1、惠阳房地产发展规划,惠阳区发展规划,惠阳下辖管辖淡水、秋长2个街道办，新墟、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭等6个镇和惠阳经济开发区，102个行政村，区域总面积915.54平方公里。 2010年全区常住人口57万，惠阳中心城区由淡水、秋长、沙田和经济开发区组成。,【城市简介】惠阳区位于广东省东南部，西南与深圳龙岗区相连，西与东莞市接壤，区域总面积915.54平方公里，与香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。,惠阳,广州,深圳,190公里,58公里,68海里,47海里,118公里,东莞,澳门,香港,【重点街道】淡水、秋长街道位于惠阳区中南部，南靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，惠南大道、惠澳
2、大道穿境而过，区位优势明显，交通条件优越。,淡水镇 辖16个社区居民委员会和8个村民委员会，总面积83平方公里，总人口22.6万，惠阳区政治、经济和文化中心 。,秋长镇 辖十一个村委会，一个社区居委会，总面积121平方公里，总人口8.12万，为惠阳两大街道办事处之一。,【区域旅游】惠阳依山傍水、山清水秀，历史文化资源丰富，惠阳融历史文化和自然资源于一体，形成了黄金四线旅游资源。,红色旅游以叶挺故居、叶挺纪念馆，育英楼等以红色革命为特色的度假旅游景区。,民俗旅游客家土楼、森林世居、会龙楼等围屋形成独特的闽西客家文化旅游。,黄色旅游东升渔村、大亚湾旅游娱乐场、辣甲岛。三门岛等海景资源景区。,绿色旅
3、游沙田梅园、金果湾度假区、新圩白云峰、金桔生态自然保护区等山水自然旅游资源。,叶挺纪念馆,新圩白云峰,三门岛海湾,会龙楼围屋,【区域交通】惠深、深汕、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳与惠城区连成一片，地铁3号线将从深圳穿越惠阳全境至惠城区。,惠阳,深汕高速 惠澳大道 惠南大道 地铁三号线,深圳汕头 时速100km/h 路宽22米,惠城淡水 时速80km/h 路宽28米,惠城大亚湾 时速80km/h 路宽40米,【区域交通】2013年通车的厦深高铁将在惠阳中心区设置站点，届时，深莞惠地铁3号线也将贯通惠阳东西全境，城际交通的完善加速了深莞惠同城效应。,惠阳 铁路交通,深厦高速铁路是
4、杭州深圳沿海铁路客运专线一部分，全长约550公里。 在惠阳中心城区设惠州站，境内长度约10公里。 2013年通车。,惠阳段,地铁三号线始起深圳龙岗区至淡水到惠城与地铁1号、6号线接壤，惠州境内设10站，贯通惠阳东西全境。 地铁3号线淡水至惠城延长线将与2012年开始动工修建。,厦门,深圳,东莞,惠阳,深圳,惠州,半小时经济圈,一个半小时经济圈,【城市规划】惠州市惠阳中心城区分区规划（20072020），提出 了“两轴、三带、多中心”的规划空间结构，正处于中部城市生活带的核心区域。,惠州市惠阳中心城区分区规划（20072020）覆盖了淡水、秋长、三和、沙田为一体的332平方公里的土地。 两轴：惠
5、澳城市发展轴、深惠城市发展轴； 三带：中部城市生活带，；秋长西产业发展带； 惠澳产业发展带， 多中心：惠阳新中心区，惠阳行政中心区，秋长组团中心，秋长北组团中心，三和组团中心；,。,新中心功能区,淡水功能区,秋长功能区,沙田功能区,三和功能区,秋长西功能区,秋长北功能区,新中心功能区，定位为商业金融服务中心、商务办公区、对外交通枢纽，承担部分居住功能。 秋长功能区，定位为组团级商业服务中心、生活服务中心。,城市快速路，规划“两横两纵”的快速路系统。“两横”由秋沙路、西一大道构成；“两纵”惠南大道和外环西段构成。 城市轨道，轻轨1号线、轻轨2号线被提上日程,【功能区定位】根据惠阳区既有路网以及规
