1、导言本报告强调可观察性与逻辑性，排斥使用诸如“长、短期”这些定义模糊不具有可推翻性的语词。并且提出一些事实观察上的方向。旨在说明，当取消预售制后，将会导致市场如何变动。并对目前一些广为人知的“因果”问题提出疑问并且进行讨论。该报告分为三个部分，第一部分主要是取消预售制的探讨，第二部分是来自不同方面的声音与他们对房地产的看法，第三部分附录主要是与报告有关的统计数据与一些语词解释。如上所述，就此提出以下讨论的范围：一、取消商品房预售制对房地产企业的影响；二、取消商品房预售制对房价与地价的影响；三、取消商品房预售制对市场的影响；四、当全国范围内实行现房销售制度时，各主体行为转变。并探讨：一、一系列政
2、策导致的结果；二、对取消商品房预售制与可能性政策的分析；三、目前一些错误的看法；目录一、商品房与土地的价与量的变动 .3二、房地产企业的成本变动 .3三、政策执行的后果 .4四、对取消商品房预售制与可能性政策的分析 .5五、目前存在的一些可能错误的看法 .5公共信息2009 年全国房地产市场运行情况1、房地产开发完成情况2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.7%。2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上年增长 12.8%；房屋新开
3、工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米，增长6.2%。2009 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 31906 万平方米，比上年下降 18.9%；完成土地开发面积23006 万平方米，下降 19.9%。2、商品房销售情况2009 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比上年增长 42.1%。其中，商品住宅销售面积增长 43.9%；办公楼销售面积增长 30.8%；商业营业用房销售面积增长 24.2%。2009 年，商品房销售额 43995 亿元，比上年增长 75.5%。其中，商品住宅销售
4、额增长 80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 66.9%和 45.5%。3、房地产开发企业资金来源情况2009 年，房地产开发企业本年资金筹集总共 57128 亿元，比上年增长 44.2%。其中，国内贷款 11293 亿元，增长 48.5%；利用外资 470 亿元，下降 35.5%；企业自筹资金 17906 亿元，增长 16.9%；其他资金 27459 亿元，增长 71.9%。在其他资金中，定金及预收款 15914 亿元，增长 63.1%；个人按揭贷款 8403 亿元，增长 116.2%。4、70 个大中城市房屋销售价格指数12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.
5、8%，涨幅比 11 月份扩大 2.1 个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比 11 月份扩大 0.3 个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 9.1%，涨幅比 11 月份扩大 2.9 个百分点；环比上涨 1.9%，涨幅比 11 月份扩大0.4 个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.8%；商品住宅销售价格上涨 10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨 11.0%，高档住宅销售价格上涨 7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨 0.1%；商品住宅销售价格上涨 2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨 2.4%，高档住宅销售价格上涨 1.3%。分套型看，90 平方米及以下的新建住
