1、房地产竞争环境及项目概况分析案济南世润和房地产投资咨询有限公司第一部分 宏观环境分析所有经济系统都不是孤立存在的，必须依存与社会经济系统，房地产也不例外！一、 GDP 连滑五季 CPI、PPI 双降数据表明，前三季度 GDP 为 201631 亿元，同比增长 9.9%，比上年同期回落 2.3 个百分点，至此，自去年二季度以来 GDP 已是连续第五个季度呈回落走势。其中，9 月份 GDP 增速跌至 9.0%。第一产业增加值 21800 亿元，增长 45，加快 02 个百分点；第二产业增加值 101117 亿元，增长 105，回落 30 个百分点；第三产业增加值 78714 亿元，增长 103，回
2、落 24 个百分点。三季度经济数据表明，经济增速正显著放缓，中国已随全球经济进入下行周期。报告指出，三季度 GDP 增速低于市场预期的 9.7%，比二季度显著放缓 1.1 个百分点，原因主要是出口与房地产两大引擎同时放缓。今后 PPI 走势，生产资料价格有可能自此进入下降通道，消费价格和生产价格之间的差幅正在缩小，工业利润情况将有所改善。PPI 在下半年的下降幅度会加快。- 3 -二、 世界金融危机，各国投资者和消费者的信心下滑，中国也不例外起始于美国的次贷危机已最终演变成世界金融危机，其波及面和影响深度“远远出乎预料” 。世界经济的不确定性对中国这样一个对外开放度日益扩大、与世界经济联系越来
3、越密切的国家来说，影响重大。 “投资者进行投资，消费者进行消费，都是建立在对未来具有信心的基础之上。世界金融危机已严重打击了各国投资者和消费者的信心，中国也不例外。 ”预计后期在促进投资、出口、消费方面都将有政策出台，主要目的一是保增长，二是促就业， “具体到货币政策而言，继续调低准备金率、下调利率以及放松信贷额度都是可以预期的政策。 ” 三、 国际经济环境的动荡不安，中国已成为国际资本市场的“避风港”实施“一保一控” （即保持经济增长，前三季度，中国实际利用外资金额 744 亿美元，增长 39.9，比上年同期加快 29.0 个百分点。这已接近了去年全年我国吸引外商直接投资的数字783 亿美元
4、。中央政府灵活地对年控制通货膨胀） 。扩大内需包括两个方面，一是投资，二是消费。前三季度，全社会固定资产投资 116246 亿元，同比增长 27.0，比上年同期提高了 1.3 个百分点；社会消费品零售总额 77886 亿元，同比增长 22.0（月份增长 23.2） ，比上年同期提高了 6.1 个百分点。可以看出，在国际经济环境的动荡不安中，中国已成为国际资本市场的“避风港” 。- 4 -四、全国房地产市场走势分析（一）成交量总体下滑，楼市低迷今年以来，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，新建商品房和二手房成交量同比均下降四成左右，这种以成交量萎缩为主的市场僵局迅速向二三线城市蔓延。全国房
5、地产行业走向并持续低弥状态。我国房地产市场目前正面临着与宏观经济运行类似的“滞胀”现象。成交量持续低迷，但房价却像通货膨胀率一样居高不下。如果说滞胀对于经济体而言是一种“侵蚀” ，那么，房地产市场出现的这种“滞胀” ，显然不会是其稳定发展的表现。 在紧缩的货币政策背景下，资产价格下行是大势所趋。而这种趋势目前已经十分明朗：8 月 70 个城市房价涨幅创新低，环比下降 0.1%，环比下跌城市超过 20 个。中国房地产将出现明显回落，未来两年全国平均房价下跌 15%20%，房地产投资增速亦会大幅下滑。目前房地产处于“弱市”的形势已十分明了。（二）地方政府救市，扬汤止沸目前各地方政府出台的救市政策均
6、包括降低房产交易流转税、降低公积金贷款首付比例、放宽土地出让金的支付期限和开竣工时限等内容，有些城市甚至拿财政直接补贴购房人。对此，这些措施将延长市场的观望期，并有可能助推房地产市场的风险。房价下行趋势已经形成，地方政府出台的救市政策，不利于挤压房地产泡沫，释放和化解风险。 但市场的运行有自身的规律，调控政策也可能如“扬汤止沸”一样，现在的救市政策，并不能从根本上扭转房地产市场的颓势。房地产业走出低谷，最终还得依靠地产商的“自救” 。而这种自救，一方面是对市场深刻认识后营销策略乃至企业运营理念的变革，另一方面则往往伴随着行业的洗牌与整合。 - 5 -第二部分 沿海城市房产概况威海地处中国东部沿
7、海，与大连、青岛、烟台等城市均为发展中沿海开放城市之一。其市场发展必然相互影射。- 6 -一、楼市进入调整期，沿海城市销量下滑大连：据统计，今年以来，大连商品房销售量下滑呈现逐月加重之势。前 6 个月，全市新建商品房销售面积下降 18.7%，销售额同比下降 11.9%。8 月份下降幅度更大，市内四区销售商品房同比去年下降 64.08%，同时二手房市场销售也明显下滑。但是今年以来，大连在建商品房和二手房房价同比去年始终是上涨的，不过这种上涨势头明显趋弱。今年 8 月，大连房价与去年同期相比，上涨 4.6%，而 7 月的数值是 4.7%。烟台：救市不会逆转房价下滑趋势，烟台房价在山东省内一直相对较
