1、鞍山东方棕榈岛项目可研性报告（概括版）目录第一章 总论11.1 项目建设背景11.2 项目建设的必要性21.3 市场分析3第二章 项目体量和建筑内容32.1 项目体量32.2 项目规划建筑内容3第三章 项目建设方案4 3.1项目规划43.2 容积率与建筑面积53.3 项目建设概况5第四章 工程投资与财务分析64.1 项目售价分析64.2 项目财务分析6第五章 项目进度95.1 项目手续办理进度95.2 项目开发进度11第一章 总论1.1 项目建设背景鞍山市是全国31个特大城市之一，是东北地区第五大城市。鞍山位于美丽富饶的辽东半岛东部，地处渤海经济区腹地，是我国重要的钢铁工业基地，享有“中国钢都
2、”之称。鞍山市总面积9252平方公里，其中市区面积624平方公里。全市总人口380万人，其中市区人口180万。鞍山旅游资源十分丰富，有东北明珠之称的千山国家风景名胜区1982年就被列入国家首批重点风景名胜区；1999年，被授予全国文明风景旅游区示范点；2002年又被国家旅游局评定为AAAA级旅游区。项目位于千山东路7号桥南侧，屏山揽湖，东迎千山风景区，西接主城区。西邻高新产业技术开发区，东临东山风景区，西、北、东三面环山,环境优美，距市中心约8公里,仅需10分钟车程（详见下图）.高新产业学院区鞍山站前商业中央核心区千山文化旅游区万水千山百湖城高端生活核心区1.2 项目建设的必要性 房地产业是从
3、事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据鞍山市国民经济和社会发展“十一五”计划和2020年远景目标纲要精神，从“十五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，鞍山市房地产业在“十五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体
4、水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快鞍山市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。1.3 市场分析随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。改革开放以来，中等收入阶层逐渐崛起，在鞍山的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛
5、的消费需求。从目前情况看，鞍山房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。第二章 项目体量和建筑内容2.1 项目体量东方棕榈岛项目用地面积约为70万，总建筑面积约77-91万平方米之间，容积率小于等于1.3，由文化岛和千山岛两岛组成； 项目整体规划设计定位：使之最终成为鞍山具有代表性的，重要文化旅游、休闲、度假、消费、高端生活的中心，成为高品质文化旅游客群的承载地，成为北中国文化旅游岛居的典范。2.2 项目规划建筑内容项目规划内容见下表：项 目建筑面积(万)用地面积(万)双拼别墅（0.20.
6、5）3.366.11联排别墅（0.40.7）5.045.79花园洋房（0.81.2）75.6058.1511层小高层（1.52.0）18层高层（1.82.5）19层以上（2.44.5）总建筑面积84.00第3章 项目建设方案 3.1项目规划本基地形状为对凹椭圆形地块，占地面积约70万平米。其规划见下图：项目整体规划设计定位：使之最终成为鞍山具有代表性的，重要文化旅游、休闲、度假、消费、高端生活的中心，成为高品质文化旅游客群的承载地，成为北中国文化旅游岛居的典范。打造中国北方最大的黑天鹅湖景观天鹅城堡渔人码头运河式酒吧商业街打造中国北方最大的黑天鹅湖景观水上高尔夫低密度花园洋房社区低密度花园别墅
7、、洋房社区3.2 容积率与建筑面积项目占地面积约为70万，容积率定位1.20，总建筑面积为84万。具体细分如下：项 目容积率双拼别墅（0.20.5）0.55联排别墅（0.40.7）0.87花园洋房（0.81.2）1.3011层小高层（1.52.0）18层高层（1.82.5）19层以上（2.44.5）3.3 项目建设概况 一流国际大师拉瑞先生，打造一流旅游地产项目：“东方棕榈岛”我们已聘请国际级规划设计大师创造了世界“第八奇迹”的拉瑞奚柏斯先生迪拜棕榈岛的首席设计师，在万水千山百湖城的黄金水域，全力打造中国人的“东方棕榈岛”。在鞍山最具示范性价值的地块上，我们要打造一流的文化旅游综合性地产项目。
8、生态文化旅游景观，在鞍山首次引进澳洲黑天鹅，打造中国北方最大天鹅湖： 我们将大手笔从澳大利亚引进，世界珍惜稀有的百只黑天鹅，在湿地公园旁打造北中国最大的“天鹅湖”。为了能够使黑天鹅健康、长久的在鞍山千山这片美丽的湖光山色中生活，我们还计划在水岸山坡边建立黑天鹅驯养基地。 “原装移建”百年老宅，创新打造影视拍摄基地，建设高附加值的文化旅游项目：我们首创，将“原装移建”迁入五座不同地区、风格、并具有文化艺术传承和历史人文背景的古民居建筑，镶嵌在湖光山色间，实实在在用实物实景，为构建文华秀美的千山文化旅游带，增添光彩的亮点。进而通过影院中心、运河式文化情景街区、和原生态古民居建筑三大部分，打造未来重
9、要的影视拍摄取景基地“万水千山总是情电影城”，兼具影视拍摄取景、婚纱摄影、文化旅游观光等功能，融合影院的经营发展，使之未来成为高附加值的文化旅游项目。突出地标价值，丰富全局高品质文化旅游资源：我们还将在项目内规划，极富高品质度假文化的水上高尔夫项目，并还将建设欧洲风情的，城堡式综合服务中心、环岛水岸漫步公园、婚庆广场、岛居欧洲小镇式情景街区等。 使项目形成全方位的，具有多元人文内涵，同时又时尚浪漫的，与千山文化旅游带产业功能规划一脉相承、相契合的，高品质综合性文化旅游地产项目。第四章 工程投资与财务分析4.1 项目售价分析 项目区域在售项目的品质及售价，均高过鞍山传统市区，别墅销售均价约150
10、00-16000元/左右，联排别墅销售均价约10000-12000元/ 左右，花园洋房销售均价约8000元/左右，小高层和高层销售均价约7000元/ 左右。项 目均 价(元/)总 额(万元)双拼别墅（0.20.5）16,000.0053,760.00联排别墅（0.40.7）10,000.0050,400.00花园洋房（0.81.2）8,000.00604,800.0011层小高层（1.52.0）18层高层（1.82.5）0.000.0019层以上（2.44.5）0.00总建筑面积销售收入合计708,960.004.2 项目财务分析鞍山东方棕榈岛项目计划投资56.695亿元，税前利润总额为14.
