1、万科社区商业业态专项研究报告,二零零七年八月,前 言伟业顾问受北京万科置业有限公司委托，成立专项工作组历时30日完成社区商业业态的研究工作。期间，项目组根据万科对社区商业业态专项研究的具体要求，通过大量的市场调研以及对典型商户进行深入的研究，最终完成有针对性的社区商业业态专项研究报告（下文）。希望本次社区商业业态专项研究能为万科在后续开发此类商业物业的过程中提供有益的帮助。本报告内容在撰写的过程中始终本着客观、求实的态度加以完成，如报告内容存在缺陷，敬请指正。伟业顾问万科社区商业业态专项研究项目组2007-8-31,第一部分 社区商业业态研究综述,社区商业是为了满足社区居民购物、娱乐、服务等综
2、合性需求而存在的商业物业，经营良好、功能合理的社区商业能够使社区居民的需求得到很好的满足，从而有效的提升社区的居住品质，最终实现商户、居民、社区三方面的共赢。结合伟业多年在商业物业各领域的从业经验以及长期跟踪重点商业物业的经营状况，对社区商业业态种类归纳为七大类28小类：,1.餐饮 1）中式正餐类 2）西式正餐类 3）中式快餐类 4）西式快餐类 5）休闲餐饮类,2.零售 1）超市卖场类 2）便利店类,3.配套服务 1）美容美发类 2）洗染类 3）家居家饰类 4）服饰类 5）装修建材类,4.教育 1）儿童辅导培训2）幼儿园 3）乐器行 4）玩具租赁,5.金融投资 1）中介机构 2）商业银行 3）
3、彩票投注,6.娱乐 1）休闲类 2）KTV 3）夜总会 4）网吧 5）洗浴,7.健诊 1）专项诊所 2）SPA、足疗 3）养生馆 4）宠物店,上述七大类28小类的商业业态基本含盖了目前社区商业的主要业态种类。这些社区商业业态中商户的选址要求、产品设计条件、经营模式等，即存在着行业的普遍规律，又有着各自的独特需求。,万科素以住宅社区开发见长，并已初步走向工业化的产品开发模式，住宅产品也已形成了不同品牌系列，如万科城市花园系列、金域蓝湾系列、金色家园系列等。但不同系列的住宅社区由于所处的地理位置的差异，而对社区商业业态的需求特点各不相同。如金域蓝湾系列产品位于城市中心地带，周边城市商业配套完善；而
4、城市花园系列产品距城市中心较远，周边相对缺乏商业配套。因此在社区商业业态的选择上即要结合社区环境条件、居住人群特点，又要符合商户的选址要求。本次社区商业业态专项研究中，从产品设计条件及硬件设备要求的差异化的角度入手，重点选取了八类社区商业典型业态进行针对性的研究，并对这八类业态在选址要求、产品设计条件、硬件设备要求、经营模式等方面的行业普遍规律进行归纳总结，并结合典型商户案例分析加以补充说明。,第二部分 细分业态商户研究,重点关注一览表,重点关注一览表,重点关注一览表,业态一：中式正餐,常规商户研究,1.商户选址要求 社区规模要求：无直接要求，与常住人口数量相关 人口数量要求：社区本身或三级商
5、圈内的区域常驻人口1-2万人 道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆停 商业现状要求：过往人流量大且商业比较集中的位置2.商户设计的硬件要求 楼层要求：100500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力较低或品牌影响力较大的商户可以上二层、三层，但必须保证广告标牌明显且位置正对交通干道。500平米以上大型餐饮楼层选择相对宽松。 面积区间要求：通常面积在6001000平米范围内 空间要求：必须有前后门、功能空间必须具备库房及员工间 层高要求：通常净高度不小于3米 楼板承重：通常为350公斤/平米 电量：厨房电器设备需要380V动力电，用电量250-300W/平方米 上下水
6、：一般要求上水DN50,下水DN150 燃气：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求80100立方米/小时,常规商户研究,排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立方米/小时20000立方米/小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置。 隔油池：与商家实际使用要求相关，通常中大型餐饮隔油池规格不小于80cm150cm50 cm 物流通道：必须具备 空调：一般会考虑开放时间及费用因素，采用户式中央空调或分体空调均可，分体空调需提供室外机位 柱间距要求：无明确限制，通常宽柱距较好 停车位要求：通常按每百平米3个车位标准要求，车位形式无明确限制，可借助公共停车位 广告位要求：必须有醒目店招，
7、一般可接受统一广告位规划安排3.商户常规的经营状态 承租能力：通常租金占平均流水的10-15%，通常承租面积越大，租金越低、品牌影响力越大，租金越低 租期：至少5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期,4.行业相关政策 场地建筑符合JGJ 6489饮食建筑设计规范的规定 房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜 总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见 有与经营规模、接待能力相适应的加工
