保障性廉租住房建设项目可研报告.doc

1、1XXX 市廉租住房一期建设项目可行性研究报告广西维业经济管理咨询有限公司二一一年三月2目 录第一章 总论4第二章 建设背景及必要性7第三章 政策保障9第四章 项目地址与建设条件 10第五章 建设内容及规模 12第六章 建设方案 14第七章 节能节水 36第八章 工程进度及建设管理 38第九章 建设项目招投标 43第十章 环境影响及评价 45第十一章 建设投资估算及资金筹措 51第十二章 财务评价 55第十三章 社会效益综合评价 55第十四章 结 论 56附件3第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目名称：廉租住房建设项目（二）项目性质：新建（三）建设地点：本项目位于桂梧高速路口东北侧。（四）

2、项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积 XXX 平方米。土地取得方式为行政划拨。二、研究范围及主要编制依据（一）研究范围广西维业经济管理咨询有限公司受项目业主委托，对廉租住房建设项目进行可行性研究并提交廉租住房建设项目可行性研究报告 ，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。（二）主要编制依据1、 廉租住房保障办法中华人民共和国建设部九部委 162 号令；3、 住房保障三年规划4、项目其他有关资料三、可行性研究的主要结论（一）项目建设必要性4住房保障制度是社会

3、保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。根据民政局 2010 年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于 300 元的家庭总户数为 3,243 户。全市住房未达标的中低收入家庭 5,109 户。根据全市房屋安全大检查结果，我市现有 C、D 级危险房屋 637 幢，建筑面积 7.6 万。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生，仅是河东老城区需搬迁住户就有 5,879 户。这些都是政府逼切需要解决的难题。（二）建设内容及规模本项工程总建筑面积为 AAAA，其中廉租房 AAAA 套、建筑面积 A

4、AAA，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积 AAAA。（三）工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为 2 年，具体安排为：2011 年 5 月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2011 年 8 月 底 以 前 ， 陆 续 完成施工图设计和工程招投标工作。2011 年 9 月 至 2013 年 9 月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。（四）投资规模本项目概算建设投资 XXXX 万元，其中：土地费用 XXXX 万元、建安工程费 34,378.65 万元，工程其它费用 XXXX 万元，基本预备费52,077.77 万元，按总建筑

5、面积平均造价元 2,359.54。 （五）资金来源本项目建设资金来源：1、中央财补助2、本级财政自筹。（六）资金使用计划本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。（七）结论本项目建设，是政府在房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题、保障和改善民生、促进社会和谐进步的重大举措。同时，对于遏制房市的过度投资投机，促进我国房地产健康、稳定发展也有积极作用。 根据对建设条件、工程方案、财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要而且可行。第二章 建设背景及必要性、项目建设的必要性党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民

6、主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基礎和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。6国务院温家宝总理在今年全囯人大政府工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共 1000 万套，改造农村危房 150 万户。重点发展公共租赁住

7、房。中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元，比上年增加 265 亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。 ”“建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。1、解决低收入家庭的住房困难，政府应当负起责任。我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥

8、在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通7过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。2、解决低收入群体的住房问题已经刻不容缓根据民政局 2010 年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于 300 元的家庭总户数为 3,243 户。全市住房未达标的中低收入家庭 5,109 户。根据全市房屋安全大检查结果，我市现有 C、D 级危险房屋 637 幢，建筑面积 7

9、.6 万。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。据市住建委提供的数据，河东老城区需搬迁住户有 5,879 户，这些都是政府逼切需要解决的难题。3、当前房价过快上涨，使住房保障制度建设更具紧迫性随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。因此在今年全国两会上，不少全国

10、人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。二、我市保障性住房建设概况我市从 2007 年底开展保障性安居工程建设。至 2010 年底，我市市本级建设廉租房 2,815 套，总建筑面积 15.7 万平方米，总投资约82.3 亿元；相对缓解了部份贫困家庭的住房困难，但由于政府财力所限，还未能够满足多达几千户住房困难户“居者有其屋” 的最低需求。2011 年自治区下达我市保障性住房建设任务比去年大大增加，全市须建设廉租住房 5,000 套；其中市本级新建 3,670

11、套，建筑面积19.55 万平方米。第三章 廉租房政策我国的保障性住房建设，是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式。 我市的廉租房政策的内涵是：由政府直接投资兴建公共住房，政府以实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。保障对象既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中、低收入者。此外，我市的廉租房供给方式还从支持产业发展的需要，同时解决专业人才的住房困难问题。凡在我市重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团就业而且收入偏低、无住房的人员，以及在我市城区工作满 3 年、具有全日制大学本科以上学历的