11、4264亿元，税前利润率为25.5%。详细财务分析见下表：项 目标 准(元/)单位成本(元/)总 额(万元)备 注(基数)一、土地费用1,733.33145,600.00土地楼面成本1、土地出让金2,000.00140,000.00按宗地面积计算2、契税4%5,600.00二、前期费用220.0010,080.00总建筑面积1、规划、勘察、设计费用100.00 100.00 8,400.00建安费用2、三通一平费20.00 20.00 1,680.003、基础设施配套费100.00 100.00 8,400.00三、基础设施建设费919.4077,229.60总建筑面积1、小区内供水工程费标准
12、20.0020.001,680.00总建筑面积2、小区内供电工程标准108.00108.009,072.00总建筑面积3、小区内供热工程标准32.4032.402,721.60总建筑面积4、小区内煤气工程标准14.0014.001,176.00总建筑面积5、小区内排水工程标准15.0015.001,260.00总建筑面积6、小区弱电工程25.0025.002,100.00总建筑面积7、其他工程5.005.00420.00总建筑面积8、小区内道路及环境工程标准700.00700.0058,800.00总建筑面积四、建筑安装工程费1,900.00159,600.001、住宅1,900.001,90
13、0.00159,600.00住宅部分面积1.1土建工程1,650.001,650.00138,600.00住宅部分面积1.2安装工程250.00250.0021,000.00住宅部分面积2、公建0.000.000.00公建部分面积2.1土建工程0.000.000.00公建部分面积2.2安装工程0.000.000.00公建部分面积3、地下车库0.000.000.00地下部分面积3.1土建工程0.000.000.00地下部分面积3.2安装工程0.000.000.00地下部分面积五、开发期税费372.9831,330.041、城市基础设施配套费183.00183.0015,372.00总建筑面积2、
14、白蚁防治费标准2.002.00168.00总建筑面积3、砂石费标准1.001.0084.00总建筑面积4、水土保持费标准2.002.00168.00总建筑面积5、环保、噪音、排污费3.003.00252.00总建筑面积6、墙补费标准8.008.00672.00总建筑面积7、电贴费90.0090.007,560.00总建筑面积8、人防工程0.000.000.00总建筑面积9、开发企业维修基金66.0066.005,544.00总建筑面积10、河道费0.10%8.44708.96销售收入11、交易费32.99251.40可售建筑面积12、散装水泥基金0.90.9075.60总建筑面积13、排渣费4
15、.54.64390.08总建筑面积14、放线费11.0084.00总建筑面积六、其他费用94.727,956.621、合同鉴证及招投标管理费0.08%0.086.72建安费用2、招标管理费0.10%0.108.40建安费用3、工程质量监督费0.08%0.086.72建安费用4、工程监理费1.00%10.19856.30建安+配套5、劳保统筹3.20%78.636,604.72建安费用6、施工图审查费22.00168.00总建筑面积7、测绘费2.042.04171.36总建筑面积8、档案管理费1.61.60134.40总建筑面积七、管理费用2.50%116.829,812.74一四项之和八、销售
16、费用2.00%168.8014,179.20销售收入九、财务费用8.40%622.7252,308.48一二项之和，4年十、不可预见费用2%120.9810,161.93一九项之和十一、总费用6,169.75518,258.61一十项之和十二、经营税金及附加5.55%468.4239,347.28销售收入十三、土地增值税1%84.407,089.60销售收入十四、总投资6,722.57564,695.49利润总额144,264.51所得税25%429.3636,066.13综合成本7,151.92600,761.62十六、税后利润1,288.08108,198.38税前销售利润率24.01%税前投资利润率25.55%税后销售利润率15.26%税后投资利润率19.16%第5章 项目进度5.1 项目手续办理进度 目前项目办理的证件仅有土地成交确认书，见下表：5.2 项目开发进度 项目未开发，不涉及拆迁。 11
