1、2010 年 2 月深圳一手住宅分析报告1.月度市场概述供应萎缩，成交低迷，价格仍处高位受银行收紧房贷的影响，去年底以来楼市成交已逐渐回稳，2 月份受春节假期的影响，楼市更加冷清，本月全市仅 2 个住宅项目取得预售，批售住宅不过 2.39 万平方米，创多年来新低。本月也只有 6 个楼盘自然加推，供应住宅仅4.91 万平方米，同样创多年新低。政策影响、客户观望、供应萎缩、春节假期，这一系列因素导致 2 月份住宅成交量大幅减少，据统计全市仅成交住宅 9.12 万平方米，仅略高于 2008 年2 月份的 7.3 万平方米，环比减少幅度达 74.55%。春节放假期间一些楼盘虽有成交，但因假期的影响，国
2、土局公布的数据仅显示 3 套成交。不过根据中原的监测，大部分楼盘春节假期里成交的也不多。另外，春节前成交量已率先回落，节后成交也只维持在年初水平，楼市成交氛围比较低迷。成交量少，高价盘成交比重增加，关内成交比重由上月的 38%上升至本月的 49%，2 月份全市住宅成交均价再创新高，达 24195 元/平方米，环比上涨4.06%。罗湖、宝安和龙岗均价上涨，其它区下跌。从各盘情况看，价格较为稳定，少数楼盘春节前后推出一些优惠，但力度有限。3 月份是传统的成交旺季，虽然目前银行收紧房贷，首付多提高，7 折利率优惠也较难申请，但预计成交仍会回暖，毕竟政策打击力度相对 2007 年仍是比较温和，市场上资
3、金仍很充裕，而深圳的刚性需求依然庞大。随着 3 月份更多楼盘推出，成交量预计增加，基于目前楼市已有所降温，楼盘定价仍会比较谨慎。2. 供应量分析供应锐减，中小户型为主2 月全市新批售住宅 2.39 万平方米，创多年来新低，环比减少 93.20%，同比减少 91.40%，也比 2009 年春节所处的 1 月少 78.85%。图 1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010 年）2 月全市仅 6 个楼盘推盘，新推住宅 4.91 万平方米，创多年来新低，环比减少 91.25%，同比减少 62.062%，月中的春节假期对本月推盘量产生很大影响。图 2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情
4、况（2008-2010 年）分区来看，2 月份全市仅宝安和龙岗各有一个项目取得预售许可证，且量都很少，环比大幅下滑。2 月份南山、宝安和龙岗共 6 个项目推售，环比也都是大幅减少。这三个区每个区 2 个楼盘推出，龙岗推盘量最多，而宝安不足 0.3 万平方米。表 1 2010 年 2 月各区商品住宅批售、推售情况2010 年 1 月全市新推住宅 561 套，环比减少 89.87%。新推单位以 90 平方米以下面积段为主，约占 84.31%，其中 70 平方米以上 2 房供应最多，其它户型供应少。2 房主要来自龙岗，中海康城和茗萃园供应多，1 房来自宝安，90平方米以下 3 房来自龙岗，90 平方
5、米以下复式来自南山。90 平方米以上户型以 3 房为主，复式和别墅供应很少，4、5 房则没有供应。90 平方米以上 3 房都来自南山，别墅来自宝安，90 平方米以上复式来自龙岗。表 2 2010 年 2 月深圳市新发售项目户型结构表3. 成交分析成交萎缩，价格坚挺，成交结构导致全市房价再创新高在政策调控、供应萎缩、春节假期的三重影响之下，2 月份全市住宅成交量急剧萎缩，仅成交住宅 1078 套、9.12 万平方米，环比分别减少 72.38%和74.55%，同比减少幅度更是达到 79.56%和 81.33%。本月成交量略高于 2008 年2 月份的 781 套、7.29 万平方米，是 2008
6、年 3 月份以来最低，也是 2004 年以来次低。图 3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010 年）注：以上数据为签预售合同数据受近期频繁调控政策以及春节假期的影响，各盘销售大都减少。新发售的楼盘都是自然推售，成交不多，整体销售率只有 13%，远低于 1 月份 36%的新盘销售率。在售楼盘销售也不太理想，周成交达到 2 位数的楼盘寥寥无几。从本月销售前 10 名楼盘的成交情况也可看到本月市场的低迷。根据国土局公布的每日成交数据统计，2 月份成交套数前 10 名的楼盘总共仅成交 660 套、4.43 万平方米，环比减少 66.22%和 73.80%。除上月底新开盘的七街公馆
