1、2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品1 / 4会计学堂 第二章-房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十五单元 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法【文件】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法一、法条原文第一章 适用范围1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。2.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第二章 一般纳税人征收管理第一节 销售额第四条 房地
2、产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款= （当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公
3、共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应
4、的土地价款。2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品2 / 4会计学堂 第二节 预缴税款第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款 （1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。第三节 进项税额第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项
5、税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额= 当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）第四节 纳税申报第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法 （财税201636 号文件印发，以下简称试点实施办法 ）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四
6、十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第五节 发票开具第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。第三章 小规模纳税人征收管理第一节 预缴税款第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人
7、（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款 （1+5%）3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品3 / 4会计学堂 限向主管国税机关预缴税款。第二节 纳税申报第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第三
8、节 发票开具第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。【文件解读及总结】1.适用范围：房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发） 。2.差额计税的情形：（1 ）销售额=（全部价款和价外费用- 当期允许
9、扣除的土地价款）（1+11% ）当期允许扣除的土地价款= （当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付土地价款3.老项目可选简易计税；新项目只能一般计税4.房地产开发企业销售自行开发产品一般计税时注意事项：2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品4 / 4会计学堂 （1 ）只有一般计税，才能差额计税；（2 ）允许扣除土地价款仅限于房地产开发企业适用；（3 ）允许扣除的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费也允许差额；（4 ）不是在支付土地价款时差额计税，而是在销售开发产品时才可以差额
10、计税：当期允许扣除的土地价款= （当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款（5 ）差额计税时，需要取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。【例-计算题】A 房地产开发公司位于北京，开发的甲楼盘位于河北廊坊，系 2015 年 10 月开工建设的项目。2016 年 6 月开始收取客户的诚意金，收到诚意金 2 000 万元；2016 年 8月房屋取得预售许可证，预售房屋，当月原有的诚意金 2 000 万转作业主购房的首付款，另外又收取了 12 000 万元的首付款。房屋 2016 年 12 月份交付业主。对于该项业务 A 公司选择了简易计税方法，请回答下列问题。问题
11、（1）：A 公司收到诚意金时是否发生了增值税纳税义务？是否需要预缴增值税？网校答案与解析：A 公司收到诚意金时，未发生增值税纳税义务，因为纳税人销售不动产，应该在收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天发生纳税义务，而收讫销售款项是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项；A 公司收到诚意金时，无需预缴增值税，因为一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。预收款是指房地产企业实际取得的售房款，诚意金不属于预收款范畴。问题（2）：A 公司收到业主的首付款时是否发生纳税义务？是否需要预缴增值税？网校答案与解析：A 公司收到业主的首付款时，未发生增值税纳税义务；A 公司收到业主的首付款属于 A 公司收到的预收款，需要预缴增值税。问题（3）：请问 A 公司应该在什么时间预缴税款，为什么？应该向哪个税务机关预缴税款？预缴多少增值税税款？网校答案与解析：A 公司应该在 2016 年 9 月份预缴税款，因为一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；A 公司应该向机构所在地即北京的主管国税机关预缴税款。应预缴税款=140001.05 3%=400（万元）
