1、“东湖老年公寓 ”可行性研究报告1 辉煌 营销武汉市房地产市场一、武汉市房地产市场（一）2003 年武汉市房地产市场回顾2003年，武汉市房地产投资增长 15%左右，同期全市 GDP增长12%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长6.3%，竣工面积增长 7.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长 7.8%，销（预）售面积增长 10.7%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：武汉市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。大规模的旧城改造为武汉市房地产业的发展推波助澜，成为市场可持续发展的催化剂；土地市场的阳光操作完成了
2、从无形市场到有形市场的根本转变；规范房地产市场的法规、政策频频出台，透明有序的竞争环境逐渐形成；地产开发与购房消费日趋成熟，理性成熟的消费观念占据主导；产品升级换代中的高端产品频现市场，质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。总之，武汉房地产市场是一个健康、快速、协调、充满活力、蕴涵潜力的市场。 开发投资额大幅增长2003年武汉市房地产总投资 169.5亿元，同比增长 27.92%，占全社会固定资产总投资的 26.3%。其中：住宅投资 124.83亿元，同比增长“东湖老年公寓 ”可行性研究报告2 辉煌 营销25.6%，占武汉市房地产市场总投资的 73.65% （经济房开发投资 14.42亿元，占住
3、宅投资的 11.56%）字楼投资 6.45亿元，同比增长 4%；商铺投资 9.91亿元，同比增长 7%。 图 11历 年 房 地 产 投 资 情 况 图 （ 单 位 ： 亿 元 ）91.2586.7 101.29 115.39132.5 169.50501001502001998 1999 2000 2001 2002 2003投 资 额 施工面积、新开工面积稳步增加2003年施工总面积 1955.49万平方米，同比增长 15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的 82.87%，同比增长 16.8%（经济适用房 144.1万平方米，占住宅施工面积的 8.89%） ；写字楼 9
4、8.04万平方米，同比增长 26.5%；商铺 138.34万平方米，同比增长 5.1%。图 12“东湖老年公寓 ”可行性研究报告3 辉煌 营销历 年 房 地 产 施 工 面 积 图 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）1955.491690.121661.6713431295.271320.23050010001500200025001998 1999 2000 2001 2002 2003施 工 面 积.武汉市房地产市场2003年施工面积中的新开工面积为 756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工 69.53万平方米，同比增长 3.8%（经济适用房新开工 78.79万平方米，占总
5、新开工面积的 10.41%） ；写字楼新开工 22.68万平方米，同比增长 103.8%，商铺新开工 45.85万平方米，同比增长29.2%。图 132003年 住 宅 、 写 字 楼 、 商 铺 新 开 工 面积 增 长 情 况 图 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）35.567.011.169.522.745.9020406080住 宅 写 字 楼 商 铺2002年2003年 竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位2003年房地产竣工总面积 682.62万平方米，同比增长 7.8%。其中：住宅 600.24万平方米，同比增长 14.8%，占总竣工面积的 87.9%（经济适用房 88.61万平
6、方米，占住宅竣工面积的 14.76%） ；营业用房 56.19万平方“东湖老年公寓 ”可行性研究报告4 辉煌 营销米，占总竣工的 8.23%；写字楼 20.11万平方米，占总竣工面积的 2.95%。武汉市房地产市场图 142003年 住 宅 、 营 业 用 房 、 写 字 楼 竣 工 面 积 占总 竣 工 面 积 比 例 图88% 1%3%8%1%写 字 楼营 业 用 房住 宅其 它 用 房 消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长2003年，全市商品房销（预）售面积 835.78万平方米，同比增长10.07%。其中：住宅销（预）售面积约占 80%，实现销售收入 136
7、.51亿元，同比增长 15.15%。图 15“东湖老年公寓 ”可行性研究报告5 辉煌 营销20002003年 商 品 房 销 （ 预 ） 售 情 况 图（ 单 位 ： 万 平 方 米 ）835.78759.32648.03514.39030060090012002000 2001 2002 2003商 品 房 销（ 预 ） 售 面 积 商品房销售价格涨势不止由于土地成本的增高、住宅产品品质的提高、国务院 18号文件的出台以武汉市房地产市场及预售门槛的提高等因素的影响，2003 年全年综合物业价格为 3311.2元/，指数为 1151.70点。其中：住宅类物业全年销售均价为 2353.4元/ ，
8、同比上涨 7.25%，全年价格指数为 1284.51点，同比增长 7.25%；写字楼物业全年销售均价为 4339.97元/ ，同比上涨 4.3%，全年价格指数为1082.85点，同比增长 4.27%。2002、2003 年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价比较表表 11住宅类物业价格指数住宅类物业全年销售均价写字楼类物业价格指数写字楼类物业全年销售均价2002年 1136.65 2194.3元/ 1038.51 4161.05元/2003年 1219.06 2353.4元/ 1082.85 4339.97元/增长幅度 7.25% 7.25% 4.27% 4.3%“东湖老年公寓 ”可行性研究报
