1、项目发展建议书泛华建设集团1第一部分 市场调研及综合分析 .4第一章 沈阳城市及浑南新区概况 .5第二章 沈阳市宏观经济数据统计及分析 .11第三章 沈阳市宏观房地产市场研究 .21第四章 沈阳市商业环境综合分析 .39第五章 区域微观房地产及宗地价值研究 .59第六章 典型个案调查 .77第七章 区域房地产目标需求调研 .95第八章 开发成本初算及财务指标分析 .108第九章 综合分析及项目整体定位建议 .118第二部分 住宅产品规划建议 .127第一章 住宅规划范围 .128第二章 住宅规划设计原则 .130第三章 总体规划 .133第四章 建筑形态 .138第五章 建筑格局 .142第六
2、章 户型面积及配比 .144第七章 配套设施 .147第八章 景观环境及小区路网 .148第九章 户型参考 .151项目发展建议书泛华建设集团2第三部分 商业产品规划建议 .156第一章 商业规划范围 .157第二章 商业规划分析 .159第三章 商业建筑形态 .164第四章 商业建筑格局 .169第五章 商业业态规划 .173第六章 商业配套设施 .181第七章 人流及车流动线 .188第八章 商业与住宅的规划融合 .195第四部分 商业塔楼项目发展建议 .197第一章 商业塔楼基本概况 .198第二章 沈阳市写字楼市场研究 .204第三章 沈阳市公寓市场研究 .213第四章 功能组合及产品
3、面积配比 .220第五章 塔楼外立面设计 .223第六章 硬件及配套 .226第五部分 开发次序及产品上市时序 .232第一章 项目开发次序 .233第二章 产品上市时序 .237第六部分 补充报告 .240项目发展建议书泛华建设集团3第一章 沈阳市大型零售商业补充调查 .240第二章 沈阳市企业型外来人员居住生活调查 .287项目发展建议书泛华建设集团4第一部分市场调研及综合分析项目发展建议书泛华建设集团5第一章 沈阳城市及浑南新区概况1. 城市区位沈阳市位于辽宁省中部，是东北最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，具有重要的战略地位。以沈阳市为中心，半径 150 公里范围内，有
4、中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚、集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沟通世界各大港口的大连港，正在开发的营口新港和锦州港，距沈阳市均不超过 400 公里。沈阳市拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网，具有得天独厚的地理区位优势，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。2. 自然2.1 沈阳市位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，
5、辽河、浑河、秀水河等途经境内，属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-2936之间，平均气温 8.3，全年降水量 500 毫米，全年无霜期183 天，受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。2.2 沈阳市是辽宁省省会，东北地区政治、经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳市现辖九区一市三县，总面积 12980 平方公里，根据 2005 年启动的沈阳市城市总体规划（20052020） 修编资料，市区面积将扩大到 3495 平方公里，较原来的 1220 平方公里增大了 2275 平方公里。项目发展建议书泛华建设集团62.3 截至 2005 年 11 月 1 日零时，沈阳市常住人
