1、豪杰智家智慧物流园营销方案,事业三部潍坊项组 2016年1月4日,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,一、项目背景,二。项目有发展定位分析及规划设计,三。招商策略及政策,四。营销方案,五。招商蓄水,六。客户联系与客户管理,七、2016年工作目标,一、项目背景,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,一.项目背景,（一）潍坊作为山东半岛地区的物流中转枢纽，整体战略地位非常重要，随着国家对未来物流布局规划及物流枢纽、节点城市的确定，潍坊将作为未来物流发展的重要中转基地之一，致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,一
2、.项目背景,（二）潍坊市区现有物流园区整体规模较小，好坏参差不齐，主要集中在潍城区和坊子区，目前成一定性规模的大约30余家，规模相对较小，内部设施相对较单一，所属性质上，主要是企业和个人所有，其中，潍坊交运物流园、人民商城物流园隶属潍坊交运集团，南方物流园、万方物流园、西北物流园以及昌潍物流园隶属潍坊联运集团，其他物流园多为个人经营。,潍坊市物流园区主要分布在潍城区火车站以西，长松路与春鸢路、仓南街附近，园区内部设施简单，配套条件相对较差。,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,一.项目背景,（三）豪杰智家智慧物流园作为潍坊市最大的综合物流园区，其园区的未来发展前景及市场的战略定位，应着眼于未来，着
3、眼于国家的物流中长远期规划，结合互联网+的思路，提升整体园区战略定位， 将其打造成为潍坊市整合物流园区示范性基地，成为潍坊乃至整个山东省的现代化物流集散枢纽中心。,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,一.项目背景,（四）豪杰智家物流园SWOT分析,优势(S),1.园区建筑面积大，地理位置优越。 2.建筑质量非常高，环境特别好。 3.自有土地，各种证件齐全，出售、租赁方便。 4.政府扶持项目，条件优越。,劣势(W),1.园区定位相对模糊，制约进一步发展。 2.五金、建材市场在东风西街已非常成熟，豪杰物资物流园在短期内发展相似产业难度很大,机遇(O),1.政策方面，潍坊需整合物流园区，豪杰各方面条件非
4、常优秀。 2.潍坊需寻找辐射全省发展的物流枢纽，豪杰非常合适。 3.物流快速发展，园区建设政策扶持。,威胁(T),1.潍坊区物流园区发展已久，整合车货源集中至豪杰，难度大。 2.昌滩、力威等园区对该园区的冲击。,二、项目发展定位分析及规划设计,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,二、项目发展定位分析及规划设计,（一）通过对潍坊物流市场的分析与物流园区的发展情况分析，豪杰物资物流园目前业务模式主要集中在五金、建材、石油装备等功能区的定位上，针对豪杰物流园的分析，对园区进行重新定位与规划，可采取模式如下：,豪杰物资物流园,五金、建材职场,货运仓储物流市场,信息交易管理中心,配送与运输中心,配套服务中心
5、,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,二、项目发展定位分析及规划设计,五金建材市场：保留原来五金、建材市场，解决其运输瓶颈问题。,货运仓储市场：招商物流与仓储企业入驻，依托物流企业线路， 形成一个线路齐全、运行规范的长途与城际班车运行总站。,信息交易管理中心：依托现代物流交易信息平台，完成货主、司机和承运人的信息交易以及配套的登记、检验、信息受理、投保、查询等服务，实现信息智能化管理。,配送与运输中心：成立市内车辆信息调度室，服务于园区企业市内配送业务，同时为市内企业提供用车与配送服务。,配套服务中心：后期可以园区为依托，引进餐饮、住宿、超市、娱乐、LNG加气站、光伏发电等配套设施，方便司机及园区
6、企业人员的工作环境。,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,二、项目发展定位分析及规划设计,（二）园区发展定位及方向：,围绕周边市场及潍坊市整体物流规划，打造专业物流园区市场,建立供应链物流园区，围绕供应链进行整体园区定位规划,公路港物流智能化园区。与现代物流信息结合，打造现代智能化、信息化物流园区,打造综合示范园区，围绕产业物流园区拉动市场， 提升园区示范性作用。,三、招商策略及政策,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,三、招商策略及政策,（一）招商策略,鉴于目前园区经营刚刚起步，实施“培育市场，集聚人气，政策吸引，多渠道营销，品牌优先，完善服务”的策略，具体如下：,主动出击策略，在立足本地市场的同时
7、，招商范围将扩大到其他城市，将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通,为下一步与商家进入实质性奠定基础。,控制性策略，各阶段推出的优惠政策进行名额控制,制造紧张感；保留部分好位置不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。,以商招商、发挥头羊效应，首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户，充分发挥大品牌、大商户的带动效应，增强项目核心竞争力，并奠定其他中小户入场的信息。,放水养鱼策略。采用合理租金与优质服务，先将整个市场造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家看到本项目的发展前景是大
8、有空间的。放水养鱼的原则就是商家“先做人气，再做生意”。,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,三、招商策略及政策,（二）招商政策,1、押金、租金,押金：零担专线：5000元/个；小型仓库6000元/个； 中型仓库：8000元/个；大型仓库：10000元/个。,租金：库房区：0.27-0.33元/天*平； 零担专线：0.33-0.36元/天*平。,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,三、招商策略及政策,（二）招商政策,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,三、招商策略及政策,（二）招商政策,1、以上为主体优惠思路，具体情况还需根据实际需要进行修改完善 2、另外还有很多细节政策，如优先选铺权、广告位赠送、场地装
9、置添设、办公室赠送等根据实际情况或组织活动另行设置 3、其他政策吸引：1、联保优惠是指签订客户可介绍其朋友入驻我园区并愿意彼此提供信用担保，则客户每介绍一家客户可延长双方免租期15天（仓储客户为延长免租期10天），每家客户最高可介绍4家客户入驻并彼此提供担保，则这5家客户共同享有3个月的免租期，并各自承担每家客户风险的25%，即如其中有一家客户出现信用问题，其余四家各承担25%的责任。,说明:,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,三、招商策略及政策,（三）招商激励方案：,四、营销方案,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,四、营销方案,五、招商蓄水,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,五、招商蓄水,六、客户
10、联系与客户管理,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,六、客户联系与客户管理,七、2016年工作目标,豪杰. 智家指挥物流园营销方案,七、2016年工作目标,1、完成当地60%物流公司“智+专线”会员收取工作（3月15日前）；,2、完成部分的入驻园区客户意向签订工作（3月31日前）；,3、实现园区客户签约出租率达到30%（5月31日前）；,4、园区根据客户入驻需求，进行改扩建，并确定交付时间（4月15日前）；,5、具备条件的客户入驻园区经营（5月31日前）；,6、“智+专线”潍坊当地会员数量超过150家（5月31日前）；,7、园区信息中心建成，智家信息平台投入使用（5月31日前）；,8、部分货源引入园区经营（5月31日）；,9、实现园区签约出租率超过90%（18000平方米）（12月1日前）；,10、实现客户入驻率超过80%（16000平方米）（12月1日前）；,11、园区呈现繁荣景象（12月31日前）。,
