1、CRRC:北京商品住宅市场月报（2009年11月）北京商品住宅市场月报（2009年11月）研究单位：中国不动产研究中心研究员：王姗 黄蕾免责条款：本报告中的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本机构对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国
2、不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 本报告全文索取，请发邮件至 ，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。11月的北京商品住宅市场，库存量首次跌破10万套大关。价量齐升的11月北京市商品住宅市场，一扫去年同期的不振，不断的创造出一个个记录。成交均价继续保持上涨的势头，11月涨势尤为强劲，达到了18088元/平米的高位，涨幅达12.47%，这一价格也是2009年以来的最高值。项目开盘价格也顺势上扬，均价为16114元/平米，环比上涨了6.54%。同时，成交量也不降反升，其中，现房成交量大涨35.05%，充分表现出北京商品住宅市场在寒冬中的火爆依旧。在成交量方面，11月的商品
3、住宅市场止住了下滑的趋势，表现出大幅的反弹。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，11月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为14,793套，环比上扬5.51%。期房和现房的成交量有所放大，其中，期房成交量达到了11,835套，而现房成交量涨幅达到35.05%。另外，11月北京商品住宅库存继续下降，可售房屋总量首次突破10万套的警戒线，降至99,760套，新建商品住宅供给不足将会成为下一阶段影响市场运行的主要原因。我们认为，11月商品房市场很大程度上受到优惠政策到期和下一阶段政策走势不明的影响，12月31日的优惠截止日期已渐渐临近，消费者购房意愿逐渐强烈，希望在最后时刻搭上政策的末班车
4、。11月库存量一举跌破10万套，恰恰证明了消费者急于购房的焦虑心态。我们认为，下一阶段市场走势很大程度上受政策所左右，12月，政府将最终公布优惠政策延续与否，届时，市场调整与否或许才能最终见分晓。一、行业政策 1. 个人转租房屋所得需缴个税11月26日，国税总局发布关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知 。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得” 项目计算缴纳个人所得税。同时，为便于管理和堵塞漏洞，要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，才能扣除向房屋出租方支付的租金。在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴
5、纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。2. 国土部发布限制用地新规 严格抑制过剩产业用地为增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，11月16日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006年本增补本) 和禁止用地项目目录(2006年本增补本) 。根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇) 不超过7公顷
6、，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(300亩)。 目录中对对部分产能过剩产业用地给出了具体限制，乳制品加工项目、纺织项目、建材项目等项目用地也予以具体规定。3. 北京发布物业管理意见稿11月18日，北京市人民政府法制办公室发布了北京市物业管理办法（草案） 的征询意见稿。 草案突破性地确立了业主大会的法律地位，提出一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。这意味着今后业委会可以依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理，并可以代表业主在小区有关共有财产方面出现法律纠纷时，代表
7、业主提起法律诉讼。二、市场运行数据1. 供应情况（1）可售房屋套数在可售房屋供应套数方面，2009年11月北京市商品住宅可售房屋套数为99,760套，首次突破10万套的警戒线，环比继续下降3.38%。其中，可售现房套数比上一个月增长了624套，达到33987套，环比增长1.87%。而现房方面， 至11月30日，可售现房套数为65,773套，环比10月的69886套大幅下降4113套，降幅达5.89%。（2）可售房屋面积至2009年11月30日，北京市可售房屋面积共计1335.24万平方米，环比下降3.31%。与此同时，可售期房和现房面积均出现了小幅下降。可售住宅期房面积降至842.36万平方米
8、，环比10月的898.0万平方米下跌了5.13%，继续延续下降的趋势。在现房方面，11月30日可售现房面积为492.88万平方米，环比10月的492.93万平方米微跌0.01%。从上面的数据可以看出，北京商品住宅市场期房和现房库存量已连续三个月下降，且11月库存量已突破10万套警戒线，新建商品住宅库存严重不足，库存量将持续低位运行。2. 成交情况（1）成交房屋套数根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2009年11月北京的商品房签约总量为24350套，环比10月的19,966套，大幅上21.96%，成交量结束了近四个月的下滑，快速触底反弹。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为14,
9、793套，环比上扬5.51%。在期房方面，11月住宅成交量为11,835，环比微涨0.03%。11月现房成交量也出现了大幅回升，升至2958套，环比10月的2190套，涨幅达35.07%。（2）成交房屋面积2009年11月北京的商品房签约总面积为261.76万平方米，环比大幅上涨21.96%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约面积为177.51万平方米，环比上升10.59%。在期房方面，11月期房网上签约总面积为156.04万平方米，其中住宅签约面积为128.36万平方米，环比上涨0.04%。与期房的小幅下跌相比，在现房方面，北京商品房市场11月现房签约面积为55.37万平方198米，其中
10、住宅签约面积为32.14万平方米，大幅上扬35.56%（3）成交价格2009年11月，北京市商品住宅成交均价冲至18088元/平米，环比10月的16083元，大幅上涨12.47%。尤为值得关注的是，这是2009年以来的最高点，且涨幅之大也是近半年少有的。3. 取证开盘情况取证方面，11月北京市建委共批准销售许可项目41个，较10月减少了4个。其中，商品住宅项目批准上市个数为36个（含普通住宅项目25个，公寓项目5个，别墅项目6个） ，商业综合楼项目6个，其他公建配套及车库项目4个。同时，各项目的开盘价格继续上涨，整体开盘均价达到了16114元，环比上涨6.54%。CRRC 简介：中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的第三方学术研究机构，注册地中国香港。该中心由搜狐网、搜狐焦点房地产网牵头成立，国家信息中心提供专业经济分析技术支持，该机构囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。
