1、 业委会建立与管理 讲师：串鹏部门：广州区域目录：与业主委员会的沟通和协作物业公司在业主大会筹备过程中的角色定位业主大会筹备的法规背景业主大会筹备程序和注意事项物业公司在业主大会筹备过程中的角色定位PART I：我们为什么要关心业主大会的筹备？业主委员会对社区事务有哪些影响？社区物业管理工作的顺利开展；社区氛围稳定和谐；客户关心事件地有效应对；重大危机事件的处理、协调；我们为什么要关心业主大会的筹备？ 业主群体的社会学属性分析大多从事脑力劳动，具有专业知识和较强的职业能力。主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育。具有较强的家庭消费能力，可称为中国的中产者。有一定的闲暇，追求生活质量。大多具有良
2、好的公民、公德意识及相应修养。我们为什么要关心业主大会的筹备？ 业主群体的社会学属性分析有恒产者有恒心，他们希望社会和谐稳定。愿意遵守规则，善用法律维权，不容许自己的利益遭到丝毫侵犯。心理压力很大， 往往有一些莫名的担心。害怕露富是他们的一般心理特征。一般情况下，绝大多数业主是不关心社区事务的。但是，平静的外表下经常涌动着暗流，特别是出现利益分歧的时候。漠不关心的业主会被有用心的人利用，政府也可能被误导。重要业主外围业主轴心业主一般情况下，基本不关心社区事务关心但不一般不参与社区事务（重要时刻参与）积极关心并参与社区事务（并非仅指业委会）平衡社区力量：一般业主对社区事务关心的前提有两种：1、有
3、利益分歧2、有热点事件我们为什么要关心业主大会的筹备？我们为什么要关心业主大会的筹备？增进客户关系我们有多少机会和客户全面接触？怎样成为“轴心业主俱乐部”的朋友？用什么姿态参与业主大会的筹备工作？ 对业主 事务性工作者 对地产 积极协助者 对政府 忠实支持者 私下里 热切关心者如何做好“热切关心者”？良好的服务品质群体客户利益问题的妥善解决良好的客户关系基础充分地摸底、统计准备工作与主管部门、街道办、居委会的良好沟通准备资源和善于利用资源PART II：业主大会筹备的法律背景 物权法 2007年 10月 1日起施行第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定
4、和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 物权法 2007年 10月 1日起施行决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对比原物业管理条例第十二条的规定，选举业主委员会要求的票数提高，通过业主大会议事规则和管理规约的要求降低。业主
5、大会规程（建设部 2003年 131号文已废除）：业主大会规程（建设部 2009年 274号文）： 国务院关于修改 物业管理条例 的决定 2007年 10月 1日起施行 （第八 -第十六条）有些条款已经与 物权法 、新 物业管理条例 冲突：如第十五条、十七条，但其他条款适用。 上海市住宅物业管理规定 2004年 11月 1日起施行 上海市住宅物业管理规定 第八条确定了上海业主业主大会筹备基本原则：各地方规定特征对比：上海市关于印发 加强住宅物业业主大会建设的若干规定 的通知1、成立业主大会的条件具备后，建设单位向政府提交成立业主大会的报告。2、主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产
6、生筹备组成员。3、筹备组仅由业主代表组成。4、筹备组成立后在主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开首次业主大会会议。对上海周边城市产生了较大影响；特点：政府管理代替业主自治，全程政府部门操作；限制了发展商的参与； 无锡市物业管理办法 2006年 2月 1日起施行南京、无锡基本上继承了上海规定，但也有自己的特点：5、凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。（南京） 南京市物业管理办法 2006年 2月 1日起施行1、筹备组由业主代表、建设单位组成 。2、授权筹备组直接提名或者采取 10%以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人（无锡）；3、委员的产生应当兼顾
7、物业的不同类型和不同楼幢4、首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。 天津市物业管理条例 2002年 12月 1日起施行1、必须按一定比例推选业主代表，不少于 35人。2、业主代表会行使业主会的权力。3、首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。关于印发 天津市业主会管理办法 的通知 2004年 5月 1日起施行批转市房管局拟定的天津市业主委员会活动规则的通知 2005年 8月 15日起施行4、成立业主代表会的，必须在 60日内召开首次业主大会。5、采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。在表决同一事项时，业主应当明确
