1、12010 年昌吉、米泉房地产市场分析报告一、房地产行业背景分析1、宏观经济年份 宏观经济 房地产业2009年 GDP“保8增长” 为核心 前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控）2010年 稳增长、调结构（调控促进平稳，收 缩促进发展） 调控从“无为 ”转为“有为”（持续抑制不合理要求，减缓泡沫增速）2011年发展趋势 稳货币、宽财政、调结构、控房价 调控力度大减，继续加大保障性住房供给中央经济工作会议 12 月 10 日至 12 日召开，在“积极的财政政策与适度宽松的货币” 所构成的宏观经济政策环境下，经济调控更蕴含着时代新意；货币政策基调的转变，说明管理通胀预期已经成为当前宏观调控的重
2、点所在。目前居民消费价格涨幅已超 3%通胀警戒线，货币政策承担着管理通胀预期的重任，加息和调整存款准备金率均有空间。稳健的货币政策意味着货币政策既要改变宽松的基调，又不能过急过快，整体操作将趋于回归常态。在战略性新兴产业、保障性住房、改善分配等惠及民生的支出规模可能增加，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。国家抑制房地产投资需求的政策在“十二五 ”期间仍会坚持，房地产融资、信贷政策将 进一步收紧！各房企将会面临政策抑制、资金紧缺、市场竞争加剧等多重压力。物价近一年来上涨较大，在通胀的背景下房价趋稳。2、宏观政策22010 年国家调控房地产业重民生、抑投机，出台一系列宏观调控政策
3、，如“国十一条” 等，以合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。各地纷纷出台执行细则，上调存款准备金率、收紧二套房贷款，一系列宏观调控政策密锣密鼓地作用于房地产市场。发布政策时间 政策概述200912.9 国务院常委员会议提出“ 营业 税调整” ，个人住房转让营业税免征时限由2年改为5年2009.12.14 国务院常委员议提出“ 国四条 ”，一增加普通商品住房的有效供给；继续扶持居民居住和改善型住房消费；三加强市场监督；四继续大规模推进保障性安居工程建设2010.1.7 国务院颁布“ 国十一条” ，促进房地产市场平稳健康发展的通知；加大差别化信贷政策力度，购买三套房及以上家庭首付款比例不得低
4、于40%，贷款利率严格按照风险定价，继续实行差别化信贷政策2010.3 严格控制央企拿地，加大土地供应开展全国土地清杳，肇事闲置土地2010.4.13 住房城乡建设部“ 关于进一步加 强房地产市场监管完善商品住房预告制度有关问题的通知” 未取得预售许可证的项目、房地产开发企业不得以认购、 预定、排号，发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变想收取定金2010.4.15 国务院常委员会议“ 新国四条 ”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，4月17日出台“国十条”国务院关于坚决遏制部分城市房价过快增长的通知2010.9.29 “新国五条”出台
5、首套首付 30%的比例，二次购房50%首付比例的确定实施2010.10.20 2010年10月20日出台银行存贷款利率加息，提高0.25%，金融政策对房地产调控正式展开2010.11.3 11月3四部门全面叫停第三套住房公积金贷款2010.12 国家明年继续加大对保障性住房供给，预计明年建1000万套保障性住房国家 4 月 17 日和 9 月 29 日两次针对房价过快增长重拳出击，国内一线房地产市场受到较大冲击，新房、二手房成效量下降，客户观望情绪较重；新政后改善性住房的一步到位的消费心理和开发商灵活多变的3营销手段导致市场持续放量；新房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑。房
