综合服务区，并以艺术原创与会展交易产业、动漫网游产业、创意设计产业、娱乐休闲产业为四大主导产业，着力打造创意设计研发基地、动漫网游产业基地及大型综合演艺广场，力争最终成为在国际上具有典范性意义的世界一流的文化创意社区。宋庄镇发展至今，已经拥有 4200 多名常住艺术工作者，从事艺术及相关辅助行业的人员更是达到 5000 人。其中小堡村内艺术家占到总数的 80%。人员构成也由原来单纯的架上画家
11、、艺术评论家，开始扩展到雕塑家、摄影家、表演艺术家、观念艺术家、独立制片人、音乐人、诗人、职业作家等众多艺术门类。集聚区内现有美术馆 12 家、画廊 88 家，艺术家工作室 2100 家，文化相关制造企业 30 多家、文化相关服务企业 25 家，集中展览、经营面积达 10 万平方米以上。而艺术家源源不断的创新思维和艺术灵感将为设计产业提供取之不尽、用之不竭的创意源泉，实现二者的完美统一，推动设计产业创造出具有竞争力的衍生价值，这也是宋庄发展的核心竞争力。2.梨园镇音乐原创区域梨园镇音乐原创区域是依托于北京现代音乐研修学院形成发展起来的，学院以培养音乐传媒、国际演艺、影视娱乐等应用型、复合型、原
12、创型人才为主要办学定位，拥有 20个专业学科、45 个专业培养方向、1000 余名教职员工、9000 余名在校学生。学院创办以来，学生在国内外各种声乐、器乐、舞蹈比赛中获得 300 多个重要奖项，其中包括五项国际大奖。在现代音乐学院的孵化和推动下，梨园镇九棵树地区数字音乐产业通过十几年的音乐资源积累和品牌效益，也逐渐形成在北京乃至全国具有较大影响的数字音乐及多媒体资源汇集地。该地区的音乐原创优势主要体现在：（1）数字音乐专业人才集聚。据不完全统计，分布在这一区域内从事数字音乐创作、制作、管理及运营的专业人才约 5000 余人，2008 年至 2011 年创作原创数字音乐作品达 10000 首以
13、上。北京 90%以上的录音棚、音乐工作室的音乐人以及 80%以上大型影视配剧乐、录音、缩混的创作等工作都与梨园九棵树地区的数字音乐专业人才有关；（2）数字音乐工作室众多。梨园九棵树地区拥有数字音乐工作室达 500 余家，专业录音棚 50 余个。已成为北京地区数字音乐创作最集中区域。数字音乐制作设施先进，设备多为进口或国内顶级。音乐工作室功能完备，可满足数字音乐制作全过程需要。每年制作完成大量国内流行的数字音乐产品，许多著名音乐家及音乐公司的数字音乐产品在梨园九棵树地区制作完成；（3）数字音乐产业聚集效应初步形成。梨园九棵树地区以初步形成我国数字音乐产品从创作到发行全过程产业链，包括音乐的作词、
14、编曲、配乐、混音、录制、合成、出版发行、版权保护等。每年产出几千首原创音乐作品和大量数字音乐产品，每年举办的九棵树数字音乐节有 300 多家知名数字音乐及多媒体设备器材品牌公司参展交易，初步形成了数字音乐及多媒体产业交易平台，社会影响力逐步提高。3.台湖镇书画原创区域北京通州台湖国画院于 2006 年由台湖镇政府出资利用旧纺织厂改建而成，2008 年画院正式成立。总占地面积 120 亩，其中创作室 62 间，计 9000 平方米，美术馆 1000 平方米，教室 1000 平方米，多功能会议室 120 平方米，画廊 200 多平方米，会所 100 多平方米，园林 70 多亩。画院现有专职画家 4
15、2 人，自建院以来画院除聘请名师名家外，并从艺术院校以及全国各地吸收有培养前途和较高创作水平的近百名中青年画家，逐渐形成生机勃勃的创作队伍。在丰厚而坚实的传统底蕴基础上，营构起自己的艺术天地。在台湖镇政府和院领导的共同努力下，短短几年，台湖国画院已经成为一个以创作研究为中心，集展览交流、教学培训、宣传出版等多种功能为一体的，专业齐全、设置完备的新型画院、并以积极的学术作为，丰硕的创作成果，在美术界获得一致好评。4.张湾镇尚属文化原创自然人各自为战状态张湾镇调查单位 54 家，占全部调查量 1.0%，其中，文化原创自然人 24 人，法人单位 15 家，个体户 15 家。尚未形成原创规模发展状态。
