1、物业工程部2015年工作总结2015年潍坊分公司工程维修工作主要围绕“计划，规范，完善，落实”。等几个方面开展工作计划。主要根据2015年的部门工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据园区工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人，具体完成工作如下：一. 日常维修、公共区域设施设备维修维护管理2015年度共计完成日常维修6641项，包括物业公司公区报修2267份，住户维修1860项，设备设施2514项。完成充水电卡7262次。抢修及应急处理19起，处理电梯困人救援11起，及时报修解决电梯故障92起。项目报修数216份，完成215份，有一份未完成原因是：消防设施明细不全风机机房
2、配电箱缺相，联系未更换（元旦后进行现场跟进）。园区配电室设施故障报修潍坊五洲电气安装公司维修1次，园区排水溢流及时汇报工程维修19次、督导二次供水厂家售后进行设施维修3次，设备电盘免费质保期延长半年到2015年底。1、 2015年工程部对整个小区照明系统进行了能耗统计分析、成本分析，制定照明系统LED节能改造方案，报告上报公司审核。公共区域楼道节能灯更换频率较高，总照明灯具5320只，更换3wLED节能灯1950只，声光控LED节能灯更换80个，声光控开关更换28个。延长灯具使用寿命，节约材料能耗3200元，电费年度节约7020元。园区拆除大功率临时灯具10kw.加装50wLED射灯6盏。2、
3、 公共区域楼道404个设备管井清理卫生。风机百叶窗巡查统计跟踪处理17处，墙面、天顶、强弱电管井门、公共区域墙地砖损坏巡查统计，上报发函项目客服部跟踪处理673处，墙面乳胶漆修补138处，联系电信公司维修更换7.号楼8号楼天顶检修口56处，电梯厅门石材损坏跟踪修补12处。3、 与项目客服部对小区18号楼单体建筑设施的土建及装修进行质保期内的验收，进行问题汇总及整改落实223项，完成质保金的审核工作。4、 园区下半年进行品质提升亮化设施6处接管验收，5号楼及8号楼LED大屏幕设备操作使用、维护培训。5.小区标示标牌维护维修57块、增补整改风机房及电梯机房16间地面刷新，地下室车场围栏设施加固及换
4、新110米。6.与项目公司协助煤气公司对小区开通天然气进行验收，安装燃气报警器6处。7、商住通、岗亭、监控、工程电话内网安装，提高了小区办公效率。降低了物业通信费用成本，节省安装费用支出。8.完成园区8号楼前及7号楼木栈道320平方米的清漆刷新，完成3号楼连廊瓷砖换新，9.采暖季完成574户管道过滤网反复清洗工作,关闭8号楼不供暖住户加装锁具231户，园区2015年度缴费住户较去年增加219户，项目取暖补贴费用节省28万元。二，园区设备运行规范管理，确保设备安全运行。1. 2015年完成配电室地面刷新，配合物业公司进行设备房业主开放日工作。配电室管理：对高低压配电柜负荷开关进行检查及保养，专职
5、强弱电责任人陈永刚定期组织培训，严格遵守安全用电操作规程；发电机每月进行维保一次。2.给排水管理，规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。1、 水泵房管理：更换检修漏水2次，主要对二期水表更换。11月20日8号楼高区区供水100主给水管节渗漏，在短时间内工程部和水电安装质保单位及时恢复供水，保证了小区业主的正常生活用水不受影响。2、 排水部分：主要对地下室排水系统进行巡查检修，在雨季加强排水系统巡查力度，处理积水坑排水故障27次，管路止回阀换新弹簧检修36次，控制电路故障检修10次。确保了9月10日暴雨洪灾的正常排水，保全设备免受损失。管井清掏，疏通主排水管堵塞11处，联系
6、项目更换管道4处更换大理石箅子18张。对3号楼2单元主排水进行了改造，加装检查井。完成2号楼主排水因装修堵塞疏通管道2米，加装检查井。3.消防部分，2015年及时联系消防安装公司电路故障报修处理：消防电路故障10个回路，2860个点位，故障原因分析，8号楼2层装修期导致终端设备误报警，同时受前期安装不规范影响，地下室消防设备安装整改34处。消防泵控制柜故障报修3次，CRT故障检修1次。喷淋损坏6次，消火栓漏水报修处理4次。1号楼屋面消防水箱进水浮球阀门漏水故障报修跟踪处理1次。5月风机系统进行了半年保养检修维护，楼道风口故障报修处理14处。检修应急疏散指示牌更换76块。联系品质管理部更换应急疏
