1、房地产税费1、增值税增值税实行三档税率，基本税率为 17%，低档税率为 13%，出口货物税率为零，小规模纳税人销售销售货物或应税劳务的征收率 4%。计算公式：当期应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额当期销项税额 =销售额 征收率销售额 =含税销售额（1+征收率）小规模纳税人当期应纳税额 =销售额征收率销售额 =含税销售额（1+征收率）消费额、营业税、印花税按国家有关规定执行。2、企业所得税外商投资和外国企业的生产性企业所得税率 15%，地方所得税税率为应纳税所得额3%。内资企业年应纳税所得额低于 3 万元，税率 18%；3 万元 - 10 万元，税率 27%；10万元以上，税率 33%。
2、3、个人所得税个人所得税率适用下表个人所得税率表级数 全月应纳税所得额 税率（%） 速算扣除数1 不超过 500 元的 5 02 超过 500 元至 2，000 元的部分 10 253 超过 2，000 元至 5，000 元的部分 15 1254 超过 5，000 元至 20，000 元的部分 20 3755 超过 20，000 元至 40，000 元的部分 25 13756 超过 40，000 元至 60，000 元的部分 30 33757 超过 60，000 元至 80，000 元的部分 35 63758 超过 80，000 元至 100，000 元的部分 40 103759 超过 100
3、，000 元的部分 45 15375注：（本表所称全月应纳税所得额是指外籍人员每月收入减除 4，000 元后和中国居民每月收入减除 800 元及定额扣除各项补贴 100 元后的余额）4、房产税计算公式： 外资全年应纳房产税= 房产原值（1-30% ）1.2%或租金收入12%。内资全年应纳房产税=房产原值（1-扣除率）1.2%或租金收入 12%。5、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。计算土地增值税税额可按增值税乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分土
4、地增值税税额 = 增值额30%增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的部分土地增值税额 = 增值额40%-扣除项目金额5%增值税超过扣除项目金额 100%，未超过 200%土地增值税税额 =增值额50%-扣除项目金额15%增值税超过扣除项目金额 200%的部分土地增值税税额 = 增值额60%-扣除项目金额35%公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。收费标准(工商行政管理收费标准)类 别 收费标准 备 注注册资本 1000万元 注册资本 1.0% 最低 50 元1000 万元 超过部分 0.5 1 亿元 超过部分免收 设立常驻代表机构 600 元 延期收费 300 元企业名称申
5、请 100 元 预先申请登记 100 元变更登记 100 元/次 增加注册资本只交追加部分注册登记费基础设施主要项目收费价格标准单位：人民币元 项目 类别 价格 备注 给排水 增容费 500 元/ 米 3 按日用气量一次性交纳 水费 工业 0.7 元/米 3 酒类饮料 0.7 元/米 3 机关团体学校 0.6 元/米 3 建筑营业等 1.0 元/米 3 排水设施使用费 0.15 元/ 米 3 按实际用水量 80%计收 煤 气 增容费 500 元/ 米 3 按日用气量一次性交纳 煤气费 民用 1.0 元/米 3 开发区为人工煤气工业 1.3 元/米 3 营业等 1.6 元米 3 热力 增容费 蒸
6、汽 15 万元/米 3 按平均每小时用量一次性交纳 水暖 30 元/米 2 按建筑面积计收 蒸汽费 115 元/吨 采暖费 25.41 元/米 2 按建筑面积计收, 层高 3 米 电讯 初装费 2600 元/台 不包括话机 电力 贴费 10 千伏用户 660 元/千伏安 按变压器容量一次性交纳(T 接) 基本电价 10 千伏用户 10 元/千伏安月 电费 10 千伏用户 0.4-0.52 元/千瓦小时 按用户用电性质、功率因数等 注：准确及详细情况可向规划建设局或有关专业管理部门查询土地费收费标准1、土地出让价格：每平方米 26 美元，对特殊项目可根据投资强度、产出效益、技术含量及付款期限由双
7、方另行协商确定。2、土地使用费：投资企业每年每平方米 1 元人民币。保险福利费标准项目 标准（按中方职工工资总额额计） 备注 养老保险金 2100% 其中个人承担 3% 失业保险金 110% 工伤保险金 03-06% 各行业费率按规定的比例缴纳 住房补助基金 3993% 物价等项补贴 10% 注：外资企业中方职工工资不得低于开发区企业最低工资标准住宅小区的概算（含小区配套设施）原创某小区概算方案一、占地：8.42 亩，252.6 万元（地价按 30 万元/亩）二、建筑面积：10416 平方米（包括地下室，不包括阳台）三、基建造价：781.2 万元（750 元/平方米）四、 市政配套费（土建和征
8、地费用的 5%）46.11 万元。五、旧城改造费（安土地 2 万元/亩）16.84 万元六、人防费（按建筑面积 40 元/平方米）：35.71 万元七、工程报建费用:73.43 万元1、规划费(放线按土地面积 0.4 元/平方米,规划费按 1.5 万元/公顷):1.75 万元2、勘探费:4.32 万元3、设计费：209 万元4、设计审查费(造价 x 0.3%)：2.0l 万元5、招标代理费(造价 x 0.3%)：2.0l 万元6、质检费(造价 x0.1%)：0.67 万元7、监理费(造价 x2.5)：16.74 万元8、统筹费(造价 x2.3)：15.4 万元9、绿化:(绿化造价 x30)：
