1、通州市场分析报告,目 录,1,概况篇,1,政策篇,2,市场篇,3,项目篇,4,3,概况篇,第一章,区位概况发展概况新城规划,4,概况篇,1,区域概况,5,北京东部重点发展区域，借助CBD逐渐成为城市副中心。,按照北京城市总体规（20042020年）确定的“两轴两带多中心”的发展格局，通州处于长安街轴线和东部发展带的节点之上，是重点发展的新城和城市综合服务中心，主要发展行政办公、商务、金融、文化、会展等功能。,通州区历年GDP状况,通州区历年人均GDP状况,近年来年通州区GDP保持10%以上的增长速度，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础；2009年秦皇岛人均GDP为2.55万元（约等于3800
2、美元），房地产市场处于快速发展阶段。通州区城镇居民的消费能力、潜力逐步增强。,宏观经济的发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础,通州区社会经济指标,通州区历年房地产投资与固定资产投资情况,近年通州区房地产投资市场活跃，投资额保持增长趋势，所占比例已稳定在50-60%之间。,通州区社会经济指标,通州区人口发展, 育龄妇女群体增大；, 人口增速加快；, 外来人口占比例逐渐增大；, 老龄化程度加深；,生育水平将呈上升趋势，受计生政策影响，独生子女进入婚育期，外来人口增多，将使人口出生增多，总和生育率将有所上升。,工作年限相对较短，因此储蓄相对较少，CBD周边的楼盘价格普遍很高，通州则成了CBD白领置业
3、者尤其是第一地买房群体的首选对象。因此，随着CBD外溢人口增加，其所占比例在逐渐增加。,人口结构进一步呈老龄化，老少比在2010年将达到73.49%，抚养问题突出。,80年代出生人口较多，已逐步进入婚育期，生育旺盛妇女规模大，人口出生将有所上升。,宏观经济的发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础,8,通州新城规划,9,10,新城发展方向,现代化、国际化的滨水城市,通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。,11,交通规划,交通现状：进入通州有六环、
4、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道5条高速公路；还有朝阳路、朝阳北路、广渠路延长线3条城市主干线、地铁八通线。,交通规划：共有8条轨道交通过境通州：M1（即一号线、八通线）M6（海淀、朝阳、通州）、M6支S6（顺义、通州、亦庄）S5（北京西站至河北三河）S3（北京南站至平谷）R1（门头沟至通州）、R1支，,多条轨道交通的建设，助力新城发展,12,在运河以东地区以低密度、生态型建筑为主；运河以西地区以高密度、智能型建筑为主；在三河交汇处以及西海子公园区域重现运河源头历史文化缩影和水上景观。,运河城市段开发,六环路沿线开发,在六环路与运河交界地带规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中
5、布局行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施。,新城建设的核心,新城历程,13,2003,2005-2009,2010.01,2010.10.15,新城建设已经载入历史,通州区位优势、独特的生态资源,【区域概况】,【宏观经济】,【城市建设】,【交通网络】,近5年来通州区GDP保持10%的增长速度，城市宏观经济发展势头良好，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础,北京世界城市以及通州新城的建设实施，使得通州的发展潜力得到空前提升,未来5年内，通州区内增至8条轻轨；两广延长线的修建，进一步提升通州区交通网络通达性。,通州区城市综合实力不断增强，为房地产市场的发展带来强力后