7、散指示牌23块。4.电梯管理，完善电梯电梯安全操作规程、电梯机房管理制度、电梯事故应急措施和救援预案、电梯运行巡查记录表、三角钥匙使用须知等相关管理制度并上墙。2015年1-12月电梯故障报修247次，故障报修率上半年超高，主要原因是装修期间3号楼7号楼对电梯的损坏较大，主要故障频率较高的是电梯死机及线路板故障，自行停梯不能运行，电梯困人解救11次，定人定时对电梯机房、设备、环境照明进行清洁卫生保养维修维护。5月对前期基坑渗水损坏基坑配件进行统计发函项目公司工程部，确认有施工方承担维修费用103740元，已经联系维保公司更换完成。10月上旬联系电梯维保公司进行电梯安全使用培训与管家及保洁秩序人
8、员联合进行电梯困人紧急救援演练。5.监控设施管理：设备责任人每月对各栋层智能门锁进行检查，发现问题及时解决。门禁、道闸系统处理32次。安装可视对讲58户，处理安装线路故障7起，单元门锁维修6次。岗亭内移16米，道闸系统内移跟踪协助完成。6.装修管理：潍坊分公司截止2015年12月31日共计办理装修审批340户，竣工验收316户.在装修巡查管理中实行责任人定户巡查管理，周巡查管理。巡查中发现违规装修2户，下发装修整改通知书2份。主要存在违规现象：违规开孔，违规改动煤气管线气表，违规墙体拆除。张贴温馨提示3次，主要对违规开孔、野蛮施工导致主排水管堵塞。规范装修管理，对于确实需要消防喷淋更改的业户，
9、严格按照消防改装要求有资质公司进行申请审批。三.工程部团队建设积极响应公司的培训体系，定期组织工程人员学习、参观及讨论，提升员工素质及服务意识，切实落实资质达标要求的培训2015年完成17次；督促员工熟练掌握物业管理常识，熟悉行业操作规范，掌握岗位操作规程，安全的使用或维修水，电，气设备设施。四.2015年接管验收工作对项目的消防设施，安防门禁设施，配电设施，房屋本体设施按照验收标准要求做好交接查验工作，及时汇总1-8号楼合格资料进行存档有计划进行保养。五.跟进外委外墙清洗管理工作组织询价、比价，寻找有资质合格的外墙清洗公司，严格按照公司流程确定合作的外墙清洗公司。10月底与外墙清洗公司签订安
10、全施工合同，11月份顺利组织开展外墙清洗工作，节约预算费用6100元。严格要求清洗公司遵循合同约定的安全施工措施执行，并排专人全场跟进施工，做好现场防护巡查，防止发生安全隐患。六.节能降耗工作按照阳光壹佰物业总司节能降耗要求，2015工程UTF能源预算及节能降耗计划，进行园区地下车库及电梯机房节能工作，做好园区公共用水电节能措施，亮化灯具及时调整时控开关，每月进行水电能耗计量统计分析，避免跑冒滴漏。2015年工程入户维修共收取26173.7元。全年为控制园区的用电量，施工方接电时全由物业工程部进行控制接电，并测量出用电功率、计划好时间，让施工方提前到物业财务交费，收取广告亮化费用14000元，
11、 2015年项目物业电费1-12月4443509.6度，公区耗能1269368.5度，含核算收取制冷及取暖运行电费201999.2度，自来水用水量6-11月项目公司与物业进行结算小业主用水35004吨。（1）. 对电梯机房夏季高温使用空调时间问题，夏季期间关闭1至8号楼电梯机房内的所有空调，采购遮阳网覆盖机房，开启所有门窗，致使机房内夏季温度降低。节约用电77天节省用电21000度。（2）. 地下停车场照明系统改造，停车场灯管节能改造，拆除现有的灯架上的一根灯管466只，整个停车场节约能耗降至50%，全年节约72000元。(3）2015年11月根据热力公司运行状况，8号楼加装阀门锁具，促使业主
12、缴费，2015年取暖补贴费用较14年多交200户，节省28万元。（4）2015年10月进行1.2.3.4.号楼公区用电线路改造，电费单价每度电节约0.40元，2个月节约19928.4元，预计2016年全年节约119570元。（5）完成.2#、3#配电室检修,各楼宇配电箱及线路检修，各楼顶及地下停车场配电箱加锁，配电间、配电箱贴标识，完成1-8号楼踏步梯楼道LED灯具换新工作节约耗材1600元，全年节省用电8100度。(6). 因为潍坊有亮化费用补助政策，所以和公司领导及时联系潍坊亮化办，申请亮化补助工作完成，并及时协调免费安装电费计量传输设备3套。节约设备费1.6万元，根据潍坊亮化办政策进行亮
13、化补贴申请后，亮化费用每度补贴一半，预计每年补贴费用5.6万元，根据政策需要2016年度支取。七.服务提升2015年是物业公司标准服务年，我们进行园区设备开放日，由业主参观物业设施管理，了解物业费与设备的及时维修保养密不可分。2015年下半年根据阳光壹佰物业公司品质提升计划，8号楼大堂每个工作日8:00-9:00进行工程人员值守，保证每天电梯正常运行。园区亮化每天18:00进行巡视及时发现问题，进行维修和报修，保证园区亮化效果。11月14日供暖以来潍坊分公司，对574户取暖住户开阀，跟进住户采暖过滤器清理工作，我们每户清洗过滤器多与管家及财务及时跟进物业代收费住户交费工作，对不暖和住户跟进维修
