1、物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析,北京中原投资顾问部2014.5,在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下， 我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。,调研背景说明：,目 录,政策风险 案例,“小产权”案例参考,“小产权” 说明,小产权概念：所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。,注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。,自2013年
2、7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。,“小产权”政策影响,昌平阳坊镇东贯市村内小产权房拆除现场,政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度,以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！,2013年11月22日两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。 2014年5月24日两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。,太玉园主力户型为88-110的二至三居，套总价
3、在80-100万左右； 目前二手房交易价格为9300-9600元/，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。,通州太玉园,通州太玉园,项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善,公交：801、802、806 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院，颐年护理院 银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行 超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市 餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆,祥和乐园以66-128一至三居为主，套总价在50-100万左右； 目前二手交易价格在8000-8500元/，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。,通州祥和乐园,通州祥和乐园,公交：
4、938、938 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院 银行：农村信用合作社电厂分社 超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮： 餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店,项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套,月亮湾晓镇主力户型在56-124一至三居，套总价在55-110万元； 目前交易价格9500-10000元/，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。,通州月亮湾晓镇,公交：823路（土桥站月亮湾小区） 银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行； 超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市,通州月亮湾晓镇,月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不
5、完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性更高,823路,塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200，套总价在150-200万左右； 目前交易价格10000-12000元/，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。,怀柔塞纳山谷,怀柔塞纳山谷,塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好,鑫顺苑的主力产品93-140的二至三居，套总价在90-140万左右； 目前交易价格9500-10000元/，项目成交价为同类有产权物业47%左右。,顺义鑫顺苑,公交：918、915、923、936、924路等公交线路 学校：南彩幼儿园、南彩小学、南彩中学 医院：南彩镇卫生院 银行：北京农村商
6、业银行、北京农村商业银行 超市：北京南彩增顺超市： 餐饮：小田饭店、小王家常菜、博林苑美食城等小饭店,顺义鑫顺苑,项目周边多条公交贯通，通达性良好，生活配套相对简单。,昌平宏福苑,回龙观,5.5km,宏福苑主力户型为40-90一至二居，套总价在50-120万左右； 目前交易价格13000-14000元/，项目成交价为同类有产权物业52%左右。,昌平宏福苑,学校： 宏福苑幼儿园、昌平区第一中学分校、北京市昌平区平西府中学 医院： 茂森堂药店、永意堂大药房、平西府社区卫生中心 银行： 工商银行、中国银行、农业银行 超市： 物美便利超市、宏福佳超市、海平便利超市 餐饮： 东北乡村菜、鑫杰美食城 其他
