1、2009 年上半年江苏省镇江房地产市场报告第一部分 当前房地产市场宏观形势2008 年的房地产行业是一个充满着严酷的年度，随着国家队房地产行业以缩进银根为主要措施的连续打击，加上 08 年初的雪灾和出现在美国的次贷危机，使得房地产行业从一季度起就开始陷入困境，各区域的商品房成交量明显萎缩，除北京受奥运会影响外，上海，深圳，广州，南京等一线城市的高档商品房价格均开始下跌，至 9 月出现金融危机时，几乎所有城市的价量都跌倒了历史最低点。10 月起，国家针对国际金融危机，迅速出台了以加大基础设施建设、放松银根的相应政策，各地区政府针对房地产行业也纷纷采取“救市”措施，至11 月，国内各主要城市的房地
2、业开始出现转机，成交量逐步回升。09 年上半年，国内各大城市的商品房成交量进入大幅回升阶段，杭州，深圳住宅成交面积叫哦 08 年同期分别增长 180.4%，148.9%，南京增幅也达到 77%，上海则为 27.9%。天津、苏州、重庆、青岛也都接近超过 100%。而随着上半年成交量的大幅度提升，国内一线城市的新增商品房供应量下降幅度约为 20-30%，存量商品房得到快速去化，09 年 3 月，国内主要大众城市有 54.29%出现环比价格上涨，5 月则有 88.57%的大中城市出现环比价格上涨，6 月继续有 80%的大中城市保持环比价格上涨，上半年 70 个大中城市的价格同比上涨 0.2%。上半年
3、，国内商住建设用地的交易也开始回温，105 个主要检测城市上半年商住用地平均增幅为 1.08%，部分城市在 6 月份甚至重新出现“地王” 。值得关注的是；长江三角洲上半年居住用地的同比增长率则为-1.37%，而商用地价同比、环比分别为 0.47%和 1.27%，综合地价环比增长 0.32%。上半年房地产市场的好转，也增加了房地产投资商的投资信心。首先是土地交易市场开始活跃，其次是大量存量土地开始转入新开工阶段，房地产投资额从 5 月起出现连续快速增长。当前的房地产形式虽然可喜，但仍应当值得警惕的是：国家宏观经济形势依然具有不可预测性，国家在二季度后针对可能出现的通胀趋势迅速采取了相应措施，涉及
4、到房地产领域，下半年起价量双增的局面有可能不再继续，铜山，商品房新开工面积和房地产投资额的增加，将迅速弥补上半年造成的存量不足的问题，而最近数月中股市和证券市场的突出表现，也将从房地产中分流出大量社会资金，入地交易市场虽然有所复苏，但市场反应依然平平，土地价格总体仍然处于同比下降阶段。所有这些因素，都很难用“乐观”来形容当前和未来的中国房地产市场。第二部分 08 年镇江楼市回顾1、 宏观调控发力，年初销量萎缩2008 年初，受 2007 年第四季度楼市拐点论的影响，加上国家以收紧银根为主要措施的抑制房地产业发展的调控政策的影响，镇江楼市的销售速度明显开始减缓，加上 08 年初雪灾因素等原因，0
5、8 年 1 月镇江市区商品房销售套数为 964 套，同步于环比的降幅分别为 39.56%与 37.4%。销售面积与成交金额的同比与环比也都在 30%以上，08 年 2 月，市区（不含大港）商品房销售套数、面积、成交金额在 08 年 1 月的基础上持续大幅度下降，降幅分别为 55.54%、55.35%、58.96%，镇江楼市至此开始进入低迷期。08 年 3 月至 08 年 11 月，镇江楼市的商品房销售始终在低位徘徊，销售套数 3 月份 1069 套，4 月份 1049 套，5 月份 1358 套，6 月份 1008 套，7 月份1023 套外，其余月份均在 1000 套以下，往年的金九银十销售
