1、第一部分 市场分析参考文本北京市房地产市场分析北京市房地产市场综合分析1、房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势2009 年，在政府主导土地储备投资的带动下，北京市房地产开发投资大幅回升，从 6 月份开始，投资增速由负转正，全年共完成开发投资额 2337.7 亿元，比上年增加 429 亿元，增长 22.5%。总体来看，我市房地产开发投资经历了下降、恢复、增长、放缓四个主要阶段。其中一季度完成开发投资 220.1 亿元，比上年同季下降 30.2%，二季度完成 681.7 亿元，同比增长 42.3%，三季度投 资高速增长，完成 872.3亿元，同比增长 1.5 倍，四季度随着政策的调控，房地产投
2、资略有下降，共完成 563.6 亿元。2、房地产建设规模逐步恢复，市场供给高于上年水平从全年趋势来看，随着房地产市场的不断回暖，北京市商品房施工面积和新开工面积降幅均稳步缩小，市场供给低迷状态不断得到改善。截至 12 月底，北京市商品房施工面积为 9719.1 万平方米，比上年末下降 2.9%。商品房新开工面积为 2246.6 万平方米，比上年下降3.9%，降幅比 1-11 月缩小 14.4 个百分点。2009 年，北京市商品房竣工面积为 2678.6 万平方米，比上年增长 4.7%。3、商品房销售市场需求旺盛，现房空置面积大大减少2009 年，随着国家一系列购房优惠政策的实施，较大程度地刺激
3、了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放，在住宅需求的带动下北京市商品房销售市场日趋活跃。全年共销售商品房 2362.3 万平方米，比上年增长 76.9%。受市场销售火热等因素影响，2009 年以来，北京市商品房（现房）空置面积呈逐步下降趋势。截至 12 月底，全市商品房空置面积为1351.4 万平方米，比上年末减少 86.9 万平方米，减少 6%。4、房地产企业开发项目本年到位资金全面增长2009 年，北京市房地产开发企业本年资金来源呈全面增长态势，共到位资金 6129.8 亿元，比上年增长 84.5%。其中金融贷款增长最快，为 2367.8 亿元，比上年增长 1.7 倍。自筹资金为 102
4、6.8 亿元，同比增长 10.2%。受销售市场交易量大幅增长的影响，全年定金及 预收款快速增加，为 1663.6 亿元，同比增长 80.3%。区域房地产市场分析1、房地产开发投资呈低开高走态势，比重上升2009 年年初丰台区房地产开发增速比上年同期下降 45.4%，低位开局。8 月份，房地 产开 发投资增速首现正增长 3.4%，11 月达到最高位 35.6%后 ,有所回落。到年底，完成投资 149.4 亿元，比上年同期增长 24.2%，比 11 月份缩小 11.4 个百分点。房地 产开发投资总量居全市第 6 位，增速居第 12 位。2009 年初，丰台区房地产开发投资占全区固定资产投资的比重为
5、 25.7%，随着投资量增加，房地产开发投资 所占比重在 20%-40%区间运行，到年底达到 38.4%，比上月提高 1.2 个百分点，但比去年同期减少 0.9 个百分点。2、商品房施工 规模比上年同期略降2009 年丰台区房屋施工面积 895.6 万平方米，比上年同期下降5.6%，是今年降幅的最低点。除 10 月份和 12 月份外,其他月份均是正增长。其中住宅施工面积 505.9 万平方米，比上年同期下降 3.6%，首次出现负增长。房屋新开工面积 237.6 万平方米，比上年同期下降 2.4%，降幅比上月扩大 2.6 个百分点。3、商品房销售与上年同期持平2009 年丰台区商品房销售面积 1
6、50.9 万平方米，比上年同期增长1.5%。其中住宅销售面积 121.8 万平方米，比上年同期增 长 2.7%，占商品房销售面积的 80.6%。实现商品房销售额 200.4 亿元，比上年同期增长 45.8%，其中住宅 165.9 亿元，比上年同期增长 57.4%。商品房空置面 积 129.1 万平方米，比上年同期下降 6%，其中住宅空置面积 28.2 万平方米，比上年同期下降 50.4%。细分房地产市场分析1、土地市场（1）土地供应放量根据北京市土地储备中心的数据，截止 2009 年 12 月 31 日，已成交和正在交易土地合计为 251 宗、土地面积为 1994 万平方米、规划建筑面积为 2
