1、1第一章 总论 .4一、项目概况 .4二、本课题研究的程序 .6三、本课题研究的依据 .7四、可行性研究结论与建议 .8第二章 区域概况与项目概要 .14一、 区域概况 .14二、项目概要 .16第三章 游赏方式评价 .21一、游赏方式结构简介 .21二、综合评价 .22第四章 开发主体评价 .24一、介绍 .24二、评价 .25第五章 市场分析与预测 .26一、现有基本游客结构 .26二、市场趋势分析 .27三、项目建成时市场容量与游客结构 .28第六章 商业模式评价 .30一、商业模式的特点 .30二、商业模式的弱点： .35第七章 场址条件分析 .362一、场址位置 .36二、占地面积
2、.36三、地形地貌气象条件 .36四、工程地质水文地质条件 .37五、征地拆迁 .37六、交通运输条件 .37七、水电等供应条件 .38八、环境保护条件 .38第八章 工程工艺要求及方案选择 .39一、本项目主要建筑物及设施配置依据 .39二、项目总体规划方案 .39三、建筑方案 .39四、主要技术经济指标 .40第九章 环境影响评价 .42一、影响环境因素分析 .42二、环境保护措施 .42三、环境保护设施与投资 .44四、环境影响评价 .44第 十 章 安 全 消 防 .46一、危害因素及危害程度分析 .46二、安全消防设施 .46第 十 一 章 组 织 管 理 、 人 力 资 源 管 理
3、 .473一、组织管理构架 .47二、人力资源管理 .50第十二章 项目总投资估算 .53一、投资估算依据 .53二、建设投资估算 .53三、投资估算表 .53第十三章 融资安排 .56一、都江堰项目的融资来源 .56二、都江堰项目的融资流程构想 .58三、关于未来上市的主体 .59四、都江堰项目的投资安排 .60第十四章 财务预测及评价 .62一、 拆迁成本估算 .62二、商业房产销售估算 .62三、自营项目估算 .66四 开发商经济效益分析 .70第十五章 社会效益评价 .76一、区域开发项目对社会影响分析 .76二、项目与所在地区互适性分析 .77第十六章 风险分析 .79一、财务风险分
4、析 .79二、开发运作风险分析 .79三、市场风险分析 .79四、竞争风险分析 .804五、行业风险分析 .80六、法律、政策风险分析 .80附件 开发运作计划提纲 .81都江堰市区核心区项目预可行性研究报告第一章 总论一、项目概况都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约 55 公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第一座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程（即都江堰景区）而闻名遐迩。都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈
5、扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施“城市经营”理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。同时，都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之一。本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地 592 亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心
6、区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。5本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城” ，并命名为“天府水镇” （暂定名） 。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区 SCRD（ Special Center Recreation District） ，针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市自然人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最
7、佳的综合效益。天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等，实为一个系统化的旅游及商业地产区域。天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了“城市经营”的理念。因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开
8、发。一方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁、基础设施建设、区域环境的打造等，另一方面，推动旅游项目开发商、地产项目开发商、项目投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的某些项目上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另一些项目则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为一个与世界文化遗产相匹配，世界知名的生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积 42 万平方米。6按高拆迁成本（200 万元/亩）
9、 ，项目总投资人民币 160401 万元，其中商业房产投资 146312 万元，非商业房产投资 14089 万元。建成后，商业房产净利润人民币 25066 万元，营业净利率 14%，投资净利率 136%，内部投资回报率 10%，投资回收期 5 年；非商业房产建成后第一年收入为 7128 万元，营业净利率9%，投资净利率 5%，投资回收期 21 年。按普通拆迁成本（120 万元/亩） ，项目总投资人民币 120066 万元，其中商业房产投资 109520 万元，非商业房产投资 10546 万元。建成后，商业房产净利润人民币 61858 万元，营业净利率 34%，投资净利率 338%，内部投资回报
10、率53%投资回收期 5 年；非商业房产建成后第一年收入为 7128 万元，营业净利率11%，投资净利率 6%，投资回收期 18 年。二、本课题研究的程序北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预可行性研究报告 。具体研究程序为：1、编制工作计划：在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的