6、劲,区域研究小结,政策频发，楼市遇冷，通州楼市该何去何从？,通州房地产市场,潜力无限,政策,政策是通州楼市发展趋势的主要影响因素,政策影响,第二章,16,政策篇,17,调控新政汇总,2010年9月之后出台新政一览,二次调控政策频出,18,政策的影响,销售减速,供应增加,楼市下行,投资难抑,中低端住宅市场销售将有所放缓。由于首付比例的提升，将导致一部分购房者由于资金或房价下跌的预期而选择退房，观望导致销售量下滑。,传统中的“金九银十”并未对黯淡的楼市带来暖春。为促进资金快速回笼，增加推盘量已成为应措之举。,此次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望，从而推动楼市走向“二次触底”。,当前负利率、通货
7、膨胀预期以及民营资金缺乏投资渠道所造成的，单纯的房地产调控改变不了资金融入中高端住宅市场的热情。,政策不明朗，楼市“冰封期”被延长,市场表现又该如何？,通州的确是北京房价下行的先行者？,楼盘领跌是真是假？,明年的市场前景怎样？,？,？,？,？,？,第三章,20,市场篇,21,通州住宅市场的表现,商品住宅,新政之前，供应与成交总体水平相当。新政后，供应与成交双下滑。均价一直保持上升状态，即使两轮政策调控，均价水平未受到明显影响，但增速趋缓。通州楼市受新政调控影响效果有限，仍具有发展潜力。国际新城规划的实施是通州楼市被看好的有力支撑。,新政效果有限，均价增速仅趋缓,别 墅,通州别墅市场的表现,通州
8、市场别墅的供应呈逐渐萎缩趋势，受到供给的影响，成交总体水平出现下滑趋势。新政后，供应与成交继续缩减。均价在近两年内一直走高，新政后均价亦未出现下行。排除因成交量低，个别项目带高均价因素，价格水平与新政前水平基本持平。,供应、成交双下滑，均价无明显变化,普 宅,通州普通住宅市场的表现,新政后，供应在几个月的急速下滑之后，又在竭力恢复。成交在供应增加的带动下也呈回暖态势。成交均价呈小幅震荡上升。,新政对通州普宅市场抑制效果不明显,24,疑惑,新政对通州楼市的影响是短期的消化？,通州标杆楼盘领降的真实原因？,25,板块划分,通州楼市根据其特点，共划分三个板块：通州北部宋庄一带；轻轨沿线轻轨八通线沿线
9、；运河区域新城核心区域，以五河交汇处为主；,因各产品、客群不同，将通州划分三个板块,因马驹桥一带与亦庄邻近，将其划入亦庄板块，此报告先不予以考虑和研究。,第四章,26,项目篇,27,通州城区区域,位置、交通、配套导致产品区域分化。,28,通州北部,通州北部项目较少，以别墅社区为主。,成交面积比例图,通州北部楼市成交情况,新政后北部市场成交面积与08年四季度以来平均水平相当，均价呈震荡上升，徘徊在3.3-4.0万之间。,并不市场的产品中，面积集中在300-400m2，500-800m2产品受市场青睐。,逆市中，300-400、500-800m2别墅仍不减保值增值能力。,通州北部楼市成交情况,市场
10、中的主力产品单价在3万以上，2万-2.1万居次。说明：3万以上价位可以被市场接受；市场中2.1万-3万产品类型出现断档。,北部市场别墅产品有向高端发展的趋势。,通州北部楼市存量情况,市场中存量中400-500m2、500-800m2产品仍是主力，与市场热销户型面积成正比。,依据北部市场产品的存量数据，认为300-400、500-800m2在市场中销售情况较好。200-300m2产品在区域市场内还不成熟，被市场认可度不高，销售速度会较缓慢。,存量中产品各面积段比例与热销度基本相符,32,北美佳苑,纯别墅社区、配套较齐全,运河岸上的院子,别墅中的高端项目,庭院铺装,外立面,绿化,运河岸上的院子,通
11、州别墅市场内唯一的高端项目,格拉斯小镇,大社区、配套商业、私立学校,北部市场项目总结,项目少、形势多样、客户规模较大、均价渐增,37,通州城区区域,位置、交通、配套导致产品区域分化。,38,板块内项目位置图,轻轨沿线，项目众多,39,板块内项目信息,普宅、板楼为主，均价多在2万以上,板块内市场成交情况,新政后成交量受到抑制，出现大幅下滑，本月受到供应影响，成交有回暖势头。成交均价小幅波动，但无下调趋势。,新政后，区域内小户型产品需求逐渐减少，偏于改善型户型产品的需求量逐渐增加。,区域内改善型产品受热捧，均价有上扬趋势。,预测新政后销售速度,板块内市场存量情况,区域存量产品中热销户型所占比例较大