7、397 万平方米，与 2008 年同期相比分别增加了78%、43%和 52%。第四季度成交土地 55 宗，比上一季度减少了 26 宗；成交的土地面积为 641 万平方米、规划建筑面积为 661 万平方米，与上一季度相比分别减少了 7%和 20%。2009 年月均成交土地 21 宗，土地面积达163 万平方米，与去年同期相比分别增加了 91%和 43%；第四季度月均土地成交宗数为 18 宗，比上一季度减少了 9 宗，月均成交土地面积为 214 万平方米，比上一季度下降了 7%。0501001502002503003504004501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11
8、月 12月051015202530352009年 土 地 面 积 2008年 土 地 面 积 2009年 成 交 宗 数 2008年 成 交 宗 数图 1 2009 年各月份土地交易情况（2）中心城区土地供给下降，土地供应郊区化趋势明显2009 年土地交易比较活跃的是顺义、大兴、朝阳、房山、通州等区域，按照土地面积计算远郊区县所占份额达 88%，而中心城区仅占12%，可 见土地供应郊区化趋势十分明显。从成交土地的用途构成分析，居住用地、工业用地仍为主角。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%05101520253035404550土 地 面 积 份 额 16.315.99.6 9.1
9、9.0 8.9 8.5 5.0 4.4 1.1 0.3 6.7 2.3 1.8 1.10.030.03宗 数 46 31 13 17 25 35 9 12 14 2 2 18 4 10 7 1 1顺义 大兴 房山 密云 通州 亦庄开怀柔 昌平 平谷 延庆 门头沟朝阳 丰台 海淀 石景山西城 宣武远 郊 区 县 土 地 面 积 占 88% 中 心 城 区 土 地 面 积 占 12%图 2 2009 年成交土地城区分布居 住 , 48%商 业 , 12% 综 合 , 3%工 业 , 37%工 业 居 住 商 业 综 合图 3 2009 年成交土地用途分布（土地面积份额）（3）溢价成交， “地王”频
10、出在政策刺激作用下，企业资金充裕，拿地热情不断高涨，土地市场过度竞争，土地成交呈现高溢价率，2009 年成交地块平均溢价率为 97%，而丰台、平谷、朝阳、门头沟成交土地溢价率在 100%以上，部分区域溢价率达到 300%以上。表 1 2009 年各区域成交土地楼面地价城区 宗数 楼面地价（元/平方米） 溢价率西城 1 13332 17%丰台 4 11458 318%城区 宗数 楼面地价（元/平方米） 溢价率朝阳 18 9803 138%门头沟 2 8459 559%宣武 1 7478 0%大兴 31 6142 106%海淀 10 4446 14%房山 13 4125 96%顺义 46 4054
11、 82%石景山 7 3973 21%通州 25 3312 89%昌平 12 3252 45%平谷 14 2608 330%延庆 2 1993 0%怀柔 9 1230 24%密云 17 597 0%亦庄开发区 35 509 7%合计 247 3949 97%2、住宅市场（1）新建商品房：供给下降态势未变，即时供给由降转增2009 年北京市住宅施工面积为 5551.9 万平方米，增长 0.2%。住宅新开工面积为 1380.3 万平方米，比上年下降 11.8%。而代表即时供给的 2009 年商品房竣工面积同比增幅则在 2008 年基数较小的情况下转正。表 1 商品住宅供销情况施工面积 新开工面积 竣
12、工面积 销售面积年度(万平米) (万平米) (万平米) （万平方米）2005 年 7283.42 1983.24 2841.42 2803.22006 年 6311.27 1870.26 2193.32 2607.62007 年 5914.49 1639.94 1853.95 2176.62008 年 5538.23 1565.3 1399.3 1335.42009 年 5551.9 1380.3 1613.2 1880.4同比增幅2005 年 7.8% -10.1% 21.2% 22.62%2006 年 -13.3% -5.7% -22.8% -6.98%2007 年 -6.3% -12.3
13、% -15.5% -16.53%2008 年 -6.4% -4.6% -24.5% -38.65%2009 年 0.2% -11.8% 15.3% 40.81%（2）新建商品房：政策刺激、需求增加；供不应求，价量齐升2009 年全年期房住宅成交 14.5 万套，比去年去年同期增长71%，面 积达 1582 万平方米；现房住宅成交 3.4 万套，比去年同期增加 127%，面积达 446 万平方米。01000020000300004000050000600002008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4010020030040050
