1、2010 年上半年大连房地产市场分析报告 2010 年上半年，大连正在稳步实行全域化发展战略，各区域均在紧锣密鼓地实现各自规划，大连 楼市也在规划的带动下向好发展。但是，中途偶遇“新政”这一拦 路虎，使得楼市需另谋一条新的发展之路，并展现着别样的风情 2010 年上半年是个不平静的时节，政府规划利好带动楼市发展，但同时，恰逢国家调控政策 出台将大连楼市发展有所规范限制，使其暂时无法真正施展发挥。 但是土地及商品房市场的理性及求变发展同样为 10 年下半年及今后市场打稳“地基”。 暂时的沉静只为今后更有力的怒吼，暂时的回落只为今后更有高的攀升，暂时的缓冲只为今后 更远的跨越，暂时的回缩只为今后更
2、强的出击 1.宏观政策及规划信息 宏观印象：政府重拳出击调控地产市场 1.1 宏观政策调控力度逐步加强 1.1.1 第一季度 关键词一：信贷 机构观点： 一季度针对信贷的政策较多， 09 年的“信贷盛宴”全年新增贷款总额 9.59 万亿，信贷危机初显，年末中央经济工作会议的召开，定调 2010 年信贷为 7.5 万亿，政府货币政策收紧。 关键词二：地产调控政策初显 机构观点： 为最大化降低经济危机所带来的影响， 09 年房地产相关政策利好，房价飞速上涨，政府在一季 度出台土地和房地产方面调控政策，但力度不大，对房价的上涨趋势暂未显现预期效果。 1.1.2第二季度 关键词一：房地产政策调控力度空
3、前 机构观点： 4 月 15 日国家出台有史以来最严厉的房地产调控政策， 首先再次提高二套房贷的首付款比例，由 07 年 9.27 政策的 40%提高到 50%，其次二套房“认房又认 贷”将标准严格限制。新政出台后成交量随之下降表现明显，但新盘 价格照比区域也有不同程度的下调。总得说来“量降价平”是新政 至今的主要表象。二季度除4.15 新政外地方上并无严厉政策跟随，政府、开发商和购房者三方观望。 关键词二：其他 机构观点： 房产税再次被提及，国家决定逐步推进房产税的实行，但政策的落实仍需一定的时间。 国家公租赁住房建设和管理政策出台，旨在解决好“城市夹心层”的住房问 题，今年计划建设各类保障
4、性安居工程住房 700 万套，其中包括公共租赁住房 37 万套。 1.2 规划信息 1.2.1 建设规划 机构观点： 大连市上半年建设规划以区域规划和城市改造为双轴线，以加快全域城市建设进程为最终目的 ，主要体现在如下几方面。 年内重点着力于旅游， 旅游产品由观光型转向休闲度假型： 计划在 3 年内，争取兴建 50100 个亿元以上旅游大项目，坚持高端化、时尚化和参与性，实现 大连旅游产品由观光型向休闲度假型过渡。此外年内将着力建设旅 游项目十大系列工程，计划投资 1000 亿元，建成后可吸纳 7 万人就业。 全域城市化为主要目标，全力建设新城区： 各组团的空间布局和体制整合进程，加快地铁、
5、新机场、引水、快轨等基础设施建设，加快项目引进和开工项目建 设步伐，使新市区和各组团成为投资的热土，各功能区要按照发展 先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市 区的功能定位和产业布局，加快区域经济社会发展步伐。 低碳走进生活: 低碳正逐渐走近我们的生活， 大连首个低碳公园年内将面向广大群众，星海 湾的“海水中央空调”年底竣工，大连在高速的城市化进程下，仍 不忘低碳环保，低碳将成为未来建筑首要考虑的问题。 1.2.2 交通规划 2. 宏观数据 宏观数据印象：数据上升趋缓，后半年触顶回落 进入 10 年，CPI、PPI
6、 继续 09 年以来的上升趋势，但上升幅度明显趋缓，特别是第二季度以来。中国经济增速将继续放缓，通胀则明升暗降。预计 6 月 CPI 小幅攀升至 3.2%，尽管 6 月份翘尾因素大幅上升 0.5 个百分 点，但当月食品价格环比下降，基本抵消了翘尾因素的上升。受国际大宗商 品和国内钢材等原材料价格下降影响，预计 6 月份 PPI 如期见顶回落至 6.2%。6 月 CPI 继续上行的原因主要是去年基数比较低，此 外，粮食、棉花、房租、服务价格等也呈上涨趋势，由于看不到有 下降的迹象，因此价格上行的趋势将在 CPI 上继续显现。由于我国经济增速逐步放缓，未来通胀压力将有所减弱。预计通胀水平将在三季度