16、（二）原创文化集聚区域基本现状及特征结合此次摸底调研及问卷发放统计结果来看，目前 XX 区区内原创文化产业呈现以下几个特征：1.文化原创产业类型丰富在对 XX 区四个相对集中的原创文化产业集聚区域调研中发现：区内原创文化产业形态丰富多样，以绘画书法类原创艺术形式来看，目前已包含架上画创作、书法创作、雕塑创作等主要类型，除此之外，还有音乐原创类、艺术摄影类、行为艺术类等其他产业形态。从原创人员从事的业务类型看，从事绘画的人员为 3693 人，其中，从事国画创作1076 人，油画创作 2617 人；宋庄文化创意产业集聚区从事绘画创作 3586 人，其中国画创作 995 人，油画 2591 人；从事
17、书法创作 306 人，其中宋庄文化创意产业集聚区 271 人；从事雕塑艺术创作 229 人，宋庄 210 人；从事音乐创作与制作 512 人，其中梨园 470 人；艺术摄影 111 人，其中宋庄 78 人，梨园 26 人；从事其他原创业务 247 人，主要包括篆刻、诗歌、艺术评论、版画、壁画、行为艺术、影视制作、艺术管理、舞蹈编舞、设计、歌手等原创形式。 （详见表 1）2.原创从业人员初具规模但相对分散此次问卷发放属于调研式问卷调查，在这期间各原创产业集聚区的从业人员和各行业专家，由于外出等多种原因，并未一一采集。鉴于此，问卷共采集调查单位 5288 家，其中，法人单位 303 家，个体单位
18、83 家，以自然人形态存在的文化原创人员 4902 人。 （详见表 2）由统计数据来看，全区原创产业从业人员已到达一定规模，宋庄文化创意产业集聚区调查单位 4451 家，占全部调查量的 84.2%，其中文化原创自然人 4211 人，法人单位207 家，个体户 33 家。由此看来，宋庄文化原创产业已在 XX 区形成一个引领和带动的作用。梨园镇调查单位 672 家，占全部调查量 12.7%，其中，文化原创自然人 569 人，法人单位 73 家，个体户 30 家；台湖镇调查单位 111 家，占全部调查量 2.1%，其中，文化原创自然人 98 人，法人单位 8 家，个体户 5 家；张湾镇调查单位 54
19、 家，占全部调查量 1.0%，其中，文化原创自然人 24 人，法人单位 15 家，个体户 15 家。而其他三个集聚区的规模尚属于起步阶段，且从业人员的集中度不足，规模效应尚不明显。3.原创产业发展意愿稍弱但持续发展后劲明显此次问卷调研中对全区文化原创产业从业人员在通州期望发展时间进行专门调查，结果显示，近 25%的从业人员表示会在 5 年以内离开通州，42% 的从业人员表示近期不会离开，属于观望态度，仅有 34%的从业人员表示会长期在本地区从事艺术创造工作。由此看来，一方面，各行业从业人员对 XX 区目前的原创资源信心不足，另一方面，行业内从业人员对艺术原创的能力及发展动力也没有足够信心。但数
20、据表明，仍有 75%的问卷填写者表示愿意在本地区从事 5-10 年以及 10 年以上的创做工作，这也充分说明 XX区文化原创产业发展的后续动力值得期待。 （详见表 3）4.文化原创水平逐步提升但社会影响力有待提高通过对区内原创艺术作品的获奖、参展和被收藏情况来看，相当一部分原创艺术家已经得到国内外业界的认可，并且达到专业专家水平，区内原创作品获国家级奖已有 1177项，其中宋庄 890 项、梨园 77 项、台湖 193 项、张湾 17 项；获省部级奖 1972 项，其中宋庄 1639 项、梨园 146 项、台湖 116 项、张湾 71 项；一部分原创作品的最高奖还被人民大会堂和中南海收藏。仅
