1、 昆明楼盘价格调查报告一、调查范围本次调查从各片区抽取8-14个楼盘进行分析，具体如下：n 北市区：国福现代城、德润朗悦湾、誉峰国际、盛唐城、实力壹方城、俊发城、金领时代、昆明玉器城、天怡峰景、云南映象n 西市区：经典双城、马街摩尔城、碧鸡名城、金域国际、龙湖水晶郦城、万科学府、保利六合、西城时代、怡合景苑、金泰国际、兰亭上锦n 东市区：恒大雅苑、铭诚东尚、东骧神骏二期、朝九晚五、滨江俊园、白沙润园、翰林澜山、金马悦城、水电金檀n 南市区：润城、经典名旺角、博欣采莲湾、红星国际、中天融域、西南海、凤凰御景、蓝光COCO蜜城、西南海、公园1903、园城n 中心区：七彩俊园、南亚之门、葡萄街区、医
2、大广场、文化空间、云路中心、同德广场、莲花池畔、融城优郡、鑫都韵城、万宏国际、中海学府8号n 东南板块：海伦国际、魅力之城、建工新城、耀兴枫丹白露、中望城、国际银座、世豪香颂时光、第三城、中豪优活城n 呈贡：东盟森林、七彩云南第一城、实力心城、涌鑫哈佛中心、蓝光天骄城、雨花国际、ICC环球广场、大成金融商务中心注：因昆明楼盘位数众多，我们仅抽取集中推盘期的楼盘，抽取的楼盘价格数据由销售员口径提供，仅供参考二、各片区价格情况n 北市区： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/调整幅度备注国福现代城86007900-8.1%一次性付款6，按揭5的优惠德润朗悦湾86008400-2.3%爱心助学嵩明行爱心
3、公益活动誉峰国际78007600-2.6%盛唐城86007800-9.3%50套特价房，均价7800实力壹方城95008500-10.5%首付1元选房 买房送车，得到1元选房名额的购房者可以进行选房，并在10月31日之前交付首付款即可俊发城9200（精装）8500（精装）-7.6%周末团购双重优惠金领时代毛坯8600精装9400毛坯8700精装95001.1%1.2%尾盘60多套房源在售昆明玉器城65006300-3.1%尾盘20多套房源在售天宇澜山75006500-13.3%300套特价房源最高降价18万银河北庭750069008%团购价6900云南映象80005900-26.3%以昆十中教
4、师团购的名义 云南映象、天宇澜山、实力壹方城是北市区项目降价的前三名，降了1000元/以上，云南映象更是直降2100元/，其余楼盘降幅在200-800元/之间。 团购房和特价房是北市区降价的主要方式，盛唐城、天宇澜山推出特价房；而俊发城、银河北庭、云南印象则是通过团购的方式降价。 北市区降价比率高达91%，是降价楼盘数量最多的片区，虽然地铁1.2号线的开通，理应是北市区房地产的销售旺季，但整个昆明市场下行的大势也不可避免的影响到了北市区，而且片区竞争对手颇多，众多楼盘为了抢夺客户资源，纷纷降价。n 西市区： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/）调整幅度备注经典双城10500（尾盘）11000（尾
5、盘）4.8%52学区房马街摩尔城85007800-8.2%目前购房客户可享受总价减去1012万的优惠碧鸡名城900095005.6%针对有为青年推出了“轻置业计划”，在2015年12月31日前如果产品降价，将最高兑现给购房者30%的购房保障金域国际9000（精装）8000（精装）-11.1%龙湖水晶郦城95008200-13.7%团购价万科学府12000（精装）9500（精装）-26.3%保利六合11300（精装）9800（精装）-13.2%内购价9800 西城时代830083000.0%住宅尾盘怡合景苑77506700-13.5%只剩大户型125以上金泰国际83007300-12%与中介合作