6、地产市场宏观调控进入深度调整阶段。3、2010 年国家宏观经济2010 年，全球经济缓慢复苏，中国经济平稳发展，1-11 月份，规模以上工业增加值同比增长 15.8%。汽车产量的同比增长率为 33.1%（轿车 30.9%），属于产量势头较猛的产业。此外，在非金属矿物制品业、通用设备制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、通信设备计算机及其他电子设备制造业行业这五个行业，产品的增加值远远高于全国规模以上工业增加值的平均水平。1-11 月份，城镇固定资产投资210698 亿元，同比增长 24.9%，房地 产开 发投资额占城镇全年固定资产投资约 20.3%，同比增速为 36.5%。1-11
7、 月份，社会消费品零售总额 139224 亿元，同比增长 18.4%。2010 年工业发展势头强劲，社会投资增幅较大，房地产投资比重较高，人民生活水平逐步提高。4、2011 年国家宏观行业走势预测“十二五 ”规划核心内容： “十二五”期 间，战略性新兴产业将独领风骚，并逐渐 替代传统产业成为主导产业，重新谱写未来产业发展新蓝图。2011 年中央经济工作会议提出，扎实推动产业结构调整，制定出台战略性新兴产业发展规划，加强以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的技术创新体系建设，促进企业技术改造和兼并重组，大力扶持中小企业发展。新兴产业涵盖节能环保、新能源、新能源汽车、新材料等等，在 2011 年
8、国家将大力支持和促进该类产业快速发展，形成重点发展行业。 二、乌昌行业市场分析41、宏观政策落地影响发布政策时间 政策 落地影响200912.9 “营业税调整 ”2年改为5年 税务部门按时限征收营业税 ，二手房交易放缓，2009.12.14 “国四条” 商品房和保障性住房供给增大, 市场供给充裕2010.1.7 “国十一条” 地方信贷政策收紧，首付比例和利率随之提高2010.3 开展全国土地清杳 屯地房企迫于压力或开发或转让2010.4.13 “关于进一步加 强房地产市 场监管完善商品住房预告制度有关问题的通知” 房地产预售规范化操作，并严把预售关；各房企迅速转变策略 2010.4.15 “新
9、国四条” 4月17日“国十条” 二套房款通过操做，仍可获贷2010.9.29 “新国五条” 内地一线城市出台限购令，乌市房地产市场暂未出细则2010.10.20 存贷款利率加息，提高0.25% 货币政策开始步入紧缩通道，临近年关各行业已收紧房贷2010.11.3 四部门全面叫停第三套住房公积金贷款 住房公积金个人住房贷款政策立即收紧2010.12 加大对保障性住房供给 开辟调控的“ 第二战线” ，保障房建设加码，三年内将满足约10%中国家庭的住房需求小结：二次调控土地、金融、财税、保障性住房多项政策联动，房地产行业步调趋缓。调控精准打击投资、投机需求和重点调控房价过高的城市，一线城市首现调控威
10、力，二、三线城市房地产市场产生联动效应，成交量趋缓。2、乌昌市场数据（暂空）三、昌吉行业市场分析51、本地市场中观环境分析2010 年政府工作坚持把“保增长、保民生、保 稳定” 作为加快经济社会发展的重要抓手，紧紧围绕“农牧民增收、财政收入增长、综合竞争力增强” 三大目标，继续深入推进“ 生态立市、工 业强市、科教兴市、商贸活市” 四大战 略，以 项目投入为中心，以产业 培育为重点，以改革创新为动力，更加注重以 项目建设引领经济平稳较快发展，更加注重构建科学合理的城市发展格局，更加注重提升广大人民群众的生活品质，更加注重保持和谐稳定的社会局面，努力推动全市经济社会快速发展。（1）地区生产总值分