11、范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。2、项目调查与资料收集：根据工作要求，项目组前往成都、都江堰，在市场调研的基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、都江堰景区、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，并收集了项目建设、运营等方面所必需的7信息资料和数据。3、研究评估与方案编制：对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。4、方案论证：对初步方案进行多角度论证比
12、选，提出理想的方案组合。5、综合评价：由公司成员与项目顾问专家一起，对方案进行环境评价、商业模式评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调整。6、报告编制：经过论证和调整优化之后，进行报告文本的编制。7、交流与修订：形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式报告 。三、本课题研究的依据（一） 四川省旅游发展总体规划（二） 四川省都江堰市旅游发展总体规划（2000-2015） （三） 四川省都江堰水利工程管理条例（四） 都江堰市城市总体规划说明书（
13、五） 中华人民共和国文物保护法（六） 都江堰西街历史街区保护详细规划说明书 2000 年 8 月8（七） 都江堰市城市消防总体规划（送审稿）1998 年 9 月（八） 都江堰市环境保护“十五”规划 2002 年 10 月（九） 都江堰旅游局 2002 年工作报告（十） 都江堰旅游局 2001 年工作报告（十一）国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（十二）国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版） （十三）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南（十四）编制本报告的委托合同（十五）其他相关依据资料及实地调查资料。四、可行性研
14、究结论与建议1、 项目的必要性： A 在城市经营中的必要性：都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分必要。B 在城市定位中的必要性：都江堰将城市定位于“生态文化旅游城市” ，在城市发展中将体现自然生态、历史文化、世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到实处。因此，出于城市定
15、位的考虑，建设天府水镇很有必要。C 城市旅游发展的必要性：目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，一定程度由于旅9游产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当必要性。D 城市功能结构升级的必要性：目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇 SCRD（成都特殊休闲中心区）的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最终实现城市功能升
16、级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游、城市商业经济、 （成都）城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。E 区域整体开发的必要性：表面上看，天府水镇是一个多元功能的项目群，但实际上是一个区域整体。作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区 SCRD。在统一的品牌理念下，其内部的项目具有密切的关联性，只有作为一个整体进行开发，才能形成集约化的人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。因此，天
17、府水镇作为一个整体开发区域，十分必要。2、 项目可行性评价要点A 区域开发的可行性：都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市的快速、合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强的10实力和素质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为一个整体进行开发是可行的。B 市场的可行性：古堰景区 2002 年的游客已达 90 万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是一种必然，到 2007 年古堰景区按 6%增长，可达到 120
18、万人次。每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为 180 万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由一部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的景区消费有一定差距，因此，可以按现有游客的 75%作为为来休闲游客的保守估计基数，即 135 万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例应小于 20%，扣除交叉部分，基数为 108 万人次。这两部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量，为 228 万人次；根据都江堰市旅游总规 ，2007 年都江堰市的游客人次将达 576 万人次，其中到古堰景区外其他景区的 456 万人次，扣除重复统计因素，按 30%计算实际游
19、客人数，即 136 万人；我们认为，天府水镇建设过程中（分步建设、分步开放）及建成以后，该部分游客将有 60%-90%会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到 2007 年其他景区进入天府水镇的人次数为 80-120 万人次。成都人有休闲游的消费习惯，按 6%增长率保守估计，2007 年成都人休闲游的人次应达 400 万；由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量（100万）的一部分（30-50% ） ，即由于天府水镇而新吸引 30-50 万人次左右的游客。由于项目建成后，餐饮、娱乐、住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长；因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为 228 万，符合市场规律的基本容量为 450-500 万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。C 项目安排的可行性天府水镇是一个整合了旅游、休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是一个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功
