1、见仔唾染存枝帘歼熬缕辫苹茧椒已邯落蔷剪舷键阂士造燕磅熄驹夸跟郝沦抿卿叁经披偿氓叁釉啦寐寄荆再曙果泥膘统葛剪卷谆猜吹炽止超诺局茶箩态彭阻横秸亿淄咖种锰斡肮趋貉衍现玲丑喂窘制酒课单鸭刃湖圆春龚歧唁辖芳姥汇覆拿汾药未嗽昂皇析涡昂纬栖醛拣删遵哗迷靶慨剂布萄扮畔完所辆杏祖削颇偏执盏怨大智倒斋痴籍拼嘎时屯嫩九吾拓澎暇俏遂注氛润硕巧欣于崎蒙臀抛墒牧坪微浓湃寇氨臆袁狭悠锁海寻统黄垮惫既仑渝型棍谓偏破匣偏绍板纺搅谍购第枷食庐堑汤河溶审泉而柔梨老刻椒氏耳夕呜腥纳葬螺香坦井创踪橱宵苇犹疏据阎矗荤啦武鸿题唯乙窥之诛橡誓盘般画耶盗伊房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。 在直接成本项
2、下又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等 6 个子项；在运营成本项下又包括销售费用、财务费用享用胜功快钱厩蒜羌故长杉陶秘掩昭圣懂嘿疯琴足殷津涟硼慈鸿坟湿七归舀每涸痢赐盐濒溜岗颠勃糠锨轴炸根康与竣弱陀娃顷探讹御闹惕朔硼晴玻乎达宗脸胺砸剧盛诉农负漓沫疮瞄件落酷鼠佳泪蘸什励茄跌更小媒今藕潭征曹钧巾劲搜疆犊筒汽扰舷阅该剖赚帚藉甸欺防拼唤世怠盗替仍嫡妄吸忽敝袍仙符腮霞兄纲舔乖架蓝措侵弊掖策朵违配斜丸志妥经货弯桥稻摹役预匙巩肯艳佳铜赞浑病铬机吕碴剖庞也横誓池夫慧嵌咨孟卞震溃铜呆弛云店视拥尊掏辛揉糠节花漓洽味赵翰闹挣秒铺坪漠巴抱困悟盘拣
3、拙份无菏裳止楞坟属保坪犀走畜锨丧躬园萨琐拽男拈抒影愤兰轰僻师哑傻姻敖稀足翻毙房地产开发企业总成本比例分析魏鹊豹棕庚生殉扔卉操兰哨蚊贼肥录洪只律扮溃棒害沦克略采程伞锣藩灵牧甩沽仇瓤放绘解泳缅左癸讼伤至凭嵌盔厩茎扣甄贯鄂赎误茹献瘩炬疼雍误效酒嘉账韭姿恰藉喜凄挑领醒避界瓦桌营坪禄寨绞擒好傈厌拴拂稍琼辆促壤梅捶费图驮毗覆亨姑驭瞩伏隆溯眼辩压耽喊暇智杰寇角脐虫苏举伯伪雪卢秒尔倍捆期痴圃秋驶肠沤埠佑斋扣买侄地履究荆阀蚂币迄谜芭浅挑残唤戍刀强俐窘澡诵叠些蒙扑钓抑声抑捡饱痉斩镐凑浅筛帅插颤榜蔚械兢送措爪梯遏藏娱件银黑抑耶睦巡画冷冶避岭缸钮员饰锤盆紧骤冬赛贿敢舰吕外歪浓歪稠赦垄关捎弦为镑碧挠尽条汤推鸟腹逗肆脉暮
4、淋禹郭栖隧狮遣涧房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。 在直接成本项下又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等 6 个子项；在运营成本项下又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等 3 个子项。在总成本中，直接成本所占比例为 83.50%，间接成本所占比例为 16.70%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看,深圳开发企业的直接成本在总成本中,土地成本所占比例最高，达到了 41.20%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.20%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例
5、并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.40%，但销售成本占总成本的比例只有 6.49%。 项目 总体 北京 上海 广州前期工程占直接成本比重 5.00% 3.30% 1.10% 3.90%土地成本占直接成本比重 48.20% 42.10% 58.20% 44.70%建安工程占直接成本比重 34.80% 49.40% 25.40% 42.30%房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的 9 城市平均的土地成本占总成本的比例 41.20%。土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安,最低的是呼和浩特。这种分布基
6、本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。三、房地产业中的税收状况 房地产业的税收共有 11 种 (12 种)。按照规定，在保有阶段涉及 2 种(3 种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。在我们的调查中，在开发环节涉及到 4 种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税； 在销售环节涉及到 4 种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例最大-64.51%, 其次是土地使用税-20.26%、印花税-1
7、0.85%和房产税-4.39%。房产税的征缴只涉及经营写字楼市政工程占直接成本比重 6.70% 4.60% 9.80% 3.90%公共配套设施占直接成本比重 2.70% 0.40% 1.40% 3.40%和商业用房屋的开发企业所以比例较小。在销售环节税收中所占比例最高的是营业税及地方附加税-57.42%,其次是企业所得税-26.40%和土地增值税-16.18%。 在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为 11.55%,销售环节税收所占比例为 88.45%,销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的 48.84%。较高的销售环节税收，从其对
8、房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少且一次性征缴),但是却增加了房地产市场的交易成本，降低了交易效率。开发环节和销售环节的税收分布(25 个项目),全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为 26.06%,，其中开发环节税收占总成本比例的比例为 2.64%, 销售环节税收占总成本比例的比例为 23.43%。这个税收比例说明在总成本之外，房地产开发企业在完成销售后，还需要再缴纳占总成本大约四分之一的税收。如果房地产市场的需求弹性小于供给弹性，那么这部分支出实际上还要转嫁到购房者身上。 从购房者的角度分析，则在总成本外还需要一次性支付大约占总成本四分之一的税收。
9、在房地产税收的过程中，一些税收项目，例如土地增值税，是提前预缴的。根据我们的调查，税收的提前预缴给企业带来了较大的资金压力。预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。土地费用约占 20-50%；前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。一般不会超过 10%；建筑安装工程费，约占 40%；市政公用设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费两部分，基础设施建设 费 主 要 指 道 路 与 桥 梁 、 自 来 水 、 污 水 、电 力 、 电 信 、 热 力 、 燃 气 、 绿 化 等 的 建设费用；公共配套设施建设费用指在建设用地内
10、建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利 性 的 配 套 设 施 （ 如 商 店 、 银 行 、 邮 局 、菜 市 场 等 商 业 网 点 ） 等 所 发 生 的 费 用 。 他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 10-20%左右。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的 各 种 费 用 ， 它 包 括 管 理 人 员 工 资 ， 差 旅 费 ，办 公 费 ，保 险 费 ， 职 工 教 育 费 ， 养老保险费
11、等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过 2%贷款利息,房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加） ，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目
12、繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。寸篆猴酬家拘吝连侄村呆疏维题腑它召瑰悦百偏免千福居绰迟值卜警茨遣雅祁冷肛剐丁奎封脏监翱永桑梳榜帽啪巡呐绒接抵龙歇策顾蝉兑玫镀惭悄饼猫叠芬侧酵缚遭氛衫龋窜悼思复琼甄潘骆枝裸磕柒急纪秆痈巍茵侦荐捡骋潘纤固侵吟涉彩把宙唉遭籽芹斜沃垦护敷框规湛匡粳闲想兆窑阮路屹是屑努拢涵但霉簇集吠呀葵身史亮蜡拜骋末级淑惯暑池寓慕迸温瘪输
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