7、： 水城国际酒店、,温都水城,宏福苑周边生活配套相对完善，且临近天通苑生活圈，生活居住品质较好。,作家艺墅 深圳欢乐海岸,“以租代售”案例参考,昌平作家艺墅,棋盘山是北京容纳佛道两家宗教文化的遗址之一，为国家AAA级风景区，2008年获批建设北京瓦窑文化创意产业集聚区。,作家艺墅坐落在棋盘山上，紧邻棋盘山风景区，自然资源丰富。,昌平作家艺墅,0.1的超低容积率，并且周边有高尔夫球场，满足客户对于高端品质生活的需求！,作家艺墅主力户型为200-300一至二居，套总价在180-270万左右； 目前交易价格9000-9100元/，项目成交价为同类有产权物业50%左右。,昌平作家艺墅,销售模式,项目采
8、用会员加盟方式，客户付出的款项相当于加盟费，然后据此获得这些房屋的70年使用权。一期均价8800元/，主力户型为300-400，套总价在260-350万元/套；二期均价8900元/，推出180-700山地欧式独栋别墅，套总价在160-620万元/套。,资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！,深圳华侨城欢乐海岸,欢乐海岸全国著名的自持旅游地产项目，其中“以租代售”的豪宅别墅产品实现高溢价，具有借鉴价值,欢乐海岸占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。,欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲
9、水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。,华侨城欢乐海岸功能布局,度假公寓,欢乐海岸由五大区域构成，以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。,功能分区一：购物中心片区 总建筑面积：127,825平方米 功能构成：商务、商业、文化。娱乐 项目组成：购物中心，soho公寓，儿童职业体验馆，海洋梦奇馆，华会所，OTC创意中心,欢乐海洋购物广场 Soho公寓 Soho办公 海洋奇梦馆 儿童馆 华会所 OCT创意中心 欢乐海岸创意广场,1,2,3,4,5,6,7,8,欢乐海岸购物中心以零售、餐饮、娱乐业态为主，是深圳唯一临水体验型主题购物中心；周边配建soho公寓和办公
10、、华会所、OTC创意中心等配套，商业氛围浓厚。,华侨城欢乐海岸/欢乐海岸购物中心,华侨城欢乐海岸/曲水湾,总建筑面积：75,000平方米 功能构成：餐饮、娱乐、酒店 项目组成：曲水街特色餐厅、酒吧；蓝汐精品酒店；中影国际影城,香槟水街 渔乐湾码头 欢乐海岸中影影城 欢乐海岸酷玩城 晚宴剧场 蓝汐酒店 欢乐海岸狂欢大道,1,2,3,4,5,6,7,曲水湾用蜿蜒水系和多座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，具有较高的景观价值,华侨城欢乐海岸/欢乐海湾,总建筑面积：26,000平方米 功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能； 项目组成
11、：欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游信息中心、欢乐海岸椰林沙滩、SPA酒店会所（在建）等。,欢乐海岸水秀剧场 欢乐海岸椰林沙滩 欢乐海岸狂欢广场 欢乐海岸旅游信息中心 Spa主题会所,1,2,3,4,5,中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，定期举办狂欢节、龙舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。,华侨城欢乐海岸/湿地公园,占地面积：685,000平方米 主要功能：在“保护性修复”的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺。 项目构成：面积近6,000平米的鹭鸟、40,000平
12、米的红树林以及部分观鸟屋、生态监测基地等。,湿地公园拥有近4万红树林景观以及100多种珍稀鸟类，自然资源得天独厚,华侨城欢乐海岸/ 度假公寓,度假公寓由92套别墅别墅组成，受产权限制，项目以长期租赁为手段进行变相销售；租赁期为40年，销售价格在65000-70000元/左右,1,建筑面积：39460平方米 套数：92套 配套：SPA主题酒店会所,土地属于游乐设施用地，无法对外销售，因此采用“以租代售”的营销模式， 产品面积：联排中户490，端户550，独栋700左右，带私家码头、华会所会员卡 租赁价格为租赁期为40年，每套在3100万左右，单价在65000-70000元/，仅华会所会员有资格对
13、别墅进行租赁,周边二手价格： 别墅：95000-105000元/左右,全景观度假别墅,华侨城欢乐海岸,本项目别墅在产权受限的前提下，仍能够实现较高的租金收益，主要原因有： 湿地公园、海洋景观资源等自然资源 娱乐产业的打造 大型商服配套 欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场等文化产业，提升区域价值 产品的豪华配置（私家码头、华会所会员）增强项目豪宅品质,大型特色产业地产的打造，提升了欢乐海岸区域内的土地价值，弥补了别墅产品的产权缺陷！,对比分析 发展建议,启示与总结,对比分析,房屋售价受产权影响的较大，小产权房成交价格低于周边一手售价的40-50%以上； 以租代售的项目多依托良好的自然资源或者大型配套，从而增加产品价值点拉动价格,总结,不可分割产权房屋：产权对于价格影响大；普遍低于板块内同物业类型产品的50%以上。 普宅市场竞争激烈，政策风险较高，未来面临销售困难等多方面阻力因素； 自然资源或者产业项目的打造可以提升项目的溢价率；,