6、套数仅为 807 套盒 875 套。以该期比较具有代表性的 8 月份为例，当月销售套数为 868 套，与07 年同期 1729 套相比，下降幅度为 49.8%，销售面积同比下降 48.61%，成交金额同比下降 53.11%。直至 08 年 12 月，镇江楼市开始出现回温迹象。当月成交套数聚升至 1461套，与镇江楼市成交量最好的 07 年同期 1540 套相比，仅下降 5.13%，当月销售面积为 162449，与 07 年同期 172316 相比下降 5.73%，当月成交总额716919202 元，与 07 年同期 7193377571 元相比下降 0.345。2、 影响 08 年镇江楼市走势
7、的原因分析纵观 08 年镇江楼市，市场走势特征表现为：成交量大幅下降， ，成交均价持续小幅上升。影响 08 年镇江楼市成交量大幅下降的主要因素有 1、宏观经济调控政策的作用；2、市民对市场缺乏信心，期望楼市成交量下降的同时，价格也随之下降，因此普遍采取等待观望态度；3、9 月份发生的国际金融风暴；4、置业投资者全线撤离楼市。值得注意的是，在 08 年全年成交量大幅下降的同时，市区商品房均价却持续上升。从统计数据上看，价格上升幅度达 13.2%，造成价格上升的主要原因是：1、镇江市虽然同样也受到了宏观经济调控以及下半年国际金融风暴等因素的影响，但在 08 俩土地供应价等蛀牙开发成本并没有因此降低
8、，相反开发成本继续持续上升；2、镇江房价虽然经过了数年的快速增长，但并没有形成价格虚高的泡沫，开发企业的利润一直保持在合理的额度内，因此大多数开发企业主观上不愿意降价让利销售；3、镇江的开发企业主要投资资金链来自于自筹，房地产业的银行贷款金额占全市银行商业贷款总额的比例不足 7%，相当于经济发达城市的三分之一甚至四分之一，同年镇江房地产企业银行贷款与 07 年同比上升 7.2%，二自有资金与 07 年同比增长 43%，因此镇江的开发企业受银根紧缩政策的影响较小，资金压力也相对较小；4、08 年镇江居民的储蓄存款持续上升，排斥从证券市场流出金额等因素，全年居民储蓄存款比 07 年增长约 25%，
9、说明镇江居民的实际消费能力仍然处于上升过程中，因此镇江居民的商品房购买力不仅没有消弱，反而还在提高；5、08 年中，支撑镇江楼市的主要动力几乎均来自于市区居民的刚性需求，且绝大多数购房者均为被迫入市，与房地产开发企业资金压力较小的处境相比，购房居民在于开发企业的房价博弈中显得较为被动。第三部分 2009 年上半年镇江楼市数据统计分析、镇江土地市场交易情况1、 商住用地交易情况上半年镇江市区共出让 15 幅商住用地，成交总面积为 1857 亩，平均成交价为 64.57 万元/亩。2、 商住用地出让情况分析首先，镇江市城市投资公司，镇江市交投投资建设发展公司由于系政府所属公司，因此两公司所取得地价
10、并不能客观反映镇江土地市场的价格状况，其次，江苏明豪投资有限公司，镇江佳丰开发建设有限公司，镇江市丹徒区华城房地产有限公司取得的地方是为了建设拆迁安置房，因此也不能代表镇江市当前的地价水平。除上述单位外，其余单位所取得的地块平均成交价为 107.79 万元/亩。3、 当前土地价格从商住建设用地出让结果中可以看出，09 年上半年镇江市的土地交易状况并不乐观，真正用于商住开发的单位（不含二重）只有 5 家共受让六幅地块，而这 6 幅地块才真实反映了目前镇江市的土地价格水平。以下图表是其中具有代表性的三幅地块的基本情况，其中江苏兴地投资发展有限公司取得的地块位置位于南徐达到以南，镇江九润国际置业有限
11、公司取得的地块处于矿机路东侧，两副地块均处于市内较好区域，地价也相对合理，说明镇江市区目前较好的地块，单位楼面价约在 1500 元/，而相对较偏的地块，单位楼面价尚未突破1000 元。4、 地价比较具有相对可比性的地块是同处于南徐新城的江苏兴地公司地块和 07 年初国际冠城地块、江苏阳光置业地块的楼面价。由于江苏兴地的地块位置略逊于国际冠城和阳光置业，加上高容积率对建筑成本的提高，因此总体上可以认为：09 年上半南徐新城的土地价格相对于两年前而言，价格基本处于平稳。、镇江楼市综述1、08 年底多方“救市”镇江楼市开始回暖自 08 年 9 月发生国际金融风暴后，10 月起，国际酒立即出台了降低房
