1、 1 三亚市天涯区南边海渔村精品街区改造现状改造（示范段）项目房屋拆迁补偿安置方案为加快做好三亚市天涯区南边海渔村精品街区改造现状改造（示范段）项目房屋拆迁补偿安置工作，维护征收当事人的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法、 中华人民共和国城乡规划法、 中华人民共和国物权法、 国有土地上房屋征收评估办法、 国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订）的通知（三府2013 43 号）、 三亚市棚户区改造房屋征收 补偿安置暂行办法（三府2015 112 号）和三亚市天涯区人民政府关于印 发三亚市南边海环河口棚户区改造征收补偿安置方
2、案的通知（天府2017119 号）等法律法 规以及参照三亚 市政府其他有关规定，结合三亚市天涯区南海渔村区域范围内的实际情况，制定本方案。一、征收（拆迁）改造范围及基本情况三亚市天涯区南海渔村现状改造项目涉及土地面积约为21.7 万平方米（约 325.5 亩）14544.54 平方米（约 21.82 亩）。范围四至：东至榆亚路，西至小洲岛，南至鹿回头，北至南边海景观大道。现状改造面积 125428.71 平方米，需削层面积 108559.80 平方米，需整栋拆除面积 11796.34 平方米东至渔村路，西至停车场，南至黎关养房屋，北至南边海景观大道。现状改造面积 27205 平Comment
3、A1: 建议：方案标题为“房屋拆迁补偿安置方案”其中未包含征收，此处写为征收（拆迁）主体，建议考了方案是否改为“房屋征收（拆迁）补偿安置方案” 。 2 方米，需削层面积 5713平方米，需整栋拆除面积 2013平方米（上述数据最终以实际测量面积为准），范围内涉及拆除的各栋1家单位（三亚海榆渔民专业合作社）、6 户居民楼，以及因道路拓宽和景观提升改造涉及需拆除的其它房屋等，涉及拆除的房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回。二、指导思想坚持以科学发展观为指导，围绕国际性热带滨海旅游城市、国际旅游岛建设的战略目标，为加快推进城市国际化进程，完善城市基础设施，改善城市面貌和居民居住条件及生活环境，提升
4、城市品位、价值和形象，打造疍家文化风情小镇，盘整现状民居建筑，保留已有权属建筑，全面提升步行街景观环境，维护被征收单位、被征收（拆迁）人的合法权益，结合南海渔村现状改造与鹿回头景区共生联动发展，在依法征收的基础上，做到和谐征收。三、征收（拆迁）主体和法律依据（一）征收（拆迁）主体1征收（拆迁）人：三亚市天涯区人民政府。2实施单位：三亚市天涯区住房和城乡建设局。3被征收（拆迁）人：项目范围内需要征收（拆迁）的房屋及其他建筑物、地上附着物的合法产权人。（二）法律依据1中华人民共和国土地管理法（2004 年 8月 28日公布实Comment A2: 方案中包含征收内容，此处建议改为征收（拆迁）补偿原
5、则。Comment A3: 本条款中，无论是全部拆除，还是部分削层的房屋，建议核实原已经持有土地房屋证的房屋，是否存在， “被征收人有土地房屋所有权证书的，但登记的房屋面积发生拆改变动的”情况。比如：1. 有房产证的房屋，房屋拆改变动超出原房屋建筑登记面积，但没有超过土地使用权登记面积时的情形；2.没有拆改原房屋，但在登记的土地使用权范围内另行建造房屋的，或在原房屋基础上加宽面积的；3. 将原房屋全部或部分拆除后，在原有土地上建造一栋及以上栋数房屋的。建议考虑以上情形是否存在于本项目中。 3 施）。2中华人民共和国城乡规划法（2008 年 1月 1日起实施）。3中华人民共和国物权法（2007
6、年 10月 1日起实施）。4国有土地上房屋征收评估办法（建房2011 77号）。5国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590号）。6三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订） （三府2013 43号）。7三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法（三府2015112号）。四、征收（拆迁）补偿原则拆迁补偿安置原则（一）坚持“公开、公平、公正 ”、“依法和谐拆迁”原则。（二）坚持“先补偿后拆迁 ”原则。（三）坚持以人为本，让利于民，保障被拆迁户的合法利益。（四）坚持依法拆迁和坚持打击违法、违章建筑相结合原则。五、征收（拆迁）补偿安置按照本项目现状改造规划设计及建设要求，需要对改造区
7、域内所有房屋及建筑附属物四层以下（含四层）部分予以保留并进行立面改造，四层以上部分进行削层拆除。因修建道路完善消防通道等需要，需要对 1家单位（三亚海榆渔民专业合作社）、部分 6户居民等房屋实施整体拆除并进行征收补偿安置，具体补偿标准如下：（一）对于削层拆除的房屋补偿Comment A4: 建议考虑，无论是划拨地、还是出让地上的房屋，办证时，若不涉及土地出让金的缴纳，办证费用的差异。此外，如果以划拨地、还是出让地上的房屋为由，区别对待办证费用的承担人，是否显失公平。同时建议在本方案中考虑，办证或换证时，安置房屋维修基金的承担。 4 征收（拆迁）范围内的房屋四层以下（含四层）部分予以保留并进行立
