1、物业接管前期工作流程第 1 页 共 541 页物 业 接 管 前 期 工 作 流 程 图NoYes签订物业管理委托合同委任总经理，招聘高、中级管理人员筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案联系政府部门、相关单位，办理相关手续对外委单位进行调研，签定外委合同与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调物业交竣验收，正式接管 开发商负责返修物业接管前期工作流程第 2 页 共 541 页业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）业主进行室内二装（见二装流程）业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）物业接管前期工作流程第 3 页 共 541 页物业前期
2、接管工作流程 签订物业管理委托合同由开发商选聘物业公司，并签订物业管理委托合同 。 委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员1由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理 1 名。2招聘各部门经理、主管、员工综 合 部：经理 1 名、行政主管 1 名、总经理秘书 1 名、采购员 1 名、文员（兼库房管理员）2 名；财 务 部：经理 1 名、会计 1 名、出纳 1 名；管 业 部：经理 1 名、客务主管 1 名、内务主管 1 名、客务代表 2 名、前台接待 2 名；保 卫 部：经理 1 名、消防主管 1 名、保安主管 1 名、消防执机员 4 名（含领班 12 名） 、保安员 4 名（含领班
3、12 名） ；工 程 部：经理 1 名、强电主管 1 名、弱电主管 1 名、空调（生活水）主管 1 名、土建主管 1 名、技工 23 名专业（约 12 人） ；建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。“公司初期人员架构图”附后物业接管前期工作流程第 4 页 共 541 页 筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1各部门共同汇编的文件： 房屋使用、管理、维修公约 房屋质量
4、保证书 房屋使用说明书 房屋交付（入住）通知 入伙授权书 业主（使用人）服务指南 装修管理规定 办理装修流程说明 治安、消防协议书 二次装修施工区域治安、消防承诺书 二次装修协议书 业主联络资料登记表 收楼须知 物业管理费收费标准 公约承诺书备注：房屋使用、管理、维修公约编制后需经开发商确认，并到上海市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。建议：公约承诺书与治安、消防协议书可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；公约 、 房屋质量保证书 、 房屋使用说明书 、 业主（使用人）服务指南 、 装修管理规定 、 办理装修流程说明可合装成一册，作为业主收楼时
5、的用户手册 。同时，在用户手册正文内容前增加：“总经理致辞” 。物业接管前期工作流程第 5 页 共 541 页2各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。 综合部1 编制员工手册 ，经公司领导批准后，统一印刷成册。2 制订员工考勤制度 ，建立“考勤登记表” 、 “月考勤汇总台帐报表” 。3 制订员工奖惩条例 ，建立“员工过失单” 、 “奖励审批单” 。4 制订员工聘用办法 ，建立“应聘面试登记表” 、 “入职循环单” 、 “转正审批表” 、 “离职结算表” 、 “调动通知单” 、 “劳动合同续签审批单” 。5 制订员工培训规定 、培训计划，建立“培训审批表” 、 “培训协议”
6、 。6 制订物资采购、验收、入库、报销流程 。7 制订员工工服管理规定 ，建立“制作工服通知单” 、 “工服更换通知单” 。8 制订员工请假制度 ，建立“休假申请单” 。9 制订薪金实施细则 ，建立“工资报表” 、 “薪金明细表” 。10制订印章管理规定 ，建立“公章启用、报废、移交登记表” 、 “用印申请” ；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章） 。11制订库房管理规定 ，建立“物品入库登记单” 、 “物品领用单” 、 “物品入库验收单” 、 “库存物品台帐” 、 “月收、发、存报表” 、
7、“采购申请单”。12制订内部行文管理规定 ，建立“文件签收表” 、 “内部请示报告” 。13制订档案管理规定 ，建立“档案分类表” 、 “档案（一、二、三级）目录表” 、 “档案借阅登记表” 。14制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员） 、工作程序、管理制度。15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。16制订开办费使用方案 ，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐” 、 “个人办公用品台帐” 。物业接管前期工作流程第 6 页 共 541 页17制订合同、协议审批制度 、 合同、协议管
8、理办法 ，建立“合同、协议审批单” 、 “合同、协议付款内签单” 。18制订计划性工作管理办法 ，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表” 、 “计划、总结考核统计表” 。 财务部1 制订财务报销管理制度 ，建立“付款申请及报销单” 。2 建立二次装修“付款内签单” 、 “装修押金登记表” 、 “装修管理费统计表”3 制订现金支出管理规定 。4 编制部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳） 、工作程序、管理制度、 。5 制订预算管理制度 ，建立“年度预算报表” 。6 编制固定资产购置方案 。7 制订库存盘点制度 。8 制订内部收支报表制度 ，建立“月度收支报表” 。9 制订发票、