12、。,按照新政后区域市场内的去化速度，保守估计，热销户型可供应未来1-2年内的销售，但随着通州发展，销售速度会逐渐提升。热销户型在未来1年后可能会变得稀缺。,存量中热销户型所占比例较大,板块内项目细分,第一类：轻轨沿线的“别墅”代表项目：龙湖蔚澜香醍；龙湖花盛香醍第二类：二、三次置业升级版公寓代表项目：远洋东方、天时名苑第三类：首次置业CBD白领公寓代表项目：华业东方玫瑰；汀香丽舍；龙湖蔚澜香醍；海棠湾； 金隅花石匠；富力金禧花园；DBC加州小镇,三分天下，首次置业产品为多,轻轨沿线的“别墅”,龙湖蔚澜香醍总规模5.5万，别墅潜在供应量万，别墅容积率1.0，全部为叠拼；价格：430530万/套，
13、2010年04月开盘以来，价格浮动不大，在19500-18000之间；产品：240270平米的叠拼，1期销售率达到% ；风格：地中海托斯卡纳风格客群：CBD区域的35-45岁精英人群，部分投资者；诱因：别墅的产品形式、园林景观、品牌开发商、品质比较高的环境、相对低的价位；,区域市场空缺，项目品质尚可,龙湖蔚澜香醍产品特点,首层,二层,地下,下沉式庭院,三卧室朝南,主卧40平米,飘窗浴台,蔚澜香醍园林景观为托斯卡纳风格，选取全球同纬度树种、全冠移植、苗圃预先驯养。叠拼别墅的露台以及入户花园等位置都结合整体园林风格设计，在园林内部多处应用景观小品以制造温馨惬意感觉,龙湖蔚澜香醍园林景观,整体与局部
14、相结合,注重色彩搭配，善于运用色彩对比，形成视觉冲击！,精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！,紫色花海，红色花海和白桦形成鲜明的对比,龙湖蔚澜香醍园林景观,景观的营造，注重细节处理,为数不多的硬质铺装,更多采用大量的软景,有生命的园林，比建筑本身更能打动人！,龙湖蔚澜香醍园林景观,景观的营造关键是使其具有活力,项目点评,龙湖的品牌认同和自身成熟的开发模式（中高密度与联排的组合设计）； 定位：清晰的项目定位、客群定位以及市场定位；营销： 稳健的推售策略和价格策略；产品：户型较好，建筑有品质感，园林景观设计专业，物业服务到位。,将自身优势最大化,二、三次置业升级版公寓,天时名苑总规32万
15、，由12栋现代简约的高层建筑组成，建筑层数为9-27层。容积率2.9。价格：280380万/套，自2009年开盘以来，价格一直在飙升，现价24000元/m2。产品：90-100m2两居和120-150m2三居为主；风格：现代简约诱因：现房,天时名苑户型分析,103m2两居,1. 起居室朝北向，生活阳台朝南向；2. 卧室采光面较小；3. 卫生间与入户门正对；4. 卫生间是暗卫；,厨房与餐厅分开，功能区划分不连贯；主卧采光面较小；书房与起居室正对，动静分离较差；卫生间都是暗卫；,103m2两居,1. 起居室朝北向，生活阳台朝南向；2. 卧室采光面较小；3. 卫生间与入户门正对；4. 卫生间是暗卫；
16、,户型面积阔绰，但是户型设计较差,三居150m2,二、三次置业升级版公寓总结,板块内升级版产品数量较少，与东方属于同一类别的产品仅有天时名苑。产品整体品质不高，不注重社区环境的营造，园林景观不讲究层次、色彩搭配，水景营造更少。因为与老城区距离较近，周边配套较为成熟，交通便利。由于板块内存在升级置业需求，且此需求在增加，因此，此类产品在板块内显得稀缺。,因供小于求而显得稀缺,首次置业CBD白领公寓,华业东方玫瑰总规模85万，包含住宅、公寓、集中商业中心、步行商业街、会所、幼儿园、小学于一体；价格：17000元/平米；产品：50m2一居和88m2两居的小户型 ；风格：新古典主义；客群：主要为首次置
