1、岗位标准化作业手册物业工程管理部目 录第一章 部门职能第一节部门职能概述 第2页第二节 部门岗位编制说明 第2页第三节部门内专用名词注解 第3页第二章 物业工程管理部长岗 第5页第一节职务说明书第二节岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会二、企业规章制度应知应会三、部门规章制度应知应会第三节 岗位绩效考核一、目标责任书（样本）二、部门月度绩效考核表三、部门年度绩效考核表第三章工程师管理岗 第6页 第一节职务说明书第二节 岗位工作内容及作业标准第三节岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会二、企业规章制度应知应会三、部门规章制度应知应会第四节 岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单
2、二、岗位作业流程图三、作业表单及填写说明第四章 资产管理岗 第7页第五章 档案管理岗 第10页第六章 安全保卫岗 第12页第七章 设备设施岗 第13页第八章 装修工程岗 第15页第九章 采购招标岗 第16页第十章 实施及修改第十一章 附则（部门内所有岗位应知应会制度、流程）第一章 部门职能第一节部门职能概述一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案； 负责对大型设备设施进行选型、采购；负责
3、设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。二、 设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。三、 装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。四、 采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采
4、购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。五、 资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准，对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理；六、 档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。七、 安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各
5、种管理标准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。第二节部门岗位编制说明岗位名称岗位编制岗位及编制设置说明工程师2保障集团各项大型工程项目的保质保量按时完成。设备设施管理专员1保障集团各项设备设施系统正常运转。装修装饰管理专员1保障各项装修工程保质保量按时完成。采购招标管理专员1保障设备设施原材料及配件采购程序的规范性。资产管理专员2保障集团资产保值、增值，并推进本部门各项职能管理工作。档案管理专员1保障设备设施及工程改造档案的完整性。安全消防管理专员1保障集团各实体、单位安全运营。第三节部门内专用名词注解1、 固定资产：使用期限超过一年，单位价值在2000元以上，在使用过程中保持
6、原有实物形态资产。 （1）生产经营用房屋、建筑物、机器、设备、器具、工具等资产，凡使用期限超过一年，均应作为固定资产，价值在600元（含600元）以上的卖场可移动展卖设施作为固定资产。（2）非生产经营用设备及物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过一年，才作为固定资产。2、低值易耗品：简称低耗，是指价值在 2000 元以下，使用期限一年内不能作为固定资产的费用耗材。低值易耗品价值在50元以下为费用耗材（手提篮除外）。3、文件生命周期：从现行文件到历史档案的的整个转化过程。（或表述为“文件从形成到消亡或转化为历史档案永久保存的完整过程。”）它可分为四个阶段，第一阶段的文件的制作形成阶段；
7、第二阶段是文件发挥现行作用的阶段；第三阶段是文件的暂时保存阶段，此时文件的现行性已消失，但其第一价值仍居主导地位并还要继续向下阶段运动而具有过度性、中间性；第四阶段是文件的保存阶段，主要具有历史或科学文化价值，应藏入档案馆保存。 4、归档：是在业经文书处理完毕的文件中，选择尚有保存价值的部分，存入档案室的行为或过程。其内容为：鉴定文件价值，按价值大小整理立卷和移交档案室收藏三部分。 5、档案统计：档案统计就是运用一系列专门的统计技术和方法，对档案工作领域中的种种现象、状态、趋势等进行量的描述与分析研究，为工作决策提供坚实可靠的数据支持。 6、给排水：是指给水系统和排水系统的简称 。7、临时高压