9、收据有价票据的管理制度 。 管业部1 制订物业管理收费标准明细：物业管理费（押金） 、车位费（押金） 、租线费（押金） 、装修管理费（押金） 。2 制订业主（使用人）收楼流程 ，建立“缴款通知单” 、 “工程返修单” 、“返修工程验收单” 、 “钥匙交接表” 、 “备用钥匙封存表” 、 “业主签到表”、 “业主档案” ，并告知此流程中涉及的部门。3 制定业主（使用人）二次装修管理流程 ，建立“业主（使用人）装修施工申请表” 、 “装修审批单” 、 “装修施工许可证” 、 “验收申请表” 、“施工变更单” 、 “业主装修区域巡检表（管业部） ”、 “施工人员出入证” 。4 制订有偿服务价格表：维
10、修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。物业接管前期工作流程第 7 页 共 541 页5 制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待） 、工作程序、管理制度。6 编写车位租赁（购买）协议书 、 电话租线（购买）协议书 。7 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间） 。 保卫部1 制订停车场管理规定 、 自行车场管理制度 。2 制订巡视管理规定 ，建立“治安巡视记录表（公共区域） ”。3 制订物品出门管理规定 ，建立“出门条” 。4 制订钥匙使用管理规定 ，建立“钥匙发放记录表” 、 “钥匙使用登记表” 。5 制订备用钥匙启用管理规定
11、，建立“备用钥匙启封审批表” 。6 制订一装、二装交叉施工管理方案 ，建立“施工、装修期间巡视表” 、“夜间情况检查表” 、 “消防设备、设施日检记录表（业主装修区域） ”、“二次装修施工现场检查表” 。7 制订灭火器租用管理办法 ，确定租金费用（押金） ，建立“灭火器材配置记录表” 。8 制订施工违规级别明细 ，建立“违章通知单” 。9 制订成保人员岗位职责 ，建立“成保人员月度工作考核表”10制订中控室（监控室）管理规定 ，建立“录像磁带台帐” 、 “消防中控系统记录表” 、 “治安监控系统记录表” 。11制订警具使用、管理办法 ，建立“警具台帐” 、 “警具启用、报废登记表” 、 “特殊
12、警具使用审批表” 。12制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、主管、领班、保安员、消防执机员） 。13制订明火使用管理规定 ，建立“动火许可证” 。 工程部1 制订物业接管前巡检办法、计划 ，建立“工程遗留问题跟进记录” ，物业接管前期工作流程第 8 页 共 541 页并随时将工程遗留问题通知开发商。2 制订专业机房管理规定：强电专业（变配电室、柴油发电机房） 、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房） 、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池） 。3 联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。4 制订项目接管
13、验收细则 ，建立“验收单元交接书” ，按专业、具体内容划分。5 建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表” 。6 从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。7 经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。8 编制部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、主管、领班、技工、工作程序、管理制度）9 制订设备运行保养检修计划 （各专业设备） ，建立“设备保养卡” 、“设备保养计划表” 联系政府部门、相关单位，办理相关手续1联系工商所，办理企业营业执照2联系税务所，办理税务登记3联系银行，开通公司帐号4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）
14、5联系上海市居住小区办公室，核准公约6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）7联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）8联系节水办，确定节水方案（开发商）9联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）10 联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）物业接管前期工作流程第 9 页 共 541 页11 联系电话局，电话报装开通及产权分界12 联系交通大队，报车场管理方案13 联系邮电局，为物业通邮14 联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式15 联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）16 联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）17 联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）18 联系外管