8、面改造，由征收（拆迁）人负责对同意参与立面改造并签订补偿协议的被征收（拆迁）人该部分房屋按相关规定负责办理合法房屋产权证，其中，被征收（拆迁）人办理划拨土地上房屋产权证的，相关办理费用由征收（拆迁）人承担；被征收（拆迁）人办理出让土地上房屋产权证的，相关办理费用由被征收（拆迁）人承担。被征收（拆迁）房屋已依法取得房屋所有权证的，换发安置房屋所有权证或因房屋部分拆除需换发房屋所有权证的，所需费用由征收（拆迁）人承担；被征收（拆迁）房屋未依法取得房屋所有权证的，征收（拆迁）人协助被征收（拆迁）人办理房屋所有权证，被征收（拆迁）房屋土地使用权性质为划拨地的，被征收（拆迁）人选择办理划拨土地上房屋产权
9、证的，相关办理费用由征收（拆迁）人承担，被征收（拆迁）人选择办理出让土地上房屋产权证的，相关办理费用由被征收（拆迁）人承担。1已办理合法手续房屋。超出四层以上有合法手续的房屋建筑面积按市南边海环河口棚改项目安置房市场评估价市南边海环河口棚改项目安置房市场评估价进行货币补偿，超出四层以上无合法手续的房屋建筑面积在 500（含 500）以内部分，按 800元/予以货币补偿，超出 500以上部分，不予补偿。2未取得合法手续房屋。经审核符合签订补偿安置协议条件并已签订该协议的，由征收（拆迁）人负责对四层以下部分按 5 相关规定负责办证至被征收（拆迁）人名下，超出四层 500（含500）以内部分，按 8
10、00 元/予以货币补偿，超出四层 500以上部分，不予以补偿。3对需削层处理房屋由征收（拆迁）人委托具有专业资质的房屋检测机构进行检测并出具检测报告。由征收（拆迁）人统一组织拆除需削层部分房屋，拆除费用由征收（拆迁）人负责。房屋削层拆除完成后，由征收（拆迁）人委托上述检测机构对现状房屋再次进行检测并出具检测报告。检测费用由征收（拆迁）人负责。54针对榆港社区综合楼具体补偿标准如下：（1）保留一层至四层由征收（拆迁）人负责办证至区政府名下；一层至六层部分按市南边海环河口棚改项目安置房市场评估价进行货币补偿（仅给予货币补偿一种方式予以补偿），四层以上部分予以拆除。第七层房屋建筑面积按 800 元/
11、标准予以补偿。鉴于该综合楼业主权属特殊情况，由一至七层房屋权属人就征收（拆迁）人确定的补偿金额进行具体协商，最后确定各权属人具体补偿数额。（2）现有居住房屋在三层以上（含三层）部分的被征收（拆迁）人，房屋削层拆除后，被拆除房屋经审核确认是唯一住房的，征收（拆迁）人负责协助被征收（拆迁）人向市政府申请保障性住房。 6 （二）对于因修建道路完善消防通道涉及需整栋拆除的房屋补偿1被征收（拆迁）房屋的认定（1）房屋征收（拆迁）范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。（2）被征收（拆迁）房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证
12、记载的建筑面积确定。房屋征收（拆迁）范围内已按照房改政策出售的房改房、公房以及经济适用房、单位集资房等福利住房，且尚未取得房屋所有权证的和其他不能确定房屋建筑面积的，按照有资质测绘机构的测绘结果确定。（3）被征收（拆迁）人没有土地房屋所有权证书，但持有土地证、合法土地来源证明或社区出具的土地历史来源取得证明的被征收房屋四层（含四层）以下部分，可予认定并进行补 偿 ；超 出四 层 500 （含 500 ）以 内 部 分 ，可 按 800 元 / 予 补 偿 ；超出 四 层 500 以 上 部 分 ，不 予 补 偿 。（4）被征收（拆迁）人没有房屋所有权证书，也没有土地证、没有合法土地来源证明或社
13、区出具的土地历史来源取得证明的被征收房屋，可按建筑物建成时间作如下处理：建成时间在 1990 年 4 月 1 日中华人民共和国城市规划法施行之前的，可予确认并按本方案第五条第（二）款第 2 项标准给予补偿； 7 建成时间在 1990 年 4 月 1 日中华人民共和国城市规划法施行之后，2008 年 6 月 12 日中共三亚市委 三亚市人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定（三发2008 3 号）施行之前的被征收（拆迁）房屋四层（含四层）以下部分，可予以认定, 可按政府房屋征收（拆迁）公告发布之日的建安成本价给予补偿；超出四层 500 （含 500 ）以 内 部 分 ，可 按 800 元 / 予
14、 补 偿 ；超 出 四 层 500 以 上 部 分 ，不予补偿。建成时间 在 2008 年 6 月 12 日中共三亚市委 三亚市人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定（三发2008 3 号）施行之后的，不予补偿。被征收（拆迁）人房屋建成时间原则上按照以下程序认定：各社区居委会对本社区房屋建成时间进行调查和登记，经社区居民代表会议讨论通过后公示 7 日，在公示期内无异议的，由社区居委会提供相关材料交由区人民政府核准。对于原籍居民（老社员）建房时间，由社区居委会提供相关原籍居民材料予认定，如没有原籍居民材料的，经社区居民代表会议三分之二以上居民代表讨论表决通过后公示 7 日，在公示期内无异议的，由