6、宅销售价格同比上涨 11.6%，环比上涨 2.0%。新建非住宅销售价格同比上涨 4.3%，涨幅比 11 月份扩大 0.3 个百分点；环比上涨 0.6%，涨幅比 11 月份缩小 0.3 个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨 6.4%，商业营业用房销售价格上涨 2.7%，其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨 0.6%，商业营业用房销售价格上涨 0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。四季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.8%，其中新建住宅销售价格上涨 6.4%，二手住宅销售价格上涨 5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨 0
7、.4%；土地交易价格同比上涨 13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨 19.4%。取消商品房预售制的事件回顾1、什么是商品房预售制商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据 1994 年建设部出台的城市商品房预售管理办法(其后作过两次修改)。2、取消商品房预售的提案作为近几年两会关注的热点问题，商品房预售制度是否应该被取消？何时取消？一直是社会各界激烈讨论的话题。在 2009 年“两会”期间，民革中央向政协会议提交的集体提案就建
8、议取消该制度。提案指出，该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决。更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现携款潜逃等违法犯罪行为。显然，民革中央经过了详细的市场调研，认为：目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。3、取消商品房预售的反对意见有专家认为，商品房预售制度存在十几年来，对中国大陆房地产市场的
9、建立和完善发挥了巨大的作用。取消商品房预售制度对开发商的资金压力考验太大，一旦实施将对商品房流通产生极大限制，市场将被进一步禁锢，短期内甚至会出现房地产市场供不应求的局面，反而会助推房价。4、广西对取消商品房预售制的试点广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，2010 年将选择广西首府南宁市作为取消商品房预售制度的试点。5、温家宝：继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。 抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。 大力整顿和规范房地产市场秩序。完
10、善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。分析一、商品房与土地的价与量的变动土地即地块。地块与商品房的交易方式不一样。地块受到自然因素的影响，其所在的环境、地理、配套、经济、政府未来发展方向都会对地块的价值产生影响，这些因素最终都会对不同的房地产开发商的预期收入产生不同的影响。而目前地块的买卖主要采用两种方式：挂牌、拍卖。挂牌的地块的价值相对于拍卖地块的价值是不一样的，前者的价值小于后者的价值。在拍卖方面，最终成交的价格，是因为多家企业参与竞争，导致了价格被抬高。而在挂牌方面与拍卖不同的是，参与竞争的企业较少，成交的最终价格不同于
11、拍卖成交的价格，所以成交的价格相对比较低。如果取消商品房预售制这一政策被采用，拍卖地块的成交均价相对于以前将会减少；挂牌地块的成交均价相对于以前将会被提高；整体平均地价下降。实际上，因为取消预售制，在观察上可以看到的是，挂牌与拍卖的的均价相比以前都会下降，但是挂牌的价格没有拍卖的价格下降快（见附录二） 。竞争方面。随着开发商投资成本提高，一线城市部分的开发商流入二线城市，二线城市部分的开发商流入三线城市，城市的部分开发商流入县镇。而承受不住投资成本提高的部分开发商退出市场。市场竞争者减少，导致了商品房的价格上涨。在土地供应方面。过去地方政府为了提高收入，土地一直是有节奏的供应。因为投资成本的提