15、局，报涉外关系（开发商）19 联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）20 联系公安局，报内保关系21 联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）22 联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商） 与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接1确定收楼时间2确定物管费的起计日期3前期工程遗留问题的解决4办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，
16、收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：1 项目批准文件物业接管前期工作流程第 10 页 共 541 页2 用地批准文件3 建筑执照4 拆迁安置资料5 房地产平面图6 面积测绘报告7 小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单市府验收合格资料1 建设工程竣工验收证书2 市建筑消防验收合格证3 市小区办综合验收合格证4 用电许可证5 供用电协议书6 卫星地面接收设施许可证7 电视共用天线合格证8 电梯使用合格证工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进
17、行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：1 竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸2 地质勘察报告3 工程合同及开工、竣工报告4 工程预决算清单5 图纸会审记录6 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）7 隐蔽工程验收签证8 沉降观察记录9 竣工验收证明书物业接管前期工作流程第 11 页 共 541 页10 钢材、水泥等主要材料的质量保证书11 新材料、构配件的鉴定合格证书12 水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书13 砂浆、混凝土试块试压报告14 供水、供暖的
18、试压报告15 园林绿化的图纸和清单16 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单17 有关政府部门对分类项目的批文18 有关工程项目的其他重要技术决定和文件须移交物业公司管理的资料1 用水申请审批表及月供水计划执行表2 机电设备单台说明书、调试、订购合同3 分摊面积、建筑面积的测绘报告 对外委单位进行调研，签订外委合同1从开发商处接管成品保护协议 ，对外现有成品保护人员进行管理。2调研保险公司，对物业投保“财产一切险” 、 “机器损坏险” 、 “公众责任险” ，签订保险合同3调研外委保洁公司（三家以上） ，签订保洁合同4调研外委绿植租摆公司（三家以上） ，签订绿植租摆协议5调研
19、灭虫、灭鼠公司（三家以上） ，签订消杀协议6调研保安公司（三家以上） ，签订外保合同7调研电梯公司，签订电梯维保合同8视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订配电室承包协议9视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订水处理合同10 视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订化粪池清掏协议11 视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订垃圾清运协议12 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订洗车台租赁协议物业接管前期工作流程第 12 页 共 541 页13 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订楼宇自控维保协议 物业交竣验收，正式接管根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情
20、况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。.物业验收条件物业验收移交，必须满足以下条件：1提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）2提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料3提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款4出示政府有关职能部门验收证明5提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料6提供必要的专业技术介绍和培训7提供所有测试、检验和分析报告8清洁被验收的场地、设
21、备和机房.拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1严重违反国家有关法规2未能通过有关政府职能部门的验收3工地与交付物业不能有效隔离4机房不能完全独立封闭5其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业物业接管前期工作流程第 13 页 共 541 页.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收
22、，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。.验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。.保修期按
23、正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。物业接管前期工作流程第 14 页 共 541 页.一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册” ） ，以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备系统的操作和管理，一般有以下要求：1承包单位须在设备系统验收前一个月递交