9、告6 辉煌 营销 商品房空置面积大幅度下降商品房旺销使全市商品房空置面积下降，截止 2003年底，全市空置一年以上的商品房为 158.46万平方米，同比下降 24%。其中：住宅 79.8万平方米，营业用房 44.93万平方米，写字楼 33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。武汉市房地产市场图 1620002003年 商 品 房 空 置 面 积 图（ 单 位 ： 万 平 方 米 ）158196226249501001502002503002000 2001 2002 2003商 品 房 空 置 面 积 旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长2003年全市旧城改造 29片，
10、8276 亩，同比增长 292.7%，拆迁 260万平方米同比增长 34.72%；拆迁户数为 24433户，较上一年增加 11413户；全市土地有形市场投入资金 58.9亿元，储备土地 16954亩，供应土地 35宗，面积 2618亩，同比增长 107%；实现交易金额 41.04亿元，同比增长137%。“东湖老年公寓 ”可行性研究报告7 辉煌 营销图 171264261820070012001700220027002002年 2003年土 地 供 应 面 积（ 单 位 ： 亩 ）2002年 2003年土 地 交 易 实 现 金 额（ 单 位 ： 亿 元 ）17.341.040510152025
11、303540452002年 2003年 2002年 2003年“东湖老年公寓 ”可行性研究报告7 辉煌 营销武汉市房地产市场综上所述：2003年武汉市房地产市场是空前火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。2004 年房地产市场是 2003年房地产市场的延续和发展， 2003年房地产运行的各项经济指标必然影响和决定 2004年房地产市场的发展和走势，由此预测：2004 年武汉市房地产市场将蓄势待发，全面飘红，老区新区一路高歌，新老板块各领风骚。2004武汉房地产市场风调雨顺又一年！（二）武汉市房地产市场运行的基本特征 国
12、家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展由于我国部分地区房地产开发市场过热，地价、房价上涨过快，为规避风险，保持全国经济持续、快速、健康增长，国家相关部门在 2003年陆续颁布了一系列宏观调控政策：别墅类用地叫停、央行 121文件出台、国务院 18号文件颁布在国务院以及中央有关部门连连出台重要政策规范房地产市场的同时，武汉市政府和有关部门也政策举措频出，如调整城市规划、大兴城市基础设施建设、加强土地资产经营、调整住房结构、规范经济适用房管理、实行预售房备案制度、启用新的商品房买卖合同等等，这些新政策、法规的出台引起了武汉市房地产开发市场不小的反响，影响较大，它将改变现
13、有的开发“东湖老年公寓 ”可行性研究报告8 辉煌 营销模式和企业生存格局。武汉市房地产市场 旧城改造力度的加大给武汉市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣。2002年， “三区五片 ”是领衔武汉市房地产市场的主角，其开发量占武汉市房地产开发总量的半数以上。但随着城市全面协调发展、城市化进程的推进、政策的引导、土地供应方向的调整，房地产市场“热点”逐步发生了转移。2003年，虽然各板块仍然有一定数量的新盘推出，但除光谷外，其余各板块已风光不再。与“三区五片”的弱化相比，新的片区在崛起，如：盘龙城板块、城西板块等。热点片区的分散，说明了武汉房地产开发和城市建设的格
14、局发生了重大而深刻的变化。同时，老城区也在这一年里焕发出了新的活力，老城区成熟的市政配套、完善的生活设施使项目得到有力的依托，吸引着众多“都市主义者” 。在过去几年，武汉市房地产开发形成的以城郊结合部为主，老城区为辅的旧格局，随着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改造的政策已经和正在发生变化。市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公
15、正。“东湖老年公寓 ”可行性研究报告9 辉煌 营销武汉市房地产市场2000年 7月，武汉市土地整理储备供应中心的成立，使武汉市的土地市场机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，经过四年的发展，旧的供地方式被彻底打破，新的制度产生，特别是 2003年，危房改造项目进入市场轨道，武汉市土地有形市场的最后一个漏洞被堵死，使开发企业得以在同一起跑线上公平竞争，给有实力的企业增加了扩张的空间，而一些无实力的“三无”企业将被淘汰出局。2003 年，武汉市土地招标、拍卖、挂牌频率之高、地块之大、交易额之高均创历年之最，武汉土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的潮流，它对武汉房地产市场乃至武汉城市
16、建设的深远影响已经开始显露。 国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为武汉市房地产市场注入新的活力随着我国加入 WTO以及国家西部大开发战略的实施，武汉作为我国中部的特大城市，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前武汉市人均住房建筑面积仅 22.1平方米，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；土地有形市场的建立和土地交易的阳光化操作，再加上武汉市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好武汉的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入武汉市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是“东湖老年公寓 ”可行性研究