12、高，从而导致房地产企业对土地的需求量减少，政府的土地供应也随之减少。而开发商对于土地的需求是因为购房者（见附录二）对商品房的需求而产生的派生需求。土地的需求减少，同时也说明商品房的供应减少，促使商品房价格上涨。小结：取消预售制对房地产市场最直接的经济影响是，竞争者减少，土地价格下降，商品房价格上升。二、房地产企业的成本变动取消预售制，意味着对房地产投资壁垒的提高。原本相对少量的资金投入，现在则需要相对大量的的运作资金，这其中就包括了交易费用与进入市场的成本的提高。交易费用是取消预售制后，对房地产开发商影响最大的费用，该费用其中最重要的一部分费用，即信息费用。信息费用提高也就是所谓的“风险提高”
13、 （见附录二） 。进入市场的成本，就是在没有预售款的基础上，开发商必须在开发初期承担全部开发成本。过去，这部分开发成本是购房者与开发商一起承担，现在是开发商完全承担，所以进入市场的门槛变高。把进入市场的成本压低，并且能降低资金初期投入量（开发成本）的方法，就是将这部分成本转移给施工方。当预售制取消之后，开发商竞争者减少，开发成本增加，开发商在信息费用提高的情况下，会将开发成本中的一部分前期的资金投入转移给施工方，在合同上就能观察到，施工方前期开发成本的垫支费用（量）提高，开发商让利量增加。另一方面，代理商的利润也会受到进一步的挤压，不合格的代理商也会被淘汰出市场，这是因为房地产竞争者的减少，代
14、理商议价空间缩小，不能接受开发商开价的代理商，一部分退出房地产专业代理市场，一部分转移到其他产业去。小结：取消预售制后开发商将会把初期进入市场的成本分担给施工方，而另外一些依附房地产企业生存的专业代理商将会因为同行的竞争被排挤出市场或是面临转型。三、政策执行的后果目前政策的制定对房地产市场进行直接控制的有四方面：一、投资者；二、房价；三、地价；四、金融。抑制甚至打压房价一直存在着强大的支持声音，而另外一方面，一些专业的经济学者认为直接抑制或是打压房价只会导致反效果。把房价降下来的目的在于让想住房的人有房住，买得起。而在事实上，在所有提出的打压房价的政策，但就目前看来，可取的不是很多。这里就几种
15、常见的控制房价的政策进行说明，并且说明这些政策当它们执行时，并绝对贯彻时，会导致哪种后果。1、税全天下收税的方式只有三种，从量税、比例税，最后就是定额税。目前国内的专业人士提出以重税打压房价。实际上纳税从来不是卖方的事，而是买卖双方的事，如果加重对物业的税收，那么购房者将承担更多的纳税任务，房价也会随之上升，那是因为无法满足大量购房者的需求，税收的很大一部分由购房者承担，在理论上称为由缺乏弹性的一方承担。2、控制投资者毋庸置疑房价所谓的过高是因为投资客的存在，而要控制房价，就必须先要控制投资行为的发生。这就出现了一种税收方式，也就是所谓的对二套房征税，但是目前对“二套房”如何定义，怎么样才算是
16、“二套房” ，这个还有待定义。但是只要投资客在房地产投资所得高于其他行业或是其他国家所得，那他们还是不会放弃对中国房地产的投资。3、合约的约束（见附录二）目前政府对土地价格，甚至是以上提到的税的问题，都属于合约的问题。预售制的取消，肯定会附属着其他的条款对房价进行压制，但是实际上，房价只会涨不会降。而最近对土地交易的限制，并不会对房价有任何抑制作用。如果预售制取消的话，开发商除了把一部分前期的投入成本转移给施工方之外。还有一点重要的是，那就是开发商仍然可以把这部分前期成本转移给购房者。虽然取消了预售制，但是仍会采取另外一种合约方式进行“预售” 。但这另外的一种合约方式，他肯定会比原来的预售合约
17、的交易成本要高。不管是私下缔结还是采取另外一种形式上的缔结，涉及到交易的双方，总会采取一种新的交易方式（见附录二） 。预售这种交易方式，即合约方式，不管政府支持或是不支持，这种交易方式，是市场竞争下的结果。购房者愿意承担所谓“风险” ，那是因为他付不起现房的价格，而唯一能与开发商达成交易的方式，就是承担“风险” 。从营销的角度看，预售的出现，是因为购房者无法支付现房的货币成本，从而转为支付“风险成本” ，愿意与开发商“共同”开发（在过高的信息费用的前提下，双方只能以这种方式缔结合约） 。而从经济的角度看来，在竞争之下，预售是一种成交的方式，这也就说明了购房者需求大的事实，如果假定供应量大于需求