11、析年份 地区生产总值（亿元） 增长率2008年 133.0 16.3%2009年 154.2 16.3%2010年（政府目标） 182.2 16%备注：以上数据均为昌吉市数据地区生产总值继续保持较快增长，年均增长率 16%以上，经济平稳发展，经济环境较好，资源性优势突显，国家援疆政策力度和十二五规划保障地区经济高速稳定发展，为房地产提供良好的宏观环境。（2）居民收入分析年份 城镇居民人均可支配收入（元） 增长率62008年 12576 11.4%2009年 13600 24.8%2010年（政府目标） 14960 10%人均可支配收入，增幅放缓，但其绝对量水平呈上升趋势，人民生活水平不断提高，
12、收入逐年增加，年均增长率 10%以上， 购买力不断提高，消费力较强，为房地产业发展提供有力支持。（3）社会固定资产投资分析年份 固定资产投资（亿元） 增长率 房地产投资（亿元） 增长率(同比)2008年 41.04亿元 20.0% 12.35 70.12009年 51.2 24.8% 7.44 39.82010年（政府目标） 61.5 20% 暂未统计 暂未统计社会固定资产投资，年均增长率 20%以上，继续保持较快增长；2009 受金融危机及全国房地产不景气影响，房地 产投资增幅放缓。2010 年政府以保持增长为目标，增强经济发展新合力依靠投资拉动。把狠抓项目、 扩大投资作为保增长的主攻方向，
13、投资涵盖教育、医疗、路网等设施建设及保障房等民生项目。（4）社会消费品零售总额分析年份 社会消费品零售总额（亿元） 增长率72008年 34.79 21.5%2009年 42.1 21.2%2010年（政府目标） 50 18%社会消费品零售总额，增速趋缓，物价上涨，居民生活支出费用增多；年均增长率 18%以上，居民收入的逐年提高，消费意愿较强烈。2、市场概况昌吉市 30 万人口， 昌吉房地产市场从 2004 年至 2009 年，全市房地产开发总量 423.7 万平；2010 年开发量直逼 200 万平。 年份 开发面积(万/平) 商品房销售面积(万/平) 市场特征 市场背景2008年 105
14、51.06 开发量大，需求小，量升价跌 受金融危机和房地产市场不景气影响，房价略有上扬，市场观望情绪浓厚2009年 81 60.97 开发量少，需求大，量价齐升 房地产市场急剧升温，房价持续走高2010年 188.43（含统建房） 约100万平 开发量大，需求小，有价无市 深度宏观调控及开发量巨增,市场风险增大，房价继续走高 预计 2010 年将有 45 万平商品住宅结转到 2011 年开盘上市，现阶段市场供给量充足，竞争激烈。3、典型开发商分析（1）富友国际花园，开发商新疆东亚房地产开发有限责任公司是辽宁东亚种业有限公司的全资子公司。8通过“富友 澳林花园”项目品质，树立了良好的品牌形象；品
15、牌扩强期阶段，品牌形象：质量好。富友国际花园，总建筑面积 22 万平，容积率为 1.6，1 期开发 10 万平 19 栋，897 套住宅、车库 121 套、商铺 97 套， 绿化率 40%；户型面积 48-190，共有四类产品：项目类型 开盘时间 栋数 均价(元)去化率销售周期 备注花园洋房(开售 2 栋) 6 栋 5350 50% 5 层带电梯，层层退台;1 楼 7800 元,2 楼 5500 元,3 楼5300 元,4 楼 5000 元,5 楼 4500 元电梯公寓(开售 4 栋) 4 栋 4400 60% 7 层带电梯，最高 4700 多层(开售 4 栋) 14 栋 4000 售完 6
16、层住宅，一楼带花园，4600 元小高层(开售 9 栋)2009 年 10 月底内部认购,2010 年 5月 1 日开盘22 栋 4200 60%1 年11 层,入户花园设计营销策略：通过高端产品花园洋房售价提升楼盘的形象和售价。花园洋房认购价，一层 6800 元，后期不断提高其售价，拉升项目内的其他物业的品质和售价。广告语品冠全城、彰显尊贵， 高层终生免收电梯费，每平米钢筋含量 32 公斤等。（2）环宇新天地，开 发商：新疆东方环宇投资（集团）有限公司，本地品牌开发商之一；品牌巩固期及强化期阶段，品牌形象： 好房子 。环宇新天地， 总建筑面积近 30 万平，容积率 1.16，总户数 2000。