17、报告10 辉煌 营销将武汉作为其全国性战略扩张中最重要的支点，使得武汉房地产市场呈现精彩纷呈的局面。据不完全统计，截止目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达 102家，如：武汉市房地产市场万科、龙腾、顺弛、泰跃、三金、复地这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高武汉市房地产开发的整体水平。 三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展存量房成交
18、 70244套，面积为 636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、21.45%，交易额达 55.61亿元。2003 年，全市存量房年均价为1335.51元/，同比上涨 121.23元/，涨幅为 9.98%。其中：住宅类物业年均价 1154.46元/ ，交易 68460套，交易面积 506.79万平方米；商铺类物业年均价 2709.19元/ ，交易 1155套，交易面积 27.1万平方米；写字楼类物业年均价 1540.28元/ ，交易 256套，交易面积 29.32万平方米。房地产业的理论和实践证明：性属三级市场的二手房交易对象是“以小换大” 、 “以旧换新” 、 “以劣换优”的消费群体，
19、他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消“东湖老年公寓 ”可行性研究报告11 辉煌 营销费、梯度消费，为房地产一级、二级市场注入了活力，创造了潜在客户群，增加了购买力，从而激活了一级、二级房地产市场。武汉市房地产市场（三）武汉房地产市场运行的基本趋势 写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。2003 年可以称之为武汉写字楼市场的分水岭、温度计，在这一年里，沉寂数年的武汉写字楼市场重新焕发了生机，开发量与销售量一扫前数年的颓势，租售价格也一路攀升，开发热点从汉口向武昌南移，中档写字楼市场成主力，中小户型成主流，
20、成长型企业成市场主导，以投资为目的的购买行为大大增加，这一切新的市场动向事实上夯实了武汉写字楼市场的基础，确定了未来一段时间武汉写字楼的发展方向。 产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现随着住宅产业化进程的加快，新型建材和高科技在住宅产品中被广泛应用，康居住宅、节能住宅、健康住宅、山水园林住宅这一系列新名词证明了这样一个事实：武汉市房地产市场已不再停留在简单的概念宣传上，而是将注意“东湖老年公寓 ”可行性研究报告12 辉煌 营销力集中在提高产品素质上。2003 年 10月 31日，继青山 “绿景苑”之后， “武汉保利花园” 、 “新地东方花都 C区”顺利通过国家有关部门评审，正式成为国家康
21、居示范工程； 12月 8日， “森林公园”湖北省首座国家级健康住宅试点建武汉市房地产市场设正式在汉启动；除丽岛花园、万科四季花城外，中一花园、山水星辰是新一代山水园林住宅经典。有理由相信：在本次以“住宅产业化”为龙头的武汉住宅产品升级换代过程中，消费者必将成为最大的受益者。几年前，武汉市的高层住宅、豪宅市场几乎是一个空白，然而，近两年，随着整个市场的升温，出现了一批高层、豪宅物业如：城开永清庭园、惠园CP、东湖香榭水岸、怡景花园上十个项目，此外，还有一批高层、豪宅物业正在酝酿中。 “山雨欲来风满楼” ，随着高层、豪宅物业市场的崛起，江城楼市必会再添生机。 营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，
22、“眼球”经济再上一层楼每年的武汉房地产市场总会出现令人耳目一新的概念和操作手法，2003 年也不例外，和以前浮躁的单纯概念炒作不同，本年度，武汉市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观：音乐结盟、文化之旅、西域采风、全民公决案名、锵锵三人行、香槟晚会不胜枚举，销售手法不断突破，大胆求变，为达到短期销售目的的传统营销手法已经不能适应市场的需要，营销必须以客户为中心，“东湖老年公寓 ”可行性研究报告13 辉煌 营销与业主互动，讲究目标客户群的参与，强调互动和亲和力。 购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴在 2003年武汉房地产市场上不得不提的还有小户型的全面热销，从年初“开武汉市房地产市场源
23、阳光城”的预热到年中“鹏程时代”掀起的滚滚热潮，再到金秋“汉飞青年城”的火山爆发，上演了完美风暴。小户型所创造的奇迹绝非偶然，究其原因：总价低，商住两用，适合投资；产品适合新生代的需求；竞争使得品质大为提高；整体规划上新意频出。 武汉市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋目前，武汉市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱，全市 861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到 5000万元的也只有 81家，仅占企业总数的 11%，有项目的企业 489家，不到总数的 60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐。随着新政策的出台，开发门槛的提高
24、，房地产市场的竞争日趋激烈，武汉市房地产企业的竞争进入了“洗牌”时期，优胜劣汰成为历史“必然” 。部分管理规范、成本控制严格、善于资金运作、产品创新能力强，对市场有敏锐洞察力的企业最终将“东湖老年公寓 ”可行性研究报告14 辉煌 营销脱颖而出。理念、资金、技术、人才的优势将在今后的市场竞争中为大中型企业抢得更多的市场份额，而中小企业的生存将面临巨大困难，房地产开发企业的竞争将呈现白热化。 房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行武汉市房地产市场随着房地产市场逐渐进入成熟期，市场细分也势在必行，不同的消费观念、消费群体、消费方式使得房地产消费市场更趋多样化。市场经济的不断发展给写字楼市场带来商