8、、就餐、库房等场地 就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB 10001公共信息标志用图形符号的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志 油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB 18483饮食业油烟排放标准（试行）的规定 上下水设施齐备，污水排放符合GB 8978污水综合排放标准的规定 有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套 经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品 有符合环保要求的排污、消音、除尘设备 消防设施设备齐全 变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板,常规商户研究,常规商户研究,电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时
9、用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置 疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步 营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准 营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米 营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间
10、不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯 营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米 营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施,典型商户研究金百万餐厅,1.简介北京金百万厅主要经营北京烤鸭、家常菜以及其他特色菜系。品牌创立于1992年，档次定位为中档，面对普通大众消费客户。金百万全国目前有七十余家分店并且设置自己的养殖场、培训基地、物流配送中心、管理公司。采用加盟方式，
11、总部输出品牌及技术员工，按流水逐年收取加盟费用。,典型商户研究金百万餐厅,2.开店选址条件 开店选址计划及目标：金百万采取加盟方式，输出品牌与技术。在四公里范围内只能有一家金百万餐厅，最好是小区、机关单位、军队周边，开店目标无明确计划 客群定位需求：普通居民 人流量需求：次级区域常住人口数量1-2万人，三级区域内3-5万人 租金承受力：一般在2元/平/天以下 卸货区域：一般库房为150-200平方米，夜间卸货 可搭配的业态：无明确要求 互相排斥的业态：对经营同类菜系且价格相近的中式餐厅有互斥考虑 其他条件：加盟费通常占流水的18%左右（包括3%品牌使用费和15%的人工费）3.物业要求 面积：
12、2000-3000平方米 建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求 柱距：无明确要求 进深：无明确要求 面宽：无明确要求,典型商户研究金百万餐厅,净高度：餐厅2.8米以上，厨房3.3米以上 垂直交通: 楼梯位置：无明确要求；电梯数量：三层以上一部电梯；楼梯宽度：1.5米以上；电梯轿厢大小：无明确要求。商户可根据需要自行安装电梯及食梯 户外展示面与广告位/店标安放：有明显展示位置，店标要悬挂金百万统一LOGO 出入口数量：独立进出通道：至少一个；进出货通道：至少一个 荷载：无明确要求，冰柜、冰箱等一般放在一层或者地下存放 客用卫生间：每层设置男女卫生间 仓库、员工间：仓库和冷库共150平方米以上，员
13、工间20-30平方米 停车场：停车位数量无明确要求，但必须提供专用停车位 空调：每层11台5P空调（单层约500平米的情况下） 电话线/宽带：预留电话线位置 市政电源供电与特殊要求：不小于380KW/380V的电力，商户自行安装一个400千伏安的变压器 排风系统：4个排风机组，排量与实际灶眼数量相关 新风：不小于30*30cm的进风独立管径 散热系统：4个排风机,典型商户研究金百万餐厅,上水：不小于50mm管径的上水管 排污水管：不小于125mm管径的排水管 隔油池：220cm220cm200cm 供气：无明确要求，没有燃气管道可用煤气罐代替4.经营情况 营业时间：10:00-21:00 主营