6、划路网的格局、惠阳区山水自然环境特点，规划将惠阳区划分为七大功能区，同时对道路及交通系统进行了综合规划。,“一区两城五园”承接深莞产业转移的格局基本形成，全力打造惠阳经济开发区、万兴工业园、怡发和良湖工业园区为核心的三大工业产业带。 一区：指惠阳经济开发区 两城：金玉东方珠宝城和镇隆服装城 五园：三和开发区、万兴工业园、良湖工业园、洋纳工业园 、怡发工业园,【产业规划】惠阳区按照“一三五七”发展战略部署，积极承接深圳、东莞等地的产业转移，优化发展外向型经济，提升外向型经济质量。,惠阳经济开发区,两城,五园,【“一区两城五园”】惠阳承接深圳、深莞等地以劳动密集型为主的第二产业的转移，目前经济开发
7、区与经济园区初见成效 ，羊群效应现端倪。,规模,格局,现状,总占地面积8平方公里,总占地面积3.6平方公里,提出“一中两翼三区”发展格局，打造成开发区行政、教育、商贸、物流、饮食、文化、休闲的聚集地 ，形成以电子信息产业为主的发展的格局。,承接深圳珠宝行业协会整体转移和与深圳服装协会的合作，两城形成以生产加工黄金、铂金、钻石、玉器等高档首饰为主的加工产业和服装城也集群。,五园涵盖了大型综合性汽车电子信息产业基地 、光电一体产业 、电子信息和精细化工产业、引进环保型的民营企业和外资企业以及高新技术的民营企业。,项目建成投产后，将容纳国内外著名生产企业逾100家，从业人员2万至3万人，2010年工
8、业总产值突破150亿元。,五园（洋纳、行诚、万兴、良湖、怡发工业园）规划初见成效，09年，五园总共累计引进项目17宗，总投资4.88亿元。,开发区内现有企业100多家，投资总额100多亿元，年生产总值11亿元、工业产值45亿元、出口总额40亿元。,总占地面积29.3平方公里,【深莞惠产业一体化】随着深莞惠经济一体化的加强，形成了明确的产业分工，以实现错位互补，提升区域整体综合竞争力。,深圳,深圳-以高新技术、金融、物流、文化为四大支柱产业，深圳企业的加工制造基地逐步向东莞和惠州迁移；,东莞-加快加工制造业的转型升级，确定经济双转型的总体方向：由资源主导型向自主创新主导型，社会型转变，建设松山湖
9、科技产业园区。,惠州-承接珠三角，特别是深圳、东莞的产业转移，打造世界级的高新技术产业基地、先进制造业基地、现代服务业基地和世界先进水平的特大型石油化工基地 。,惠州,深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社会的融合。,东莞,【规划小结】城市中心缓慢北移，而本案正处于惠阳城市扩张的主轴线上，未来将汲取城市化进程中的一系列利好。,重心北移,规划提出 “两轴、三带、多中心”的空间结构，并提出七大功能区概念,轻轨提速,规划重视轻轨1号线、轻轨2号线的建设，力争2013年轻轨1号线动工,产业转移,承接深莞产业转移，
10、部署“一三五七”发展战略，打造 “一区两城五园”格局,交通规划,产业规划,空间规划,【经济发展】2005-2011年，惠阳区GDP年均增长25%，经济增长势头强劲，2011年更是首次突破200亿元大关，综合经济实力跃上新台阶 。,2007年，惠阳区实现生产总值（GDP）107.29亿元，首次突破百亿元大关，同比增长16，经济发展开始步入快车道。 2008年，惠阳区实现生产总值（GDP）124.03亿元，人均GDP首次突破20000元大关，达到22078元。 2011年，全区生产总值达217.05亿元，同比增长16.5%，增幅创2008年金融危机以来新高。,惠阳区历年GDP走势（亿元）,Part