21、2013 年一年，区内原创作品在国内共参展 11170 次，国外参展 1845 次，参展作品绝大部分出自宋庄文化创意产业集聚区，其中国内参展 11001 次，国外 1796 次。原创作品被国内知名场馆收藏 4760 件，被国外知名场馆收藏 2270 件，其中，出自宋庄文化创意产业集聚区的原创作品被国内知名场馆收藏 4230 件，被国外知名场馆收藏 1850 件。在区内诸多荣誉奖项背后，依然可见的是区内原创作品尚未得到国际市场的广泛认可，部分原创艺术家的国际知名度不高，于此同时，相对于全区从业人员来说，整体的原创艺术社会影响力还需要进一步提升。二、XX 区原创文化产业的经济效应分析原创文化产业的
22、发展得益于经济的增长，但同时原创文化产业的发展和其外部性也会带动经济增长，原创文化产业的经济效应会随着文化产业的快速发展逐步显现，越来越明显。原创文化的繁荣会带来知识、创造、技术、网络、信息等多发面的进步，同时提高劳动者的素质与生产效率，这些因素都是经济快速发展的原生动力，具有不可替代的意义。基于原创文化产业的创新性、强辐射力、高渗透性、高附加值、绿色性等特征，原创文化产业的发展和繁荣势必会带来经济的爆发式增长，具体体现在经济增长效应、产业结构升级效应、产业链示范效应和就业效应四个方面。（一）原创文化产业的经济增长效应原创文化作为创意产业中的核心环节，其发展意义已经远远超越其作为一个新兴产业业
23、态的产业层面，其对传统经济发展模式的颠覆，对经济运行系统的创新，对产业结构的优化和对区域综合竞争力的提升，尤其在促进经济增长方式的转变中，有着十分重要的意义。首先，原创文化带动总体文化创意产业快速增长。2008 年以来，XX 区文化创意产业规模呈逐年扩张之势，2013 年全区共有文化创意产业法人单位 6013 个，比 2008 年增长2.4 倍；收入合计 178.5 亿元，比 2008 年增长 1.2 倍，年平均增长速度 17.1%。增长速度明显快于其他产业；虽然 XX 区的原创文化产业正处于起步、探索、培育、发展的初级阶段，但具有增长潜力，未来会成为地区经济新的增长点；并且随着经济和科技产业
24、的发展，原创文化产业将实现与其他产业的融合发展，有希望成为未来 XX 区的支柱产业。原创文化驱动将成为区域经济健康持续增长、转变经济增长方式的重要源泉。其次，原创文化产业具有外部文化经济。随着整个产业规模的扩大，产业区内单个企业成本下降；产业在地理位置上的相对集中，使产业内各个企业之间的协同作用加强，从而产生外部效应。具体体现在，原创文化产业的经济价值不仅局限在直接的经济效益上，还表现在其文化影响力对消费者消费偏好的引导和刺激上，这种间接的放大效应有时会大大超过原创文化产业的直接经济效应。（二）原创文化产业的产业结构升级效应原创文化产业作为文化产业的重要组成部分，具有高渗透性、高附加值和外部性
25、等特征，对其他产业具有溢出效应，可以有效推动产业结构升级。基于产业关联理论，原创文化产业内的众多行业与其他产业部门的产业都有着高度密切的关联，包括投入产出、技术、人才等多方面。原创文化产业内的行业既需要其他文化产业为其提供无形的核心产品、人才、创意、技术，又需要其他非文化行业提供的物质载体和生产设备等，来生产文化产品、发展行业规模；原创文化行业也为其他文化行业提供中间产品，为其他非文化行业提供技术、产品、创意等中间产品和人才，作为其他行业的生产要素。随着原创文化产业和其他产业的关联度增加，不断融合，可以使产业结构向高附加值方向优化。（三）原创文化产业的产业链示范效应在文化产业链中,原创文化是整个产业的灵魂与源泉，决定着文化产品完成产业化过程的效率与质量。根据产业链“微笑曲线”理论，上游的创意环节和产业链下游的交易、传播和营销环节是附加值最高的领域。有学者研究指出，高端环节获得利润占整个产品的 90%95%，而低端环节只占 5%10%。据 XX 市统计局数据，2011 年 XX 市文化创意产业链价值分布情况为上中下游比例分布较为平均，比例为 32.9:36.9:30.2，上游原创文化亟待进一步发展。因此，抓好上游原创文化对于 XX 区发展文化创意产业具有非常重要的意义，原创文化对于文化产业的发展