14、特色：百姓家常菜 客单价：30-35元 主要客群：附近社区居民,政府机关5.购买或租赁方式 物业租赁年限：最少10年 装修免租期：要求3个月免租期 租金递增: 基本接受市场平均水平 租金支付方式:通常接受月付或季付,业态二：中式快餐,1.商户选址要求 社区规模要求：无明确要求，与常住人口数量相关 人口数量要求：过往人流量要求大（三级商圈内需5-10万人），或常住人口多（三级商圈3万人左右）的区域 道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便步行或骑车抵达 商业现状要求：商业形式比较集中的位置，通常偏好选择在中大型超市附近2.商户设计的硬件要求 楼层要求：通常会选择一层，如周边商业氛围较好，消费力
15、充足，可考虑在二层开店，但一层需要明显入口位置 面积区间要求：通常面积在150300平米范围内 空间要求：厨房面积需占总建筑面积的1/3左右 层高要求：净高不小于2.9米 楼板承重：不少于350公斤/平米 电量：厨房设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日 上下水：通常要求上水管径不小于DN50mm,下水管径不小于DN100125 mm,常规商户研究,排烟：与灶眼数量相关，通常要求450015000立方米/小时 燃气：与灶眼数量相关，通常要求4060立方米小时，部分依靠电力操作的商户无燃气需求 隔油池：有需求，但无明确规格要求 物流通道：必须具备，但无明确要求 空调：户式中央空调或分体
16、空调均可，但需到达足够冷量，如无中央空调应考虑室外机安放处 柱间距要求：通常要求4米以上方便设置明档 停车位要求：无明确要求，可借助公共停车位 广告位要求：需要醒目广告设置位置，一般接受统一广告位规划安排3.商户常规的经营状态 承租能力：通常租金水平占平均流水的10-15%，北京繁华地段一般可承受5-8元/平米*天左右 租期：至少35年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期,常规商户研究,4.行业相关政策 场地建筑符合JGJ 6489饮食建筑设计规范的规定 房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜 总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营
17、的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见 有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地 就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB 10001公共信息标志用图形符号的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志 油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB 18483饮食业油烟排放标准（试行）的规定 上下水设施齐备，污水排放符合GB 8978污水综合排放标准的规定 有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套 经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添
18、置洗涤用品 有符合环保要求的排污、消音、除尘设备 消防设施设备齐全 变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板,常规商户研究,电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置 疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步 营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准 营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散
19、通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米 营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯 营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米 营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施,常规商户研究,典型商户研究永和大王餐厅,1.简介永和大王创建于1995