8、表示同意或者不同意，业主表示弃权的，视为同意。1、首次业主大会会议由街道办组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。关于印发 北京市贯彻 物业管理条例 的若干意见 北京市建委 关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知 （京建物 345号）2、街道办事处或社区居委会应最终确定筹备组中的“业主代表”。3、业主委员会候选人的产生应坚持公开、公平、公正原则，具体产生方式由筹备组确定。各地法规关于业主大会筹建和业主委员会选举规定中应该重点关注的问题：2、业主大会筹备组由什么人构成？3、筹备组成员用什么方式产生？4、有没有选举业主代表的要求（可以和必须） ？怎么选？5、业委会候选人
9、怎么产生？由谁确定？1、业主大会什么时候召集？由谁召集？6、关于投票有没有特殊要求（天津规定）？PART III：业主大会筹备程序和注意事项基础数据的统计与摸底工作适合作为业主委员会委员的业主对政府：做一个了解情况的支持者和事务性工作者私下里：做一个清醒的关心者已经办理入住业主户数（双过半）在小区居住的业主户数愿意参与筹备和适合参与筹备的热心业主可能参与业主委员会选举的业主如何把握业主大会筹备的时机复杂的环境下：借助事件、利用机会等待条件和创造条件的关系和谐环境下：把握先机、争取举动业委会筹备时机把握的基本原则 ： 宜早不宜迟如何成立筹备小组是否需要把握筹备组人员构成？如何把握筹备组人员构成？
10、业主大会筹备组由谁组成？筹备组多少人组成比较好？没人报名参加怎么办？要求参加的人多怎么办？做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定 业主大会议事规则 和 管理规约 （草案）。确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单（业主委员会委员组成人数、候选人人数、候选人条件）。筹备小组要做些什么？关于业主身份确认 物权法 第九条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定： 当事人之
11、间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十条规定： 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力 。业主的老婆是不是业主？日常服务中应该做好的工作：产权变更后的登记资料变更关于投票权数确认业主在首次业主大会会议上的投票权数，需按照“专有部分每平方米一票”和“一户一票”两种方式分别计算选票比例，两种计算方式同意票比例必须同时达到法规规定的比例，议案方可通过。如两种计算方式中任一种同意票比例不能达到法规规定的比例，议案不能通过。（也可参考当地房地产主管部门针对 物权法
12、 第七十六条或修订后的 物业管理条例 相关条款的细化规定执行）。 上海住宅物业管理规定 ：单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 沈阳市住宅物业管理规定 单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的 30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。编制 业主大会议事规则 和 管理规约 有什么讲究是否设置业委会专职执行秘书？议事规则：什么情况下需要有业主代表？业主代表怎么产生？怎么补选？有什么职责？业主委员会委员怎么产生产生？委员要求什么条件？业主大会应对业委会授权的内容有哪些？业主委员会印章管理怎么规定？业主委员会多久开一次会
13、？谁召集，怎么形成决议？业主大会和业委会经费从哪出？有什么标准？业委会设置几名副主任？管理规约：管理规约的性质及对物业管理的价值管理规约应该包涵的内容（实体）管理规约执行的约束（程序） 物权法 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。筹备小组第一次会议报名表、受理人、监督人、监督电话（信箱）的公布会议记录的要求： 会议有录音；记录有签字；公布有照片。筹备组成立公告会议决议的公布： 业主委员会委员组成人数；候选人人数；候选人条件；委员产生办法；业主大会筹备工作计划；
