1、房地产综合知识教程,主要内容,房地产及开发基础知识房地产交易知识房地产交易税费约定房地产权属登记的基础知识房地产规划基础知识建筑及结构设计基础建筑施工图的学问图纸反映的建筑之美楼盘价值鉴别的思路房地产开发策划流程,房地产的定义及分类,房地产开发概要,房地产行业名词,第一部分,第二部分,第三部分,房地产及开发基础知识,房地产的定义及分类,1、区分房产、地产、房地产、泛地产,房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、商业、仓库、服务、文化、教育、办公用房等。地产：指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热，供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范围
2、内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，体现在生产关系中，是社会所有权和使用权关系的载体；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房地产：是房产的合称，俗称不动产，它包括土地和建筑物及其他土地定这物。泛地产：是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育科技等产业融合起来，形成各种产业的房地产。在泛地产中，不一定以“房子”为核心。房子可能是主体，也可能只是附属的配套设施。泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，也就是房地产（尤其是住宅开发）与各种行业的嫁接，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后
3、产生“1+12”的产业效应。,房地产的定义及分类,2、房地产业概念,房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。房地产业分类 房地产业可分为房地产投资了开发和房地产业服务业。房地产业与建筑业的区别和联系 房地产业与建筑业既有区别又有联系。 建筑业是物资生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对像都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承
4、担发包者，建筑业则是承包单位按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务。,房地产的定义及分类,3、房地产功能分类类型,单元式住宅公寓住宅别墅住宅商品房经济适用住房廉租住房普通住宅高级住宅,百货商场、购物中心商铺市场型商铺商业街商铺住宅底层商铺社区型商铺商务楼、写字楼商铺交通设施商铺“都市型”商铺“便利型”商铺,生态住宅绿色住宅花园式住宅分时度假住宅产权酒店智能化社区高科技型住宅健康住宅,房产住宅的8种类型,商业地产的9种类型,新型住宅的8种形式,房地产开发概要,房地产开是对城镇进行土地和房屋的建设开发。 从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加
5、工，在地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。 狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。,1、房地产开发含义,房地产开发概要,房地产开发范围包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电信、修道、绿化、房屋建设等多项内容组成。,2、房地产开发范围,房地产开发概要,建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9个部分。地基与基础、主体结构先施工，在此期间，同时预埋水电线管预留水电洞口，主
6、体结构完成到一定程度，内部装修、水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶后，从上至下进行施工。 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为8个阶段： （1）项目建议书阶段 （2）可行性研究阶段 （3）设计阶段 （4）开工准备阶段 （5）施工阶段 （6）竣工验收阶段 （7）租售阶段 （8）使用阶段,3、房地产开发流程环节,房地产开发概要,4、房地产开发的风险,房地产行业名词,居住密度：指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。,1、居住密度,房地产行业名词,某小区居住密度指标计算示例 某小区总用地面积1
7、6.3公顷，其中，住宅用地7.1公顷，公建用地3.5公顷道路用地2.8公顷，绿化用地2.9公顷，小区能规划容纳总人口数5466人，住宅建筑面积220090平方米，公共建筑面积112590平方米，基底总面积为88036平方米，共规划住宅建筑1839套，其中小套占500套，中套875套，大套464套。从这些基本的数据，我们就能算出小区的居住密度各种数据。各种居住密度数据计算 人口毛密度=5466人16.3公顷=338.6人/公顷 人口净密度=5466人7.1公顷=770人/公顷 住宅建筑套毛密度=1839套16.3公顷=112.8套/公顷 住宅建筑套净密度=1839套7.1公顷=259套/公顷 住
8、宅面积净密度=220090平方米7.1公顷=3.1万平方米/公顷 建筑面积毛密度=（220090平方米+112590平方米）16.3公顷=2.04万平方米/公顷 住宅建筑净密度=88036平方米7.1公顷=1.24万平方米/公顷 户室比计算 小套比=500套1839套=27% 中套比=875套1839套=48% 大套比=464套1839套=25%,房地产行业名词,建筑密度也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。,2、建筑密度,房地产行业名词,某小区建筑密度指标计算方式示例 延伸上一个案例。某小区总用地面积16.3公顷，其中，住宅用地7.1公顷，公
9、建用地3.5公顷，道路用地2.8公顷，绿化用地公顷2.9公顷，其中绿化覆面积7公顷，小区能规划容纳总人口数5466人，住宅建筑面积220090平方米，公共建筑面积112590平方米，其中某户建筑面积125平方米，实用面积100平方米，使用面积93.75平方米，那么，套密度=1839套16.3公顷=112.8（套/公顷）容积率=（220090+112590）16.3公顷=2.04万/公顷实用率=100125=80%；使用率=93.75125=75%绿化率=7公顷16.3公顷=43%；绿地率=2.9公顷16.3公顷=17.8%,房地产行业名词,“使用率”和“实用率”：使用率和实用率读音相似，意义也