17、业者，兼有部分投资者诱因：园林景观、配套设施、交通便利、价位较低；,项目分为A、B、C、D四个区，A区有会所，B区有学校，C区有幼儿园，D区有商业，商业包括商业街，电影院、购物中心等等。,华业东方玫瑰,项目自身配套较齐全,2018/6/15,华业东方玫瑰,新古典主义设计风格，公共部分为精装。,2018/6/15,华业东方玫瑰,18万平方米的别墅级地中海式园林。,低层有园高层有景四季有景四季不同别墅级地中海浪漫园林,1、南北通透、全明设计，三面采光、三面观景；2、动、静空间分离，功能区域设计紧凑；3、主卧外接阳台，阳光明卫，干湿区域清晰。,华业东方玫瑰,配套齐全，88m2两室两厅主力户型。,首次
18、置业CBD白领公寓,富力金禧花园总规模28.77万，容积率2.77，由10栋高层住宅和特色商业街、商业中心组成；价格：20000元/m2；产品：87-89平米二居；风格：美式简约风格客群：CBD区域的首次置业者诱因：园林景观、品牌开发商、相对较低的总价；,富力金禧花园,富力地产在轻轨板块的又一个项目,富力金禧花园规划,富力金禧花园建筑面积28.77万平米，其中包括15.3万平米住宅和8万平米商业综合体，项目分三期建设，一期和二期为住宅，共有10栋楼，三期为商业及其他配套设施，首次推出的为住宅。住宅部分设东区（二期）和西区（一期）两大组团，包括8栋9-27层板楼和2栋21-22层塔楼。,富力金禧
19、花园自身配套,项目提供完善配套设施，包括集超市、餐饮、购物于一体的商业中心和2100平米幼儿园。著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花园地块内，为保存这一具有重要历史价值和史料价值的建筑。同时配合故居建筑风格，将北侧商业楼和幼儿园建成四合院形式，特色商街既满足社区业主生活需求又别有风情，为社区平添一道古韵风景线。,配套齐全，名人故居,富力金禧花园产品特点,低总价，精装修,厨卫用品均为名牌产品,合金中空玻璃窗配天然石材窗台，有效阻隔窗外噪音,富力金禧花园户型分析,面宽较小，进深较大，影响舒适度；,房间内的动静分进行分区；,厨房与卧室距离过近，且与餐厅过远，功能区衔接较差；,主卧室采光面较小；,客厅
20、与餐厅双向采光，赠送飘窗及计算一半面积的阳台。这是项目的卖点所在。,户型设计不科学，景观面大、精装修是卖点,。,富力金禧花园周边配套,距地铁10几分钟 交通较便利,而沿京通快速到达国贸，只有十几公里的路程,项目周边的公交线路很多，从项目走到公交站点大约要5分钟的时间,交通便利,配套齐全,商业：大型超市、集中商业,行政：通州区政府,医疗：潞河医院,教育：多所幼儿园、小学、中学,位于老城区、交通便利、配套齐全,首次置业CBD白领公寓,金隅花石匠综合性项目，商品房16.6万平米（一期5万平米，二期11.6万平米），多功能建筑20.78万平米，配套商业1.62万平方米，学校等配套约2.41万平米。容积
21、率2.2，全部为7-15层板楼；价格：今年6月开盘以来销售情况欠佳，现均价为16000元/平米，另有优惠折扣；产品：主力户型90平米两居；风格：国际化花园社区；客群：北京东部区域客户，尤其是来自CBD区域的首次置业者；诱因：低价位、赠送面积、品牌开发商；,一期楼座均为12层板楼，2至4个单元奇偶数层错开设计，每户赠送5-6平米露台，附一个花架顶，可封做阳台，另有一个开敞式阳台赠送一半面积约6平米，可封做房间,产品规划,金隅花石匠项目规划及营销,11#和16#楼为优惠享受楼座优惠后单价约合15500元/m211#楼可售66套已签约32套16#楼可售66套已签约51套剩余房源多为140平米产品,1
22、2、14、15#楼可售，目前优惠幅度较大，均价16000元/m2,一层,负一层,金隅花石匠项目规划及营销,区分不同幅度，进行优惠促销,90平米,露台,开放阳台,110平米,露台,开放阳台,灵活空间，高性价比,5-6平米露台,6平米阳台,金隅花石匠产品特点,去化：整体去化一般，开盘当月去化25套，11月份伴随市场的供应增大，成交有所回升，至11月末去化138套，整体月均去化22套，整体成交均价14980元/平米，价格走势稳中有升,金隅花石匠销售状况,销售情况有所好转,首次置业客群：25-35岁左右，家庭经济能力中等（首付40万以上），北京东部客户为主，尤其是CBD白领客户。受户型面积设置影响。改