20、年，至今在上海、北京、深圳、武汉、杭州、青岛、苏州等地共拥有超过100多家连锁店，是国内著名的中式快餐品牌。永和大王经营豆浆、油条、混沌等特色食品，并提供各种粥类、面类、米饭类方便快餐。,典型商户研究永和大王餐厅,2.开店选址条件 开店选址计划及目标：永和大王采取加盟方式，输出品牌与技术。全国一二线城市开设分店，一线城市采取直营方式，二线城市采取加盟的方式，主要在商务圈和高密度社区周边 客群定位需求：中高端收入居住人群，商务人群 人流量需求：三级商圈内人流量日均25万人，5公里范围内常住人口10万人以上 租金承受力：租金根据周边市场环境、流水预估等方式测算，例如飘亮广场店租金是5元/平米*天
21、卸货区域：卸货区域有一辆货车的停靠面积即可，时间通常卸货时间为23：0024：00 可搭配的业态：餐饮类 互相排斥的业态：无明确要求 其他条件：租约通常签约810年,典型商户研究永和大王餐厅,3.物业要求 面积：150300平米，厨房面积占总建面的1/3 建筑结构（砖混、钢架等）：框架 柱距：不少于8米 进深：不少于8米 面宽：不少于6米 净高度：净高不小于2.9米 垂直交通: 楼梯位置：无明确要求；电梯数量：无明确要求；楼梯宽度：无明确要求；电梯轿厢大小：无明确要求 户外展示面与广告位/店标安放：必须临街处有明显展示位置，并悬挂永和大王统一LOGO 出入口数量：独立进出通道：至少一个，两个最
22、佳；进出货通道：至少一个 荷载：不少于350公斤/平米 客用卫生间：至少设置一个 仓库、员工间：存在空间需求，但面积要求较小，主要货品由区域总部统一配送,典型商户研究永和大王餐厅,停车场：停车位数量：至少2-4个，距离在50米范围内 电视信号：无明确要求 变电设施：无明确要求 空调：中央空调或自行安装户式空调均可 电话线/宽带：预留电话线位置 市政电源供电与特殊要求：厨房380V动力电，用电量150KW/日 上水：不小于Dg25mm管径的上水管 供气：要求4060立方米/时 排风系统：要求450015000立方米/小时 新风：无明确要求 散热系统：无明确要求 排污水管：不小于125mm管径的排
23、水管 隔油池：需要，但无明确要求,典型商户研究永和大王餐厅,4.经营情况 营业时间：24小时营业 主营特色：台湾小吃，具西式快餐的简洁明快环境和东方传统食品口味 客单价：2535元5.购买或租赁方式 物业租赁年限：通常为810年 装修免租期：不少于3个月 租金递增: 一般可接受3-5年递增一次，增幅3%-5% 租金支付方式: 通常接受季付，押一付三 装修:自己按照永和大王统一标准装修,业态三：西式正餐,1.商户选址要求 社区规模要求：具有涉外性社区，一般在商务区或外籍人士聚集区内 人口数量要求：目的性消费比较明显，对常住人口无明确要求，但对人口素质有要求 道路交通要求：要求交通方便，可达性强，
24、便于乘车或驾车抵达 商业现状要求：可不必相对集中处2.商户设计的硬件要求 楼层要求：通常为临街一层，部分商户需要户外搭棚空间 面积区间要求：面积需求差异较大，无明显规律 空间要求：后厨面积需占总建筑面积的1/3 层高要求：无明确要求 楼板承重：无明确要求 电量：无明确要求 上下水：无明确要求 燃气：无明确要求 排烟：无明确要求 隔油池：无明确要求,常规商户研究,常规商户研究,物流通道：必须具备，但无明确要求 空调：无明确要求 柱间距要求：无明确限制，通常宽柱距较好 设备要求：通常必备消毒柜、冷柜、饮料机，需有扒炉、烤箱等 停车位要求：无明确要求，可借助公共停车位 广告位要求：外立面要能做成玻璃
25、，成为展示区3.商户常规的经营状态 承租能力：通常日本料理：4元/平米*天，韩国料理：3元/平米*天，西餐：5元/平米*天 租期：通常10年,4.行业相关政策 场地建筑符合JGJ 6489饮食建筑设计规范的规定 房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜 总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见 有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地 就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标
26、识符合GB 10001公共信息标志用图形符号的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志 油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB 18483饮食业油烟排放标准（试行）的规定 上下水设施齐备，污水排放符合GB 8978污水综合排放标准的规定 有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套 经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品 有符合环保要求的排污、消音、除尘设备 消防设施设备齐全 变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板,常规商户研究,电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置 疏散门应