14、0600700期 房 住 宅 签 约 套 数 期 房 住 宅 签 约 面 积 (万 M2)2009年 住 宅 签 约145237套2008年住宅签约84757 套增长率 71%图 3-2 2009 年期房住宅成交情况020004000600080001000012000140002008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4050100150200250300现 房 住 宅 签 约 套 数 现 房 住 宅 签 约 面 积 (万 M2)2009年 住 宅 签 约33749套2008年住宅签约14854 套增长率 127%图 3-3
15、2009 年现房住宅成交情况（3）存量住宅：成交量、价格涨幅创历史纪录2009 年全年共发布二手房源 193560 套，其中发布的住宅房源为188428 套，为 2008 年住宅发布量的 5.5 倍。二手房签约套数为278727 套，突破 27 万套成交记录。其中二手住宅为 267206 套，为去年同期签约套数的 8.2 倍。城八区二手房均价上涨在 30%以上，部分城区超过 50%。30188套25131套21487套12263套0500010000150002000025000300003500040000450001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
16、05000100001500020000250003000035000新 发 布 住 宅 套 数 住 宅 签 约 套 数 月 均 签 约 套 数图 3-4 2009 年存量住宅成交情况（4）住宅销售价格持续上涨12 月份新建住宅价格指数环比涨幅创全年最高。自今年 6 月份以来，我市新建住宅销售价格指数同比涨幅呈现加速上升的态势，12月份到达全年最高点，上涨 13.2%，涨幅比 11 月份提高 5.2 个百分点。从环比涨幅来看，尽管全年有所波动，但总体呈上升趋势，尤其是在第四季度，环比涨幅不断扩大，12 月份环比上涨 4.5%，涨幅比 11 月份提高 1.5 个百分点，创全年新高。二手住宅销售价
17、格不断上涨。2009 年，全市二手住宅销售价格指数同比与环比涨幅均稳中有升，涨幅最高的为第四季度。其中 12 月份同比上涨 2.9%，比 11 月份提高 1.9 个百分点； 环比上涨 1.5%，提高 0.2 个百分点。各环路商品住宅期房价格普遍上涨。2009 年第四季度，四环路以内商品住宅期房销售均价为 25907 元/平方米，比第三季度上涨 2334元/ 平方米，四至五环路为 16352 元/平方米，由于第四季度限价房集中签售，使得均价比第三季度下降 5738 元/ 平方米，五至六环路为11361 元/平方米，六环路以外为 9855 元/平方米，分别比第三季度上涨 110 元/平方米和 16
18、60 元/平方米。3、写字楼市场（1）写字楼整体供求2009 年北京市写字楼施工面积为 5551.9 万平方米，比去年下降12%，其中新开工面积为 256 万平方米，比去年增 长 60.2%。而 2009年写字楼竣工面积为 316.6 万平方米，比去年下降 13.2%。2009 年全年写字楼现房销售面积为 83 万平方米，比去年增长 3.4%；写字楼期房销售面积为 172.7 万平方米，比去年比去年增长 192.2%。（2）甲级写字楼供求2009 年四季度甲级写字楼新增供应 20.8 万平方米，包括 CBD商圈的 PICC 大厦（银 泰中心 B 座）、亚奥商圈的北辰首作和中关村商圈的西海国际中
19、心等项目。2009 年全年甲级写字楼净吸纳量约 40 万平方米，为 08 年全年净吸纳量的 55.6%，四季度甲 级写字楼的吸纳量仅为 8.9 万平方米。受实体经济的影响，写字楼市场需求大幅回落。加上住宅市场的火爆，写字楼的投资受到进一步冷落。四季度甲级写字楼空置率上升至 19.44%，环 比上升 1.06%，同比上升 3.46%，达到近期的新高。空置率的上升迫使租金 进一步下跌，09 年全年租金环比下跌 6%，已经低于 2007 年甲级写字楼租金水平。02004006008000%5%10%15%20%25%入 住 量 391 501 573 577 590 604 613 存 量 449
20、591 682 688 721 740 761 空 置 率 12.80% 15.23% 15.98% 16.12% 18.14% 18.38% 19.44%2006 2007 2008 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4图 北京甲级写字楼市场情况（量）1051091031009496981001021041061081102006 2007 2008 2009图 北京甲级写字楼租金价格指数4、商业地产市场（1）商业地产整体供需2009 年北京市商业等经营性用房施工面积为 1323.4 万平方米，比去年下降 7.4%，其中新开工面积为 228.5 万平方米，比去年下降20.4
