1、西安天朗集团项目操作思路广东凌峻房地产策划推广机构2001 年 10 月 30 日策 划 思 路我们面对纯粹的不仅仅是房地产项目策划而是在规划一种全新的生活引领一种全新的生活形态推销一种时代现象，传播一种时代趋向。这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向和概念。本次策划案旨在从一个高度为项目建立一个鲜明的定位和全新的包装。我们不是立足于现状，而是前瞻西安市场未来的发展趋势，充分地整个项目本身的资源，从市场需求分析项目物业类型的取向，提炼一个符合市场发展规律，又能够引领市场，满足消费者需求的项目核心定位。由此展开一系列的前期策划工作，使工作成为西安
2、一个明星项目，一个引领房地产市场的地标。目 录一、项目的 SWOT 分析二、目标消费群定位三、项目定位四、项目形象主题五、项目物业类型建议六、项目户型建议七、配套设施八、智能化九、物业管理一、 项目的 SWOT 分析针对项目的实际情况以及地块周边的综合情况，进行实质性的分析对项目的整体的推广提供参考性依据。优势：S 位于交通主要干道旁，出入便利 西安旅游业发达，具有相当的外来消费基础 在西部大开发的形势影响下，许多公司将西按作为进驻西北的桥头堡，因此公司、企业对办公用房有一定的需求量劣势：W 地块规模具有一定局限性 临主干道的楼宇受公路噪音污染大 地块物业分割，给规划带来一定的困难威胁：O 西
3、安房产市场发展迅速，具有相当竞争力，容易出现产品同质化竞争机会：T 项目在结合自己特色的基础上，提出引领的现代生活的鲜明主张，建立项目的独特个性，使项目能够脱颖而出小结：纵观西安房地产市场，项目的个性化特征不够明显，在市场的竞争中容易形成产品同质化的局面。因此，本项目必须是能够建议自身的鲜明个性，能够倡导一种新的生活方式，引领西安房地产市场。 通过项目鲜明的个性与现代时尚新生活有机结合，提出项目倡导的现代都市新生活主张，为项目建立强烈的市场区隔，提升天朗集团地产品牌知名度和美誉度。二、目标消费群定位随着西部大开发的战略不断深入，西安这方热土已经显示出举足轻重的作用。西部大开发的机遇也给西安旅游
4、业注入了新的活力，当地的经济也将随之进行质的飞跃。同时，一些大型企业、小型公司纷纷抓住这一大好机遇谋求在西部开发中取得更大的突破。因此，西安已经成为众多企业开发西北市场的桥头堡。结合项目自身的特征，项目的目标消费人群分为两大类：1、 外地旅游者西安本身拥有丰富的旅游资源，随着西部大开发步伐加快，旅游的人流量将会增多，自助型酒店也将成为市场的一个热点。2、 公司、企业作为开发西北市场的桥头堡，企业进驻西安，一些大公司要求办公场地上档次，显现公司的形象。而小型公司则需要居家、办公一体化。因此，西安市场对于具有高档次的写字楼和个性化 SOHO 概念的物业也会有相当的需求。3、 个人消费群体他们十分注
5、重生活品质，由于工作、生活关系与城市关系密切。他们有稳定的高收入，接受新观念与时尚、潮流同步；渴望能够与生活的城市互动，享受现代城市的文明与繁华，又希望能够享受宁静合周到服务的寓所。因此，具有超前理念的 SOHO 型寓所能够受到他们的青睐。三、项目市场定位针对项目的优势，进行有机的整合提炼出项目的内涵，赋予项目一个全新的概念，这需要一个转换和嫁接的过程。从项目地块现状分析，项目的物业类型应该是一个综合体，才能利于项目的整体销售和推广。我们给予项目一种特定的称谓：新 新 社 区定位阐述：“新新社区” ，一个具有鲜明代表性的都市新主张，它不仅仅是一个单纯的居住或是办公或是酒店的单个体，而是一种综合
6、体和谐地统一。从居住空间考虑，强调私人住宅分散布局，鼓励在市中心居住，工作和生活，改变每天耗费大量的通勤状态。同时， “新新社区”不仅仅是居住理念一次质的飞跃，更是打破大都市布局的几何特征，在信息网络化的时代以更人性、更客观的标准构建人类最本质的生存空间，使人际间可以得到更广泛的沟通和交流，使人类的发展的原动力和愿望返璞归真。四、项目形象主题如果说“新新社区”浓缩了现代都市人对城市互动生活亲身感受的话；那么，项目形象主题则需要将这样的生活概念赋予深刻含义，并能够给予现代人一种新生活的遐想，一种体验都市互动生活的法则。项目的形象推广主题：一种生活，百般精彩主题阐述：正因为“新新社区”倡导的一种生
7、活观念的创新，在这样的生活观念中，项目与周边的都市繁华形成一种互动，一种生活的互动与交流。这是一种新型都市生活理念，一种互动式的动感现代生活，能够带出不同的精彩与享受。在“新新社区”就是如此，一种不一样的生活，百种不一样的精彩，项目的形象推广主题为项目造就了一个精神核心，成为“新新社区”引导西安房地产的催化药剂。五、项目的命名计划项目的物业类型决定了项目的命名考虑，应避免单一的功能性命名而是能够让项目突出鲜明的个性，传达一种全新的概念。因此，建议项目命名为：西 安 新 天 地对于项目以一个整体命名，同时对于不同的物业类型分别单独命名，以便利于项目的推广。六、项目物业类型的建议项目的总体规划呈
8、L 型，由靠近主干道与其相连的部分、另一幢独立的物业组成一体。因此，对于物业以单一物业类型必将在物业本身素质上形成较大的反差，将会对以后的销售形成一定阻力。在物业类型的处理上，必须按照地块本身特征进行合理规划。1、 自助型酒店（与靠近主干道物业相连的部分）西安拥有丰富的旅游资源，且随着节假日的增多，人们出外旅游方兴未艾，对于自助型酒店这一需求也与日俱增。自助型酒店相对普通类型的酒店，价格相对便宜，服务设施能够满足他们的需求，而且具有相当的灵活性，因此一定程度上受到旅游者的青睐。 户型面积自助型酒店户型面积控制在 30 平方米90 平方米之间，部分单元可以考虑带厨房。主力户型：3060 平方米，
9、占 80%左右7090 平方米，占 20%左右低层：以标准房为主，即 3060 平方米的户型高层：以行政套房为主，采用一房一厅式设计。户型面积采有用完全弹性空间处理，可根据市场的反应程度将两个套间打通，变为一个大户型或者是行政套间。2、 SOHO 型公寓（单独的物业）这种户型主要针对小型的公司作为集办公、居住为一体的场地。同时，也可以作为享受现代都市互动生活纯居住的人士。户型面积：户型要求大有大的排场，小有小的实惠，在好地段、高品质和高性比中获得平衡。主力户型：6080 平方米左右的跃层单位。楼下为客厅，客厅挑空 5 米，楼上为一间成两间起居室。整个户型面积采用完全弹性空间处理，各户型左右之间可以打通成为一个大户型，以满足具有一定购买能力需求大户型的买家。3、 写字楼（靠近主干道的物业）因地块一部分面向城市主干道，噪音污染大，用以作为写字楼，通过施工后期的处理，可以将噪音的污染减少。同时，因为地块靠近主干道，交通更为便利，方便车辆的进出。七、配套设施由于项目的物业类型为一个综合体，因此对于配套设施有相当的需求。因此，项目的裙楼部分的主要功能分为两个部分：1、 会所会所的设立一方面成为自助型酒店的配套设施，另一方面满足