17、一期开发 9 栋，446 户，建筑面积135737.12 平方米，主力户型：二居 77-90 平，三居 95-115 平，均价 3950 元。 2010 年 4 月 9 日开始认购，5000元认购金排号，蓄客期时间较长，8 月 31 日开盘，目前销售率约 70%，余 150 套。二期规划中，目前优惠方9式，一次性优惠 20 元，按揭无优惠。营销策略：稳居中档市场头筹，品质较高，物业较好，宣传推广力度大。广告语大公园、大生活；（3（西域君悦海棠，开 发商：新疆缔森房 产；通过“西域君悦海棠” 项目品质，树立了良好的品牌形象；品牌扩强期阶段，品牌形象：大盘 、花园洋房；72 万平，120 栋楼，近
18、 4600 户，容积率 1.0，共有四大产品：项目类型 开盘时间 面积(m 2) 户数 均价(元) 去化率销售周期 备注花园洋房 2009.12.6 108463 742 4700 88% 11 个月 5 跃 6，层层退台,户户花园或露台花园洋房升级版 开始认筹 11846 100 10 万认筹金,优惠未出,面积约110-220 5 跃 6,带电梯,卧室、客厅阳台改飘窗阳光电梯公寓 2010.7.31 198520 1656 4005 58% 3 个半月 9、12 层,中小户型绿色建筑 待售 102070 850 12 层，三星标识平层大宅(叠院) 待售 97987 318 下沉庭院，车库花园
19、洋房 2009 年 12 月 6 日开盘，31 栋楼共分五批次开盘；营造入市即热销态势，7 月末销售率达75%；小高层电梯公寓 7 月 31 日开售，花园洋房自然销售至 11 月中旬销售率达 88%，12 月初入住。小高层均价 4050 元，销售至 11 月中旬，去化率达 60%。小高层开盘销售至今，推出买房抽奖送车、教敬房（优惠达300 元/平）等促销活动 。目前优惠方式，一次性付款优惠 50 元/ ，按揭首付 50%优惠 30 元/ 。营销策略：客户营销缔森会 全面推广；并通过高端产品花园洋房 入市，打造高端形象，提升整个社区的品质和档次，拉升后期其他物业售价；广告语“海棠果林里的花园洋房
20、” 卖点 鲜明，独特；入市推广力度10大；小结：楼盘规模较大，开发实力较强，品牌形象较好，项目定位清晰，推广概念明确，产品多样，档次较高，销 售较好。昌吉房地产市场已经进入品牌竞争时代；倡导居住的核心文化“ 全新的生活方式”，房子是有价值的，而人是价值体现的载体，而这种价值在市场看来则是文化生活特征，推动品牌持续发展。3、各楼盘调研汇总分析档次 项目名称 开发商 总建筑面积 开售面积 开盘时间 均价元/ 销售率 备注 2011 年开发体量（或计划）高档 御景生 态家园 名京房产 153000 平 多层 314 套 高层 4300 70 多层基本售完，在销 2011 年开售 1栋 17 层,1
21、栋 12层高档 江南小镇 华洋实业 高层 68 套 10-16 高层 3800 80% 建设路艺园春光高档 龙洋国郡 龙洋兴业 41084 平 330 套 8-16 洋房 5500高层 430055% 新增盘，共 4 栋中档 金城维 也纳 金城房产 4 栋高层 多层 4600高层 4100多层 27 栋 1160 套售完沿街 4 栋高层2011 年开售中档 华尔兹音乐城 曦隆房产 280000 平 高层 3900 高层30%8 栋多层售完 后期 10 栋高层中档 麒麟郡 佳弘工贸 51000 平 410 套 10-1 高层 3900 70% 新增盘，3 栋住宅，1 栋商住中档 蓝山国际 佳弘工贸 21350 174 套 11-12 高层 4100 65% 新增盘，2 栋