10、相近，它们的区别一定要清晰。 使用率是住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般70%-80%。 而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比。 实用率大于使用率，往往开发商用“实用”率代替“使用率”，并混淆这个概念来吸引购房者。在这个问题上其实购房者不必太在意实用率或使用率的具体数据，户型设计是否合理、考虑究竟如何使用户内空间才是关键。,3、使用率实用率,房地产行业名词,所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占得比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于
11、回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 住宅容积率：也称住宅面积净密度，是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。,4、容积率住宅容积率,房地产交易基础知识,房地产交易全过程,七种房屋贷款方式全流程,第一部分,第二部分,第三部分,房地产交易知识,房地产买卖合同的约定,第四部分,房地产交易过程中常见问题,第五部分,房地产交易基础知识,1、商品
12、房预售,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人预付定金或房价款的行为。由于从预售到竣工交付的时间一般较长，开发商和购房人都可能由于延期交付、质量不符而承担较大的风险。 商品房预售的条件 条件1：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 条件2：持有建设工程规划许可证。 条件3：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 条件4：开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 商品房预售许可 中国商品房预售实行预售许可制度，开发企业申请办理商品房预售许可证应向市、
13、县人民政府房地产管理部门提交下列证件基资料： 售房必须持有的5证 商品房预售合同登记备案,房地产交易基础知识,2、商品房现房销售,现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看得见摸得着，对购房人来说相对风险小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。,房地产交易基础知识,3、商品房交易的诸多形式,商品房预售 商品房按揭 商品房房屋抵押 商品房赠与 商品房内销外租 商品房以旧换新 商品房产权调换,房地产交易基础知识,4、10个常见商品房销售价格术语,均价 基价
14、起价 开盘价 预售价,一次性买断价 清盘价 平面价差 楼层价差 议价空间,房地产交易全过程,1、八步完成房地产交易全程,签订合同,合同申请,立契,缴纳税费,产权过户,信息沟通,银行申贷,交易完成,房地产交易全过程,2、房地产交易各步骤,第一步，信息沟通 开发商和购房者双方建立信息沟通渠道，购房者了解房屋整体现状及产权状况，开发商提供合法的证件，包括房屋所有权证书及其他证件。第二步，签订合同 如开发商提供的房屋合法，可以上市交易，购房者交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付
15、时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。第三步，合同申请 双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。双方向房地产管理部门提出申请手续后。管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况下拒绝申请，禁止上市交易。,房地产交易全过程,2、房地产交易各步骤,第四步，立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。第五步，缴纳税费 税费的过程比较复杂，要根据交易房屋的性质而。比如房改房、危改回迁房、经
16、济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。第六步，产权过户 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。第七步，银行申贷 对贷款的受领人来说在与开发商签订完房屋买卖合同后由双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。第八步，交易完成 买受人领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋，交易履行完毕。,七种房屋贷款方式全流程,1、银行按揭贷款,银行按揭贷款概念 银行按
17、揭贷款是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。按揭贷款9大流程银行按揭所需资料按揭所需交纳的各项费用,公证费保险费其他费用,七种房屋贷款方式全流程,3、抵押贷款,抵押物借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。 抵押流程（以中国建设银行为例）,2、 公积金贷款,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款
18、的权利,均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。,七种房屋贷款方式全流程,4、质押贷款,质押财产借款本人或第三人合法持有的权利凭证。质押流程 第一，持权利凭证到个人综合消费贷款经办机构申请质押； 第二，核对质押权利凭证，并对符合条件的进行质押登记； 第三，银行收妥质押权利凭证，进行贷款审批手续，贷款额度最高不超过质押权利凭证面额的90%，并与审批同意发放贷款的申请人签订借款合同及质押合同； 第四，银行发放贷款至借款人个人储蓄账户中。,七种房屋贷款方式全流程,5、组合贷款,Click to add Title,Click to add Title,借款人可以抵押或质押权利权利凭证申请同一笔个
19、人综合消费贷款，货款额度按两种担保方式允许发放的贷款额度累计，贷款流程同上。,七种房屋贷款方式全流程,6、信用贷款,（以中国建设银行为例） （1）借款人个人借款额最高限额为60万元 借款人以本人信用申请个人综合消费贷款，建行根据借款人资信情况确定贷款额度，最高位人比为60万元。 （2）借款申请人提供资料 （3）银行客户经理审核贷款人资信等级，签订贷款合同 银行客户经理根据借款人资信等级相应确定贷款额度及期限，进行贷款审批手续，贷款额度都不超过相应信用等级允许发放额度，并与审批同意发放的申请人签订借款合同。,七种房屋贷款方式全流程,7、一次性付款,Click to add Title,Click
20、 to add Title,一次性付款流程：第一，交付定金并签订楼宇认购书；第二，房款交付及收据换领；第三，签订商品房买卖合同；第四，领取商品房买卖合同购房发票、付清楼款证明；第五，办理商品房交付手续；第六，办理房地产证；第七，领取房地产证。,房地产买卖合同的约定,1、商品房买卖合同的基本内容,Click to add Title,Click to add Title,商品房买卖合同概念 商品房买卖合同是指在房地产交易双方之间建立买卖关系的协议。即房屋所有权人依法将其房屋及其占用范围内的土地使用权转移给买受人，由买受人向其支付相应价款，明确相互权益义务关系的约定。商品房销售时，房地产开发企业和