24、手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备系统的基本情况。2手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。3每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。4为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的 A4 标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。5手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列在有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图
25、，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。6系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：1 系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。2 详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。3 系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。4 提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。5 系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。7设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：1 设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。2 详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。3 所有设备原厂所发
26、的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，物业接管前期工作流程第 15 页 共 541 页以显示各部件的位置。4 列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。5 所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。8系统设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：1 所有系统设备检查手册。2 设备更换部件的程序和要求。3 从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。4 执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。5 常见故障处理和解决方法。6 提出系统设备保养制度，列明
27、主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。9安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）：1 各类设备的保护操作程序。2 对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。 电气事故保护 机械事故保护 火灾和爆炸事故保护 化学事故保护 在处理燃料和化学物品时出现的事故保护 急救和事故报告10现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：1 软件内容目录表打印本。2 流程图、数据表和程序说明。3 特殊的软件和工具的使用说明。物业接管前期工作流程第 16 页 共 541 页4 程序设计和系统使用手册。5 应用的基本软件、
28、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。11列出每一种型号的设备、材料和附件的供应厂和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。12列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。 业主办理收楼、单元验收（见收楼流程） 业主进行室内二装（见二装流程）物业接管前期工作流程第 17 页 共 541 页物 业 接 管 前 期 人 员 架 构 图总经理（一名）总经理秘书（一名）财务部经理（一名）工程部经理（一名）管业部经理（一名）综合部经理（一名）保卫部经理（一名）会计（一名）行政主管（一名）内务主管（一名）客务主管（一名）消防主管（一名）保安主管（一名）土建主管（
29、一名）强电主管（一名）弱电主管（一名）空水主管（一名）前台接待（二名）客务代表（二名）外委保洁公司人事专员（一名）文员兼库管（二名）出纳（一名）消防领班（二名）保安领班（二名）消防执机（二名）保安员（二名）外保土建技工（三名）强电技工（三名）弱电技工（三名）空水技工（三名）外委变配电室公司外委电梯维保公司物业接管前期工作流程第 18 页 共 541 页前 期 收 楼 工 作 流 程 图NoYes开发商通知业主入住入伙现场布置现场办理业主交纳费用交接钥匙返修验房交接物业接管前期工作流程第 19 页 共 541 页前 期 收 楼 工 作 流 程 资料简称全 称 简 称*房屋交付（入住）通知书 通知