25、机；快速发展的经济给商业地产注入了活力；住宅市场产品更是异彩纷呈，以满足各个层面消费需求。同时，一些新兴房地产概念如：旅游地产、假日休闲地产、工业地产、教育地产也纷纷面市，真可谓百花齐放、万紫千红。房地产市场需求多样化，一方面是因为经济的发展，各种新的消费需求不断涌现；另一方面是因为随着房地产市场的成熟，房地产开发企业更加重视市场细分、产品创新，求新求变的要求更加强烈，产品的更新换代加快，新需求、新领域的不断涌现使房地产市场更趋多样化。 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化住宅市场中投资置业、负债消费以及梯次消费、差异消费等理念，已经被“东湖老年公寓 ”可行性研究报告15
26、辉煌 营销不同的消费阶层所接受，全市已经形成多层次、多类别、多种方式的住宅消费群体。调查显示，购房总金额在 30万元以下的消费群体占市场份额的比例在80%左右，超过 30万的消费群体比例明显减少，住宅消费市场逐渐显露出总价控制这一市场特征。而这市场特征正说明住宅消费大众化的发展趋势更加明显。新政策的出台、新力量的参与、新产品的面市、新热点的诞生、新秩序的更迭、新问题的考验武汉房地产日益丰富多彩和生机勃勃，武汉房地产业正处于全面提速和持续发展的上升期。老年人住宅市场分析二、老年人住宅市场分析（一）老年人住宅市场机遇分析 我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区 65岁以上人口占总人
27、口 7%或 60岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60 岁以上的老龄人口约为 1.45亿，占我国总人口的 11.2%，而且这个数字每年都在以 3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到 2025年，老年人将占全“东湖老年公寓 ”可行性研究报告16 辉煌 营销国总人口 19.34%；到 2040年，老年人将占全国总人口的 27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年人住宅市场 ”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相
28、当于全国国内生产总值的 1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很 老年人住宅市场分析大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地） ，国内老年人养老讲究“三代同堂” ，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上
29、“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念“东湖老年公寓 ”可行性研究报告17 辉煌 营销正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来， “三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟” ，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。老年人住宅市场分析 国家鼓励开发商进行
30、老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠“东湖老年公寓 ”可行性研究报告18 辉煌 营销北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸
31、取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。总结：如果说 1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产 老 老年人住宅市场分析业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种
32、机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。（二）武汉市老年人住宅市场现状“东湖老年公寓 ”可行性研究报告19 辉煌 营销 老年人住宅明显不足武汉市有 850多万人口，其中 60岁以上的老年人约 95万，是典型的老龄化城市，而武汉现有的养老院约 150家，在养老院养老的老人不足 50000人，另有 90万人以其他方式养老。 户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计
33、上充分体现人性化关怀。老年人住宅市场分析 住宅区规模小、配套设施不足目前武汉市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。 环境质量有待提升“东湖老年公寓 ”可行性研究报告20 辉煌 营销武汉市现有的养老院中，绝大部坐落在老城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升
34、。 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。老年人住宅市场分析总结：武汉市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之武汉市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。“东湖老年公寓