12、外来大学毕业生，均可以申请租赁廉租房。第四章 项目选址及建设条件一、项目选址9项目建址位于高速路口东北侧。二、建设条件1、自然条件属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，多年平均降雨量1,478.2mm，降雨量主要集中在 49 月，约占全年降雨总量的71。日降雨量50mm 的暴雨天数多年平均在 4.15.2 天之间，最多年份为 812 天；降雨量100mm 的大暴雨天数多年平均为0.51.1 天，最多年份 23 天；最大日降雨量可达 334.5mm，市区年平均气温 21.1。 2、水文特征内河流属珠江流域西江水系，市区内有西江、浔江、桂江等河流。浔江、桂江水位受雨汛影响显著，平水期和洪、枯水期

13、水文要素差值较大。据统计资料，多年平均径流量为 2,198108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位 27.67m，最低水位 2.50m，最大水位变幅25.17m，最大流量 54,500 m3/s，最小流量 720 m3/s。 本项目所处位置不受径流量大小和水位高低因素的影晌。3 、交通运特条件的交通特点是地处三江（西江、浔江、桂江） 、一线（洛湛铁路） 、六路(桂梧、南梧、广梧高速、207、321、324 国道）的多元交汇点上。本项目地处于桂梧高速进入市区的新路口，距离汽车站、火车站不超两公里，区位优势明显，交通十分便利。104、项目配套工程条件项目地位于成熟市区，供水、排水、燃气

14、、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全（1） 联水。项目供水来自本市自来水厂的城市管网，其供水能力充沛（2）排水。项目污水排入市政污水管，雨水采用明沟排放（3）联电。项目地电源来自本市电业局，用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电供电能力充足，能移保证项目建设所需的用电要求。5、生活配套设施条件项目地为规划内的城市商住区，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善6、工程地质条件本项目建设场地参考第四期工程的勘察结果，规划区内工程地质构造为素填土、冲积层、坡粘土、花岗岩残积土和燕山早期花岗岩基岩，场地区域稳定性好，属于工程建设基本适宜区。7、水文地质条件本项目场地地下水类型为潜水

15、，主要赋存于原生和次生隙中，场地地下水来源于大气降水和东侧地表水体补给，场地内地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢根据分析结果，土和地下水对钢筋混凝土和钢筋混凝土中的钢筋有微腐蚀性影响。8、地质构造与地展效应项目位于广西山字型构造南东翼、东西褶皱带内的梧州向斜区，11先后经历了加里东运动、华力西运动、印支运动、燕山运动和喜马拉雅运动，发生了一系列褶皱及构造断裂，白垢龙圩断裂从本场地附近经过，该断裂活动始于广西运动，断续延伸至中生代，自笫三纪以来，已趋于稳定，因此场地区域稳定性好。根据建筑抗震设计规GB50011-2001（2008 版），抗震设防烈度为 6 度，设计地震分组为第一组

16、，基本地震加速度值为 0.05g。三、项目周边概况本项目位于二环路內侧，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域周边房地产、物流等产业发展迅速。第五章 建设内容及规模 一、建设内容本项目建设内容包括廉租房住宅、小区配套用房、地下停车场及设备用房、为小区服务的商业用房、规划红线内的配套基础设施建设工程等。二、建设规模本项目总建筑面积为 XXXX ，其中廉租房 XXX2 套、建筑面积XXX，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积XXX。具体建设内容见下表：第六章 建设 方案12一、总平面布置（

17、一）设计依据1、主要设计规范和标准城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；民用建筑设计防火规范 ；2、 民用建筑工程总平面初步设计深度图样05J804；3、业主提出的设计要求。（二）平面布置根据用地条件，X 幢共 1X 个单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。在小区东西南侧邻城市规划道路，退红线约 X 米，建筑物与红线距离 810 米。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。（三）竖向布置该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。室内外高差控制在0.4500.900 米左

18、右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。（四）交通组织小区的交通依据场地实际状况，设主入口和消防紧急出口各一个，小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧。小区入口道路宽度为 27 米。在住宅楼周边形成宽度为 8.521 米的环形通道，满13足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。地下车库出入口宽度 7.5米。在小区东北侧增设一地下停车场出入口，使小区的交通顺畅、安全、宁静。（五）无障碍设计小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按城市道路和建筑物无障碍设

19、计规范JGJ50-2001 设置无障碍坡道，方便残疾人安全通行。（六）绿化场地四周均退红线满足防护绿地规划宽度要求。小区入口设入口花园，设 4 个中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，东北角有市政公共绿化广场，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。（七）主要技术经济指标1、规划净用地面积：27,702（41.595 亩） ；2、规划总建筑面积：184,921.4；X二、建筑方案（一）设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2） 建筑设计防火规范GB50016-

20、2006；（3） 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；14（4） 屋面工程技术规范GB50345-2004（5） 建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6） 民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。（二）平面设计平面设计注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，设计了 4 个大小不一的景观中庭，

