1、“九龙仓玺园”个案分析报告2011.1第一部分项目属性分析第二部分项目产品分析第三部分企划营销分析第四部分项目客户分析第五部分SWOT分析思路项目区位交通环境区域规划区域楼市项目四至项目配套小结第一部分项目属性分析项目区域项目位于杨浦新江湾城板块，中外环间距离人民广场约11公里距离陆家嘴约17公里人民广场本案外环中环约11公里新江湾城陆家嘴约17公里杨浦新江湾城、中外环间、离市中心较近交通环境地面交通发达、可便利通达全市周边主干道：淞沪路、逸仙路交通动线：淞沪路五角场商业区淞沪路中环南北高架人民广场淞沪路中环南北高架延安高架延安路隧道陆家嘴人民广场本案外环中环约11公里陆家嘴约17公里淞沪路五
2、角场约3公里逸仙高架南北高架交通环境新江湾城站本案殷高东路站三门路站长江南路站殷高西路站江湾镇站市光路站嫩江路站3号线10号线8号线轨道交通：3号线、8号线、10号线3号线长江南路站距离本案约1.6公里8号线市光路站距离本案约2.4公里10号线新江湾城站距离本案约100米公交交通：168路、538路地铁密集、与10号线仅一路之隔；公共交通十分便利10号线新江湾站538终点站区域规划人与自然和谐：新江湾城定位于“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区 联动”特色的花园城区新江湾城总体绿化占50%，由主 题公园、自然水系、大湿地等组成了都市大绿肺绿色生态港、都市大绿肺游艇码
3、头山地植物园新江湾公园水生植物园水态植物园邻里生态公园滑板公园淞沪纪念公园新江湾公园 新江湾公园游艇码头 自然水系本案区域规划江湾天地复旦大学江湾校区新江湾公园自然花园都市村庄知识商务中心新江湾城将分成六大板块： 江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花 园、都市村庄、知识商务中心新江湾城将成为：一座以知 识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的 、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城区；一座以城区经济为核心，融 合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；一座承载着上海新梦想的新城区国际智慧城：东方新硅谷，国际智慧城复旦大学都市村庄商务
4、中心区域楼市各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级本案加州水郡祥生御江湾新城御景橡树湾仁恒怡庭建发新江湾均价：32000房型：150平米以上物业类型：别墅，小高层均价：32000精装修：2500标准房型：90-130平米物业类型：小高层均价：70000待售、12000房型：160平米以上物业类型：多层，叠加别墅均价：42000精装修：12000标准房型：90-130平米物业类型：小高层均价：37000装修：10000房型：170平米以上物业类型：小高层、花园洋房待售、装修物业类型：小高层区域内聚集众多知名品牌开发商：香港九龙仓、仁恒置地、珠江投资、华润置地、汉斯地产、中建地产四至情况周边四至情
5、况较好，但东、南面马路较窄东政澄路北殷行路南国晓路西淞沪路东面政澄路、双向3车道南面国晓路、双向3车道西面淞沪路、双向4车道北面殷行路、双向4车道生态休闲 新江湾城公园、湿地公园教育配套 复旦大学、同济附中商业卖场 五角场商业区、江湾天地（规划）医疗 长海医院、杨浦中心医院银行 建设银行、农业银行、工商银行自身配套 会所配套情况本案新江湾城公园万达广场沃尔玛太平洋百货百联又一城SMP滑板公园湿地公园游艇俱乐部复旦大学农业银行江湾天地建设银行工商银行杨浦中心医院长海医院同济附中3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区新江湾公园 复旦大学五角场商业区小结区域属性四至环境优雅高端热点板块生
6、态人文环境佳交通便利中外环间生活配套完善基本参数整体规划建筑风格及立面园林风格户型分析装修标准第二部分项目产品分析项目名称 九龙仓玺园 项目地址 淞沪路殷行路口占地 6万方 总建 10万方容积率 1.7 绿化率 45%建筑形态 小高层 建筑风格 法式风格开盘时间 10年7月 入住时间 12年6月总户数 约500套 车位配比 1:1开发商 绿源房地产 交房情况全装修（1-1.2万元/）报价 5万元/ 物管绿源5-6元/天/景观设计美国LSI景观设计公司营销策划 和声机构基本参数小规模、公寓房、精装修、品牌开发商德丰路金海路整体规划以中轴对称、“国”字型排布；景观均好、仪式感强望园路团南公路泽丰路
7、29 28 121516101123792526278226521221718193210101 0202010202 01010201 0102 02010202 010102010201020102010202 010101 0102 020201020101 010202 02010101020202建筑：11幢高层住宅、会所及公建配套构成排布：整体布局采用中轴线“国”字规整排布，并借鉴了北京紫禁城的排布方式，形成了一种强烈的仪式感楼间距：35-40M北京紫禁城建筑立面建筑风格经典西方皇家“三段式”立面立面用材全石材立面经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强园林风格欧洲园林风格、以大