11、 1,惠阳区历年常住人口走势（万人）,【区域人口】2010年惠阳区常住人口达到57万人，主要集中于淡水街道、新圩镇、秋长街道等商业、工业密集区域。,2009年，受全球金融危机冲击，惠阳人口出现回流趋势，而随着经济的迅速回暖，人口规模亦迅速壮大。,【人均GDP】2011年，惠阳区人均GDP预计为37700元，惠阳房地产市场处于改善性需求为主的发展阶段。,2011年，全国人均GDP为35083元，惠州市人均GDP为预计37631元，惠阳市预计37700元，惠阳经济发展超越全国平均水平，与惠州市整体水平保持一致。,2011年，惠阳人均GDP接近6000美元，惠阳房地产市场处于数量与质量并行发展，市场
12、趋于改善性需求为主的发展阶段。,惠阳区历年人均GDP走势（元）,【固定资产投资】惠阳固定资产投资增长迅速，年均增长67.6%，房地产投资比重逐年增长，扮演者区域内支柱产业的角色。,惠阳固定资产投资增长迅速，2005-2011年，年均增长67.6%。 2007年，增长率开始逐步放缓，步入理性发展区间。,惠阳房地产投资比重逐年增长，2011年房地产投资占固定资产投资37%，房地产已成为惠阳区的支柱产业。,惠阳区历年固定资产投资（亿元）,惠阳区历年房地产投资（亿元）,【城市特征】2011年，惠阳人均GDP接近6000美元 ，处于被动郊区化向主动郊区化过渡阶段，郊区主流客户为区域内的中高收入阶层。,城
13、市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济涵盖所有城市功能,有城市更新改造背景形成大量购房需求，在全市中低价房分布中郊区占绝对比重 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区城的中高收入阶层，购房目的为第一居所、第二居所或投资,城市化,被动郊区化,主动郊区化,大都市-城市群,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,解决温饱问题； 生理性需求占主导阶段 主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能、改善居住环境阶段 人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非比,追求生活质量阶段 对物业的
14、要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等,城际居住现象开始开始变得普遍,人均GDP300美元,人均GDP300-3000美元,人均GDP3000-10000美元,人均GDP10000美元,区域发展规划及经济分析,Part 1.1,区域概况简介 区域发展规划 区域经济分析 区域小结,深圳经济高速发展、产业不断升级优化，开始扩散和转移,惠阳受深圳经济及产业 影响经济发展迅速,秋长、淡水主动对接深惠经济 辐射与产业转移,小 结,秋长为惠阳区的城乡结合部，交通的便捷以及工业园区的建设将带动区域整体经济的快速发展； 淡水作为惠阳的经济、商业、行政中心，将成为深惠同城化的排头兵。,【区域宏
15、观经济小结】,深圳在宏观经济快速发展，GDP保持高速增长的态势下，辐射并推动着大珠三角区域经济的发展； 在产业结构不断升级、优化，珠三角区域轨道交通同城化的影响下，深圳产业开始向珠三角区域的二、三线城市转移。,受珠三角经济辐射及承接发达城市产业转移的影响，惠阳经济快速发展，GDP逐年增长； 惠阳区位优势极为明显，深惠一体化加快了惠阳与深圳的融合，城际交通和区域延展的实现，惠阳将成为深圳“第七区”,【竞争格局】淡水片区是惠阳商品房项目开发的主要片区，片区内高端楼盘占据开发总量的半壁江山，客户以深圳投资兼自住客为主。,棕榈岛,光耀城,半岛一号,万城,淡水片区,惠阳商品房项目开发主要集中在淡水片区，
