1、 2012 年 房 地 产 行 业 形 势 分 析2012 年 国 家 仍 然 延 续 上 年 度 的 公 民 福 利 政 策 之 路 ，房 地 产 业 将 在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制 达 到 预 期 、保 障 性 住 房 在 人 民 强 烈 呼 吁 声 迟 缓 走 到 台 前 ，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房 地 产 业 也 绝 对 不 会 崩 盘 ，商品房开发商确实 难 ，商 品 房 价 格 涨 也 难 ，降 也 难 。保 障 性 住 房 批 量 上 市 那 一天 ，就 是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。2012 年房地产业
2、仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控 GDP 走 势 的 杠 杆 之 一 。 一 、房 地 产 政 策 调 整2012 年 国 家 对 房 地 产 政 策 一 是 完 善 ，二 是 调 整 ，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国 家 按 区 域 性 调 整 政 策 性 商 品 房 政 策 ；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅
3、度不会太大。二 、土地供应量走势土 地 供 应 量 走 势 为 ：2012 年 土 地 供 应 总 量 会 适 度 增 加 ，但 不 会超过 2011 年 15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商 品 住 房 土 地 供 应 仍 属 于 严 控 范 围 。呈 现 商 品 住 房 有 钱也 无 地 的 局 面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土 地 供 应 方 式 ，政 策 性 商 品 住 房 将 是 土 地 供 应 主 体 。1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量 15%。 2、政策
4、性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实 行 限 制 性 招 、拍 、挂 。占 总 土 地 供 应 总 量 50%。3、商 品 住 房 土 地 供 应 方 式 ：以 市 场 经 济 形 式 供 应 ，招 、拍 、挂 。占 总 土 地 供 应 总量 35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。三 、房 地 产 资 金 走 势对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 1、由 于 相 互 制 约 的 税 收 政 策 与 金 融 政 策 调 整 不 到 位 ；2、连 续 出 台 的 金 融 政 策
5、 没 有 到 达 预 期 ，反 而 拉 高 了 CPI，CPI 回落缓慢；3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由 于 这 两 年 公 民 福 利 年 年超 标 ，直 接 影 响 国 家 财 政 预 算 的 总 盘 子 ；5、仍然要利用房地产把过快的 GDP 拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2 012 年 金 融 管 理 对 房 地 产 资 金 走 势 仍 处于 货 币 从 紧 的 态 势，当 国 家 保 障 性 住 房 按 计 划 批 量 上 市 那 一 天 ，
6、房地产业政策就会松动 ，要 等 到 下 半 年 。四 、保 障 性 住 房 走 势国 家 由 于 财 政 问 题 对 保 障 性 住 房 会 进 一 步 放 开 ，让更多的民间资本 融 入 进 来 ， 参加保障性住房建设。同 时 加 强 对 保 障 性 住房 建 设 监 管 ，加强对保障性住房使用监管。保 障 性 住 房 建 设 资与 使 用 管 理 资 金 将 以 地 方 政 府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。一线城市：第 一 批 廉 租 房 与 公 租 房 陆 续 到 位 ，第二批廉租房与公租房开建；二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售
7、，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房 与 公 租 房 未 完 成 的 任 务 。三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到 2013 年启动。五 、政 策 性 商 品 住 房 限 价 房 走 势限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，3 0 年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计 划 期的 限 价 房 远 远 不 能 满 足 市 场需求。2011 完 成 的 廉 租 房 和 公 租 房将 有 一 大 部 分 会 被 改 变 性
8、 质 ，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可 以 使 地 方 政 府 可 以 迅 速 完 成 资 金 回 笼 ，呈现 政 策 性 商 品 住 房PK 保 障 性 住 房 ，政策性商品住房 PK 商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。六 、商 品 房 走 势无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将 部 分 保 障 性 住 房 改 变 为 政 策 性 商品 住 房 的 大 趋 势