7、达到高点，CPI 可能触及 3.5%4%的高位，在第四季度回落。 全国 70 个大中城市房屋销售价格指数， 自 09 年下半年来一直“水涨船高”，而 4 月份新政出台后，截止 5 月房屋价格指数仍旧保持高位 12.4%，但主要是由于 09 年房屋销售价格基数较低导致，而相比 4 月环比下降 4%。 5 月份“新政效果初显”， 全国 70 个城市房屋价格环比出现下跌的城市达到 12 个，北京首度环比下降 0.1%，深圳环比下降0.3%，广州环比下降 0.4%，上海环比持平。4 月份，全国 70 个大中城市当中，仅有三亚房价环比下降了 0.1%。到 5 月份房价环比下降名单扩大到 12 个， 而且
8、“北上广深”等一线城市房价环比均没有录得上涨。 此外， 1-5 月， 房地产开发企业本年资金来源 27288 亿元，同比增长 57.2%，增幅较 1-4 月 减少 2.7 个百分点。房地产开发企业资金来源数据自今年 1-2 月增幅触顶之后，持续回落。 这一变化对下半年房地产走势具有标志性意义，预计下半年 70 个大中城市房屋销售价格指数环比涨幅将持续缩小，并在年底趋于平稳。 3. 土地市场 土地市场印象：市内四区土地供应大超第一批供应计划将近一倍，东港大体量集中放量，楼面均价发展平稳 3.1 土地供应量小幅攀升 上半年大连市七区共 119 宗土地挂牌，总建筑面积达1528.18 万平方米，其中
9、 49 宗来自于市内（含高新园区），同比上涨高达 120%，占地面积达 351.76 万平方米，建筑面积 759.69万平方米，约占挂牌总体的 50%。另外，受 2009 年房地产市场火热的影响，2010 年年初土 地供应仍处于一个高峰期，土地市场热火朝天。三月份的小调整迎来了 4.15 新政，土地供应随之下调，迫于全年的用地计划，预期下半年土 地供应将会保持稳定，以此稳定房地产市场。 3.2 土地成交量逐步回升 上半年大连市七区累计出让土地 115 宗，成交建筑面积共计约 1478.45 万平方米， 其中市内四区含高新园区上半年成交土地建筑面积约 759.69 万平方米，约占总体成交的 51
10、%。大连土地市场发展基本层面良好稳定。从成交占 比来看，中山区上半年土地供应占比居首，中心区域土地入市，有 效的补给了区域的项目供应，东港钻石港湾的规划使区域土地放量 加大，同时规划利好使开发商争相进入。高新园区的土地出让占据 28%，未来供应量同样充足，而在一系列利好规划下，高新园区的 未来房地产发展有望进一步提升并且未来集中于旅顺南路黄泥川方向。西岗区土地出让不足 5%主要受限于土地供应，传统的市政中 心，土地寸土寸金，未来放量将取决于区域整体的拆迁改造工程。 3.3 土地供应进度未来供应稳定 据大连市土地储备中心 5 月 24 日发文通知获知， 2010 年大连市内四区土地供应计划（占地
11、面积）共计 260 公顷，其中居住类用地约 180 公顷，第一批供地面积约 178.1 公顷。上半年土地成交占地 352 公顷，已超额 完成土地储备中心的第一批供地计划。随着拆迁改造新居工程的逐渐落实及 实施，以及全域城市化，预计三、四季度土地供应量将保持在均值 处于稳定态势。未来供应依然以甘井子区、高新园区以及东港区为主。 4.商品房市场 商品房市场印象：一季度表现向好，二季度缓步回落，整体市场理性发展 4.1 商品房供应批售二季度回落，新增入市放缓，现状区域集中 4.1.1 批售状况 批售逐渐回落，新城区渐成主导 2010年上半年大连市共有28284套商品房取得预售许可证，较 09 年同期
12、涨幅 101%，其中住宅共计 25556 套，较 09 年同期涨幅 102%， 受 2010 年年市场一路向好以及 4 月展会的带动，批售高峰出现在 4、5 月份，但受楼市调控政策影响近期项目销售去化速度整体普遍较慢，加之新项目 工程进度原因和部分项目考虑夏季房展会前后入市以观察市场走势，导致 6 月份批售量下滑。 4.1.2 新入市房源新增供应速度放缓，主新城区项目占半壁江山 图 4-4：上半年市场增量 截止 2010 年上半年，大连市内共有 18744 套商品房入市，较09 年同期上涨 7%，其中市内四区共计入市 9414 套，同比下降33%，占比 50%，占比下降 30 个百分点。新城区