27、当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步 营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准 营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米 营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯 营业区域内实际容纳的
28、消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米 营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施,常规商户研究,典型商户研究星期五餐厅,1.简介美国德州达拉斯的T.G.I. Fridays是卡尔森连锁餐饮企业Carlson Restaurant Worldwide ( CRW ) 旗下知名连锁旅馆、餐饮及旅游等多种事业中之一。美式风格的西餐厅，装修方面具有好莱坞的味道，气氛轻松而随意。服务方面侍应生的牛仔装钉满了
29、各种徽章，言行举止充满了活力。店面分成吸烟区和非吸烟区，比较细致。经常会举办一些具有西方特色风情或专有人群的活动及节日来达到提高经营效果，如：秘书节、海陆两重天激情烧烤食品节等。目前，全世界数十个国家800多家分店，北京4家分店。,典型商户研究星期五餐厅,2.开店选址条件 开店选址计划及目标：位置较好的区域，极好的可看的见的位置 客群定位需求：有外籍常住人口要求，消费客群以年轻白领、高管人士及海外归国人士为主 人流量需求：三级商圈区域人流量日均25万人次 租金承受力：视区位常住人口素质、消费能力而定，最高承租8-10元/天/平米 卸货区域：卸货区域有一辆货车的停靠面积即可 可搭配的业态：周边有
30、较好的西餐市场 互相排斥的业态：无明确要求 其他条件：租约通常签约10年以上3.物业要求 面积： 400-500平米 建筑结构（砖混、钢架等）：框架 柱距：无明确需求 进深：无明确需求 面宽：无明确需求 净高度：不小于3.5米,典型商户研究星期五餐厅,垂直交通: 楼梯位置：无明确要求；电梯数量：无明确要求；楼梯宽度：1.5米以上；电梯轿厢大小：无明确要求 户外展示面与广告位/店标安放：可在建筑主体、墙面安装广告位 出入口数量：独立进出通道：至少一个，两个最佳；进出货通道：至少一个，后门（全天）安全方便 荷载：不少于400公斤/平米 客用卫生间：至少设置一个 仓库、员工间：存在空间需求，但面积要
31、求较小，主要货品由区域总部统一配送 停车场：20-60个车位（供动态使用） 电视信号：可提供CCTV5ESPN等体育节目信号； 变电设施：无明确要求 空调：中央空调或自行安装户式空调均可 电话线/宽带：预留电话线位置 市政电源供电与特殊要求：200KW不含空调，250KW含空调，市政收费 上水：20吨/小时,按市政规定收费,供应稳定、充足，需要热水； 供气：75立方米小时,2000帕压力,市政收费，后厨主要设备为：扒炉、扒板、烤箱等,典型商户研究星期五餐厅,排风系统：排风量10000立方米/小时,安全有效齐备 新风：1600立方米/小时风量，6平米/冷吨，23度室温 散热系统：无明确要求 排污
32、水管：不小于125mm管径的排水管 隔油池：需要，但无明确要求4.经营情况 营业时间：10：30-23：00 主营特色：全球第一家美式休闲西餐 客单价：个人消费基本在110-130之间，开胃菜基本在30-40，主菜基本在60-80左右，并且有110-130左右的套餐5.购买或租赁方式 物业租赁年限：通常为10年以上 装修免租期：不少于3个月 租金递增: 一般可接受3-5年递增一次，增幅3%-5% 租金支付方式: 通常接受季付，押一付三 装修:自己按照统一风格装修,业态四：西式快餐,1.商户选址要求 社区规模要求：无明确要求，与常住人口数量相关 人口数量要求：要求三级商圈区域内常驻人口4万或10
33、万人以上 道路交通要求：要求较强的的对外交通，要靠近主干道，并方便步行到达，避免快速路 商业现状要求：偏好选择商业聚集度高的位置，如紧邻大型超市、百货等2.商户设计的硬件要求 楼层要求：通常为一层或二层，也可以接受地下，如果在二层，需在一层设有独立入口，且首层店面积不应低于二层面积的一半 面积区间要求：通常为150-500平方米 层高要求：净高不低于2.8米 楼板承重：厨房区楼板承重通常为350450公斤/平米,就餐区承重通常为250350公斤/平米 电量：日用电量不少于150Kw-250Kw ，通常为380V动力电 上下水：上水管径通常在DN32以上，日用水量25-30吨；下水管径通常在10