23、善客户群：40-50岁左右，家庭经济能力较好，通州区客户为主，首次改善。,金隅花石匠客户情况,过渡性购房客户较少,品牌开发商：金隅集团区域价值区域价值：通州新城是房地产热点区域，未来建设国际化商务区配套齐全：幼儿园、小学配套，近2万商业配套交通便利：八通线起点站土桥站，京津公路连接京通快速路赠送面积：户均赠送面积达12之多，性价比高,成功因素：,受限因素：,周边配套欠缺：目前除项目自身规划外，暂无其他相关配套，影响大户型销售限价房配建：地块东北侧配建限价房，22层高层，项目整体性受一定影响新政环境：市场处于频繁调控阶段，观望情绪浓厚,金隅花石匠项目总结,周边环境是项目的最大短板,首次置业CBD
24、白领公寓总结,产品多以附加值提升自身竞争力。形式分为两种：一种是依靠赠送面积，增加得房率，满足客群低价位的心理预期；而是通过对园区景观的打造，弥补因追求容积率而造成的户型不通透、设计不方正、朝向差等缺陷。此类产品共性为交通便利，商业及医疗等配套设施随着八通线额度延伸，程度随之降低。产品逐渐注重品质上的升级，尤其注重社区内园林景观的营造，但是水景的运用较少。产品目标客群在做试验性扩大，试图建造改善升级型置业需求产品。从销售数据分析，这种试验迎合市场需求。,附加值是提升竞争力的关键,轻轨板块市场总结,由于轻轨沿线产品定位的目标客群多位首次置业，且项目周边配套环境欠佳，因此社区多为有配套商业的住宅社
25、区；板块内针对首次置业的低价位产品较多，由于改善上级型置业以及适于普通中产阶层的类别墅产品较少。但是，从区域不同类别产品成交情况分析，板块内存在升级换代的需求，且需求在增大。可预见，板块内未来会出现较多的高低密度混合社区。产品建筑形式以板楼为主，板塔结合和塔楼较少。说明首次置业产品在向较舒适方向趋近，讲究通透的板楼成为区域内产品形势竞争热点；板块内由于交通便利优势，产品主要针对首次置业客群，因此高性价比、赠送面积等附加值则是竞争的另一热点；,项目多，竞争热点区，产品有升级需求,72,通州城区区域,位置、交通、配套导致产品区域分化。,73,板块内项目位置图,轻轨沿线，项目众多,74,板块内项目位
26、置图,项目信息表,项目较少，多位通州标杆项目,一年内，运河区域住宅成交均价增加近一万元，四月新政后的半年时间内，运河区域住宅成交量大幅下滑，成交均价虽有小符波动，但仍呈增长趋势。随着11月供应量的增加，成交量有所回暖，均价仍保持在2.2万高位。,运河区域市场成交情况,运河区域均价保持在2万以上高位，不易跌落,76,76,运河区域市场成交情况,从新政后运河区域成交面积段数据分析，区域市场内面积段在120-150m2、150-200m2产品成交量比例在增加，50-90m2及90-120m2产品成交来那个比例在下降。说明：1、区域内大面积产品逐渐受热捧；2、区域客群经济实力在逐渐提高；3、区域的发展
27、潜力大，抗压性较强。,区域市场需求向大面积产品发展,预测新政后销售速度,运河区域市场存量及去化情况,区域市场存量产品中，热销户型120-150m2产品存量比例小。,区域内50-90m2、120-150m2产品在一年内会紧缺。,热销户型120-150m2产品存量较少,200-300m2虽然去化速度较慢，原因在于区域市场还处于发展初期，高端客群刚刚关注此区域，此外，政策的打压，使客群的观望情绪较浓，造成大面积产品去化速度缓慢。随着通州新城建设的实施，区域内大面积产品去化量及去化速度会逐渐提升。,板块内项目,项目位于通州区京哈高速路北侧,K2清水湾总规模13.7万平米，容积率2.2，集住宅、洋房和别