21、上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。1、户型组合住宅户型均为小户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫套型。项目户均建筑面积为 44.44。 （详见附图）2、非住宅用房根据需要，部分住宅楼地面 1 层设计为架空层车场、商业用房、以及其他配套辅助用房。（三）竖向交通设计小区南北向均设有车行出入口、人行出入口及紧急消防出口。各15楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。（四）立面设计建

22、筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用南方民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，使建筑颜色立即生动、协调。（五）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为 3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于 0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过 18 级，也不少于 3 级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于 2m，梯段净高不小于 2.2m。（六）建筑物无障碍设计本项目楼、地面

23、凡有水平高差的地方均有缓坡设计，可供残疾人车无障碍通行。（七）建筑安全 面积大于 1.5m2 的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于 500的落地窗，面积大于 0.5m2 的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃） 。无框玻璃门应采用公称厚度不小于 10mm 的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ 113-2009 表6.1.2-1 选用。16 外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000 的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结

24、强度。 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于 900。靠梯井一侧水平长度大于 500时以及顶层，扶手高度自可踏面计算为 1050。 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地 0.10m 高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于 1.05m。如底部有宽度大于或等于 0.22m，且

25、高度低于或等于 0.45m 的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 低窗台（窗台净高度低于 0.8m 或住宅窗台低于 0.9m 时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于 0.45m 时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于 0.45m 时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部 0.45m 高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算） 。（八）装饰标准 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。17 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆抹光。1、室外部分外墙面用墙面涂料装饰。2、室内部分内墙面：卫生间

26、墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。（九）门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制） ，内门为实木门，外窗均为原色单框铝合金玻璃窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T7108-2002 规定的 2 级。三、建筑结构（一）设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001；（2）建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2004；（3） 建筑结构荷载规范GB50009-2001；（2006 年版）（4） 砌体结构设计规范G

27、B50003-2001；（5） 建筑抗震设计规范GB50011-2001；（2008 年版）（6） 建筑地基基础设计规范GB50007-2002；18（7） 混凝土结构设计规范GB50010-2002；（8） 砌体结构设计规范GB50003-2001（二）设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级；2、建筑结构设计使用年限：50 年；3、根据建筑抗震设计规范 （GB500112001） （2008 年版）附录 A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：4、根据建筑抗震设防分类标准 （GB502232008） ，本工程

28、为丙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计等级为丙级。6、本地区基本风压为 0.30KN/；风荷载标准值为：0.30KN/。地面粗糙度类别：B 类。（三）结构设计建筑均采用现浇钢筋砼框架结构为主，辅以楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土混合结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进19一步明确基础选型。（四）主要结构构

29、件材料1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见下表：2、圈梁、构造柱为 C20，屋面构造柱、压顶梁为 C25。3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级：表 5 砌体材料强度等级表4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径10 为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程的规定。直径12mm 时为 HRB335 级(或 HRB400 级)钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋(GBl499)的规定。焊条：HPB235 钢筋，Q235B 钢焊接：E43 系列；HRB335 钢筋焊接：E50 系列；HRB400 钢筋焊接：E55 系列。（五）环境边坡及深开挖设计采用

30、放坡处理。四、给排水（一）设计依据1、 建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、 住宅建筑规范GB503682005；3、 室外给水设计规范GB50013-2006；4、 室外排水设计规范GB50014-2006；5、 节水型生活用水器具CJ1642002；（二）设计范围201、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。（三）给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。（四）给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管 2 条，管径为 DN400mm，分别由小区东南侧接入。要求水压不低于 0.35M

31、pa。2、用水量（1）用水量：最高日水量 2,282m，最大时水量 254.5m。（2）主要用水项目及其用水量见下表：3、水质一般按生活饮用水水质考虑。4、给水系统由市政给水管进水管 2 条，管径为 DN400mm，分别由小区东南侧接入小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为 DN250。室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计） 。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。本工程室内给水系统分二个区。（1）低区：地下一层至地上八层为低区，由小区内环形主管直接供给；各支管管径为 DN50。21（2）高区：九层屋顶层，由地下贮水池、加压泵供

32、水系统供给，各支管管径为 DN100。5、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道 DN65 以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50 以下采用给水聚丙烯管（PP-R 管） ，热熔粘接。6、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。（五）排水1、排水量（1）污水量：本工程污水量：按生活给水量的 90%计算，则最高日污水量2282m,最大时污水量约 254.5m。（2）雨水量：雨水采用暴雨强度公式：q=2170（1+0.484LgP）/ （t+6.4P 0.665） q20 2362、排水系统住宅楼由单立管通气排水，底层单独排放，污水经室外检查井汇集小区内污水