21、%。而 2009 年商业等经营用房竣工面积为 322.4 万平方米，比去年上升了 3%。2009 年全年写字楼现房销售面 积为 79.6 万平方米，比去年增长 37%；写字楼期房销售面积为 77.4 万平方米，比去年比去年增长 42.5%。（2）优质商铺供需2009 年全年新增优质商业供应约 150 万平方米，仅为 08 年全年供应量（249 万平方米）的六成，整体空置率上升至 18.70%。而华熙长安 MALL、美晟国际广场等大型商业再次推 迟开业时间。尽管 2009 年末商业的颓势有所缓解，2010 年前三天京城 127 家重点商业企业仍然取得了超过 21 亿元的销售佳绩，2010 年全年
22、的走势仍然很难估计。不确定性主要来自两点：一方面是国际经济逐渐走出低谷的利好，另一方面是国内住宅市场不断走高带来的潜在经济风险。0500100015000%5%10%15%20%总 供 应 量 534 620 668 917 1067 入 住 量 443 512 567 756 867 空 置 率 17.15% 17.37% 15.01% 17.55% 18.70%2005 2006 2007 2008 2009图 优质商铺供需情况万柳区域万柳区域9010011012013014015016005Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q
23、108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4图 北京优质商铺租金指数热点片区市场分析1、区域概况（该部分包括区域范围、区域交通、区域基础设施以及区域典型业态种类， 比如该区域包括是集居住、商 业、 办公为主的综合业态 区等。 ）万柳生态居住区位于海淀区的中心，北起新建宫门路,南至长春桥路,西靠昆玉河,东抵万泉河路。以巴沟北路为界，生态居住区划分为占地 256 公顷绿化带和占地 104 公顷的居住区，万柳居住区用地呈长方形，南北长约 7 公里，东西长约 0.8 公里，分为北区、中区和南区三大分区。其中，北区为多层 高标准住宅区，中区、南区为高层住宅区，贯穿区内南北方向的万柳中路市居
24、住区的中轴线，也是商业活动开展的聚集区。经过 几年的建设，万柳居住区成为西北区域最大型居住区，现已经十分成熟，银行、餐厅、酒吧、 购物等生活配套设施一应俱全。万柳居住区距离中关村商业核心区大约 10 分钟的车程，西部与金源商务中心仅隔一河。居住区内自然资源丰富，西面紧靠昆玉河，另外北部在建的万柳公园将与颐和园、圆明园连成北京最大的绿色走廊。万柳高素质的居住人群使万柳地区成为高档的居住区，土地附加值也随之飙升，在此居住已经成为财富和成功的象征。2、住宅市场（新建商品住宅）（该部分应包括该季度该片区新开盘以及在售项目信息，包括项目名称、开发商、物 业类型、位置、各月价格（ 该季的三个月份）、签约量
25、等信息，撰写时根据上述信息进行总结性概括）3、商业市场（该部分应包括该片区商业分布情况、业态构成、价格信息（包括租金和售价）等，新开盘商业物业以及典型商业物业详细信息（如物业名称、物业地址、物 业类型、业态 分布、租金或售价），撰写 时根据上述信息 进行总结性概括）4、写字楼市场（该部分应包括该片区新增和存量写字楼物业信息，包括物业名称、物业地址、等级 、租金或售价、物 业管理费、物 业管理公司、出租率及入住客户等信息，撰写时根据上述信息进行总结性概括）5、其他物业（若该片区还存在其他典型物业类型，则需要进行补充，比如别墅、酒店、工业等，其主要内容参考上述几个细分业态，根据具体物业进行确定）注
26、：以上适用于城八区，对于远郊区县，无 须进行热点片区分析，那么 对于区域市场分析部分需要写出细分市场的情况，参照热点片区的写法。并将区域房地产市场作为（三）与细分房地产市场分析调换；第二部分 市场分析撰写要求市场分析撰写要求1、市研部负责北京市房地产综合分析及细分房地产市场分析部分的撰写；2、各分片撰写人负责区域房地产市场分析及热点片区部分的撰写，区域房地产市场分析可以以小组的形式提交一份，热点片区则有各撰写人独立完成；3、热点片区部分涉及到租金、价格等数据应为调查结果，按照分片调查操作要求进行，网上二手数据不应直接引用，仅作为参考；4、明确市场分析撰写口径为一个季度，并尽量做到月度跟踪；5、热点片区市场分析的撰写应通过对所要求信息的整理，进行逻辑清晰的阐述。