8、面积中央水景为中心欧洲古典园林风格，社区内 的树木均从南非空运而来4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维以大面积的游泳池为中心的中轴景观大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错景观设计大师LSI单价30万的加纳利海藻会所会所面积约3000，地上2层，部分挑空约7-8米，地下1层约3-4米设有豪华大堂、内外双游泳池、SPA、会议室、酒吧等常规配置会所只接待小区业主，并完全免费开放，不接待外部客户大堂效果图室内恒温游泳池室外游泳池2510米挑空大堂、双泳池设计、只对业主免费开放车库入口小区采用完全人车分流设计，除淞沪路外，殷行路和国晓路作为主入口，政澄路作为预留通道。北面入口
9、有部分采光天窗地下车库可以直接通到下沉式广场北入口采光天窗采光天窗完全人车分流、局部采光天窗入户大堂住宅底部采用架空的手法，层高约6.4米；并设有大堂接待区，面积约40-50 ，外部为连廊及绿化大理石部分墙纸,以金色为主调外部公共走道及绿化带底部架空设计、装修以大理石为主，提升了项目的品质感外部连廊户型分析3房2厅2卫约179 3梯2户特点：入口玄关设计，增加私密性双套房设计；大面宽：客厅4.6M 主卧4.1M功能房集中在南面，采光、通透性好双套房设计餐厅连接厨房，附带生活阳台主卧套，男女衣帽间设计不足：主卧套卫生间是暗厕主卧卫生间餐厅 客厅户型分析4房2厅5卫约334 4梯2户特点：超大面宽
10、：客厅5.2M 主卧7.6M客厅连接2个阳台，无遮挡全景视野主仆入口分离，提高项目品质餐厅自带独立阳台，通透流畅双套房设计，私密考究的贵族设计不足：主卧套卫生间是暗厕、南向功能间较少装修标准及技术体系装修标准：1-1.2万元/客厅、餐厅地面 天然大理石墙面 天然大理石（部分）、墙纸进户门门扇 意大利卡帝士装甲门系统门锁 多点式核心锁地暖德国威能（VAILLANT）新风系统美国霍尼韦尔（HONEYWELL）中央空调DAIKIN VRV中央空调装修标准及技术体系卧室地面 实木复合地板墙面 墙纸吊顶 石膏板装修标准及技术体系厨房墙面 玻化砖地面 天然石材吊顶 石膏板橱柜 SIEMATIC西曼帝克（德
11、国）台面 三星龙头/水槽 FRANKE弗兰卡（瑞士）炉灶 MIELE美诺（德国）电烤箱MIELE美诺（德国）油烟机MIELE美诺（德国）电冰箱MIELE美诺（德国）装修标准及技术体系卫生间地面 天然石材墙面 天然石材台面 三星吊顶 石膏板装修标准及技术体系卫浴设备龙头 GROHE高仪（德国）花洒 GROHE高仪（德国）台盆 LAUFEN劳芬（瑞士）吊顶 LAUFEN劳芬（瑞士）供求分析户型配比现场包装营销推广第三部分企划营销分析供求分析一次开盘：2010年7月21日取得预售证，共1 85套房源，面积为37148.96 。7月24日共推185套房，成交15套，当月均价43212元/、8月集中成交
12、87套，均价43702元/已知优惠情况，50万意向金抵80万房款；按揭96折、一次性付款94折截至1月11日去化率为72%，市场表现良好一次开盘二次开盘二次开盘：2010年12月23日取得预售证，共160套房源，面积为30071.18。12月26日共推160套房，截至目前1月11日为止，共成交70套，成交均价为49916元/已知优惠情况，50万意向金抵100万房款； 按揭96折、一次性付款94折户型配比房型 面积 供应套数 供应占比 成交套数 成交占比二室二厅130-140 2718.84%1515.60%140-150 28 17150-160 8 5160-170 2 2合计 65 39三
13、室二厅150-160 4561.74%1967.20%160-170 12 12170-180 88 69180-190 48 48280-290 2 2300-310 18 18合计 213 168四室二厅190-200 218.84%216.40%200-210 2 1220-230 29 20230-240 2 2310-320 2 1330-340 28 15合计 65 41五室二厅 259 1 0.29% 1 0.40%五室三厅 499 1 0.29% 1 0.40%总计 345 100% 250 100.00%29 28 121516101123792526278226521221718193210101 0202010202 01010201 0102 02010202 010102010201020102010202 010101 0102 020201020101 010202 02010101020202345套房源配比主力供应及成交面积段为三房170-190