18、量，那么很有可能预售的成交方式在竞争之下就会被市场淘汰掉，而产品的品质也随之提升，这是竞争下的结果。所以，涉及交易的各方当合约被限制时，交易的双方会寻求的新的交易方式来达成交易。4、金融的操作目前政府采用各种手段影响购房者预期，并且配合以一系列金融货币手段对房地产市场进行各种资金上的限制，即所谓的调控。实际上，目前中央政府所采取的一系列的政策，所达到的效果比预期的目的有所差距，这一系列的政策，除了增加开发商成本或是投资者成本外，只要需求量一直维持下去，这只会导致利润的缩小，并没有达到对房价抑制的目的。目前在各方面看来，很流行对国家的政策进行分析，实际上，国家政府的一系列政策，在房地产交易的双方
19、看来，这已经变成了一种“风险”即信息费用，这已经成为了开发商的成本之一。简单的说来，开发商会时刻准备着政策对房地产业造成的不利影响。随着政府的调控密度越多，信息费用是随之递增的，这也可以看成一系列制度的执行费用。在取消预售制后，政府也会随之配合一系列金融上的附属政策，但对于房价来说，只升不降。5、金融的成本当预售制被取消时，房地产开发商除了把初期投入成本分担给施工方之外，还可能采取其他方式与购房者完成交易。但是有一点要提到的是，就是来自其他渠道的融资那就是把成本转移给金融机构。但是向金融机构融资的成本高于分担给购房者的成本。这也就是说，预售制的取消，想进入市场的开发商的金融成本会提高，这是因为
20、开发商之间的竞争导致了金融机构收入的增加，而在观察上，如果只是指定“利息”来观察是不全面的，而应该从“合约”的角度去观察金融成本的提高。小结：以上所有的成本，除了开发商的成本以及购房者的成本，还有政府执行政策力度的投入成本。与没取消预售制相比起来，那些执行预售制后损失的收入，就是执行取消预售制的制度费用。四、对取消商品房预售制与可能性政策的分析之前曾经有人分析认为选择某个城市作为取消预售制的试点城市，可能会从一个区或是某几个楼盘开始实行。这是错误的，之所以错误是因为，如果这样的进行实验的话，那么就取消预售制试点的意义来说，没有任何意义，唯一的意义也只是所谓的“威吓” 。如果要选择一个片区或者某
21、几个楼盘来试行取消的话，那些敢于进入试点市场的开发商，肯定有实力支付进入市场的成本，并且预期收入高于投入成本。这也不排除有为建立品牌与形象的“负货币收入”的可能。当然，一片区或路段的预售制取消，并且现房销售势必会影响邻近片区或整个城市，但这种影响很微弱，甚至忽略不计，因为现房价格过高。所以这选择一个区或者几个楼盘来试点的想法，不仅没有任何意义，也不符合取消预售制的目的。最差的情况是，那所谓的试点可能为了试点的成功还要地方政府赔钱进去。事实上，就取消预售制的实行上来说。取消预售制的实行政府必定会按照各省份与地区不同的情况实行。因为就取消预售制这个政策来讲，可以促使开发商转移到一些不取消预售制的城
22、市中，可以让这些地方的经济得到发展。预售制的取消是以东南或西北地区分，还是以省份定，还是从不同的县份、城市中筛选，这些都按照实际的经济发展情况来看。而预售制的取消与中国的经济结构状况是有联系的。其他五、目前存在的一些可能错误的看法1、农民进城不会拉高房价出现这种看法的根源来自于一些半专业人士，他们在一些媒体或是对一般非专业民众有思维引导性的媒介上发出这种声音。他们的根据是依靠自己观察的事实得出结论的：（一）虽然大量的农民进城寻找工作，但是他们的报酬（货币收入）并不足以支付房价。（二）进城工作的农民把货币收入转移到老家。（三）把货币收入用来做老家的建设，比如在宅基地的基础上建新的房子或是用做其他
23、消费，这些货币收入不会全部用作所在工作的城镇来进行消费，只保留一部分货币收入维持基本生活的需要。（四）所以，农民进城并不会提高当地的消费水平，更不会拉高房价。提出这些意见的人士所站的角度是希望市场回归所谓的“理性” ，希望中央采取相关的政策来抑制房价，以满足所谓的消费需求而不是投资需求。在上面列举的“事实”中，是正确的，但结论部分却是有一部分是错误的。农民进城的收入取决于乡镇的收入，也就是说，农民进城的收入是乡镇的收入决定的。大量的农民愿意放弃乡镇的收入而转进城里工作，是因为城里工作的收入大于乡镇的收入。企业对劳动力的需求是派生需求，企业之所以产生对劳动力大量的需求，是因为企业要以劳动力来满足