30、书*入伙授权书 授权书*验收单元交接书 单元交接书*房屋使用、管理、维修公约承诺书 承诺书*治安、消防协议书 治安、消防协议书*装修办理流程说明 见用户手册*服务指南手册 见用户手册*装修管理规定 见用户手册*房屋使用、管理、维修公约 见用户手册*总经理致辞 见用户手册*物业管理缴费单 物业管理缴费单*工程返修单 返修单*返修工程验收单 返修工程验收单*业主（使用人）钥匙交接表 钥匙交接表*业主（使用人）备用钥匙封存表 钥匙封存表*业主联络资料登记表 联络登记表*客户签到表 签到表*业主档案目录 档案目录接开发商业主入住的书面通知。物业公司各部门召开协调会通告此事，并统一口径。物业接管前期工作
31、流程第 20 页 共 541 页 工程部于办理入住前一天与开发商工程部联系对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设立警示牌。 保卫部1在东门设保安员 2 名，1 名为业主引路：“先生小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业公司办理。 ”2如业主开车，另 1 名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。3在二层至三层楼梯口设保安员一名，防止闲杂人员进入非办理区。 管业部1 于办理入住的前一天将引导路标放置醒目处（共计四处） ，并布置室内会场（详见会场布置图） 。2 接待人员指引业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。3 检查、核对相关资料，核对后返还业主（使用人）或被
32、委托人：A 业主（使用人）身份证原件；B （如业主未到）被委托人身份证原件； C 购房契约或银行贷款协议原件；D 购房发票原件。以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺少任何一份都不予受理。4接收相关资料（材料） ，与相应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写档案目录表A 通知书1 份；B 授权书1 份；C业主（使用人）身份证复印件 2 份；D （如业主未到）被委托人身份证复印件 2 份；E公证证明（或委托书）1 份；F业主（使用人）照片 1 张；在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺少任何一份都不予受理。物业接管前期工作流程第 21 页 共 541 页5给业主发
33、放相关资料（材料）：A 用户手册1 份；B 承诺书3 份（已盖物业公司公章） ；C 治安、消防协议书3 份（已盖物业公司公章） ；D联络登记表 1 份；6发放小礼品（单元份）7填写签到表中相关内容，并由业主（使用人）签字。8接到业主（使用人）签署后的：A 承诺书3 份；B 治安、消防协议书3 份；将其中一套返还业主（使用人） ，另外两套存档。9核算该业主（使用人）首月物业管理费（元建筑平米月合同注明面积） 。10核算物业保证金（？元建筑平米月3 个月合同注明面积） 。11核算手续办理费（？元单元n 单元） 。12填写物业管理缴费单一式三联，由业主（使用人）签字确认。13引导业主（使用人）到财务
34、部办理交费手续。 财务部1接到物业管理缴费单进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。2开具相应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐 5 日后，由交费人凭收据原件换取发票。3收费人在物业管理缴费单上签字后返业主一联，当日将其余一联返回管业部，另一联本部门留存。4告之业主到工程部办理验收手续。 工程部1见到业主持财务部开据的发票或收据原件，复印暂时留存。2各专业人员持单元交接书陪同业主到所购房间进行交接验收。3验收合格：物业接管前期工作流程第 22 页 共 541 页 业主（使用人）确认验收，填写单元交接书中相关工程验收内容，一式两份。 带 3 把钥匙，陪同业主持单元交接书2 份到保卫部办理钥匙
35、交接手续。 当日将收据复印件返回管业部。4验收不合格：填写返修单2 份，业主签字确认后，交保修单位，并规定返修时间不得超过 48 小时。 保修单位1接物业公司工程部返修单签字确认，物业公司工程部、保修单位各执 1 份。2保修单位到物业公司保卫部办理返修入场手续后进行返修。3返修后开据返修工程验收单送至物业公司工程部。 工程部1接保修单位修复通知单后组织各专业进行复验。2验收合格，在接到修复通知单24 小时内，与业主约定时间进行复验。合格后确认验收，填写单元交接书2 份。3验收不合格，工程部填写限期修复通知书一式两份，送至保修单位1 份，部门存档 1 份。 保卫部1接到工程部送来的钥匙 3 把单
36、元。2见到验收合格的单元交接书为其办理钥匙交接手续。3钥匙核对无误后，填写钥匙交接表2 份及单元交接书2 份，业主、工程部三方签字确认。4发放业主房间钥匙 2 把。5封存房间钥匙 1 把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写钥匙封存记录表 ，部门存档。6部门留存钥匙交接表1 张，另 1 张送至管业部。物业接管前期工作流程第 23 页 共 541 页7带领业主持单元交接书2 份返回管业部。 管业部1接到工程部送来的收据复印件 1 份，部门存档。2接到保卫部送来的钥匙交接表1 张，部门存档。3接到业主的单元交接书2 份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物
37、业公司签署”一栏上签字确认。4将其中一联返还业主，另一联存档。5整理业主资料，核对档案目录表：A 授权书1 份（开发商） ；B 入住通知书1 份（开发商） ；C 联络登记表1 份；D 承诺书2 份；E 治安、消防协议书2 份；F业主身份证复印件 2 份；G （如业主未到）被委托人身份证复印件 2 份；H公证证明（或委托书）原件 1 份；I 物业管理缴费单1 份；J 单元交接书1 份K 钥匙交接表1 份。如有业主询问装修事宜，则按二装流程办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。 入住期办理完毕，整理现场。物业接管前期工作流程第 24 页 共 541 页接受全部资料，将资料分