9、 不 可 逆 转 ，对商 品 房 较 大 冲 击 的 态 势 已 经 形 成 。2012 年 商 品 房 的 金 融 政 策 仍 然 是 以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一 、二 线 城 市 商 品 房 ：按 土 地 按 市 场 经 济 运 行 ，建 设 按 计 划 经 济 模 式 中 运 行 。全 年是 “紧 、紧 、紧 、松 ”。商 品 房 从 紧 的 政 策 对 一 、二线城市的开发商来说，可 能 会 逼 迫 房 地 产 开 发 商 转 向 为 商 业 办 公 用 房开发，这是房地产业的一个危险信号。三 线 城 市 商 品 房 ：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在
10、计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“ 紧 、紧 、紧 、松 ”。地 方 政 府 是 持 续 土 地 财 政 的 做 法 ，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地 方 政 府 是 必 须 超 额 完 成 地 方 财 政 税 收 ，乘上土地财政最后一班车。七 、商 品 房 价 格 走 势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房 价 格 走 势 仍 然 和 2011 年一样，上涨空间较大。一 线 城 市 价 格 ：将 回 落 空 间 4%8%，反 弹空间 3%5%。，二线城市价格: 将回落空间 3%5%，反
11、弹空间 4%6%。三线城市价格: 将上涨空间 3%5%。四线城市价格: 将上涨空间 4%8%。八 、房 地 产 业 产 业 质 量 标 准 化 走 势在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。2012 年 房 地 产 业 的 产 品 标 准 化 会 有 四 点 突 破 ：1、房 地 产 业 的 产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。现 行 粗 框 大 面 积 房 地 产 业 建 设 ，一无法有效的控制作业时间，二无 法 有 效 的 控 制 建 设 与 装 修成 本 ，三无法有效的
12、控制作业质量。产 品 质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。九 、2012 年房地产业的警示1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必 须 考 虑 到 本 企 业 自 有 资 金 与 确 有 保 证 的 贷 款 流 动 资金 能 否 坚 持 一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。2、2012 年 房 地 产 开 发 商 根 据 房 地 产 政 策 对 土 地 的 供 应 及 土 地 价格 问 题 会 出 现 ：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品 办 公 用 地 转 移 ，对 其 土 地 需 求 的 增 加 。后 者 是 一 个
13、 危 险 想 信 号 ，当大 量 房 地 产 商 将 转 入 商 品 办 公 用 房 开 发 时 ，房 地 产 泡 沫 开 始 真 正形 成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。结束语2012 年 国 家 对 房 地 产 政 策 是 坚 持 宏 观 调 控 的 取 向 不 变 的 政 策 ，以确保公民福利政治，以 保 证 改 革 脆 弱 期 平 稳 过 渡 。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保 障 性 住 房 回 暖 ，政 策 性 商 品 房成 为 市 场 新 的 垄断，商
14、品房在困难中向前。房地产：在调控中“顽强”成长尽管中央一再高调表示，将继续对房地产市场进行调控，但这种表态，正凸显出房地产市场的坚挺和积压已久的反弹动能。违背市场规律的政策调控，其成效无疑将大打折扣，这也被事实所证明。在地方财政严重倚靠“卖地”的现状却仍未改变的情况下，预计 2013年中国房市将在调控中“顽强”成长。国家统计局今年 1 月公布的 2012 年 12 月房价指数显示，全国有 54 个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创 2011 年 4 月后新高。当月十大城市住宅均价为16157 元/平方米，环比上涨 0.45%，其中，广州、深圳涨幅超过 1%；成都、北京涨幅在0.
15、5%-1%之间；重庆、杭州、上海、南京涨幅在 0.5%以内；武汉、天津环比下跌。而纵观 2012 年全年，有学者用“前低、中升、后翘”六字描述，甚为精当。在这样的大环境下，刚需购房者普遍认为房价已不可能下降，北京更是出现恐慌性购房，尽管有关方面此前曾多次否认，但办理过户手续的房屋登记发证大厅外排起的长龙及倒号黄牛的出现已成为最好的佐证。谈及房地产，城镇化的利好政策自然不能忽视。据悉全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020 年)已编制完毕，涉及全国 20 多个城市群、180 多个地级以上城市和 1 万多个城镇的建设，将拉动 40 万亿的投资。简单说，农民进城自然需要解决户籍问题、住房问题、就业问题等，而中国人对“家”的传统观念使得住房问题尤为重要。当然，城镇化政策要落地还需要时间，而且受益最多的恐为二三线城市及小城镇。
