1、房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/2009 造价工程师案例分析考试习题与分析(C)造价工程师案例分析考试习题(七)案例七：拟建项目背景资料为：工程费用为 5800 万元，其他费用为 3000 万元，建设期为 3 年，3 年建设期的实施进度为 20、30、50；基本预备费费率为8，涨价预备费费率为 4，项目适用固定资产投资方向调节税税率为 10；建设期 3 年中的项目银行贷款 5000 万元，分别按照实施进度贷入，贷款年利率为7。问 题：计算基本预备费、涨价预备费、固定资产投资方向调节税和建设期贷款利息。造价工程师案例分析考试习题解析(七)答案：（1）估算项目投资的基本预备
2、费为： 基本预备费=（设备及工器具购置费用+ 建安工程费用+ 工程建设其他费用）基本预备费费率 基本预备费=（5800+3000）8%=704 （万元） 建设项目静态投资=建安工程费+ 基本预备费=5800+3000+704=9504（万元） （2）计算涨价预备费为：第 1 年的涨价预备费=950420%（1+4% ）-1=76.03（万元） 第 1 年含涨价预备费的投资额=950420%+76.03=1976.83 （万元） 第 2 年的涨价预备费=950430%（1+4% ）2-1=232.66（万元） 第 2 年含涨价预备费的投资额=950430%+232.66=3083.86 （万元）
3、 第 3 年的涨价预备费=950450%（1+4% ）3-1=593.35（万元） 第 3 年含涨价预备费的投资额=950450%+593.35=5345.35 （万元） 涨价预备费=76.03+232.66+593.35=902.04（万元） 房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/固定资产投资额=建设项目静态投资+ 涨价预备费 =9504+902.04=10406.04 （万元） （3）固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税=（建设项目静态投资+涨价预备费） 固定资产投资方向调节税率 =（9504+902.04 ）10%=10406.0410%=1040.60（万元
4、） （4）计算建设期借款利息为：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率 第 1 年贷款利息=（500020%2）7=35 （万元） 第 2 年贷款利息=（500020%+35 ）+500030%27=124.95（万元） 第 3 年贷款利息=（500020%+35 ）+（500030%+124.95）+500050%27 =273.70（万元） 建设期贷款利息=35+124.95+273.70=433.65（万元） （5）固定资产投资总额=建设项目静态投资+涨价预备费+ 建设期贷款利息 =9504+902.04+1040.60433.65=11880.29（万元）造价工程师案
5、例分析考试习题(八)某建设项目计算期 10 年，其中建设期 2 年。项目建设投资（不含建设期贷款利息）1200 万元，第 1 年投入 500 万元，全部为投资方自有资金；第 2 年投入 700 万元，其中 500 万元为银行贷款，贷款年利率 6。贷款偿还方式为：第 3 年不还本付息，以第 3 年末的本息和为基准，从第 4 年开始，分 4 年等额还本、当年还清当年利息。项目流动资金投资 400 万元，在第 3 年和第 4 年等额投入，其中仅第 3 年投入的 l00 万元为投资方自有资金，其余均为银行贷款，贷款年利 率 8，贷款本金在计算期最后一年偿还，当年还清当年利息。 项目第 3 年的总成本费
6、用（含贷款利息偿还）为 900 万元，第 4 年至第 10 年的总成本费用均为 l500 万元，其中，第 3 年至第 10 年的折旧费均 为 l00 万元。 房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/项目的投资额、单位产品价格和年经营成本在初始值的基础上分别变动l0时对应的财务净现值的计算结果见表 l.1.计算结果除答题 纸表 1.2 保留三位小数外，其余均保留两位小数。 问题 1.计算项目各年的建设投资贷款和流动资金贷款还本付息额，并将计算结果填入答题纸表 1.2 和表 l.3. 2.列式计算项目第 3 年、第 4 年和第 l0 年的经营成本。 3.根据表 l.1 的数据列式计
7、算各因素的敏感系数，并对 3 个因素的敏感性进行排序。4.根据表 1.1 中的数据绘制单因素敏感性分析图，列式计算并在图中标出单位产品价格变动的临界点。造价工程师案例分析考试习题解析(八)解析： 问题 1 表 1.2 项目建设投资贷款还本付息表 单位：万元序号名称 2 3 4 5 6 7 1 年初累计借款 515.000 545.900 409.425 272.950 136.475 2 本年新增借款 500 3 本年应计利息 15 30.900 32.754 24.566 16.377 8.189 房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/4 本年应还本金 136.475 13
8、6.475 136.475 136.475 5 本年应还利息 32.754 24.566 16.377 8.189 注：表 1.2 中数据来源：项目建设期贷款利息=1/25006=l5（万元） 第 3 年初的累计借款为：500+15=515（万元） 第 3 年应计利息为：5156=30.90（万元） 第 4 年初的累计借款为：515+30.90=545.90（万元） 第 4 至第 7 年的应还本金为：545.904=136.475（万元） 将以上计算结果填入表 l.2 再计算第 4 至第 7 年的应计利息和年初累计借款。序号 名称 3 4 5 6 7 8 9 10 1 年初累计贷款 100 3