21、买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同内容 由于商品房具有价值大、相关规定多、购房人相对信息量小，对一些房屋买卖应全面考虑。因此，2000年建设部、国家行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本，购房人和开发企业可自愿使用合同示范文本，以避免过后不必要的大量纠纷。房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本，预售商品房的开发商，还必须明示城市商品房预售管理办法。商品房买卖合同的3种计价方式 如某一商品房，102平方米的三室一厅，若按套计价，每套售价30万元；按套内建筑面积82平方米计算，3700元/
22、平方米，则总价30.34万元；按建筑面积102平方米计算，3000元/平方米，则总价30.6万元。开发企业可任选一种计价方式销售。在促销活动中，优惠的房屋可按套销售，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，开发商应当在合同中附上所售房屋的平面图。,房地产买卖合同的约定,2、商品房买卖合同关于误差、变更、交付的约定,Click to add Title,Click to add Title,误差处理约定 按套内建筑面积或者按建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。商品房中途变更规划、
23、设计的规定 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10天内，书面通知买受人有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15天内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。商品房交付的规定 延
24、期交付；样板房质量、设备及装修；提供“两证”；质量保修；退房与赔偿。,房地产交易过程中常见问题,Click to add Title,Click to add Title,买自住房与投资房的区别 自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。 住房70年土地使用权不意味只有70年产权 土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，即使是因社会公共利益需要国家收回该土地，国家收回的也只是土地使用权。简而言之就是，购买拥有产权的商品房，购买人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的，其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限。但由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应
25、随房屋的使用一直延续下来。 使用权房产能不能继承 房地产继承是房地产转让中的一种方式，是指有继承权的公民依法接受死者房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理，继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管人或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承人来继承该房产。,房地产交易过程中常见问题,Click to add Title,Click to add Ti
26、tle,合作建房的有关规定 合作建房概念 合作建房是指以一方提供土地使用；另一方或多方提供资金合作开发房地产的形式。 国家对合作建房的规定 在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的土地，可以直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，在进入土地交易场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。,现行房地产7种主要税类型,房地产交易的行政性收费,购房收费标准,第一部分,第二部分,第三部分,房地产交易税费约定,实战案例
27、分析,第四部分,现行房地产7种主要税类型,1、房产税,Click to add Title,Click to add Title,房产税和契税都属于财产税。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 房产税的征收范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 房产税的纳税人 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，有经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷为解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 房产税的计税依据 房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。 房产税的税率 按照房产余值计算缴纳的
28、，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。,现行房地产7种主要税类型,1、房产税,Click to add Title,Click to add Title,应纳税额的计算 应纳税额=房产计税余值1.2% 应纳税额=租金收入12%若干具体规定 规定1：新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的第二个月。 规定2：投资联营房产的，共担风险的按房产余值计税；不但风险的按租金计税。 规定3：融资租赁房屋的按房产余值征税。 规定4：纳税单位和个人无租金使用房产部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代交。 规定5：纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，
29、分别征收或免征房产税。,房产税的纳税申报 纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。房产税的纳税期限和纳税地点 房产税实行按年征收，分期缴纳，一般规定按季或按半年缴纳一次。房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。房产税的税收优惠,1、房产税,现行房地产7种主要税类型,2、契税,Click to add Title,Click to add Title,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受