13、共计入市 9330套，同比上涨 159%，占比 50%，占比上升 30 个百分点。上半年新政出台后市场发展趋势不甚明朗， 观望情绪渐浓降低了部分开发商入市热情，同时可开发面积有限也 是主城区新增入市房源大幅降低的一个重要因素。新城区方面主要 受全域城市化带来的发展机遇与带动影响，不断有新项目进入规划 建设和入市销售，新增供应也同比大幅上涨，预计未来新城区的放 量将持续放大，大连楼市原先以主城区为主的供应结构因此将发生 根本性变化。从整体上看新政后市暂不乐观，近期全市新增供应呈现整体下行的态势，预计 7 月份随着夏季房展会的到来新增供应会 有一个明显的增量释放。 4.1.3 供应分布状况存量、展
14、示、土地三分天下，共同支撑大连楼市 4.1.3.1 主城区供应现状西部、机场目前主力，高新园区后劲十足 表 4-1：大连市项目供应分布表 截至上半年，大连市内共计 119 个项目，其中在售商品房项目 59 个，占全部项目的 49.58%；展示项目个数 60 个，占项目总数的 50.42%；在售项目 目前集中分布于西部和机场版块，未来西部及高新园区是楼市的主战场。随 着政府的城市全域化战略的逐步落实，不同区域的不同定位也将在 未来形成不同的发展格局。 目前大连市内存量面积共计 61.84 万平方米，其中高新园区域、北部区域及泛星海区域可售存 量面积较为丰富，目前市场剩余存量分别为 22.57 万
15、平、13.78 万平和 13.05 万平，整体占比分别为 36%、22%和 21%。各区域内的大体量项目是目前及未来市场的供应主力，前期市场存量大，并 且新政对市场产品去化量的影响无可厚非，价格的持续高位越发加 剧客户对市场的观望，加之部分区域目前市场存量与客户需求的差 异化，导致目前局部区域存量积压。 展示方面，大连主城区目前市场展示面积为 1282.21 万平，高新园区及机场区域是大连未来 楼市供应的主战场，展示量分别达到 482.49 万平和 342.7 万平，占比分别达到 38%和 27%。东部风景区域在土地资源可用量有限 而导致的寸土寸金的态势下，增加了土地供给，政府对于本区域的 规
16、划及区域形象面貌的刷新都值得期待。 4.1.3.2 新城区供应现状厚积薄发 表 4-2：新城区供应分布 新城区方面，共计项目 88 个，其中在售项目 65 个，占比74%，各区项目状态均属于在售项目 数量高于展示项目，一段时期内新产品市场补足力方面将会弱于当 前状态，但从各区已竞得的土地情况分析，未来各区域的供应量十 分充裕，且较集中，可能导致地区发展的方向及程度的差异化。 新城区整体供应共计 2414.43 万平，其中存量面积达91.16 万平。金州新区的滨 海版块目前市场存量最大，海景资源优势是本区域项目集中的核心卖点，也 是项目的共同依托，资源的有限性使得未来供应相较于部分区域不 足，从
17、而也反映出目前产品的稀缺性。 新城区整体展示面积为 556.52 万平，主要集中于金州新区的滨海及大黑山地区，二地区展示面积占整 体的 61%，而从已经竞得的土地情况看，二区长期的未来 供应力将相对不足。整体土地供应量充足，长期支撑新城区房地产市场发展。 4.2 商品房成交整体情况良好，月度波动变化 4.1.1 成交套数同比稳步增长，前景有待观望 2010 年上半年大连市共成交商品房 19618 套，同 09 年上半年相比增长 26%，同 09 年下半年相比下降 46%，成交量显示2010 年虽然政策相继出台 ，但半年交出考卷依然良好，市场在平静中完成小幅增长。 分阶段来看，大连市整体成交呈现
18、阶梯形增长。自 2 月份市场受刚性需求挤压式反弹影响量的 增长，此后在政府一系列政策扶持、开发商让利促销、春季房交会 等众多因素的综合刺激下，成交在 4 月份实现井喷。就在市场按照以往惯例形成上行之时，4 月国家出台政策调控房地产市场，就上半年来看，初具效应，自 4 月以来，逐步递减。 4.1.2成交均价 4.1.3 成交面积及成交金额总体增长，单套下滑 大连市上半年共成交 251.11 万平方米，同比增长 99%，上半年度成交金额达到 468.03 亿元，同比增长 353%，由于 09年适逢特殊时期，使得 10 年上半年的答卷非常喜人，成交增幅均过百，其中，成交面积增幅远远小于 成交金额增幅，昭示市场总房款在不断走高，大连楼市处于正在快速发展状态。 4.3 商品房供销分析 一季度开发商对于后市预期乐观，入市供应逐月走高，整体成交波动增长，导致供销比波动变 化；二季度伴随国家调控政策的出台，供销比降至上半年最低点， 伴随新增供应及市场成交不同程度的减弱缓步带动供销比小幅回升。