9、16.74 万元10、节能(建筑面积 5 元平方米 )：4.46 万元11、预算费(造价 x 0.3)：2.01 万元12、施工合同审查费(造价 x0.05%)：0.33 万元八、区内配套工程(不包括锅炉安装及设备变压器安装费用) ：447 万元1、给水(包括二次加压)：12 万元2、电照：7 万元3、排水(包括化粪池)：10 万元4、道路：9 万元5、区内绿化绿化造价(33.6 元平方米)普通绿化标准价 )：67 万元九、不可预见费：20 万元十、管理费:20 万元十一、办理房产手续费(建筑面积的 1125) ：123.04 万元十二 、营业税(收入 x 5)：58.05 万元十三、城建税(
10、营业税 x 7)：4.06 万元十四、教育附加税(营业税 x 3.5%)：2.03 万元十五、平方米造价(不包括土地部门费用、阳台、地下室 )：1373 元平方来注：1、方案未计算土地部门收费2、因土质不清没有考虑基础处理费用3、物业管理费用未计算成本内4、锅炉变压器两项配套工程未计算成本内5、阳台、地下室未作销售成本推荐】土地征用费用构成(参考值）1.1 土地使用权出让金 13.34 万元/ 亩1.2 征拨用地费 按照土地总价 2-3%1.3 用地性质变更费 2 元/平方米1.4 土地补偿费 1.2 万元/亩1.5 国有土地补偿费 30 元/平方米1.6 农业重点开发基金 0.2 万元/亩1
11、.7 耕地开垦 9 元/平方米1.8 土地复垦 0.2 万元 /亩1.9 青苗补偿 0.1 万元 /亩1.10 劳动力安置 3.5 万元/人1.11 土地费用合计 约 18.2 万元/亩房地产开发成本及其核算我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。 一、房地产开发成本的组成。 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就
12、其用途来说，大致可分为三大部分： 1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的 80。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。 2、配套及其他收费支出。主要是指
13、水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出
14、，且数额较大，一般占项目总投资的 1015，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。 3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。 二、房地产开发成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本
15、和单位建筑面积成本的过程。 1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料
16、滞后，失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。 2、正确划分成本项目，客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 3、关于间接费用的核算。按现行的房
17、地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。 4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决
18、算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。如何合理避税？ http:/ 加入日期
19、：2005-3-14 20:24:43 合理避税不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。合法避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,減少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。1、换成“洋”企业。我国对外商投资企业实行税收倾斜政策，因此由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。2、注册到“宝地”。 凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济
20、特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。中小企业在选择投资地点时，可以有目的地选择以上特定区域从事投资和生产经营，从而享有更多的税收优惠。3、进入特殊行业。比如对服务业的免税规定：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，免缴营业税。婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免缴营业税。安置“四残人员“占企业生产人员 35%以上的民政福利企业，其经营属于营业税“服务业“税目范围内（广告业除外）的业务，免缴营业税。残疾人员个人提供的劳务，免缴
21、营业税。4、做管理费用文章。企业可提高坏帐准备的提取比率，坏帐准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就可以少交所得税。企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧金额增加，利润减少，所得税少交。另外，采用的折旧方法不同，计提的折旧额相差很大，最终也会影响到所得税额。企业合理避税常用的七大手法 http:/ 加入日期：2005-3-1 10:17:16 避税是指纳税人在法律允许的范围内，采取一定的形式，方法和手段，避免或者减轻税赋的行为。大体上有三种形式：合法型、非违法型、形式合法而内容不合法。 具体采用的手法有以下几种： 一、转让定价：通过关联企业，达到整体最大限度的逃避纳税义务。对产品、劳务
