1、房地产新政对广西房地产企业的影响分析为了解国务院第 88 次常务会议作出的对房地产市场的八项调控措施出台后在广西的反响。广西区企业调查队于 5 月底 6 月初根据国家统计局的调查方案，对广西八个中心城市的部分房地产开发企业负责人进行调查，调查样本主要分别在各中心城市 2004 年资质等级为一、二、三级的房地产开发企业中，按当地投资额排序前十名内进行抽选，共调查 74 家企业，其中资质等级为一级、二级和三级的分别占样本的 5.4%、13.5%和 51.4%；其余的 22 家，占 29.7%。调查样本分布：南宁市占 24.3%，柳州市占 14.9%，桂林市占14.9%，北海市占 13.5%，梧州市
2、占 8.1%，玉林市占 5.4%；钦州占10.8%；河池占 8.1%。调查较客观、准确反映企业对于国务院调控房地产市场八项施出台一个月来的反响情况，现将调查情况报告如下：一、房地产行业面临的形势 1、房地产市场形势 从全国而言，2004 年以后，房价涨幅不断攀升，而且上海、浙江、北京、江苏等东部沿海地区房价上涨过快，且成全国主要城市蔓延态势。同时，部分地区房地产投资增长仍然过快。虽然房价过快增长有合理因素，如城镇化水平提高、居民改善性住房需求，原材料价格上涨和土地价格上升等因素导致需求和成本增加等等，但各种投资、投机性需求大量增加、商家炒作和哄抬等不合理需求也搀杂其中，在局部地区出现的房地产投
3、资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱情况表现得比较突出，因此，房地产市场的发展和投资风险加大。 从广西房地产业的情况看，2004 年我区房地产开发投资保持较快增势，据统计，全区房地产开发完成投资达 192.35 亿元，比上年增长 37.1%。2005 年一季度，全区房地产开发投资完成 36.7 亿元，比上年同期增长 18.3，增速回落 34.9 个百分点，增速明显放缓，房地产开发投资增幅明显回落。1-3 月，全区商品房屋施工面积、商品房竣工面积的增幅全面、较大幅度回落；商品房销售面积有所下降，空置商品房面积增加。但全区房地产市场价格稳步上涨，据区城调队对广西
4、南宁、柳州、桂林、北海和梧州五大城市的房地产市场调查显示：一季度广西土地交易价格指数同比上涨 2.4，房屋销售价格同比上涨 4.4%，比上季度上涨 1.9%。其中：商品房销售价格升幅最大，比去年同期上涨 5.3%、比上季度上涨 2.2%，房屋租赁价格同比上涨 0.3%。 对于目前房地产市场存在的问题，广西的房地产企业有自己的见解，据调查，36.5%的企业负责人认为“房地产开发投资规模过大”是最突出的问题；18.9%的认为“土地供应紧张”是最突出的问题；16.2%的认为“房价上涨过快”是最突出的问题；14.9%的认为“房地产市场混乱” 是最突出的问题；12.2%的认为“房地产的供给结构不合理”是
5、最突出的问题；1.3%的选择其它方面作为最突出的问题。 2、宏观调控政策轨迹 从 2004 年国家开始宏观调控以来，高企的房价作为经济过热的重要指标，就一直被列为国家调控的重要目标，为此国家先后出台了相应的政策和措施。2004 年 8 月，国务院及时颁布 8.31 土地政策，从源头上规范土地市场，将土地这一全社会的资源控制在阳光下，实现公共资源的效益最大化。2004 年 10 月 29 日，央行提高商业银行存贷利率，加息幅度不大，为 0.25%，国家通过经济手段来调控房价的政策。在 2004 年下半年，国家有计划地出台了系列规范地产业发展的政策，包括要求地产商提高自有资金比例，建设适合人民安居
6、需要的住宅等一系列措施。 2005 年 3 月 17 日，央行再次加息，加息范围只限于商品房按揭贷款。并同时调高住房公积金贷款利率。2005 年 3 月 30 日，国务院出台关于切实稳定住房价格的通知，将房价提到政治的高度，明确表示将追究地方主要领导的责任，再次表明了房价必需干预的决心。2005 年 4 月国务院出台八点意见稳定房价，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。对当前加强房地产市场引导和调控要采取八条措施。2005 年 5 月 11 日，建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，遏制投机性炒房，控制投资性购房，
7、鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。中央一系列宏观调控要实现的目标是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，政府的调控目的是控制房价过快增长，并不是简单的打压房价。 二、房地产企业对新政的评价和看法 1、房地产开发企业对国务院八项措施调控措施的评价 从调查和走访的企业看，调查的 74 家房地产企业中，对国务院出台的房地产市场调控的八项措施的评价看法比较正面，对于这次次宏观调控给予高度评价。认为很好的有 14 家，占 18.9%；好的有37 家，占 50%；近七成的房地产企业认为很好或好。认为一般的占20 家，占 27%；认为不好的