24、获取最高收入的需要。这也就说明，企业所在的环境存在着大量的投资机会。企业的收入提高，企业的成员收入也会随之提高，那么消费水平也会随之提高。在上面的结论（四）中，或许在局部上，我们可以说企业成员的收入提高不会提高当地的房价，但是在整体上房价是会提高的，这也就说明了，为什么许多的楼盘的客户都有一些外地的投资客与外地的消费者。在实际观察上，正确的说法是，农民进城意味着城市所得的收入大于乡镇的收入，农民进城越多，房价越高。这里我们还能推得出另外一个当地房价被推高的可能性，上面所提到的，是“农转工”的情况，而在另一方面乡镇非农业居民愿意进城市工作，也是因为城市的收入大于乡镇的收入。这些人也成为了城市房价
25、被推高的直接因素之一，而“农转工”是间接因素之一。这就出现了经常可以观察到的情况：乡镇居民进入三线城市，三线城市居民进入二线城市，二线城市居民进入一线城市。当这两种劳动力转移的因素发生时，它预示着被转移地消费水平的提高。小结：只要交易能持续的发生，交易双方的收入都会提高，一人收入的增加，另一人的收入也必定增加，从而引致了另一人的收入也会增加，大量的“农转工”最终会拉高房价。农民进城是拉高房价的因素之一。2、地价提高会推高房价目前这种声音主要体现在三方面。一类是业内人士，一类是相关的业外的分析人士，最后就是公众把过高的房价怪罪于政府。前两类是比较专业的，而后一类比较业余。在最近的一些舆论中，带有
26、这样的看法：政府在房地产市场取得的巨额财政收入，是居民住房成本增高的根源。这种看法是错误的，进入市场的成本并不决定商品房最终销售的价格，价格也并不是由进入市场的成本决定的，而是由市场上竞争的双方决定的（见附录二） 。他们根据这样的事实推出结论的：（一）高额地价未来加上建安成本以及各种税费。（二）最终会导致房价上涨。这显然是一种错误的思维方式，把“因果倒置”了，开发商对土地的需求，完全来自于居民对商品房的需求，土地只不过是派生需求而已。虽然在观察上，我们看见是先有地价才有房价，但实际上，这正说明了，因为预期房价的收入高于地价的收入，开发商才愿意以较高的价格成交。又有一种看法是这样的：（一）高地价
27、促使开发商竞争者减少。（二）竞争者的减少从而使房价上涨。结论部分是正确的，但是前提却是错误的。正如前面所说到的，高地价的存在是因为开发商预期的房价收入高于地价的收入，显然土地的价格也要受到价格规律的支配，过高的地价将是难以成交的，这也就是说即便是地方政府出卖的土地，也不得不受到另外一个地方政府土地销售价格的影响，价格的分析不能只停留在局部上观察。虽然每块土地价值差异都比较大，受到各种因素影响，但是预期的最高收入，也就是竞争，才是决定价格的根本。另外的一种声音是来自于政府官员的看法，虽然他们属于业余人士。他们是这样使用统计数据的：（一）建设成本占总开发成本的比例很低。（二）地价占总开发成本的比例
28、很高。（三）所以是地价推高了房价。这种得出结论的方式，显然与另外一个地方政府的发言造成了矛盾，另一个地方政府是这样使用统计数据的：（一）建设成本占总开发成本的比例很高。（二）地价占总开发成本的比例很低。（三）所以是建设成本推高了房价。从这些错误的分析可以看得出，发出这些声音的相关人士，有些甚至是业内人士与政府官员，显然都犯下了成本决定价格的错误，虽然说低成本可以在价格上有竞争的优势，但这只不过是局部分析上的错误，只有考虑到整体的竞争，不论是地方政府或是开发商，无不受到竞争的约束小结：地价不会提高房价，而是预期的收入，即预期的房价提高，才会在观察上看到，地价会随之提高。3、在一定区域内现房集中销
29、售会引发价格战这种看法来自于房地产论坛的一些言论，他们对舆论的引导与传播起到重要的作用。对于这种结论，他们是这样推出的：（一）在一定区域内几个房地产开发商竞争。（二）在资金或回款压力的作用下，区域内楼盘急于推销。（三）最终引发价格战，购房者受惠。这种看法是明显错误的，首先是低估了房地产开发商的营销能力，然后结论是建立在模糊不清的前提上。“一定区域”用语不明。事实上每个楼盘都有不同的优劣势，每个开发商的营销策略也都不一样，最重要的是目标市场也不一样。如果从目标市场的角度去观察的话，那么有些楼盘是面对投资客的话，那么这个区域的边界将会很大，甚至是跨省也是肯定存在的，那么所谓的价格战这一说也无法成立