8、: 临时高压给水管网。在临时高压给水管道内，平时水压不高，通过高压消防水泵加压，使管网内的压力达到高压给水管道的压力要求。8、区域报警系统:由区域火灾报警控制器和火灾探测器等组成，或由火灾报警控制器和火灾探测器等组成，功能简单的火灾自动报警系统。9、自动火灾报警系统: 由集中火灾报警控制器、区域火灾报警控制器组成，或由火灾报警控制器、区域显示器和火灾探测器等组成，功能较复杂的火灾自动报警系统。适用于较大范围内多个区域的保护。10、喷淋: 喷淋=自动喷水灭火系统。11、防排烟系统：由加压送风系统、排烟风机组成。12、人员安全疏散系统：由疏散指示标志、应急灯、防火门、火灾应急广播组成。13、设备：
9、设备一般指生产或生产上所常的机械和装置，是固定资产的主要组成部分，它是工业企业中可供长期，使用并在使用中基本保持原有实物形态的物质资料的总称。 在机械系统，设备通常指机械和动力两大类生产设施。14、中央空调：是由一台主机通过风道过风或冷热水管接多个末端的方式来控制不同的 房间以达到室内空气调节目的的空调。15、设备经济寿命（又称设备价值寿命），是根据设备的使用费（包括维持费和折旧费）来确定设备的寿命，通常是指年平均使用成本最低的年数，经济寿命用于确定设备的最佳折旧年限和最佳更新时机。 16、设备的技术寿命：设备在技术上有存在价值的期间，即从设备开始使用，至被技术上更为先进的新型设备所淘汰的全部
10、经历期，技术寿命的长短决定于设备无形磨损的速度。17、招投标，是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采取的一种交易方式。有公开招标和邀请招标两种形式。18、公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标的投标人不少于7家19、邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标的投标人不少于3家。20、投标人：招标公告或者投标邀请书发出后，那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。这些投标人必须是法人或者其他组织。第二章物业工程管理部长岗第一节职务说明书 第二节岗
11、位应知应会一、岗位专业知识应知应会应知：1、 熟悉计算机系统基础知识，具备基本的网络知识。2、 了解财务方面基础知识。3、 了解项目管理方法。4、 了解行政管理、基础法律知识。5、 了解经营管理基础知识。应会：1、精通工程、设备管理知识。2、熟练使用办公软件。3、熟练掌握预算管理、计划管理、流程管理、绩效管理等管理工具。二、企业规章制度应知应会1. 设备、设施及相关工程档案管理规定2、固定资产管理目录及折旧年限表3、家乐园资产（固定资产和低耗）管理规定4、资产管理检测标准5、设备综合管理标准及作业规程6、工程及设备、材料采购招投标管理制度（商业暂行）三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理
12、部绩效考核具体办法第三节 岗位绩效考核一、目标责任书（样本）二、部门月度绩效考核表三、部门年度绩效考核表第三章 工程师岗第一节 职务说明书第二节 岗位工作内容及作业标准第三节 岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会应知：1、了解设备、设施选型标准及行业设计标准。2、了解整体工程项目工作内容及程序。2、熟悉各实体设备、设施的运行方式及性能3、了解各实体设备运行情况。5、熟知各种设备的工作原理。应会：1、能够掌握水、电、通风及建筑结构识图。2、掌握工程项目的组织及实施技能2、熟练掌握设备安装、维修保养方案的制定及审核。4、能够快速诊断设备运行状况及设备故障原因的判断。二、企业规章制度应知应会1、设备
13、综合管理标准及作业规程三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节 岗位作业流程及表单一、岗位作业流程清单暂无二、岗位作业流程图暂无三、作业表单及填写说明暂无第四章 资产管理岗第一节 职务说明书第二节岗位工作内容及作业标准第三节岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会：应知：1) 熟悉计算机系统基础知识；2) 了解财务方面基础知识； 3) 了解税法关于资产方面的相关规定； 4） 熟悉各实体固定资产和低耗的预算编制方法；应会：1）熟知资产管理制度；2）熟知家乐园固定资产低值易耗品目录表09.03，能准确界定固定资产和低耗的分类；3）熟知固定资产管理目录及折旧年限表，并根据下年