16、作为惠阳区的成熟区域，交通便利以及深圳中心区域的极化效应，深客成为区内的主要投资、置业客户。 淡水片区高端项目云集，包括光耀城，棕榈岛，半岛一号、中信新城、星河丹堤等别墅项目。 未来区内高端房地产开发将进一步增加。,星河丹堤,中信新城,锦江钻石,YOYO水岸,马克住区,太东高地,恒基御景华庭,映日兰亭,龙林上观,别样城,诚杰国际,天安星河广场,雅居乐项目,保利项目,2011年惠州挂牌经营性土地面积合计约883万平米，以惠阳区供应为主，占总量的31.4%。,【土地市场】2011年，在惠州土地市场，惠阳区取得了供应和成交的双料冠军，土地市场的活跃为下一阶段楼市的反弹奠定了基础。,数据来源:根据惠州
17、市国土局公布数据整理,惠州市各区县商住用地挂牌面积 （单位：万平米）,从2011年惠州经营性用地成交面积看，主要分布惠阳区、惠东县。,2011年惠州各区县商住用地交易面积 （单位：万平米）,【深惠房价剪刀差】2011年惠阳区房价5125元/平米，与深圳各区房价形成巨大落差，使与深圳接驳的惠阳对深圳中低端客户及投资客存在较大吸引力。,深圳各区与惠阳片区普通住宅价格对比,深圳可供开发土地日益减少，房价高企，势必导致城市人口向周边外溢； 惠州经济与深圳有较大差距，房地产市场发展尚待成熟，房价远低于深圳商品房价，且居住环境较好； 惠阳大亚湾毗邻深圳，对深圳部分中低端客户及投资客存在较大吸引力。 惠阳与
18、深圳明显的价格剪刀差，刺激了深圳市区居民到惠阳置业。,价格落差,【客户情况】区域客户以关内投资客为主，受深莞惠一体化等规划利好和价格因素影响，龙岗、坑梓、坪山中低端自住客户开始增加。,首次置业客户较多,龙岗客户 深圳中基层收入者 大亚湾过渡型居住人群 普通年龄在30岁以下,深圳关内客户，尤其是以尝到投资甜头的福田、南山客户 区域内有工作、商务来往的异地人群 区域内的客户,区域内的高收入行业群体及产业客户管理层等 深圳改善型客户 其它,投资客户绝对主力,改善型客户为主,紧凑型户型， 二房、三房为主,性价比产品 较高质素产品,舒适度户品 三房、四房,江南豪园、城市经典,锦江钻石、东岸公馆,万城、半
19、岛1号,【新老商圈】目前惠阳区商业市场呈现新旧两大商圈并立的局面，新中心区商圈势必取代老中心区商圈，成为城市的中心商圈。,好益多商圈（a）,土湖商圈 （c）,开城大道商圈（b）,c,b,a,涵盖崇雅路和南门大街，以好宜多惠阳商贸广场为中心。,涵盖开城大道、中山路、叶挺路等 ，以裕华广场为主体 。,涵盖白云路和人民路，以万联广场为中心。,新中心区商圈,老中心商圈,从发展的方向来看，惠阳区的发展重点会围绕新中心区作中心点，虽然短期内在商业竞争上，新中心区无法从南门口商圈分流截源。 随着高素质人群的进入和区域良好的规划，必然会产生新中心区商业模式以取代惠阳现有占主要地位的百货商业模式。,【新中心商圈
20、】新中心商圈发展时间较短，但随着大型商家的进驻，商圈氛围日益浓厚，未来将取代老城区的百货商业模式。,新中心商圈,世贸广场：12000平米,锦江国际：商业整体30000平米,隆基天地广场商业街15000平米,民生购物广场 8000平米,都市广场商业楼 31000平米,广场明珠商业楼 12000平米,昊康广场,商业面积8000平米,【商业体量】惠阳商业形态以中低端散铺为主，大型百货商业营业面积集中在1000040000平米之间,深圳自住客户对1小时内的时间成本不敏感，龙岗毗邻惠阳，房价却是惠阳的3倍，工作在深圳，栖居在惠阳成为未来深圳人口外溢的理想选择，跨区置业规模将持续放大。,【市场发展预测】随着深莞惠一体化进程的加快、城际轨道交通的完善、惠阳价格洼地优势等利好因素，深圳客占比将进一步走高，投资兼自住逐渐成为主流置业目的。,惠阳商品房整体价格不高，逐渐成为深圳投资客的热土，并成为区域主流的置业客群，但随着惠阳居住环境的改善及政策的打压，投资兼自主的置业目的日渐成为主流。,时间,市场开发量,二级市场,三级市场,挤出效应明显，城市向外扩张的过程,城市房地产开发过程示意图,惠阳,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