8、 1 家，占 1.3%；有 2 家占 2.7%的房地产企业没有表示看法。同时，91.9%的房地产企业知道国务院最近提出的加强房地产市场调控的八项措施并引起注意；6.8%的房地产企业知道但未引起注意；1.3%的表示不知道。对于国务院这次出台的房地产市场八项措施的时机选择，37.8%的房地产企业认为是及时的，48.7%的认为是比较及时的，8.1%认为不及时，5.4%的表示不清楚。调查企业在问卷中高度评价这次调控措施主要表现在：一是较多的企业认为，国务院出台的调控措施是比较及时的，对国内部分地区房价上涨过快以及投资规模过大将起到及时抑制作用，避免房地产过热对经济发展造成负面影响；二是国务院出台的调控
9、措施也是比较全面准确的，对当前房地产存在的主要问题看得很清楚，措施较得当；三是有力遏制房地产违规操作，遏制炒买炒卖土地、房产行为，对改善目前房地产市场秩序起到逐步规范房地产开发市场步向正轨的较长期的作用。 2、调控措施出台后对广西房地产市场的影响 (1)直接影响 调查的 74 家企业中，认为八项调控措施出台对房地产市场的影响将是很大的 9 家，占 12.25%；认为影响较大的 48 家，占 64.8%；认为影响不大的 11 家，占 14.9%；有 6 家，占 8.15%的对影响还看不清；没有 1 家认为没影响。调查企业在问卷中认为：从长远来看，宏观调控措施将对房地产市场产生很大影响，投资规模、
10、房价、结构及市场都将趋于合理。其正面影响主要表现在：一是规范房地产市场。调控措施对进一步完善房地产市场运作机制起到促进的作用，促使房地产开发从土地储备、开发、管理、销售、售后服务等一系列运作朝着规范的市场运作机制去实现，金融监督也会更严格。二是通过调控措施可避免房地产开发过热，将会使投资规模有所回落。三是投机炒作者会抛出部分房源，因为炒房成本加大，一部分的游资会暂时撤出房市以作观望；普通百姓购买以自住为主的购买需求会增加。这有利于引导消费者理性投资和消费房地产品，合理调节房地产市场的供给和需求，促进房地产市场避免大起大落，但也可能会导致目前市场成交量萎缩的状况加剧。四是利于百姓安居，有良好的社
11、会效益。房地产市场对经济适用房的投入会增大，会改善住房供应结构：增加普通商品房、经济适用房和廉租房。让百姓安居，创建和谐社会。 在调查问卷中，有的房地产企业认为可能会有一些负面的影响，首先是国家调控措施提出的“因地制宜，区别对待”的原则，由于国家没有出台相应的具体规定，如对于征收“营业税、所得税”的规定全国都执行一样的政策，区别对待无法体现，可操作性不够强，对地方没有任何意义。对中小城市及地产业起步晚，不成熟的城市房地产业犹如雪上加霜，直接影响到开发商的销售、利润，房地产市场将随之萎缩不利于房地产市场的培育。北海、钦州的房地产企业普遍存在这样的看法，如对北海解决停建工程积压清理工作影响就很大。
12、其次有的企业认为，调控措施虽然抑制了炒房行为，但对普通住房的消费者也不利，如正常转让商品房就会因此造成不必要的损失。当然，这次调控措施的初步效果已经显现，投机性购房得到一定程度的遏制，其购房短期内已明显减少，市场预期已经发生较大变化，房市趋于理智。 (2)、对当前房价的影响 调查的 74 家企业中，八项调控措施出台后预期当地今年房价上涨较大的没有 1 家；预期略有上涨的 28 家，占 37.8%；上涨的平均幅度估计为 7.1%。预期房价不变的 13 家，占 17.6%；认为房价会略有下降的 27 家，占 36.49%，下降的平均幅度估计为 4.7%。没有一家房地产企业预期房价会下降较大；有 6
13、 家，占 8.1%对房价预期看不准。 预期略有上涨的房地产企业认为，国家调控措施不可能改变的事实是：一是由于国家宏观调控政策的影响（2004 年四季度开始上涨），土地放量减少，土地成本上升， 2005 年一季度广西各种用途的土地交易价格普遍上涨，其中商业、旅游、娱乐用地上涨4.3，普通住宅用地上涨 3.4，其他用地上涨 2.0和工业用地上涨 1.0。二是城市大规模拆迁推动，典型的如南宁、柳州市。20022004 年，南宁市 3 年拆迁面积约 300 万平方米；而柳州市，年拆迁面积就达万平方米，年拆迁政策调整期间也拆迁房屋约万平方米。按照拆一建三的常规，这两年新房量要大增。三是城市扩展推动。近年
14、来，广西城市布局发生了较大变化，特别是南宁市的“扩区增县”以及加上全区地改市工作的基本完成，城市化的进程加快，新城市经济建设将会在 2005 年后体现，会加大房地产市场的需求。四是由于建设成本的继续增加也会对房价有所推动。 预期房价不变的房地产企业认为，国家宏观调控措施使房价的心理预期下降，真正有购房需求的客户也会对购房持观望态度，而且这个群体还会增大。从这个角度说，房价有下降的趋势。但同时土地与开发成本的上涨，使房价有上涨的要求。两个原因的综合影响，房价可能处于一个较平稳的波动不大的市场范围。 而预期房价略有下降的房地产企业认为，消费者从冲动型向理性购房，而政府调控也会使房地产市场相对降温，