8、低，房价有“东高西低”的特点，市区东部沿海地带的房子，价格比较高；价格在 40007000 元平方米之间；4 层以上的高层，价格在 40005000 元平方米之间。 青岛：青岛市 2007 年房地产相关信息，青岛市商品房施工、竣工、销售规模持续扩大，商品房销售均价达 72115 元平方米，其中，住宅销售价格 72282 元平方米。上半年该市七区房屋销售价格总水平平均较去年同期上涨 55，其中新建商品住房价格上涨 58，平均每平方米上涨了 400 元。 - 7 -二、四大沿海城市市场竞争力对比分析0123456大 连 青 岛 烟 台 威 海0123456城 市 开 放 度城 市 经 济 发 展
9、速 度城 市 名 誉投 资 环 境 及 吸 引 力沿海城市房地产与内陆房地产市场有所不同，其地理位置优越性为其城市发展提供很多有利因素。大连、青岛、烟台、威海等港口城市，对外经济往来频繁，城市开放度决定着城市经济的发展速度，开放度越大，才能加快经济发展速度，从而提高城市综合实力，提升投资吸引力。威海，地处沿海经济圈内，在沿海整体经济发展的带动下，经济发展潜力会不断加大，投资空间进一步扩大。但综合实力与大连、青岛等相比仍出劣势。特别是沿海景观房房地产发展刚刚起步。- 8 -第三部份 威海房地产市场分析一、 威海市 2007 年土地成交情况分析（一）环翠区各类性质土地成交分析土地性质 住宅用地 商
10、业用地 工业、仓储用地面积（亩） 858.216 49.4475 52.3665价格（万元） 113233.9392 14844.957 1063.04单价 131.94 300.21 20.31、2007 年环翠区，住宅、商业用地的成交量在三个区中是最大的。2、该区域根据土地放量的特点可分为市中心板块和旅游度假区板块。其中，市中心板块配套完善，土地资源稀缺，地块价格较高，而旅游度假区板块距离市中心较远，价格较低，属潜力板块。3、大幅住宅用地放量主要集中于环翠旅游度假区，该板块内新增土地量较大，且有大量城边村规划为城区，是该区域大幅住宅用地出让的主要原因。小幅住宅用地放量主要集中于市中心板块，
11、该板块内有少量城中村、棚户区等目前尚未改造完成，如古寨区域、黄家沟区域等，这些待改造的城中村成为市中心板块主要的土地放量来源。4、市中心板块是威海市商业用地放量的主要来源。2007 年商业用地用途主要为商业性办公楼。该区域工业、仓储用地土地放量在三个区中放量最小， ，且主要集中于环翠旅游度假区板块。- 9 -（二）威海高新技术开发区土地成交分析土地性质 住宅用地 商业用地 工业、仓储用地面积（亩） 536.5035 0 84.003价格（万元） 51897.2356 0 1063.04单价 96.73 0 211、威海市高新技术开发区 2007 年土地放量在三个区中放量最小且由于周边配套不完善
12、，土地价格最低。2、该区域土地放量以住宅、工业、仓储用地为主，2007 年没有商业用地放量。3、住宅用地放量主要集中于海边和东涝台、西涝台两大区域，海边地块为新增用地，而东涝台、西涝台主要是城中村改造。4、该区域是威海市工业、仓储用地的主要来源区域，工业仓储用地放量较大且价格较高。5、随着高新区商业、居住配套设施的逐步完善，未来该区域商业用地放量将逐步增大，价格逐步走高。- 10 -（三）威海经济开发区土地成交分析土地性质 住宅用地 商业用地 工业、仓储用地面积（亩） 689.3955 17.391 124.8405价格（万元） 84771.0454 8021.825 2543.6644单价
13、122.86 461.26 20.371、该区域由于东面大海和西面山地的地形限制，土地开发的方向沿着滨海路、青岛路等交通主干道两侧向南延伸，2、根据土地放量特点可分为滨海沿线和山地沿线两大类型。其中，滨海沿线地理位置优越，土地价格高，是威海市土地价格最高的区域。山地沿线地块狭小，主要以厂区土地和城中村改造为主。3、大幅住宅用地集中于经济开发区东南部，是新增量土地的主要来源之一，东南部有大量城边村待改造或规划为城区。4、小幅住宅用地集中于经济开发区的中心地带，如凤林集、南竹岛等区域，以城中村改造、棚户区改造为主。该区域是目前威海市商业用地放量的主要来源区域，商业用地放量最大且价格最高。5、该区域工业仓储用地目前放量仍然较大，但随着城市规划的发展，工业、仓储用地的放量将逐渐减少。