6、挂卖兰亭上锦75006900-8.0%昆百大国际派78505700-27%内部认购 西市区的降价比率为75%， 万科学府、龙湖水晶郦城、昆百大国际派是西市区降价的头三名，降幅均在1000元/以上，万科学府价格调整幅度最大，达到2700元/，仅有碧鸡名城逆势上涨500元/。 西市区保利六合、龙湖水晶郦城和昆百大国际派城通过内购、团购的方式降价，而金泰国际是通过与中介合作挂卖的形式降价。 在整个昆明楼市下行的大环境下，西市区75%的项目也加入价格战的行列中，在这个需求得不到释放的楼市寒冬之际，也仅有少数尾盘楼盘还未执行降价策略。n 东市区： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/）调整幅度备注恒大雅苑1
7、0400（精装）9700（精装）-6.7%推特价房铭诚东尚845085000.6%东骧神骏二期790082003.8%朝九晚五750075000.0%1.2万元的住房补贴+按揭付4%的优惠金尚俊园103007500-27.1%内部团购价6900-8000元/（56、59、121）清水佳湖雅居648068004.9%白沙润园115001270010.4%银海白沙郡95008000-15%水电金檀95008450-11% 东市区降价比率为44%，该片区楼盘整体降价趋势不明显。降价幅度最大的是金尚俊园，为2800元/，其次是银海白沙郡，为1500元/， 而产品定位高端的白沙润园则是涨了1200元/，
8、并未跟随普通住宅市场大流降价，。 片区虽然处于整个城市向东发展的中轴线上，但很少再有开发商强调自身的地段和未来的发展前景有多美好，即便是俊发、银海和恒大这样的大开发商，也纷纷采取大幅降价的措施以求自保。n 南市区： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/）调整幅度备注润城900090000.0%经典名旺角77007500-2.5%199套特价团购房银海尚御930095002.2%中天融域95009300-2.1%交1万元的定金即可减2万的房款西南海1400012700-9.3%凤凰御景860086000.0%蓝光COCO蜜城11300120006.2%高赠送，购买64-74平米房源实得面积99-10
9、1平米天地之间广福郡88008600-2.3%全款5%优惠公园1903洋房12000洋房120000.0%金地悦天下9500（精装）9500（精装）0.0%俊发湾流海高层8500高层7700-9.4%降价800元/，同时补偿差价给老业主经典名旺角86007699-10.5%园城76007200-5.3% 南市区项目的降价比率为53%，降价趋势并不明显，经典名旺角、俊发湾流海、西南海是南市区项目降价的前三名。西南海降幅最大，约1300元/，其余楼盘中降幅最多200元/，大多都是稳中有升。 俊发地产依然是片区降价的领头羊，其率先打出800元/的降价并补贴老业主，随后有少数楼盘跟随俊发的步伐调低了价
10、格。 南市区靠近滇池，因为住宅限高的因素，是昆明居住舒适度最高的片区，因此众多楼盘并不打价格战，而通过居住品质的宣传保住价格底线，仅有部分在建、对资金需求旺盛的楼盘采取了降价措施。n 中心区： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/）调整幅度备注七彩俊园18000（精装）19000（精装）5.6%南亚之门19000（精装）19000（精装）0.0%葡萄街区90008000-11.1%48套特价房源，工程抵款医大广场10500（精装）10500（精装）0.0%云路中心1700015000（大平层）-11.8%同德广场12000120000.0%莲花池畔96009200-4.2%4%优惠融城优郡1100
11、0110000.0%鑫都韵城900090000.0%120套特价房8%优惠万宏国际900093003.3%人民路壹号广场1300010000-23.1%闪购活动，一房和两房部分房源特惠兆丰六千城85007400-12.9%81特价房锦悦四季880088000.0%中海学府8号120009200-23.3% 中心区楼盘降价比率42%，降价项目不多，但降幅比较大。人民路壹号广场、兆丰六千城和中海学府八号是片区降价前三名。人民路壹号广场降价3000元/，为该区域降幅最大的楼盘，但仅是部分特惠房源。 片区因为地理位置的因素，在目前乃至将来仍是整个昆明的市中心，物业升值的潜力远大于其他片区，基于这样的前