34、0以上,常规商户研究,燃气：通常为75立方米小时，如果可以电加工就不需要燃气 排烟：与灶眼数量相关，通常要求1000016000立方米/小时 隔油池：必须考虑商户设置隔油池位置，规格大小结合具体商户各不相同 物流通道：需要设有物流通道，后门位置尽量远离正门 空调：要求舒适度较高，空调用量大，如中央空调时间或规格不能满足，商户通常自行安装 柱间距要求：要求柱距较宽，便于展示 停车位要求：通常无明确要求，可借助相邻公共车位 广告位要求：店招尺寸通常较大，且要求布置在醒目位置3.商户常规的经营状态 承租能力：通常占流水的58 租期：至少10年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期,常规商户研究,4.行
35、业相关政策 场地建筑符合JGJ 6489饮食建筑设计规范的规定 房屋结构坚固安全、布局合理，通风良好、光线充足、温度适宜 总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见 有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地 就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB 10001公共信息标志用图形符号的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志 油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合
36、GB 18483饮食业油烟排放标准（试行）的规定 上下水设施齐备，污水排放符合GB 8978污水综合排放标准的规定 有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套 经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品 有符合环保要求的排污、消音、除尘设备 消防设施设备齐全 变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板,常规商户研究,常规商户研究,电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置 疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步 营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏
37、散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准 营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米 营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯 营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米 营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守
38、1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施,典型商户研究必胜客餐厅,1.简介必胜客自1990年在北京开出第一家餐厅以来，到目前为止，必胜客在中国已拥有了100多家餐厅。餐厅以经营PIZZA为主，包括意大利面、沙拉、烧烤类食品。餐厅特色在于幽雅的环境、轻松的就餐环境，并且不定期推出新式PIZZA品种。,典型商户研究必胜客餐厅,2.开店选址条件 开店选址计划及目标：1、要临城市主路，最好是两条主路交汇处，2、需要有15米以上招牌展示位，外立面能做成通透玻璃，北京每年开10家新店 客群定位需求：1
39、835岁，时尚、乐于接受新事物的人群 人流量需求：5公里范围内常住人口10万以上 租金承受力：月流水的5-8%，事先根据店面情况预估流水，分摊投资成本跑帐，计算出房租，例如北京团结湖店使用面积400平米，必胜客期望年租金为80万，约5.5元/平米*天(使用面积) 卸货区域：要求设有后门进货通道，夜间卸货 可搭配的业态：现已和家乐福、易初莲花、沃尔玛等大型超市达成合作协议，一旦这类大型超市在某区域新开店，会通知百胜集团，并在该区域为其留有位置 互相排斥的业态：排斥匹萨同类商家，如好伦哥、品奇、达美乐等 其他条件：租约至少15年，最好20年（店面5-7年需要重新装修）,典型商户研究必胜客餐厅,3.