6、口达到 740 万人，较 2000 年增加了20 万。其中非农业人口 506 万人，流动人口 90 万人，市区人口 492.3 万人。根据沈阳市统计局资料显示，自 2003 年迄今，沈阳市已成为全国少有的人口自然增长率呈负增长的城市。3. 历史沈阳市是闻名遐迩的历史文化名城，因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳市蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族发祥地之一。据对新乐遗址考证，在 7200 年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前 229 年设立侯城起，沈阳市的建城史已近 2300 年。沈阳市素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称，1625 年清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。
7、1636 年皇太极在此改国号为“清” ，建立清王朝。1644 年清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。4. 城市基础设施2004 年，沈阳市共完成城市建设投资 125.7 亿元，比上年增长 60.3。东西方向沿浑河两岸城市段基础设施建设全面启动，已建成 8.2 公里的大堤路和 32 公里的滨水路。2005 年，政府继续加大城市基础设施投入，相继启动了新城大路、蒲河南路等 15 条路网建设，建设里程 20.546 公里；2005 年，沈阳市完成管网铺设 30 公里，建设 100万平方米供气管网，覆盖率达 50以上，居民煤气开栓率达 80；2
8、005 年，沈阳市完成 14 条道路和辉山河两侧的绿化，绿化面积达 528.4 万平方米，森林覆盖率达50以上。2006 年，沈阳市北起友谊宾馆南至桃仙机场全长 21.5 公里的金廊亮化工程全线告捷；将投资 4000 万元为大二环及东西快速干道“降噪” ；投资扩建机场高速路，2007 年年底前沈阳市区至桃仙段将建成双向八车道；预计在地铁沈阳站附近修建南北两个公交枢纽站，总面积约 3 万平方米。5. 浑南新区特点项目发展建议书泛华建设集团7浑南新区是重点发展高新技术的国家级产业基地，新区主体部分东起沈抚高速公路东陵大桥、西至长大铁路的浑河与南三环之间区域，东西长约 21 公里，南北宽 3-5 公
9、里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积 90 平方公里，常住人口 20 余万人。5.1 浑南新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港桃仙机场仅 7 公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥、长青桥、富民桥、浑河桥、工农桥、胜利桥与母城相连；沈营路、沈丹国道、沈抚高速公路及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路、哈大电气化铁路贯穿新区。5.2 浑南新区在空间上呈金廊、银带骨架上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心；两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业带和沿三环的高新技术产业带。5.3 金廊、银带构建沈阳市“大十字”空间结构。浑南新区以南部金廊为轴线，规划展示大都市风采、显示新沈阳气派
10、的商务酒店、写字楼和商务休闲设施，结合奥体中心，配套建设商业、文化、休闲设施，形成辐射全区的中心，构筑浑南新区现代服务业的主体功能。浑河沿岸充分发挥生态、观光旅游作用，以形成良好的天际线、塑造富于北方特色的滨水空间为目标，规划集公共建筑、文体娱乐设施为一体的生活休闲观光带。三环高新技术产业带由两大产业板块组成：西部产业板块主要包括苏抚铁路南、南部金廊两侧现已建成的国家级高新技术产业开发区，发展重点是改善形象、调整功能，以动漫、研发孵化为主要方向；东部产业板块分布在长青街以东 ,以出口加工区和新加坡产业园区为主体，重点发展信息产业和先进的装备制造业。6. 浑南新区基础设施浑南新区启动建设以来，通