12、贷利率，加大公积金贷款额度，降低购房者首付比率、降低小面积商品房交易契税等刺激楼市发展的措施，各地方政府为了“救市” ，则纷纷出台了更有利于楼市发展的相关措施。镇江市 11 月 4 日也出台了相关政策，从强化政府协调、调控土地供应、降低用地成本、加大房地产信贷投放、加大个人购房贷款支持力度、减轻开发企业税收负担、放宽房地产市场价格管理、规范涉房收费行为等方面做出来相关规定。与中央和地方政府的救市政策、措施相呼应、开发企业也表现出了极大的“诚意” 。鉴于中央政府、地方政府、开发商三方面救市力量的作用，沉寂了近一年的镇江楼市，从 08 年 12 月起明显呈现出回暖迹象，当月销售骤然升至了 1461
13、套，比当年前 11 个月的平均销售套数提高 55%2、09 年一季度淡季不淡 二季度成交量持续上行自 08 年 12 月镇江楼市进入新一轮发展的转折点后，09 年初镇江楼市随着市民对市场信心的逐步恢复，刚性需求开始得到释放，商品房销量不仅没有出现常规性淡季特征，相反却出现淡季不淡的现象。即使在春节前后，商品房交易也显得比往年更加活跃。在进入三月份后，市区商品房日成交记录被屡屡刷新，当月市区（含大港）共成交商品房 1970 套，创下镇江楼市历年来最新成交记录。至此，镇江楼市回暖趋势已成定局。二季度，市区商品房月成交量继续“高位运行” ，分别成交 1867 套、2007套、2142 套，就单月平均
14、成交量而言，为历年来镇江楼市单月成交之最。、镇江楼市成交量统计与分析（包括大港片区）提醒注意：以下引用数据除有特别注明外，均为当月即使统计数，未考虑统计期间的备案数据调整，未作加权平均，故实际成交量与引用数据约存在 5%左右的统计误差。1、 成交套数上半年逐月成交套数及比对09 年 1 月，市区商品房成交量为 1461 套，与 08 年 1 月 964 套同比增长51.56%，与 07 年 1 月 1595 套同比下降 8.4%，与 08 年 12 月 1461 套环比持平。09 年 2 月，市区商品房成交量达到 1209 套，与 08 年 2 月 422 套同比增长186.49%，与 07
15、年 2 月 769 套同比增长 57.22%；与 09 年 1 月 1461 套环比下降17.25%。09 年 3 月，市区商品房成交量达到 1970 套，与 08 年 3 月 1069 套同比增长 84.28%；月 07 年 3 月份 1205 套同比增长 63.49%；与 09 年 2 月 1209 套环比增长 62.94%。09 年 4 月，市区商品房成交量为 1867 套，与 08 年 4 月份 965 套同比增长93.4%，与 07 年 4 月 1017 套同比增长 83.58%。09 年 5 月份，市区商品房成交量达到 2007 套，与 08 年 5 月 1385 套同比增长 44
16、.91%，与 07 年 5 月 1830 套同比增长 9.68%。6 月份，市区商品房成交量达到 2142 套，与 08 年 6 月 1008 套同比增长112.5%，与 07 年 6 月 1328 套同比增长 61.3%；与 08 年 5 月 2007 套环比增长6.73%。上半年总成交套数及比对09 年上半年，市区商品房总成交套数 9948 套，与 08 年上半年 5813 套同比增长 71.13%，与 08 年下半年 6007 套环比增长 65.61%。2、 成交面积09 年上半年，市区商品房总成交面积 1166616，与 08 年上半年668554同比增长 74.5%。与 07 年上半年 815715同比增长 43.02%。、商品房成交均价虽然 09 年以来，镇江市商品房成交量以升再升并持续保持高位状态，但来自官方的统计数据表明，持续的销量增长并没有拉动市区总体房价水平的提高，相反呈下降态势。