30、人征收的一种财产税。 契税的征收范围 契税的纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 契税的税率 契税的适用率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。通用税率为1.5%或3.0%。 契税的计税依据 依据1：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 依据2：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格和核定； 依据3：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,现行房地产7种主要税类型,2、契税,Click to add Ti
31、tle,Click to add Title,契税应纳税额的计算： 应纳税额=计税依据税率 契税的申报缴纳 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 契税的减免税 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,现行房地产7种主要税类型,3、营业税,Click to add Title,Click to add Title,营业税是对有偿提供劳务、转让无形资产和销
32、售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。房地产业涉及的营业税主要是转让无形资产和销售不动产。营业税的纳税人 营业税的纳税人是转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。营业税的计税依据 营业税的计税依据是转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切收益，如手续费、服务费等等。营业税的税目、税率,现行房地产7种主要税类型,3、营业税,Click to add Title,Click to add Title,营业税的计算纳税人转让无形资产，或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额税率纳税人的营业额
33、为转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业税的纳税地点和纳税义务发生时间 营业税的纳税地点；营业税的纳税义务发生时间营业税的纳税申报 对纳税人的应纳税额分别采取由扣缴义务人扣缴和纳税人自行申报两种方法。营业税的纳税期限 纳税人以一月为一期纳税的，自期满之日起10天内申报纳税。扣缴义务人解缴税款期限，对照此项规定执行。,现行房地产7种主要税类型,4、城市维护建设税和教育附加税,Click to add Title,Click to add Title,城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 城建税税率分别为7%、5%、1%三个档
34、次。 教育附加税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。其税率在城市一般为营业税的3%。,现行房地产7种主要税类型,5、企业所得税,Click to add Title,Click to add Title,企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。 企业所得税的征税对象 企业所得税以纳税人取得的生产、经营所得和其他所得为征税对象。 企业所得税税率 有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。
35、 企业所得税的计算 公式中“应纳税所得额”即纳税人纳税年度收入总额减去准予扣除项目后的余额。 企业所得税的征收管理 企业所得实行按年计算，分月或分季预缴，月份或者季度终了后15天内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。,现行房地产7种主要税类型,6、印花税,Click to add Title,Click to add Title,印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 印花税的纳税人 中华人民共和国境内书立领受本条例所例举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。 印花税的征税对象 现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有5类：
36、经济合同、产权转移书据、营业账薄、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。 印花税的计税依据 印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征两种征收方式。 印花税的税率 现行印花税采用比例税率和定额税两种税率。 应纳税额的计算 应纳税额=计税金额适用税率 应纳税额=凭证数量单位税额,现行房地产7种主要税类型,6、印花税,Click to add Title,Click to add Title,纳税环节和纳税地点 印花税的纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。 印花税的缴纳方法 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（以下简称贴花）的缴纳办法。 印花
37、税票 印花税票是缴纳印花税的完税凭证，由国家税务局总局负责监制。其票面金额以人民币为单位，分为壹角、贰角、伍角、壹元、贰元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元9种。印花税票为有价证劵，印花税票可以委托单位或个人代售，并由税务机关付给5%的手续费，支付来源从实征印花税款中提取。 房地产业有关印花税的税收优惠 已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；外国政府或者国际金融组织向中国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。,现行房地产7种主要税类型,7、土地增值税,Click to add Title,Click to add Title,土地增值税是对有
38、偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 土地增值税的纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 土地增值税的课税对象和范围 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 土地增值税的税率 土地增值税税率 增值额的组成 转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 应纳税额的计算 应纳税额=计税金额适用税率 应纳税额=凭证数量单位税额,现行房地产7种主要税类型,7、土地增值税（续）,Click to add Title,Click to