11、过各种方式融资 80 亿元，带动社会投资近 360 亿元，开发建设面积由最初的 8 平方公里拓展到目前的 39 平方公里，修建道路 120 公里、大小桥梁 20 座、给排水管网 240 公里及热力、燃气、电信等各类管网 120 公里，三横五纵（三横：南堤路、浑南大道、南屏路；五纵：金阳大街、浑河大街、富民南街、长青项目发展建议书泛华建设集团8南街、祝科街）的路网已基本形成。6.1 供水目前有水源地两处，一处位于产业区，供水能力 2 万吨/日，采用环状供水方式，输水、配水管径为 100mm600mm，服务压力 1.5kg/，供 10 平方公里产业区内用水，水质符合 GB57498 国家生活饮用水
12、卫生标准。另一处新建水源供水能力 3 万吨/日，负责补充浑南产业区及区域以外的供水。6.2 排水现有一座 6m3/s 雨污泵站，规划建设四座雨水排放泵站，总排水量 100 万m3/s，服务区域 76 平方公里。6.3 排污目前，浑南新区建有 4 万吨/日污水处理厂一座。另规划建设三座污水处理厂，日处理污水能力将达 32 万吨。6.4 供电新区电力由东北电网调度供电，现有 1 座 220kV 变电站，3 座 66kV 变电站。规划再建设 220kV 变电站 2 座，改造建设 66kV 变电站 10 座。区内供电电压：10KV(10%)。6.5 供热新区采用集中供热，现有一座集中供热站，供热能力
13、260 万 m2，出口压力4km/m2；规划再建设 6 座集中供热锅炉房，每座容量为 658MW。6.6 通讯规划建设 46 万门终端局 7 座，现已建成 3 座电话终端局和 1 座省移动局，可提供多种通讯服务，包括无线寻呼、移动通讯、数据通讯、互联网、用户传真等。产业区内已敷设宽带网、光缆环网，可提供 10M 带宽接入和数据传输。6.7 交通项目发展建议书泛华建设集团9沈阳市至北京、营口、大连、长春、哈尔滨、抚顺、本溪、丹东等一环五射的高速公路网已经形成；沈阳市桃仙国际机场是东北地区最大的民用国际航空港，直通国内各大城市及日本、韩国、俄罗斯等国家的国内外航线近百条，年客流量超 100 万人次
14、。这些交通要线均通过浑南新区与沈阳母城连接，使这里成为世界各地进出沈阳市的首要门户。6.8 卫生新区规划建设以国际化、现代化大型综合医院为龙头的医疗服务体系，区内居民健康主要指标将达到世界中等发达国家水平。6.9 文化教育辽宁育才学校分校、中日友好学校等省内名校和一批覆盖全区的中小学，能够满足适龄儿童及青少年的就学需要；沈阳建筑大学、沈阳工业学院等名牌学校构筑的大学城，将使新区成为与国际接轨的高等级教育基地。6.10 生活娱乐东大游泳馆、高尔夫球练习场、绿岛森林公园等一批文化、娱乐、休闲设施，营造了新区良好的休闲氛围。近期将投入建设的科普实验基地、国际化标准图书馆、清文化天然博物馆等项目，会进
15、一步提升新区的文化品位。新区将逐步发展成为东北地区集文化、休闲、娱乐于一体的产业中心。6.11 体育浑南新区已经建设并即将竣工落成的一座具有国际一流水准的现代化体育场馆奥林匹克体育场，可同时容纳 34 万人观看比赛和参加体育健身。6.12 旅游浑南新区正在建设的浑河旅游观光带集中了明珠园、奥林匹克公园、水上天坛、上沙公园等现代化游乐设施，将成为沈阳市重要的旅游观光景点。6.13 居住项目发展建议书泛华建设集团10已落成的数十个高档、中高档及普通住宅区以及近期将兴建的高级智能网络学生公寓、高级教师居住区，为新区营造了良好的居住环境；规划建设中的商业项目将为新区居民提供更大的购物便利。7. 地铁二
16、号线助推浑南新区发展沈阳市地铁二号线将从南运河和浑河底部穿行，与金廊走向一致而直通浑南，又被称为“金廊线” 。地铁二号线总长度 40 公里，北起道义，途经黄河北大街、泰山路、沈阳北站，经市政府、青年大街、浑河大街、到达桃仙国际机场，最高运行速度每小时 80 公里，7 级抗震，计划 2010 年 10 月通车试运行，每小时运载客流最高达 4.32 万人。地铁二号线一期工程中间城市段的部分，全长19.245 公里，计划设立 17 个站点。由北至南依次是：松山路站、陵西站、新乐遗址站、北陵公园站、崇山路站、岐山路站、沈阳北站站、惠工广场站、市府广场站、青年大街站、青年公园站、工业展览馆站、文体路站、五里河站、奥体中心站、会展中心站、世纪广场站。地铁二号线平均每公里造价 4.36 亿元，全线均为地下运行，平均站间距离为 1146 米，最大站间距离为 1545 米，最小站间距离为 805 米，将与一、三、四、五号地铁线设有 5 个换乘节点，具体为：崇山路站和工业展览馆站为二、五号线换乘站；市府广场站为二、三号线换乘站；青年大街站为一、二号线换乘站；工业展览馆站为一、五号线的换乘站。