38、类送至人事、工程根据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部保卫部审批后，除承诺书存档，其余资料返回管业部管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档综合部报总经理审批施工方到财务部交相关费用。施工方领取许可证、 施工证进行施工。管业部通知施工方，重新报装修申请。二 次 装 修 施 工 流 程 图NoYesNoYes各部门审批是否合格总经理审批是否合格物业接管前期工作流程第 25 页 共 541 页管业部记录施工方的验收申请，销毁许可证 ，附验收表送至保卫部保卫部先销毁施工证 ，再根据管业部送来的验收资料进行验收，送工程部，工程部接到保卫部送来的验收资料后进行验收，并返回管业部。验收不合
39、格，请施工方领取验收表进行整改。验收合格，管业部自动办理退保证金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写内签单相关内容，办理退保证金手续综合部接财务审核后的内签单 ，报总经理批示。NoYes通知业主、施工方验收是否合格物业接管前期工作流程第 26 页 共 541 页管业部通知施工方带相关资料、收据来物业公司领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好记录。管业部通知施工方暂不能领取，待通知。 NoYes总经理是否同意退保证金物业接管前期工作流程第 27 页 共 541 页二 次 装 修 工 作 流 程 资料简称全 称 简 称*装修协议书 协议书*业主(使用人)装修施工申请表 申请表*二
40、次装修工程区域治安、消防承诺书 承诺书*装修审批单 审批单*用印申请 用印申请*装修施工许可证 许可证*临时施工证胸卡 施工证*验收申请表 验收申请*装修质量验收表 验收表*付款申请内签单 内签单*违章通知单 违章通知*施工变更单 变更单装修施工图纸 图纸装修公司营业执照副本复印件 营业执照装修公司企业资质证复印件 资质证装修公司与业主签署的装修合同复印件 装修合同施工人员身份证复印件 身份证施工人员 1 寸照片 照片装修申请 施工方第一次到物业公司：一、管业部：1发放相关资料：*装修协议书-3 份；*装修管理规定-1 份；*装修办理流程说明-1 份；物业接管前期工作流程第 28 页 共 54
41、1 页*业主(使用人)装修施工申请表-1 份；*二次装修工程区域治安、消防承诺书-1 份。 施工方第二次到物业公司：一、管业部：1检查施工方是否将如下资料备齐： *装修协议书3 份； *业主(使用人)装修施工申请表1 份；装修施工全套图纸2 套；装修公司营业执照副本复印件(须加盖公司原始公章，如是外地企业须持进京施工许可证)1 份；装修公司企业资质证复印件(须加盖公司原始公章)1 份； *二次装修工程区域治安、消防承诺书(有装修单位公章)1 份；装修公司与业主签署的装修合同复印件(加盖公司原始公章或带合同正本作为参考)1 份；施工人员身份证复印件(如是外地人员须持务工证、暂住证)1 份；施工人
42、员 1 寸照片各 2 张；施工进度表 1 份。2于申请第 1 日填写好审批单 （见附表）(1 式 5 联)的相关内容；如缺少其中任一资料，便不予受理装修申请业务。3接到申请第 1 日将审批单 、 申请表 、图纸交至工程部进行审批。4将施工方送至的协议书 ，填写用印申请 （见附表）后报至综合部加盖物业公司公章。5将营业执照、装修合同、资质证、 承诺书 、身份证、照片等资料全部暂时存在该业主的档案资料中。二、综合部：1接到管业部的用印申请报总经理审批。2于当日将协议书返回管业部。三、工程部：1接到管业部送来的审批单 、 申请表 、图纸。物业接管前期工作流程第 29 页 共 541 页2自接到以上资
43、料 2 个工作日内完成装修图纸等审批工作。3在申请的第 3 个工作日结束前，将以上 3 份资料返回管业部。四、管业部：1接到综合部返回的协议书 ，将其中 1 份存在该业主的档案资料中，其余 2 份准备在装修审批合格后返回给施工单位及业主。2接到工程部返回的审批单 、 申请表 、图纸。工程部审批合格：1于申请的第 3 个工作日内将审批单 、 申请单 、 承诺书复印件、图纸，及施工人员身份证、照片，送至保卫部进行审批。工程部审批不合格：1于申请的第 3 个工作日内将审批单 、 申请单 、 承诺书复印件、图纸，(不附加身份证、照片)送至保卫部进行审批。五、保卫部：1于申请的第 3 个工作日内接到管业
44、部送来的审批单 、 申请表 、图纸、 承诺书复印件， （或包括身份证、照片）的四份（或六份）资料对图纸进行审批。工程部、保卫部审批均合格：1根据身份证、照片制作施工证 （见附表） ，作好施工证暂留在保卫部，并于当日将审批单 、 申请表 、图纸、身份证、照片返回管业部；承诺书复印件本部门存档。工程部审批不合格，保卫部审批合格：1审批合格后，于当日将审批单 、 申请表 、图纸返回管业部；承诺书复印件本部门存档。工程部审批合格，保卫部审批不合格：1审批不合格，于当日将审批单 、 申请表 、图纸、身份证、照片返回管业部；承诺书复印件本部门存档。工程部、保卫部审批均不合格：1于当日将审批单 、 申请表 、图纸、返回管业部；承诺书复印件本部门存档。六、管业部：审批不合格：物业接管前期工作流程第 30 页 共 541 页1于申请的第 4 个工作日接到保卫部返回的审批单 、 申请表 、图纸（或包括身份证、照片） 。2电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，并由施工方到物业公司管业部领取审批单业主、施工方的各 1 联、图纸 1 套、 申请表复印件 1 份。3其余资料： 协议书1 份，在管业部暂时存档，以备第 2 次申请时继续使用（另 2 份已返回业主、施工方） ； 申请表1 份，