15、房价继续走高的可能性不大。国家宏观调控措施把投机炒作者和游资挤出房市，经济适用房供应的改善，包括普通商品房、经济适用房和廉租房的增加会使房价略有下降。 （3）、对明后年两年的房地产市场的走势的判断 调查显示：74 家调查企业对明后两年本市房地产市场走势的判断是：认为走高的占 19 家，占 25.7%；认为起伏不定占 21 家，占28.4%；认为不变占 21 家，占 28.4%；认为会走低的 13 家，占 17.5%。调查资料反映了房地产企业对房地产中期市场的判断较为分散，缺乏相对集中的判断。 认为趋势走高的房地产企业在问卷中坚信，国务院调控措施出台后，一是广西房地产投资增长正处于一个长周期当中
16、，房地产市场将会更有序，更规范，更健康的发展，房产开发、销售、购买行为更理智，房地产的需求仍在大幅度增长，住宅的销售仍会大幅度增长，在今后两三年内房地产市场的走势估计为稳中有升，但发展速度与历史相比应较为慢一些。二是调控措施的出台避免了房地产发展的过热发展，整个行业面临良好的转折机会。如南宁市，中间价格的物业产品还是占整个市场的重头，高端产品的开发并不占主导，再加行政区域不断扩大重新划分后，对南宁市场来说，房地产价格在未来一年内预计将是稳步上升的趋势。三是广西房地产发展滞后或恢复的中小城市，调控措施出台后，如北海，房地产短期内市场低迷，从长远眼光看，北海房地产应处于攀升趋势，目前房价处于 13
17、00-1600 元，属偏低价格，尚有上升空间。又如钦州的房地产市场刚起步，今后走势还是稳中有升，稳健发展。 而认为明后年两年的房地产市场的走势稳定或略微走低的企业的理由：一是国务院调控措施出台后，从投资开发的规模上说，如调控措施适度的话，将会使房地产投资规模缓慢回落，供需基本保持平衡。预计调控措施出台后部分地区房价会有所下落，但大部分地区会保持平稳。二是调控措施出台后可以更大地满足各阶层人士的购房所需，中档和经济适用房的比重上升当然会使平均房价下降。三是通过打击炒房，降低“泡沫”需求，房价将回归理性。有的企业担心调控措施出台后，房价会走低，说不定会造成整个房地产行业一蹶不振，最后影响到房地产行
18、业的健康发展，并预计房地产市场在五年内处于调整状态。 三、面对新政，房地产企业的发展策略和建议 1、企业自我发展的调整步伐加快 国务院调控措施出台后，广西房地产企业从自身的利益出发，配合新政策，加快自我发展调整步伐。调查显示：有 32.4%的企业已采取了应对措施，59.4%的企业将采取应对措施，未考虑采取应对措施的占 8.1%。已采取或将采取的应对措施主要是：一是积极调整开发战略，加大对普通住房的投入，有 36.5%的企业有这方面的措施。如南宁市资质一级的恒大企业集团有限公司就认为，要加大对普通商品房开发和经济适用房开发的力度，为百姓提供更多，品质更好，价格更优的住房。广西荣和集团、同和房地产
19、开发有限公司也认同今后将要对产品结构进行调整，重点开发中低档住宅。二是房地产开发企业计划适当压缩房地产开发投资，有 32.4%的企业有这方面的措施。三是进行土地储备，有 18.9%的企业有这方面的措施。四是进行资金储备，有 2.7%的企业有这方面的措施。也有 9.4%的企业采取和拟采取其它的应对措施，如加快现有项目的开发等等。2、房地产企业对新政下实施宏观调控措施的建议 调查的广西各房地产开发企业在问卷回答中认为，企业自身要审时度势，避免投资的盲目性，进一步研究市场的有效需求，适时做好有效供应，采取积极措施应对新政策对企业产生负面影响。同时认为，目前要解决房地产市场存在的主要问题，必须寻求推进
20、房地产市场健康发展的重要措施，这些措施包括： 一是加强市场监管。占 51.4%的企业把它是最重要的措施。首先要解决房地产市场里存在的信息不畅通，不正当竞争，囤积土地，运作模糊等问题，应提高土地及楼市交易的透明度以及程序法制化建设；其次应实行市场准入制，不再搞项目公司，临时资质；第三，无论是党政机关、企事业单位集资建房，还是经济适用房开发或正常的房地产开发，在用地上实行公开招投标，在税费上取销有关优惠政策，统一征收税费，真正创造一个公平、公开、公正的房地产开发市场环境。否则，房地产市场发展比较晚的地区如河池的房产企业大部分受到集资房冲击，而面临困境。 二是抑制地价上涨过快。占 12.2%的企业认为它是推进房地产市场健康发展的最重要措施。要调控企业与个人的炒地、炒房行为，限制投机需求，使投机需求的盈利空间缩小，投机需求退出房地产行业，虚假需求消失。来达到抑制地价、房价过快上涨的目的。 三是加强城镇规划。占 10.8%的企业认为它是推进房地产市场