40、物业要求 面积：最好是一层，面积450以上，1+2层(1楼+2楼或1楼+B1楼)面积在500以上,1层至少占一半以上面积 (必须留出160以上作为后厨) 建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求 柱距：无明确要求，但要求可放置沙拉吧 进深：无明确要求 面宽：无明确要求 净高度：净高不小于2.8米 垂直交通: 楼梯位置：无明确要求；电梯数量：无明确要求；楼梯宽度：1.5米以上；电梯轿厢大小：无明确要求 户外展示面与广告位/店标安放：需设有15米以上招牌展示位，必须有临街独立门脸，入口处设两层招牌装饰，悬挂必胜客统一LOGO，店面外立面为通透玻璃，广告位自己申请报批 出入口数量：独立进出通道：至少一个
41、，两个最佳；进出货通道：至少一个 荷载：厨房炸锅、烤炉及冰库区不少于450KG/M2;厨房其他区域不少于350KG/M2；顾客区不少于250KG/M2 客用卫生间：必须设有一个,典型商户研究必胜客餐厅,仓库、员工间：有要求，但无明确面积要求 停车场：停车位数量无明确要求，可借助公共停车位，距离要求在50米范围内 电视信号：无明确要求 变电设施：无明确要求 空调：制冷量需满足350大卡/ /小时，并且1、2月份也要求送冷气，若自设分体空调，空调外机设备重量：260KG/台，尺寸：1.2*1.2*1.2米/台（长*宽*高），需预留位置 电话线/宽带：预留电话线或自己报装，需设4条电话线和DDN宽带
42、 市政电源供电与特殊要求：电量不少于250KW，主进开关：400A，电缆：YJV4*185+1*95 排风系统：管道尺寸要求：600*700mm或700mm，需要洞口尺寸：900*1000mm或800mm，需提供路由图，排烟设备：含排油烟机、新风机、油烟净化机、消声器，排风风量应满足16000/小时，排风机总重量：2.0-2.5吨，总占地尺寸：3.0*5.0*3.0米（长*宽*高），需提供排烟设备安放位置；必胜客会自设9个独立的排烟设备，在整体排烟设备不够使用时开启,典型商户研究必胜客餐厅,新风：风口尺寸不少于400*600（4个），需提供风口设置位置；空调新风量应满足8000/小时；烟罩新风
43、量应满足8000/小时 上水：管径不小于2英尺（50MM），水压不小于2.5KG(0.2-0.4Mpa),日供水指标30吨，必须进入承租范围，并考虑自设卫生间能否用中水问题 供气：不需要燃气，全部为电气设备 排污水管：厨房下水管径不小于100-150，连接隔油池，需提供隔油池位置及管道路由；卫生间下水管径不小于100-150，连接化粪池，需提供隔油池位置及管道路由 隔油池：隔油池和化粪池尺寸分别为2*1.5*1.8M（长*宽*高），要求独立使用隔油池 其他：冷库、汽水机、制冷机外机安放，重量：80KG/台，尺寸：1.2*0.8*0.6（长*宽*高），共5台，需提供安放位置,典型商户研究必胜客餐
44、厅,4.经营情况 营业时间：10：00-22：00 主营特色：西式餐饮PIZZA 客单价：60-70元5.购买或租赁方式 物业租赁年限：签约至少15年以上，最好20年 装修免租期：免租期至少2个月，15天设计启动期，45天进场，5年后需要30天免租期用于重新装修 租金递增: 一般3-5年递增一次，增幅3%-5% 租金支付方式: 多数接受月付 装修: 按照必胜客统一标准装修,业态五：休闲类餐饮,1.商户选址要求 社区规模要求：通常设在临街商厦或写字楼首层、转角处或者附近有商圈的大型新兴社区的商业街 人口数量要求：要求人流通过量较大（三级商圈可达3-5万人），或单体建筑人流量大（写字楼单体4000
45、人左右） 道路交通要求：要求城市次干道或支线，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角）处 商业现状要求：人流量大且商业比较集中的位置2.商户设计的硬件要求 楼层要求：通常选择一层，如果是二层，需要在一层设有独立的进出通道 面积区间要求：通常为100400平米 空间要求：通常内设4-6平方米吧台 层高要求：净高通常不低于3米 楼板承重：不少于350公斤/平米 电量：通常需要提供380V动力电，不低于100KW电量 上下水：通常上水管径不小于DN32，水压不小于0.3 Mpa，下水管径不小于DN100,常规商户研究,常规商户研究,燃气：无明确要求 排烟：带食品操作间的