14、度固定资产的需求熟练计算出折旧预算；4）熟知资产管理检测标准； 5）熟知德布软件操作手册；6）熟练掌握资产月报表的填报；7）熟练掌握计提折旧的方法并准确计提固定资产月折旧、准确填制固定资产折旧报财务月报表；8）熟练掌握新购资产出入库手续的办理；9）熟练掌握资产管理岗位相关协作流程及相关表单的正确填写；10）熟练操作德布资产管理系统；11）熟练使用振中数据采集器进行资产盘点操作12）准确识别资产编码，并正确粘贴； 13）准确识别所管辖资产的名称和实物，确保一一对应；14）掌握三级账的建账方法，准确建立固定资产和低耗的总帐；二、企业规章制度应知应会：1、家乐园资产（固定资产和低耗）管理规定2、资产
15、管理检测标准3、固定资产管理目录及折旧年限表4、家乐园固定资产低值易耗品目录表三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节岗位作业流程及表单一、岗位作业流程清单流程编号流程名称流程关键成功要素WY-ZC-001集团总部办理新购资产出入库手续内部岗位操作流程资产信息完整、类别准确WY-ZC-002集团总部内资产调拨内部岗位操作流程资源共享WY-ZC-003集团总部资产报损内部岗位操作流程资产的合理使用WY-ZC-004集团总部计提折旧并传财务内部岗位操作流程数据准确、及时WY-ZC-005集团总部跨实体调出资产内部岗位操作流程资源共享WY-ZC-006集团跨实体调入资产内
16、部岗位操作流程资源共享WY-ZC-007各实体资产报损内部岗位操作流程资产的合理使用WY-ZC-008新任专职资产管理员培训内部岗位操作流程强化资产管理使资产保值WY-ZC-009资产盘点内部岗位操作流程胜任资产管理工作WY-ZC-010对各实体资产管理考核内部岗位操作流程资产账目清晰、准确二、岗位作业流程图1. WY-ZC-001 集团总部办理新购资产出入库手续内部岗位操作流程2、WY-ZC-002 集团总部内资产调拨内部岗位操作流程3、WY-ZC-003 集团总部资产报损内部岗位操作流程4、WY-ZC-004 集团总部计提折旧并传财务内部岗位操作流程5、WY-ZC-005 集团总部跨实体调
17、出资产内部岗位操作流程6、WY-ZC-006 集团跨实体调入资产内部岗位操作流程7、WY-ZC-007 各实体资产报损内部岗位操作流程8、WY-ZC-008 新任专职资产管理员培训内部岗位操作流程9、WY-ZC-009 资产盘点内部岗位操作流程10、WY-ZC-010 对各实体资产管理考核内部岗位操作流程三、作业表单及填写说明填写说明：1、资产调拨单中调拨价填写净值。2、资产报损申请单中报损金额填写报损当月固定资产净值。第五章 档案管理岗 第一节 职务说明书第二节岗位工作内容及作业标准第三节岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会：应知：1. 了解国家档案管理法规及管理制度。2. 了解本企业的设备
18、设施及相关工程档案基本分类。3. 了解和熟悉本岗位基本常识性的技术业务知识.4. 物业工程管理部年度、月度、周工作计划； 5. 档案管理岗岗位工作内容、完成时间要求、质量标准；应会：1. 熟练掌握档案管理工作方法。2. 熟练掌握装修改造工程结算工作流程。3. 具备基本的网络知识。二、企业规章制度应知应会：1. 设备、设施及相关工程档案管理规定2、固定资产管理目录及折旧年限表3、集团总部费用报销须知三、部门规章制度应知应会：1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节 岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单流程编号流程名称流程关键成功要素WY-DA-015档案的归档录入流程录入
19、及时WY-DA-016工程结算内部岗位操作流程结算手续规范WY-DA-017档案借阅及归还流程登记完整WY-DA-018办公用品申报、领取及发放内部岗位操作流程申报、领取、发放及时WY-DA-019部门内部费用报销岗位操作流程操作规范二、岗位作业流程图1、WY-DA-015 档案的归档录入流程2、WY-DA-016 工程结算内部岗位操作流程3、WY-DA-017 档案的借阅及归还流程4、WY-DA-018 办公用品申报、领取及发放内部岗位操作流程5、WY-DA-019 部门内部费用报销岗位操作流程三、作业表单及填写说明 第六章 安全消防岗第一节 职务说明书第二节 岗位工作内容及作业标准 第三节