33、总管，排放市政污水管网。污水管管径为 d 800mm。建筑屋面雨水有组织排放。地下室排水：消防电梯机坑、水泵房集水坑、汽车道雨水积水坑排水经机械提升，排至室外雨水管道。雨水管管径为 d600mm。3、管材:22（1）室外 污水管道直径d800mm 选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径800mm 选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径d600mm 选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE） ，采用承插连接；直径600mm 选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用 PVC-U 塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用 PVC-U 塑料排水管；采用承插粘接连接

34、。 屋面雨水管道选用 PVC-U 塑料排水管；采用承插粘接连接。五、强电（一）设计依据1、 民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；2、 建筑照明设计标准GB50034-2004；3、 10kV 及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、 低压配电设计规范GB50054-95；5、 供配电系统设计规范GB50052-95；6、 建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、 住宅设计规范GB50096-1999；8、 住宅建筑规范GB50368-2005；9、建设单位本专业的设计要求。（二）设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程 10KV 配电所设在地下室设备用房内，由

35、供电部门提23供一路 10KV 电源。并设应急电源：设置 1 台 200KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；高层住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。（三）负荷测算按每户合计用电容量 9kW 测算。取需用系数为 0.4，则每户计算负荷为 3.6kW。该小区共有住户 3672 户，由于住宅小区内居民的作息

36、时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为 0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷 Pjs 为：有功功率 Pjs(kW)=3.636720.6=7930kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数 COS0.65。公建配套用电负荷按 500kW 估计，小区其他公共用电负荷按1700kW 估计。考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率 k 为 0.85，则变压器容量 S 应为： S=Pjs(kcos)=10130KW(0.850.65)=18,335kVA选用 8 台 2500kVA 干式变压器。（四）供配电系统10 千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发24生故障或检修

37、时，备用电源投入工作。1、配电设备10 千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10 千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压 10 千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所 220/380 伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为 0.92。5、供电系统（1）10KV 配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用 8 台 2500kVA 干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV 配电系统接地型式采用 IT

38、 系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用 TT 系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部 TT 系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。25（五）建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻 R欧。2、在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。六、弱电（一）设计依据1、 民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；2、 智能建筑设计标准 ；GB/T50314-2000；3、 建筑与建筑群综合布线系统工程设

39、计规范GB/T 50311-2000；4、 民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；5、 有线电视系统工程技术规范GB50200-94；6、 安全防范工程技术规范GB50348-20047、 建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；8、建设单位和本专业的设计要求。（二）设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。（三）有线电视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。262、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区布局分设三个分配区。4、在高层楼地下室

40、设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按 1 只用户盒考虑。7、光纤电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为 550MHz 传输系统，用户电平为 60 正负 4dB。（四）电信配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。（1）住宅楼：每户 1 部（2）公建：根据需要设置（五）安全监视与消防控制本工程在地下车库及一类高层住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控

41、制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器） ；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设消防广播及消防电话系统。274、在住宅部分设大门非可视对讲系统。5、厨房设置燃气泄漏报警器。6、在小区围墙內适当位置分装 7 个录像头。（六）电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻 R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。七、消防（一）设计依据1、 建筑设计防火规范GB50016-2006；2、 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001 年版）

42、 ；3、 建筑灭火器配置设计规范 （97 局部修订）GBJ140-90； 4、 火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、 消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005 年版)。7、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（二）设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合” 的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。（三）消防系统281、总

43、图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。 消防车道：每幢建筑物的四周均有4m 的通道，可通行消防车。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块东西南三面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径 R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受 36T 的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于 1%。2、建筑消防本工程住宅建筑楼为 2021 层，为高层民用建筑，环住宅楼设有消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用 240 厚烧结实心砖

44、砌块，耐火极限不低于 3.0 小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用 180厚烧结砖砌块，耐火极限不低于 2.0 小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离2.00m， “U”型“L” 建筑转角处水平距离4.00m 。建筑物二次装修应接受物业管理部门监督，限定采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、29梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范 ，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统

45、用水量：高层住宅室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量 15L/s。地下车库室内消火栓系统用水量 10L/s，室外消火栓系统用水量 20L/s。（2）自动喷水灭火系统设置参数：地下车库(中危险级 II 级)喷水强度 q=8L/(min m2)，作用面积 A=160m2；商业超市和室內活动中心( 中危险级 I 级)喷水强度 q=6L/(min m2)，作用面积 A=160m2。喷水系统设计用水量 30L/s。（3）消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积 V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积 V=18m3。（4）室内外消火栓系统设置：小区统一设置室内外消防增

46、压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在室内顶层和地下车库内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商业超市和室內活动中心等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）住宅楼各层设有室内消火栓，且消火栓给水管道连接成环，30保证供水安全。每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器。（7）室外采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为 DN250mm。小区内共设有 5 座地上式

47、消火栓，均匀布置。间距不超过 100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（8）柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200 气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（10）每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器。八、景观及绿化（一）设计原则1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和生活环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。（二）项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距高层建筑物外墙 1.5 米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。