1、成都住宅市场研究报告2014.04,宏观市场分析,政策,住建部确立6个共有产权住房试点城市 住建部召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。在上述座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。共有产权被写入2014年的政府工作报告 政策解读共有产权住房是指政府投资或提供政策优惠支持社会资本投资，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向保障对象出售的，政府或投资人与保障对象按份共有住房物权的具有社会保障性质的商品住房。对共有产权住房的管理和使用在四川省城镇住房保障条例(草案)(征求意见稿)中有明确说明，该条例草案规定，共有产权住房将和
2、公共租赁住房，共同构成我省保障性住房，而经济适用房将被涵盖在共有产权住房内，目前成都正在研究相关试点方案。,经济指标,宏观经济环境：自去年下半年以来，GDP增速明显下滑，经济发展速度放缓；CPI从2013年10月到2014年2月同比增幅持续下滑，低于发展中国家正常cpi增幅，经济和内需存在下行压力，降息压力增大。,房地产数据分析-土地市场分析：土地购置金额面积双双下滑，主要受到金融政策影响，开发商资金紧缩，加上市场预期不乐观，拿地节奏放缓。,房地产数据分析-房屋建设情况分析：2014年一季度，新开工面积同比环比双双下滑，住宅下滑最为明显，企业投资信心不足。,房地产数据分析-商品房销售情况分析：
3、一季度商品房成交面积金额双双下滑。市场表现低迷，客户观望情绪较重。,2013Q2-2014Q1季度商品房销售情况 单位：万平方米、亿元,数据来源：根据国家统计局整理,在市场流动性持续偏紧、房价调整期以及去年高基数的综合影响下，2014 年市场整体成交相比去年出现明显的回落，整体呈现量缩价微跌的走势。,小结,成都区域市场分析,地方政策,成都调整落户政策 90以上住房可落户 自6月1日起，成都市调整灾后重建的落户政策，规定最大变动为购房满90平以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。政策解读：入户政策放松主要是针对2008年灾后重建，刺激入户，灾后重建的特殊历史环境已经过去，调整是必然结果。从长期来
4、看，入户政策的影响较小，一方面入户政策对市场销售层面的影响力是在减弱的，另一方面，除购房入户外，根据成都市现行的落户管理办法，还有投资入户、经营入户、纳税入户、暂住期满入户、大企业引进人员入户等落户方式。从短期来看，对开发商项目80多房源销售有一定的影响。,土地市场,2014年4月，成都市土地成交量为14宗，总净用地面积约1012.48亩，环比增长18%，同比增长82%；总建筑面积198万方，环比增长5%，同比增长54%。 2014年1-4月，成都市土地市场成交量为48宗，总净用地面积约3988.55亩，较去年同期下滑11%；总建筑面积857万方，较去年同比下滑11%。,数据来源：易居克尔瑞,
5、土地市场,由近一年土地成交区域分布来看，第一圈层城西是热点区域，近一年土地成交28宗，占比11%；第二圈层双流为热点区域，成交28宗，占比11%；第三圈层，崇州为热点区域，成交13宗，占比5%。郫县和彭州近一年土地成交分别为12宗和11宗，分别占比5%和4%。,数据来源：易居克尔瑞,商品住宅市场（供销价）,4月，成都市商品住宅市场供应面积126.91万方，同比下滑32%，去化面积142.52万方，同比下滑45%。成交均价7592元/，同比下滑3%。,数据口径：主城及近郊区 数据来源：易居克尔瑞,商品住宅市场（供销价）,数据口径：主城及近郊区 数据来源：易居克尔瑞,2014年1-4月，成都市商品
6、住宅市场供应358.71万方，相较去年同期下滑30%，成交量648.33万方，较去年同期下滑13%，市场表现疲软，短期内出于大环境影响以及区域库存压力，价格进入下行通道，通过价格调整加快开发商快资金周转。,2007-2013成都供求走势,43届春季房交会,时间：2014年5月1日-5月5日 地点：新会展中心 参展项目数量：210余 主要优惠措施：大部分项目无特殊优惠，部分项目优惠措施以折扣、特价房、首付分期及买房送家电为主。,展馆逐年减少，大开发商门庭若市，部分开发商以营造形象为主，小开发商门可罗雀，工作人员多余参展客户，优惠力度及影响力均大不如前。,房交会优惠列表,房交会优惠列表,近期价格波
7、动较大的项目,通过对房交会及楼盘实地走访，对近期成都楼市价格变化情况进行了深入调查，发现目前成都市场属于库存压力适中（供需较为平衡），而出于销售走量压力，部分价格也受到冲击，但降价力度不及一线城市，多数以特价房和团购、首付分期等促销手段为主，凡涉及刚需房的，降价幅度并不大。,部分降价项目一览表,后市预判,政策,在调控核心不变的前提下更多的尊重市场，但地方的微调应该还是会比较多的，特别是放松限购，虽然短期不会全面出现，这是一个政策会适当放松的预兆。加之央行要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，市场刚性购房需求仍然强劲。,土地市场,土地市场分化明显，虽然整体相较去年同期成交有下滑趋势，但主城区优质土地仍然以高溢价率被开发商抢占，导致开发成本增高，降价预期减小。,市场,目前市场供应多为去存量房，受大环境影响，开发商为加速资金回流，短期内供应量增加，价格进入下行通道，长期来看，随着资金回收，货币政策放松，价格会平稳发展，市场供求趋于稳定。,产品,受购房落户新政影响，短期内90以上改善型户型，市场需求走高，以长期来看，受价格敏感度影响，刚需产品仍为市场主力。,END,
