1、 起草：李婷婷 共 2 页-第 1 页 研究咨询部审核：马 冀 2010 年 02 月上海中原二手房买卖市场报告文/ 上海中原地产研究咨询部当前二手房市场受到农历春节长假及银行信贷收紧等多项调控措施的影响下，全市成交量继续延续上月跌势，成交价格也在持续一年的上扬之后出现拐点，呈现出下探走势。据上海中原样本数据监测显示，2 月上海中原全市二手房成交套数较 1 月份出现 33%的下降，成交均价也是近来几个月首次出现下跌，为 21100 元/平方米，环比下降 2.6%。从成交结构看，80 万以下、80120 万、120200 万、200 万以上二手房成交套数占比分别为 18%、24%、28%、31%
2、，和上月成交结构中总价 120 万以下的物业成交量比例出现放大，而总价在 200 万以上的物业成交量则明显收窄。从区域方面看，2 月全市成交套数名列前三位的区域依然上月记录保持区域，依次为浦东、宝山、普陀，分别占比 28.4%、14.4% 、10.4%，其中普陀区成交占比和上月比出现 4%左右的下降。就各区域走势来看，2 月全市各区域的成交量除卢湾区出现上涨外，其他区域跌势依旧延续，其中成交量萎缩较为严重的区域多为中心区域，名列前几位的区域分别为黄浦、普陀、静安和徐汇，成交量较上月降幅分别为 78%、47%、45% 和 45%。另外，虽然成交量出现大幅下降但全市成交价格依然后劲十足，一些传统居
3、住区域价格继续攀升，例如普陀、闸北、静安和杨浦，涨幅分别为 8.6%、7.3%、5.2%和 4.9%；而价格出现下探幅度较大的区域为长宁、虹口和浦东，较上月下降幅度分别为 13.6%、6.7%和 5.1%。中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，2010 年 2 月份，成交量延续上月的下降情况，但萎缩幅度和 1 月份比有所缓解，成交价格也出现小幅下探，这也是市场盘整期的正常波动。一方面，进入 2010 年后存款准备金率 2 次上调，信贷收紧等多项市场因素对楼市的观望心理加剧，使成交受到抑制，另一方面，受到新建商品房后续供应严重不足的情况下，成交价格依然较为坚挺，本月受到中低端物业成交放大，高端物业
4、成交收窄影响，整体均价出现微调。收紧政策威慑，中心区域依旧活跃。当前央行两次上调存款准备金率的措施，进一步加剧了楼市的观望情绪。据中原样本监测数据显示，2010 年 2 月份在上海全市成交量低迷的情况下，卢湾区出现逆势活跃态势。其中位于中心区域的卢湾，本月成交量环比增加 12.5%，主要来自打浦桥板块。该板块位于卢湾区的中部，北边是新天地，南边是世博会址，不仅与淮海路中央商务区、徐家汇两大老牌商圈相临，而且作为连接市中心和世博会址的枢纽，依托世博板块的建设，板块自身的发展也相对加快，这也是板块最为明显的优势之一。板块内有轨道交通 4 号线鲁班路站和9 号线马当路站，出行非常便捷。近期受到信贷收
5、紧政策影响，板块内部分所持有物业较多的业主开始低价抛盘，受到区域内刚性需求支撑，成交比较活跃。例如板块内的永业公寓、汇龙新城 2起草：李婷婷 共 2 页-第 2 页 研究咨询部审核：马 冀 月份成交都比较活跃，以汇龙新城为例，高区 146 平方米的三房，目前成交价格为 28000 元/ 平方米，和上月比有 15%的下跌。由于板块内基本没有新盘在售，市场供应主要依托二手市场，因此板块内楼盘价格一直趋于稳定。由于 1 月份翠湖天地御苑成交比较活跃使得板块均价拉高， 2 月份受到高端物业成交低迷影响，板块均价较 1 月份出现 30%的下探，但和去年 12 月份比呈 4.8%的涨幅。 高档物业成交量收
6、窄，部分区域成交均价下滑。当前整体楼市的成交量出现萎缩，各区域的成交均价也是涨跌互现。2010 年 2 月份整体成交结构中高档物业的成交量呈逐渐收窄趋势，受到刚性需求支撑，出现量减价跌走势。特别是位于中心区域长宁，2 月份成交量较 1 月份环比下降31%，成交价格也出现 13.6%的下跌。主要原因是由于 2 月份受到整体市场影响，高档物业的成交开始放缓，特别是高档公寓较为集中的古北板块，成交量较 1 月份环比下降近 50%，一方面，板块内投资客较多，基于板块内基本无新盘在售，仅有的伦敦广场也只剩大面积尾盘，后续即将断供，因此市场需求主要来自二手房市场，由于板块内受到轨道交通 10 号线即将开通、黄金城道步行商业街世界一线品牌招商中及日本百货高岛屋入驻等一系列配套设施的完善，板块内的物业一直呈稳步上扬态势；另一方面板块内的业主资金实力较强，又对后市预期依然看好，特别是世博会即将召开，部分业主开始跳价，成为当前板块内物业成交受到抑制的主要原因。但是同时受到天山板块刚性需求支撑，中低端物业成交比较活跃，受此影响使得长宁区域整体均价拉低。受到新建商品房供应下降、房贷收紧影响，今年 1 至 2 月份的二手住宅成交量持续下滑，短期内成交量回暖依然乏力，买卖双方对后市的不确定加剧了观望心理，在市场短暂盘整之后，楼市整体走向有望在 4、5 月份之后明晰。