22、的交易不按市场价格进行，在税率高地区采用高进低出，在低税率地区采用低进高出，以达到整体的避税。在跨国企业中甚至还存在开票公司这种形式。二、企业存货计价避税：利用企业内部具体的核算方法和存货的市场价格变动，采用高转成本，低转利润的办法。 三、折旧：采用税法允许而对企业有利的折旧方法。 四、资产摊销法：对无形资产、递延资产、低值易耗品、包装物、材料的摊销尽可能保持成本最大化，税前利润最小化。 5、用而不“费”。中小企业私营业主应考虑到如何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人生活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本。6、合理提高职工福利。中小企业私营业主在生产经营过程中，可考虑在不超过计税
23、工资的范畴内适当提高员工工资，为员工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支，同时也能够帮助私营业主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和福利负担。7、从销售下手。选择不同的销售结算方式，推迟收入确认的时间。企业应当根据自己的实际情况，尽可能的延迟收入确认的时间。例如某汽车销售公司，当月卖掉 100 台汽车，收入 2000 万左右，按 17%的销项税，要交 300 多万的税款，但该企业马上将下月进货税票提至本月抵扣。由于货币的时间价值，延迟纳税会给企业带来意想不到的节税效果。 编辑：知识商人 作者： 来源：
24、管理社区【打印 】【关闭】【发送给好友】-本站所有信息均来自网络，仅做个人学习和网友分享，版权属于相应的网站与作者-五、筹资租赁法：以支付租金的方法降低企业利润和税基。 六、信托手段：通过在税收优惠地区设置信托机构，让非优惠地区的财产挂靠在优惠地区的信托机构名下，利用税收优惠政策避税。七、挂靠避税：例如挂靠在科研、福利、教育、老少边穷地区。合理避税在实施中应该注意哪些问题 http:/ 加入日期：2004-12-15 19:26:09 随着国家税制的完善和征税的正规化，我们一方面要履行自己的义务，另一方面也要尽可能地减轻企业负担，“合理避税”在实施时要注意哪些问题？“合理避税”又称“税收筹划”
25、。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税(Tax Savings)的经济利益。”这一定义表明税收筹划具有以下三个明显的特征：一是合法性表示税收筹划只能在法律许可的范围内进行，违反法律规定，逃避税收业务，属逃税行为。征纳关系是税收的基本关系，税收法律是
26、处理征纳关系的共同准绳。纳税义务人要依法缴税，税务机关也要依法征税，这是毫无疑义的。但是，现实中，企业在遵守法律的情况下，常常有多种税收负担高低不一的纳税方案可以选择，企业可以通过决策选择来降低税收负担、增加利润，税收筹划成为可能。二是筹划性表示事先的规划、设计、安排。在现实经济生活中，纳税义务通常具有滞后性：企业交易行为发生后，才缴纳流转税；收益实现或分配后，才缴纳所得税；财产取得之后，才交纳财产税，这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定则是有针对性的，纳税人和征税对象不同，税收待遇也往往不同，这就向纳税人表明可以选择较低的税负决策。如果
27、经营活动已经发生，应纳税额已经确定再去图谋少缴税，就不是税收筹划，而是偷逃税收了。三是目的性表示要取得“节税”的税收利益。这有两层意思：一层意思是选择低税负。低税负意味着低税收成本，意味着高资本回收率；另一层意思是滞延纳税时间(有别于违反税法规定的欠税行为)。纳税期限的推后，也许可以减轻税收负担(如避免高边际税率)，也许可以降低资本成本(如减少利息支出)，不管哪一种，其结果都是税收支付的节约，即节税(Tax Savings)。从税收筹划的起源和定义可以看出，税收筹划不仅是企业利润最大化的重要途径，也是促进企业经营管理水平的一种方式，更是企业领导决策的重要内容，这也正是税收筹划活动在西方发达国家
28、迅速发展、普及的根本原因所在。总之，税收筹划是在经营中寻求企业行为与政府政策意图的最佳结合点，成功的税收筹划往往既能使经营者承担的税收负担最轻，又可以使政府赋予税收法规中的政策意图得以实现。因此，从某种意义上来看，即使站在政府宏观调控(比如产业政策等)的立场看，税收筹划活动也是应该鼓励，至少是不可禁止的。税收筹划作为企业经营活动的一项重要内容，是在一定的客观条件下存在的。这种客观条件在目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。首先依法治税是进行税收筹划的前提。税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进
29、行税收筹划就失去了实际意义，因为前提条件已经消失，这是企业进行税收筹划应注意的首要问题。其次由于税法作为一种法律既有稳定性也有一定的灵活性和变动性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的现阶段，此点尤应重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。换言之，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化、调整，据此相应调整税收筹划的策略和方法。任何一个税法的调整，其内容本身就可能是新的税收筹划的基础，但关键在于决策者如何因地制宜地运用税收筹划手段，来实现企业的利润增长。合理避税 就这几招 http:/ 加入日期：2004-11-12 22:28:10 合理避税不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手 合法避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,减少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。1、换成“洋”企业。我国对外商投资企业实行税收倾斜政策，因此由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。