7、外，其它楼盘成交套数均不到 100 套，全市成交套数超过 50 套的，也仅 4 个楼盘，而 1 月份不少楼盘成交套数超过 100 套。表 3 2010 年 2 月全市成交前十名楼盘列表中原结合国土局销售公示和实际调研得到的数据也显示，2 月份成交锐减。全市本月没有楼盘成交套数超过 90 套，成交超过 50 套的，也仅 3 个楼盘，市场低迷。表 4 2010 年 2 月全市成交前十名楼盘列表从各区域的成交来看，除福田外，其它 5 个区成交均减少，盐田和宝安成交面积减少幅度超过 80%，罗湖、南山和龙岗成交面积减少幅度超过 70%。1 月份盐田新盘东部华侨城天麓及去年底新盘幸福海成交多，本月这两个
8、楼盘可售的不多，同时市场成交气氛较低迷，导致盐田成交量大减；1 月份宝安一些新盘成交火爆，2 月份新增供应很少，且新盘及其它在售楼盘成交一般，导致全区成交锐减；罗湖本月成交量仅 0.12 万平方米，在售楼盘成交都比较低迷；南山供应量大减，各盘受春节的影响成交萎缩；龙岗情况与南山类似。福田成交量大幅增加，主要是因为 1 月份供应大增，开盘销售也还差强人意，其成交大部分在 2 月份体现。图 4 2010 年 2 月深圳市各区一手商品住宅成交情况注：成交量以当月签预售合同为准，而非备案从成交结构看，2 月份新盘整体销售率 13.01%，绝大多数户型销售率都在3 成以下，其中 90 平方米以下户型销售
9、相对好，销售率约 13.1%，90 平方米以上户型为 12.5%。单个户型看，90 平方米以下的复式销售最好，供应该户型的是宝能太古城。供应最多的 70 平方米以上 2 房销售差，不到 7%，3 个新盘供应该户型，每个楼盘该户型的销售都很少。表 5 2010 年 2 月深圳市新发售项目成交结构表房型 2 月供应套数（套） 2 月销售套数（套） 销售比例受成交结构的影响，本月全市新房成交均价再次冲高，达 24195 元/平方米，创历史新高，环比上涨 4.06%，同比上涨 120.19%。图 5 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2010 年）注：此数据为签预售合同数据楼盘价格普
10、遍较高的关内成交比重增加，拉升全市均价。关内 4 区本月成交 4.43 万平方米，虽然比上月减少 67.45%，但占全市的成交比重却由上月的37.97%上升至本月的 48.57%，这对本月全市房价创新高起很大作用。从个盘情况看，本月房价平稳。新盘均平价入市，未再创新高，在售楼盘也多保持在 1月份水平，虽然一些楼盘在春节前后提供一些额外优惠，但幅度都很小。分区看，本月龙岗房价涨幅最大，环比幅度超过 36%。因成交量少，别墅项目洋畴湾花园（果岭海）以及十二橡树庄园对整体价格影响大。宝安房价也上涨近 1 成，主要是因为价格相对低的一些项目成交减少，而价格高的万科金域华府、熙龙湾成交比重增加。罗湖均价
11、上涨 7.47%，区域成交仅 17 套住宅，价格受个盘影响很大。其它三区成交均价下跌，其中福田跌幅达 24.08%，主要成交楼盘七街公馆价格相对于御河堤和深港 1 号要低。盐田下跌 8.4%，主要是因为经过上月的集中放量后，本月天麓成交少。南山均价下跌近 5%，后海豪宅本月推盘少，成交比重下降，由 57%跌至 30.7%，另外别墅成交也减少。表 6 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表注：成交价格以当月签预售合同为准，而非备案4. 市场展望供需活跃，价格平稳 3 月份供应量、成交量预计都会增加。2 月份假期使一些楼盘延期推出，这些楼盘有望在 3 月份入市，对 3 月份供应增加产生积极作用。
12、宝安新盘天健时尚空间 3 月底或 4 月初推出，龙泽榕园可能推出二期单位，另外龙华的万科金域华府、金地上塘道、观澜的招商澜园、松岗的中海西岸华府和御岭公馆可能加推新单位，宝安 3 月份的供应将增加。龙岗可推的项目较多，坂田的万科里城、上品雅园可能加推，布吉的花语岸可能加推，龙岗中心城的大公馆、阳光天健城、千林山居可能加推，龙岗镇的摩尔城可能加推，平湖的茗萃园也可能加推，预计 3 月份供应量会增加。关内可推项目较少，南山后海的三湘海尚、海怡湾、太古城可能会加推一些单位，前海的中海阳光玫瑰园可能加推少量单位，其他区预计不会有新增供应。历来春节后楼市成交都会反弹，且每年 3 月份都是成交旺季，主要是因为过年前后积压的需求释放。虽然近期楼市受政策影响很大，但与 2008 年比，政策环境仍是比较宽松，而且 2009 年以来信贷大量投放，市场上流动性仍然充裕，在供应增加的支撑下，预计 3 月份全市成交量将有较大幅度回升。楼盘价格预计仍保持平稳，近期楼市成交热度不高，开发商定价会相对谨慎。