35、 ”可行性研究报告21 辉煌 营销（三）老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观武汉市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。武汉辉煌地产营销公司全程策划和销售的武汉侨亚假日颐乐园也是此类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售，可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。 老年人住宅将逐步从主城区向城郊
36、转移老年人住宅市场分析老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。“东湖老年公寓 ”可行性研究报告22 辉煌 营销 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定武汉市现有的150多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍
37、有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。 “山水型老年公寓 ”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。“东湖老年公寓 ”可行性研究报告23 辉煌 营销项目选址（地块）应具备的基本条件三、项目选址（地块）应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐
38、、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：“东湖老年公寓 ”可行性研究报告24 辉煌 营销 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。 地块规模宜大不宜小，小则 100200 亩，大则 500800 亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，
39、老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 地块距离城郊 35km，距离中心城区 1015 km为宜，老年人住宅不宜选项目选址（地块）应具备的基本条件址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心“东湖老年公寓 ”可行性研究报告25 辉煌 营销理将会承受很大的压力，不利于身心健康。项目产品规划
40、四、项目产品规划根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出产品规划方案，“东湖老年公寓 ”可行性研究报告26 辉煌 营销以期为产品开发分析提供依据。（一）园区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道） ，电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于 140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于
41、1/12，两侧要有扶手，每间隔 200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。项目产品规划 生活要智能化“东湖老年公寓 ”可行性研究报告27 辉煌 营销应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。 环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在
42、 4060左右。即户型设计要个性化、合理化。 配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。项目产品规划 建筑要艺术化“东湖老年公寓 ”可行性研究报告28 辉煌 营销在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）园区规划特征项目占地 400亩，规划建筑总面积 40万平方米，可售面积 35万平方米；低密度、低容积率
43、、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的江南田园风光。项目产品规划（三）园区构架“东湖老年公寓 ”可行性研究报告29 辉煌 营销社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路
44、为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每 100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积 10万；我们通过分析不同年龄阶段的人、不同生理和心理需求以及人数的众寡，认为：70 岁以下年龄段的老年人是老年住宅市场的主流客户，其他年龄段（70100 岁）为非主流客户，而且从 70岁开始，随着年龄增长，其客户群呈递减的趋势，基于这种认识和分析，我们在每个住宅小区内设 3个组团，具体为：1 号组团：居住主体为 70岁以下老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约 6
45、.5万，9 10栋，其中鳏寡老人楼约 12 栋，规划建筑总面积约 1.8万；2 号组团：居住主体为 70岁80 岁老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约 2.5万， 34 栋，其中鳏寡老人楼 12 栋，规划建筑总面积约0.8万 ；3 号组团：居住主体为 80岁以上老年人，规划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约 1万，2 栋，其中鳏寡老人楼 12 栋，规划建筑总面积约 0.8万；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设 34 个主出入通道，组团内应设置 2个出入通道。项目产品规划（四）总体平面布置