15、社区居委会提供相关材料交由区人民政府核准。（5）未超过批准期限的临时建筑，可按批准使用的剩余期限予以适当的货币补偿；已超过批准期限的临时建筑不予补偿，应自行拆除。2征收补偿安置方式Comment A5: 非住宅房屋不能选择产权置换。但国有土地上房屋征收与补偿条例及三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法没有禁止非住宅房屋选择产权置换，且三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法第十条规定，征收非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换非住宅房屋，并给予适当的停产停业损失补助。征收房屋产权调换比例按照本办法第九条规定执行。 因此，本方案禁止非住宅房屋选择产权置换，违反国有土地上
16、房屋征收与补偿条例及三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法的规定。 8 房屋、建筑附属物和树木、青苗等征收补偿标准，原则上执行国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590号）和参照三亚市人民政府其他有关规定，具体如下：补偿安置方式分为产权置换、货币补偿、产权置换与货币补偿相结合三种，具体方式由被征收（拆迁）人自行选定。（1）产权置换产权置换只适用于住宅房屋。被征收（拆迁）人选择产权置换的，在不改变国有土地使用权取得方式的情况下，按照被征收房屋套内面积置换安置房套内面积并结算，置换比例如下：产权调换比例被征收房屋结构被征收房屋 调换房屋框架结构 1 1.0混合结构 1 0.95砖木结构 1
17、 0.85简易结构 1 0.75被征收（拆迁）人选择产权置换的，产权置换房屋套 内 面 积差 额 在 5 以 内 （含 5 ）的 ，按 安 置 房 建 安 成 本 价 格 （以 市场 评 估 价 格 为 准 ）结 清 差 价 ；套 内 面 积 差 额 超 出 5 的 ，按相 关 部 门 审 定 的 安 置 房 市 场 价 格 结 清 差 价 。超 选 安 置 房 套内 面 积 部 分 最 大 不 能 超 过 15 。（2）货币补偿Comment A6: 根据国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的
18、价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，建议考虑，在货币补偿部分中，是否增加“按照政府房屋征收（拆迁）公告发布之日被征收房屋市场评估价作为货币补偿标准。 ”Comment A7: 将批注 A9的内容已到本处。 9 住宅房屋货币补偿A被征收（拆迁）人选择货币补偿，按安置房屋的市场评估价值给予 货 币 补偿。B被征收（拆迁）人自行将临路（街）的底层合法居住房屋改变为商业经营用房，又符合下列三个条件的，按住宅房屋补偿标准补偿以外，同时，再按照安置房屋市场评估价值的 50%给予货币补偿：（A）拥有工商执照并正在营业中；（B）被征收前按规定连续 3年或 3年以上依法纳
19、税；（C）持有土地证、合法土地来源证明或房屋权属证。非住宅房屋货币补偿A货币补偿标准，按被征收（拆迁）人的合法房屋的市场评估价值进行货币补偿。B造成停产、停业，应给予补偿，补偿标准以征收（拆迁）公告前一年的月平均营业额的 8%计算，补偿 期限最长不得超过 6个月（营业额以税务部门核准的纳税申报为 准）。评估方式评估由具有相应资质的房地产价格评估机构依法进行。房地产价格评估机构由被征收（拆迁）人协商选定；协商不成的，由市住房城乡建设主管部门从已备案的具有相应资质的房地产价格评估机构储备库中随机抽取；被征收（拆迁）房屋和用于产权调换房屋的价值评估时间节点为房屋征收（拆迁）决定公告之日。 10 市场
20、评估依据国有土地上房屋征收评估办法（建房2011 77 号）的规定执行。（3）产权置换和货币补偿相结合被征收（拆迁）人选择产权置换房屋面积小于应置换房屋面积的，其差额部分按安置房屋市场评估价值给予货币补偿。（三）房屋装修及地上附着物补偿（1）对征收（拆迁）范围内需要进行立面改造或整栋征收整栋拆除的现有居住房屋四层以下（含四层）的装修及地上附着物按市场评估价值补偿；树木、青苗的补偿标准，采取评估的方式或参照三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订）的通知（三府2013 43 号）执行。如市政府出台最新文件规定的，按最新文件规定执行。违法抢种的树木、青苗一律不给予补偿。（2）对征收（拆迁）范围内需要进行削层房屋中有合法产权手续的房屋装修按市场评估价值补偿。树木、青苗的补偿标准，采取评估的方式或参照三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）的通知（三府 201343 号）执行。如市政府出台最新文件规定的，按最新文件规定执行。违法抢种的树木、青苗一律不给予补偿。六、临时过渡安置费（一）临时过渡安置由被征收（拆迁）人自行解决的，按照下列