28、墅为一体的复合型地产项目；价格：住宅2.5万/平米起，2010年04月开盘以来，价格浮动不大，基本无优惠活动；产品：240270平米的叠拼；风格：地中海托斯卡纳风格客群：CBD区域精英人群，政府官员，部分投资者；诱因：区位优势、交通优势、景观园林以及升值潜力；,K2清水湾信息简介,K2清水湾项目规划,项目共分三期开发,目前开盘为一期，包括6栋高层住宅，“漫香庭公馆”公寓组团，27层板塔结合及塔楼，户型包括40平米大开间 60平米一居 57-80平米二居 120平米三居,“汤泉墅”叠拼院落“森林海洋房”花园洋房院落“漫香庭公馆”公寓院落,高层,K2清水湾外在优势,新城规划助力项目升值,地处通州新
29、城运河文化商务中心区,K2清水湾位于通州运河城市版块，京哈高速路北侧，处在大运河、运潮减河、温榆河、小钟河、通惠河五河交汇处，实际位置就是规划建设中的通州新城运河文化商务中心区。这里不仅是CBD东扩的辐射区域，还将是北京东部新的行政中心区域。,M6、S6两条地铁在项目处交汇,项目所处区域有新城商务园区、政府（行政中心区）预留地、哈佛医疗区、中国宋庄创意产业园区环绕四周，从而围绕大运河，形成北京东部的新城运河商务中心区和核心生活区。且通州政府已不再在此区域批复住宅用地，运河区域住宅产品逐渐显得稀缺。,稀缺的北京新城运河核心生活区,本案,K2清水湾项目产品特点,K2清水湾高层产品多位紧凑型设计，但
30、是赠送面积较多（如一般面积赠送的阳台以及全面积赠送的露台），得房率较高。,67平米两居,89平米三居,赠送面积多，空间灵活；朝向较差,小区内有GOLF练习场、60000平米集中高尔夫园林景观。在园林景观设计中开发商花费大量心思。,K2清水湾项目园林特点,小区内重视水景与植被的组合的运用。小区内设置的叠水、小品等，营造静谧的生活环境，在会所楼后的露天温泉游泳池，更加提升景观品质。,小区内大量应用薰衣草、幽深小径营造浪漫的托斯卡纳风情。,小区内应用强烈的颜色对比、植被的层次对比，提升园林品质。,园林景观的独具匠心，成为其主打卖点,三层的业主会所中有咖啡厅、书吧、健身房、品酒区、台球室、瑜伽房、酒窖
31、、室内高尔夫、展览室（画廊）等众多空间。,K2清水湾项目自身配套特点,温泉会所而利用项目所在地的地热温泉自然条件而建，分为室内室外两部分。温泉会所主要供小区业主使用。,项目共设计了两个会所，一个是小区业主会所，目前在做售楼处使用，另一个就是温泉会所。,业主会馆地下一层的健身房,业主会馆二层的书吧,双会馆、品牌物业，提升项目品质,物业绿城物业，豪宅管理专家,小区内，还有供业主使用的网球馆,K2清水湾项目周边配套,京客隆、物美、家乐兴等超市距离项目约有800米的距离。工行、建行均有分行，但步行过去实有些偏远。只有四中、焦王庄小学、龙旺庄中学等几所并不出众的学校。永顺医院、新华医院是离清水湾最近的两
32、家医疗机构，但距离在一公里以外。,商业、生活配套严重不足,K2清水湾项目营销情况,项目供应套型比例,从项目供应与成交套型数据分析，项目供应的户型以小户型为主；签约率数据中，一居和二居的签约率在二至三层，三居供应量虽然少，但是签约率已达到七成。,项目目前以小户型为主，签约率一般,K2清水湾项目销售情况,由销售数据分析，项目4月份刚开盘销量很好，原因在于开盘时的优惠。6月之后成交量跌幅较大，随着10月份及11月份的供应增加，成交逐渐回暖，去化率平均30套/月。均价呈曲折上升式，二次新政之后均价徘徊在2.3万高位。可见，所谓的“单价降价7000”，也是开发商的营销手段，满足公众的降价心里。,成交逐渐
33、回暖，均价并未下降,K2清水湾项目总结, 区位及交通是项目的绝对优势； 新城规划是项目潜力提升根源所在； 成熟的园林景观设计对朝向欠佳小户型产品起到关键作用； 赠送面积、空间灵活，是提升产品性价比的关键因素； 项目自身配套的双会所以及特色的温泉会所是项目品质提升的亮点。,优势,劣势, 价位目前在区域内偏高，且在政策不明朗情况下，客群观望情绪较浓， 影响销售量； 项目周边配套较差，不过随着运河核心区域建设的进行，周边配套会逐 渐成熟起来。,优势大于劣势，潜力较大,将赠送面积计算在总面积之内，以低价单价，满足大众的降价心里，以促进销售。,得以借鉴,通州区玉带河东大桥东侧,新华联运河湾,总规模25.