14、，及时跟进处理业主暖气报修投诉到集团公司1件，积极联系热力公司配合做好第二年供暖设施安全运行，保证园区供暖正常。在2015年度里，团队建设薄弱，人员的业务技能相对较低，流动性大，通过不断培训学习基本提高了这个团队的素质，圆满的完成了公司的各项工作任务。总之，在设备巡查管理方面虽取得了一定的成绩，但在供配电检修、多级开关控制线路的检修熟悉和消防系统检测等工作还不够完美。特别对外委质保维修维护单位、弱电系统、消防系统、电梯、给排水维修、水电质保单位维修维护巡查记录不够完善彻底，有待加强。以上就是我部2015年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评。 2016年工作计划季度月份主要计划目标一季度1
15、月（1）总结上年度工作，肯定成绩，找出差距。做好提质改造计划及措施（2）做好春节前设备安全检查工作安排，对门禁及电梯系统进行常规检查。（3）节前园区饰品安装工作(4)与品质管理部跟进1号楼377户自来水阀门的换新维修工作2月（1） 春节前后，对阳光壹佰凤凰社整个小区所有设备进行全面检查，发现问题及时分类登记以便维修。重点对高低压配电柜、发电机、电梯机房、空调、消防、门禁、停车场、交换机、弱电系统进行保养检查。（2）发电机进行空气过滤器的清洗、检查，蓄电池检查，补充电解液，每月开启空载一次3）做好员工培训，做好年度档案管理工作3月（1）对电梯系统进行检查，包括更换拽引机机油，对控制器、钢丝绳、电
16、缆等装置及安全设备进行全面检查，做好电梯年审工作安排。（2）检查断路器在断开与闭合状态下，其可动部分是否正常（半年一次小修，一年一次大修），进行主回路维修保养，二次回路维修保养。（3）提质改造计划实施负二层墙体间隔（4）避雷设施检查二季度4月（1）供暖合同到期进行交接准备工作，完成顺利交接。（2）水泵电气柜接触等进行检查。（3）设备房监控设施加装，覆盖无线信号，正常传输PMS信息5月（1）对给水管路、保温层进行检修、刷漆防腐处理保养（一年一次）。（2）对楼层弱电系统进行检查，清洗摄像头。3）对绝缘手套、绝缘鞋、绝缘棒、验电笔进行检验（一年一次实验）4）电梯间墙面刷新5）电梯维保合同跟进签核6月
17、（1）全面检查楼顶的防水及门窗保护。提质改造8号楼前喷泉排水设施。 （2）对卫生间上下水、排水设施及设备尾管道进行检查，如遇堵塞及零部件残缺情况，及时疏通和修理。（3）化粪池的清理（一年一次）。（4）对楼层排烟风机、正压风机、风道的清理、维修维护。（5）提质改造计划实施负一负二楼梯栅栏安装（6）跟进园区亮化补贴费用的申请工作 三季度7月（1）进入高温季节，消防泵，风机这些长期备用设备需加强维护，必须使设备始终处于正常工作状态。对生活泵及消防泵应按时补充轴承润滑油并清理油垢。（2）紧固设备各部位的螺钉、螺母、保护线及接线端，检测绝缘电阻。（3）低压配电柜的维护保养（每半年一次），熔断器的维修，检
18、查保险座是否接触良好交流接触器的检修，机器表面污垢的清理，金属设备上的碳化颗粒，调试触头。（4）对电容器柜进行维修保养，确保其无膨胀漏油现象，对热继电器、时间继电器进行维修。（5）对电动机的自动启动控制系统进行一次全面检修及调试，尤其对保养装置、启动装置及联锁装置要认真检查、维修、调试，采用接地保护的设备要检查其接地电阻值。（6）电梯机房降温8月（1）防止电器设备过载，对电机、变压器、开关断路器、导线接头进行检测，防止异常情况发生。（2)地下室排水泵及风机的加油保养，对屋面消防水箱浮球阀进行检修工作。（3）对电气设备柜的检查，对线路进行检测。9月（1）消防维保季度检查系统水位、阀门、喷淋头、烟
19、感的检查，消防泵、正压泵、稳压泵每月要空载运行，每季空载运行一次。（2）对监控室的电气进行常规保养，清理显示器污垢，VPS电气的保养，ups电瓶的维护。四季度10月（1）弱电系统的维护保养，智能化系统的维护保养。（2）顺利交接供暖设施，以备供暖工作的开展。（3）外墙清洗招标工作11月（1）水管道保温刷漆工作的开展，防止其漆裂，防止楼层跑、冒、滴、漏。（2）供暖系统11月15日前投入供暖，做好客户回访工作，及时解决出现的问题。（3）全面检查自动门:紧固螺钉，调整门的合页等。12月（1）消防系统的检查：检验火灾报警的声、光显示是否正常，手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，联动控制系统自动和手动方式的检查，检查消防控制设备的控制显示功能是否正常。（2）2个配电室电气柜、电气箱等设备的维护保养工作。（3）对小区所有设备在一年的运行中所发生的故障进行汇总，并提出解决方案，为今后设备的正常运行做好技术支持。（4）做好阳光壹佰凤凰社圣诞节的工作。 工程部 2015.12.31