39、add Title,纳税环节和纳税地点 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7天内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 印花税的缴纳方法 以一次交割、付清价款方式转让房地产税务，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。 印花税票不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。 房地产业有关印花税的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，两种情况可以享受优惠。 其他还有土地出让金（就是常说的物业税）、耕地占用税、城镇
40、土地使用税等。,房地产交易的行政性收费,Click to add Title,Click to add Title,行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位，为加强对房地产的管理所收取的费用。行政性收费是房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。房地产行政管理范围涉及的方面较多，权其行政、事业性收费的种类也很多。房屋产权管理收费房屋产权管理收费属行政性收费，主要包括登记费、权证费、办理房屋所有权登记时，应缴纳登记费、权证工本费、印花税。登记费的收费标准是每建筑平方米0.3元，由登记人缴纳。房屋买卖管理收费房屋买卖管理收费属行政性收费，包括买卖登记
41、费和买卖手续费。房产登记费是买卖双方条件后，批准成交，然后收取房产买卖手续费。办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。房屋租赁管理收费房屋租赁管理收费属于行政性收费，包括：房屋租赁登记费、房屋租赁手续费或租赁签证费。而房屋租赁手续费又分为住房房屋租赁手续费=等多种，在各个城市其规定有部分差异。,购房收费标准,Click to add Title,Click to add Title,购房收费标准,实战案例分析,Click to add Title,Click to add Title,案例：王女
42、士的房屋面积为140平方米、属国有土地建筑，并超出普通住宅标准。王女士在住满3年后，将其出售，总价格为140万元，那么，王女士应缴纳税费为多少呢？ （1）土地增值税：140万元1%=14000万元 （2）营业税：140万元5%=7万元 （3）城市建设费与教育附加税：7万元（7%+3%）=7000元 （4）印花税：140万元0.05%=700元 （5）个人所得税：140万元1%=1.4万元 假设王女士的这套房子是超过五年后在进行交易的，期间净挣40万（即售房收入减去购买房屋的成本差额），按照新法规：个人购买非普通住宅超过5年后转手交易的，销售时按收入成本差额缴纳营业税。那么，王女士应该缴纳税为多
43、少呢？ （1）土地增值税：140万元1%=1.4万元（土地增值税按交易价值金额的1%计算） （2）营业税：40万元5%=2万元 （3）城市建设费与教育附加税：2万元（7%+3%）=2000元 （4）印花税：140万元0.05%=700元 （5）个人所得税：140万元1%=1.4万元,1、关于非普通住宅的计算示例,房地产权属登记的基础知识,房地产产权概念,房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来区分。 在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权
44、并可独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 房屋所有权 房屋的搜有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许的范围内的一切权利。 房屋使用权 房屋使用权是指“对房屋的享用权不包括出售、抵押、赠与、继承等。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。 产权证书 产权证书是指“房屋所有权证书”和“土地使用权证书”的合二为一是房地产权的法律凭证。,1、房地产产权,房地产产权概念,2、宗地、宗地号,宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位
45、统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、待、片、宗从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B10724这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。,房地产产权概念,3、宗地图、证书附图,宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的情况。它包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。 证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。,房地产产权概念,4、地籍、产籍,因为实行房地产一体化管理，所以通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况和法律状况的调查与登记，包括
46、了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体地讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。,房地产产权概念,5、“全部产权”,“全部产权”指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。,房地产产权概念,6、“部分产权”,“部分产权”指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占得产权比例进行分配。,房地产权属7种登记类型,Click to add Title,
47、Click to add Title,总登记是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记，相当于房屋的普查。县级以上地方人民政府根据需要，可以对本行政区域的房屋权属证书进行统一的权属登记，即总登记。登记机关认为需要时，经县级以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。总登记、验证或换证时，由县级以上地方人民政府在规定期限前30天发布公告，明示总登记、换证或验证的区域、申请期限、当事人应提交的证件、受理申请的地点等。,1、房地产总登记,房地产权属7种登记类型,Click to add Title,Click to add Title,土地使用权初始登记指以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。,