46、休闲类餐饮需设有排烟管道位置 隔油池：根据食品加工内容按环保规定设置 物流通道：中小型无食品加工类商户通常可接受与人流通道共用，若存在较频繁物品进出，则要求设置物流通道，设置要求与快餐类餐饮相同 空调：通常要求至少1个新风口 柱间距要求：无明确限制，通常宽柱距较好 设备要求：不同经营品类要求差异较大 停车位要求：无明确要求 广告位要求：需明显的展示位置，可接受统一广告位规划 3.商户常规的经营状态 承租能力：租金通常占流水的15%左右 租期：至少79年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期,常规商户研究,4.行业相关政策 场地建筑符合JGJ 6489饮食建筑设计规范的规定 房屋结构坚固安全、布局
47、合理，通风良好、光线充足、温度适宜 总面积在30平米以上，厨房面积应达到营业面积的三分之一，采用中央厨房和集中配送经营的企业厨房与营业面积要适宜；小于30平米的小吃店、快餐店、饮品店等应实行连锁经营，采取统一配送；开设8000平米以上的餐饮企业，应征求当地行业组织的意见 有与经营规模、接待能力相适应的加工、就餐、库房等场地 就餐场所设有醒目、规范的公共标识，公共标识符合GB 10001公共信息标志用图形符号的规定，清真餐馆应悬挂规定的清真标志 油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上，油烟排放符合GB 18483饮食业油烟排放标准（试行）的规定 上下水设施齐备，污水排放符合GB 8
48、978污水综合排放标准的规定 有供客人就餐的设施，与餐厅规模相配套 经营面积100平米以上的就餐场所应备有洗手间，并添置洗涤用品 有符合环保要求的排污、消音、除尘设备 消防设施设备齐全 变配电室的门、窗、电缆沟应当设置防水设施和挡鼠板,常规商户研究,电源线路应当符合国家标准或者行业标准；临时用电线路应当采取有效防护措施；电气设备应当安装漏电和过载保护装置 疏散门应当向疏散方向开启，不得采用卷帘门、转门、吊门、侧拉门。门内和门外1.4米范围内不得设置踏步 营业区域内的安全出口数目、安全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应当符合国家标准或者行业标准 营业区域内的安全出口和疏散通道及其转角处应当设置发
49、光疏散指示标志。指示标志应当能够在断电且无自然光照明时，指引疏散位置和疏散方向。指示标志应当设置在安全出口的顶部和疏散通道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上；设置在疏散通道上的指示标志的间距不得大于10米 营业区域内的安全出口、疏散通道和重点部位应当设置应急照明灯。应急照明灯的连续照明时间不得少于20分钟，其地面最低照度不得低于0.5勒克斯 营业区域内实际容纳的消费者人数不得超过最大容纳人数。最大容纳人数按照营业区域面积计算，人均不得小于1.4平方米 营业区域设置在地下的餐饮经营单位，应当遵守1）不得设置在地下2层以下；2）不得使用液化石油气，不得储存危险物品；3）疏散通道长度超过40米或者
50、超过20米且无自然通风的，应当安装机械排烟设施,典型商户研究百怡咖啡厅,1.简介百怡公司是加拿大咖啡连锁公司,以经营意式咖啡为主，辅以食品点心。经营模式采用加盟方式，加盟者投入资金，总部负责实际操作，包括选址，安排员工等，加盟者通常年收益为总投资的30%左右。,典型商户研究百怡咖啡厅,2.开店选址条件 开店选址计划及目标：每年没有具体开店数量计划，具体根据加盟者的需求实施，物业位置最好是写字楼底商或综合型社区 客群定位需求：主要针对商务型人群或外籍客群 人流量需求：单栋写字楼内最少要有4千人的储量，或相当消费力的外籍客群 租金承受力：租金承受力按照总公司系统软件计算，根据人流量、捕捉量等因素数据反推。目前北京最贵的为西环广场店，70平米，22.5/平方米/天（含物业） 卸货区域：总部统一配送，卸货量较小，卸货区无明显要求 可搭配的业态：无明确要求 互相排斥的业态：主要避免与星巴克咖啡同时存在 其他条件：租约至少5年 3.物业要求 面积：通常为80-100平方米，吧台6-8平方米 建筑结构（砖混、钢架等）：无明确要求,