34、34万平米，容积率2.5，项目为住宅；价格：均价2.1万/平米起，2010年07月开盘以来，价格浮动不大；产品：板楼，11层、13层小高层、28层及33层高层；客群：CBD区域精英人群，政府官员，部分投资者；诱因：区位优势、交通优势、景观园林以及升值潜力；,新华联运河湾项目规划,2018/6/15,新华联运河湾产品特点,临水住宅，弧形设计，南北通透,2018/6/15,方正格局，主卧与起居室采光面较大，采光效果好；主卧与次卧分离，保证良好的私密空间；卫生间U形设计，节省空间；1.5米宽度的走廊做玄关，充分利用空间；厨房面积较大，提升舒适度；餐厅与起居室未分离，功能分区较差。,平方米,新华联运河
35、湾户型特点,房间使用率较高,2018/6/15,南北通透；起居室面宽适度适宜，提升舒适度；卫生间干湿分离；厨房U型设计，提高面积利用率；玄关宽度较大；餐厅与客厅没有有效分离；主卧朝北，影响居住舒适度,新华联运河湾户型特点,稀缺的南北通透的一居,新华联运河湾周边配套,周边配套及其匮乏，交通不便,周边商业配套很少，仅有几家档次很低的店铺。,只有在运河对岸才有档次中高档的商业及医疗,项目周边交通不便利，仅有且有一天公交路线。M6号线地铁在建，影响道路交通。,2018/6/15,户型面积段,项目户型面积跨度较大，但是一居和二居受热捧，三居和四居的签约量也不低，说明项目的客户以首次置业型和升级改善型为主
36、，且区域内客群正向升级型发展。,新华联运河湾营销情况,小户型仍是销售热点，客群向改善型发展,新华联运河湾营销情况,随着前期产品的热销，价位逐渐走高。大户型的销量照比小户型较差，这与特定客群的观望情绪有关，但价位并没有因此而下滑。说明有发展潜力的产品价位受政策影响不大。,价位飙升在1.9万高位，不易下跌,2018/6/15,客户分析：由于户型面积跨度较大，适合不同需求的客群，小户型客户以首次置业主；大户型适合改善型客户的需求；由于楼盘的位置优势，具有价值提升潜力，即使价格较高，仍不乏投资者客群。,优势：1、楼盘位置好，北有新华大街，南有玉带河大街直入通州城区。2、濒临运河，生态环境较好。 3、南
37、北通透的一居户型较稀缺。4、楼体外立面是石材和光面面砖，提升档次。5、规划中的地铁六号线经过该小区。缺点：1、 项目离铁路太近，环境嘈杂，影响居住。2、 公交路线较少，离地铁有2公里路程，出行不便。3、周边商业配套欠发达，购物不方便。,新华联运河湾项目总结,景观资源、升值潜力。即使配套较差，价格仍坚挺。,运河板块市场总结, 板块内项目数量不多，多以水景、生态、稀缺、潜力性质定位； 项目多以普通住宅为主，还有部分类别墅（叠拼）与高层的混合社区； 区域内项目由于区位优势，抗跌性较强，且价位稳重有升； 区域内产品逐渐由满足首次置业向改善升级产品转变； 由于新城建设刚刚实施，项目周边配套条件很差；,产
38、品升级、客群升级、潜力较大,通州市场总结,城市定位在转变通州将从传统的城市外延向综合新城转变；客户群体在升级从溢出刚性需求向区域改善性需求转变；产品定位需换代随着诸多改善型中高端项目的陆续上市，通州房地产市 场将进入品质高端时代。,近期升值空间透支价格激增造成未来一段时间内板块内的增值空间缩减； 及国家层面对房地产业明确的调控思路，在近几年内 通州房价升值空间有限。拥堵的交通现状有待改善的交通条件让诸多买房人对通州望而却步。区域内需求量有限源于区域内需求能力依然较弱、缺乏刚需的强大支撑。,发展前景,发展瓶颈,近期通州市场将呈现疲弱的态势，较难有区域整体性的火热，项目分化也将更加明显。,Thank You !,99,