9、00 300 300 300 300 300 2 本年新增贷款 100 200 3 本年应计利息 8 24 24 24 24 24 24 24 4 本年应还本金 300 5 本年应还利息 8 24 24 24 24 24 24 24 问题 2 第 3 年的经营成本=900-100-30.9-8=761.1（万元） 第 4 年的经营成本=1500-100-32.75-24=1343.25（万元） 第 l0 年的经营成本=1500-100-24=1376（万元） 问题 3 投资额：（1190-1300）130010=-0.85 单位产品价格：（320-1300）1300（-10）=7.54 房地产
10、 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/年经营成本：（550-1300）1300l0=-5.77 敏感性排序：单位产品价格、年经营成本、投资额。 问题 4 单位产品价格变动的临界点：-l30010（1300-320）=-l3.27 单因素敏感性分析图如下：造价工程师案例分析考试习题(九)案例八：某市一房屋建筑工程项目，建设单位与施工单位按照建设工程施工合同（示范）文本签订了施工承包合同。施工合同中规定： （1）设备由建设单位采购，施工单位安装； （2）建设单位原因导致的施工单位人员窝工，按 18 元/工日补偿，建设单位原因导致的施工单位设备闲置，按表 59 中所列标准补偿。（3）施工
11、过程中发生的设计变更，其价款按建标2003206 号文件的规定以工料单价法计价程序计价（以直接费为计算基础） ，间接费费率为 10，利润率为房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/5，税率为 3.41。 该工程在施工过程中发生以下事件： 事件 1：施工单位在土方工程填筑时，发现取土区的土壤含水量过大，必须经过晾晒后才能填筑，增加费用 30000 元，工期延误 3 天。 事件 2：基坑开挖深度为 3m，施工组织设计中考虑的放坡系数为 0.3（已经监理工程师批准） 。施工单位为避免坑壁塌方，开挖时加大了放坡系数，使土方开挖量增加，导致费用超支 10000 元，工期延误 3 天。事件
12、 3：施工单位在主体钢结构吊装安装阶段，发现钢筋混凝土结构上缺少相应的预埋件，经查实是由于土建施工图纸遗漏该预埋件的错误所致。返工处理后，增加费用 20000 元，工期延误 8 天。 事件 4：建设单位采购的设备没有按计划时间到场，施工受到影响，施工单位一台大型起重机、两台自卸汽车（载重 5t、8t 各一台）闲置 5 天，工人窝工 86 工日，工期延误 8 天。 事件 5：某分项工程由于建设单位提出工程使用功能的调整，须进行设计变更。设计变更后，经确认直接工程费增加 18000 元，措施费增加 2000 元。上述事件发生后，施工单位及时向建设单位造价工程师提出索赔要求。 问题： （1）分析以上
13、各事件中造价工程师是否应该批准施工单位的索赔要求。为什么？ （2）对于工程施工中发生的工程变更，造价工程师对变更部分的合同价款应根据什么原则确定？ （3）造价工程师应批准的索赔金额是多少元？工程延期是多少天？造价工程师案例分析考试习题解析(九)问题（1） 事件 1 不应该批准。这是施工单位应该预料到的（属施工单位的责任） 。 事件 2 不应该批准。施工单位为确保安全，自行调整施工方案（属施工单位的责任） 。 事件 3 应该批准。这是由于土建施工图纸中错误造成的（属建设单位的责任） 。房地产 E 网-房地产与物业管理实用资料库 http:/事件 4 应该批准。这是由于建设单位采购的设备没按计划时
14、间到场造成的（属建设单位的责任） 。 事件 5 应该批准。这是由于建设单位设计变更造成的（属建设单位的责任） 。 问题（2） 变更价款的确定原则为： 合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算、变更合同价款；合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照此价格确定变更价格，变更合同价款； 合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包商提出适当的变更价格，经造价工程师确认后执行；如不被造价工程师确认，双方应首先通过协商确定变更工程价款；当双方不能通过协商确定变更工程价款时，按合同争议的处理方法解决。问题（3） 造价工程师应批准的索赔金额为： 事件 3：返工费用：20000 元。 事件 4：机
15、械台班费：（106060+31840 +45850）5=4961 （元） ； 人工费：8618=1548（元） 。 事件 5：应给施工单位补偿： 直接费：18000+2000=20000（元） ； 间接费：2000010 =2000 （元） ； 利润：（20000+2000）5 =1100（元） ； 税金：（20000+2000+1100）3.41 =787.71（元） ； 应补偿：20000+2000+1100+787.71=23887.71（元） ； 合计：20000+4961+1548+23887.71=50396.71（元） 。 造价工程师应批准的工程延期为： 事件 3：8 天 事件 4：8 天 合计：16 天