30、。而在另外一方面，如果把“一定区域”定义为一个片区或是一个路段上的楼盘等，价格战也不会发生，因为任何一个开发商都知道，都会根据实际情况尽量错开与竞争对手正面交锋，而在取消取消预售制之后，开发商完全可以有很多方式来避开正面竞争。所以，不管任何情况下，购房者受惠一说是无法成立的。小结：营销费用是房地产开发商的交易费用（见附录二）的一部分，也是一大项。只要开发商愿意支付足够高的交易费用，那么所谓的“风险”也无从存在，正是因为探知未来的事件的发生情况的费用太高，所以有些无法承受这种费用的开发商才退出市场。4、取消预售制，商品房的品质会提高这是目前一种较为幻想的看法。这也是一种实在错误的看法，随着竞争者
31、的增加，为了体现自己的竞争优势，每个竞争者都会在竞争之下加强产品品质，因为在竞争激烈的时候，每个参与竞争的卖方在营销的角度看永远是出于两个原因：一、自身优势；二、市场分流（见附录二） 。这两个原因从实际观察上来看，都是综合这两者居多。当竞争者参与比较多时，产品的品质会随之变好，而在购房者看来，他们对产品需要就会建立起一系列的基本属性，那些满足不了产品的基本属性的竞争者，都会退出市场，而保留在市场上竞争的卖者的产品，都是在产品基本属性这条底线以上的（见附录二） 。就目前看来，如果取消预售制，产品的品质只会下降，而不会上升，那是因为竞争者的减少，开发商出于自身利益最大化的目的，不会提高产品品质。小
32、结：从经济的角度看来，当供应量大于需求量时，即所谓的“过剩” ，产品品质会趋向于提升；当供应量小于需求量时，即所谓的“短缺” ，产品品质会趋向于降低。附录一：数据中国人口统计表年份 年底总人口 城镇总人口 乡村总人口 总人口增长率 城镇人口增长率 乡村人口增长率2008 132802 60667 72135 0.51 2.17 -0.852007 132129 59379 72750 0.52 2.9 -1.352006 131448 57706 73742 0.53 2.66 -1.082005 130756 56212 74544 0.59 3.55 -1.532004 129988 54
33、283 75705 0.59 3.64 -1.492003 129227 52376 76851 0.6 4.31 -1.782002 128453 50212 78241 0.65 4.47 -1.662001 127627 48064 79563 0.7 4.7 -1.582000 126743 45906 80837 0.76 4.93 -1.461999 125786 43748 82038 0.82 5.14 -1.341998 124761 41608 83153 0.92 5.47 -1.221997 123626 39449 84177 1.01 5.75 -1.071996
34、122389 37304 85085 1.05 6.06 -11995 121121 35174 85947 1.06 2.94 0.311994 119850 34169 85681 1.13 3 0.391993 118517 33173 85344 1.15 3.1 0.411992 117171 32175 84996 城乡就业人员年末人数统计城镇 乡村年份 就业人员就业人员 比重（%） 就业人员 比重（%）1996 68950 19922 28.9 49028 71.11997 69820 20781 29.8 49039 70.21998 70637 21616 30.6 4902
35、1 69.41999 71394 22412 31.4 48982 68.62000 72085 23151 32.1 48934 67.92001 73025 23940 32.8 49085 67.22002 73740 24780 33.6 48960 66.42003 74432 25639 34.4 48793 65.62004 75200 26476 35.2 48724 64.82005 75825 26476 36.0 48494 64.02006 76400 28310 37.1 48090 62.92007 76990 29350 38.1 47640 61.92008 77480 30210 39.0 47270 61.0