20、岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会应知：1、 熟悉各实体消防预算的编制方法。2、 了解实体内安全消防基本状况及管理情况。3、 了解相关的治安法规及消防法。4、 了解消防设施的基本操作。应会：1、熟练使用消防设施。2、熟练掌握各项预案的编制方法和内容。3、熟练掌握消防演练的操作步骤和内容。二、企业规章制度应知应会无三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节 岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单流程编号流程名称流程关键成功要素WY-AX-020突发事件处理流程快速反应WY-AX-021消防安全检查流程主管领导参与二、岗位作业流程图1. WY-AX-0
21、20 突发事件处理流程2. WY-AX-021 消防安全检查流程三、作业表单及填写说明无第七章 设备设施管理岗第一节 职务说明书第二节 岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会应知：1、熟悉各实体水电、维修费预算的编制方法。2、了解各实体预算执行情况。3、了解各实体维修、保养计划制定及执行情况。4、了解设备特种行业相关安全监察条例5、熟知各种设备的工作原理。应会：1、能够掌握各种设备识图。2、熟练掌握设备安装、维修保养方案的制定及审核。3、根据设备运行情况掌握设备管理规程、维护标准的制定及审核。4、能够快速诊断设备运行状况及设备故障原因的判断。二、企业规章制度应知应会1、设备综合管理标准及作
22、业规程三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节 岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单暂无二、岗位作业流程图暂无三、作业表单及填写说明暂无第八章 装修装饰管理岗第一节 职务说明书 第二节 岗位工作内容及作业标准第三节岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会应知：1、了解各实体装修费用标准。2、了解各实体装修计划制定和预算编制及执行情况。3、了解商业卖场的动线规划。4、了解常用装饰、装修材料、和施工工艺。5、懂得工程项目管理。应会：1、能够操作CAD软件绘制施工图纸。2、掌握各种装修施工图识图。3、懂得常用装饰、装修项目质量标准和检验方法。4、熟悉装饰、
23、装修各项管理规定。5、熟悉装饰、装修工程验收程序、内容、要求。二、企业规章制度应知应会暂无三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节 岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单流程编号流程名称流程关键成功要素WY-ZX-013材料进场验收流程操作规范WY-ZX-014装修工程验收流程操作规范二、岗位作业流程图1. WY-ZX-013 材料进场验收流程2. WY-ZX-014 装修工程验收流程三、作业表单及填写说明暂无第九章 采购招标管理岗第一节 职务说明书第二节 岗位工作内容及作业标准第三节岗位应知应会一、岗位专业知识应知应会：应知：1）熟悉计算机基础知
24、识、；2）了解财务方面基础知识； 3）了解招标法、合同法、税法等法律法规； 4）熟悉设备、装修、土建等相关工程技术；5）熟悉施工图纸及工程预算相关知识。应会：1）熟知招投标管理制度；2）掌握使用操作Word、Excel、Visio等办公软件3）掌握AutoCAD等工程软件基本操作；4）掌握采购、招标程序二、企业规章制度应知应会：1、工程及设备、材料采购招投标管理制度（商业暂行）三、部门规章制度应知应会1、集团物业工程管理部绩效考核具体办法第四节 岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单流程编号流程名称流程关键成功要素WY-CG-011部门内部施工合同审批流程操作规范WY-CG-012装饰、装修工程招标流程操作规范二、岗位作业流程图1. WY-CG-011 部门内部施工合同审批流程2. WY-CG-012 装饰、装修工程招标流程三、作业表单及填写说明 第十章 实施及修改第十一章附则（部门内所有岗位应知应会制度、流程）18