12、提，开发商并不急于从价格入手，所以降价的项目不多。n 东南板块： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/）调整幅度备注海伦国际88008600-2.3%100套特价房额外2%优惠魅力之城8200（精装）7100（精装）-13.4%建工新城588058800.0%空中叠院228耀兴枫丹白露65005600-6.2%团购优惠券活动中望城710071000.0%国际银座6800（公寓）6800（公寓）0.0%世豪香颂时光71006200-12.7%中豪优活城475047500.0%中豪悦城73006800-6.8% 东南板块降价的比率为55%，魅力之城、世豪香颂时光和耀兴枫丹白露是东南板块降价的前三名。楼
13、盘降幅最大的是魅力之城，降幅约1100元/，其次是世豪香颂时光，为900元/。 该片区降价趋势不明显，在万科&俊发带头跳水后，仍然少有开发商愿意以价换量，主要还是因为该片区鲜有新进新盘，多为中后期项目，回款需求并不十分强烈。n 呈贡： 楼盘年初价格（元/）现价格（元/）调整幅度备注东盟森林63006100-3.2%按揭8%，全额付款11%七彩云南第一城670068001.5%实力心城660070006.1%涌鑫哈佛中心7500（精装带家具家电）7500（精装带家具家电）0.0%蓝光天娇城47004200-10.6%ICC环球广场11000（拎包入住酒店公寓）11000（拎包入住酒店公寓）0.0
14、%大成金融商务中心写字楼17000写字楼170000.0%行政中心新都昌广场写字楼7500写字楼78004.0%写字楼尾盘 呈贡片区降价趋势最不明显，仅有东盟森林和蓝光天娇城有小幅调整。蓝光天娇城降幅为500元/，东盟森林为200元/，其余楼盘价格变动不大。 呈贡片区定位为行政中心，周边楼盘为行政配套服务，多为投资型写字楼、商业等项目，受住宅降价的影响不大。而且实力心城、大成金融商务中心、ICC环球广场和新都昌都为尾盘在售，也并无楼盘带头降价，所以价格变动不大。三、小结：n 此次调查共抽取楼盘76个，其中有降价的楼盘41个，占比为54.6%，年初整体均价为9133元/，现调查均价为8617元/
15、，整体降幅为5.6%，降价幅度不大。n 其中北市区是降价比例最高的片区，91%的楼盘降价，其次是西市区，75%的楼盘降价，最小的是呈贡区，仅25%的楼盘降价，降价幅度最大的是西市区，降幅9.8%，其次是北市区，降幅7.2%。n 分析可得出北市区和西市区是整个昆明降价比例最高而且幅度最大的两个片区，其余片区仅为小范围价格调整。n 经抽样调查，昆明的在售楼盘中，昆百大国际派、万科学府、金尚俊园、龙湖水晶郦城、实力壹方城、水电金檀、西南海、人民路壹号广场、兆丰六千城、中海学府8号、葡萄街区、魅力之城是降价幅度比较大的楼盘，降幅为1000元/以上，降幅最大的是人民路壹号广场，直降3000元/，号称“昆
16、明第一降”；n 其余楼盘大多有小幅度的价格调整，约为200-800元/，部分降价楼盘是通过内部团购以及限量的特价房来吸引客户；n 部分楼盘却逆势上涨，比如白沙润园、碧鸡名城等，均价在年初价格的基础上有所上涨，分析可得出此类品牌楼盘并不十分看好价格战，而始终认为品牌和居住品质才是赢得市场的根本所在；n 整体市场由于年初的信贷政策调控等因素，成交持续下降，造成楼市的观望情绪浓厚，开发商不得不调低价格以价换量，造成价格的普遍下滑；n 随着昆明限购令的放开，能够带动一部分的成交，但解决限购不解决限贷仍是目前楼市的一把无形枷锁，并不能从根本上促进昆明楼市的回暖。n 这样的降价趋势预计会持续到年底，明年随着政策的调整，预计将会迎来新一轮的楼市反弹升温。n 综合来看，楼市下行只是短期内的楼市调整，昆明有强大的刚需需求支撑，这样的需求将长期推动房地产市场的向上发展。
