1、1房地产经济学 房地产经济学 32014/12/30 第一节 城市地租 一、地租和地租理论 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用 土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以 以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式， 或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳 动。地租是土地所有权在经济上的实现形式 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态 下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、 内容和形式也有很大的差异第三章 城市地租与土地区位 Copyrights by By Maosong Mao, 2014 All rights reserved HuaQiao Univ
2、ersity 第一节 城市地租 （二）地租理论的产生和发展过程 1、古典政治经济学的地租理论 威廉配第 弗朗索瓦魁奈 亚当斯密 大卫李嘉图第一节 城市地租 2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 托马斯马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德马歇尔 保罗萨缪尔森 雷利巴洛维 122014/12/30 时期代表人物主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念。 土地价格年租21 。 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所 有者所有。 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产 品”归土地所有者所有。 系统地研究地租理论的
3、古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息 是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。配第魁奈 19 世纪上半 马尔萨斯 叶 杜能（屠能）地租是自然对人类的赐予。 创建农业区位论。 主要研究级差地租 I 中由于位置的优劣不同而产生的地租 。 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。
4、资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。 地租分为 3 种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。 土地价格是地租的资本化。杜尔阁 17 世纪中 叶到 19 世 纪初 斯密安德森威斯特 李嘉图 19 世纪下半 马克思 叶 恩格斯马歇尔 克拉克 胡佛 20 世纪初到 20 世纪下半 阿兰索 叶 丁伯根 3康托洛维奇 萨缪尔森 哥德伯戈 钦洛依创立均衡价格论。 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”。 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地 使用的竞标。 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 土地的影子价格。
5、 土地的影子价格。 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。 用制度经济学的方法对城市地价进行分析。第一节 城市地租 （三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解 释了地租产生的原因、条件和源泉 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中 涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者； 二是租地的农场主（资本家） ；三是农业雇佣工 人。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并 最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个 别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与 土地等级相联系，故称为级差地租 22014/12/30 第一节 城市地
6、租 造成土地等级差异大致有三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差 异性第一节 城市地租 马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生 4的超额利润转化的级差地租称为级差地租 I。将 由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差 异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地 租 II。 （1）级差地租 I （2）级差地租 II 第一节 城市地租 2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的 地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有 两种不同的情况： 一是在农业资本有
7、机构成低于社会平均有机构成 的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其 生产价格的差额 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件 下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高 于其价值的差额第一节 城市地租 3、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成 的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某 些特别名贵又非常稀缺的产品 这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也 超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购 买者的购买欲望和支付能力决定 32014/12/30 第一节 城市地租 二、城市地租及其形态 （一）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑
8、 住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市 土地而交付给土地所有者的地租第一节 城市地租 （二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表 现在土地位置距市场中心的远近，交5通是否方便，人口流 量是否足够大，配套设施是否齐全等方面 城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间 的长短和运费的高低 城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小 商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏 感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所 决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的第一节 城市地租 城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产 力，较优位置土地的级
9、差生产力必然转化为超额 利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权 的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级 差地租 I。 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次 追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这 种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而 转化为城市级差地租 II 第一节 城市地租 （三）城市绝对地租和垄断地租 1、城市绝对地租 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断， 任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土 地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴 纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有
10、不同的特点。 城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供 的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、 立足点和空间条件使用的，它的优劣评6价尺度主要由 位置确定 42014/12/30 第一节 城市地租 2、城市垄断地租 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功 能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额 利润转化来的地租 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这 种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由 商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决 定第一节 城市地租 三、地租与城市房地产 （一）地租与房地产价格 1、地租与土地价格 土地价格就是指能带来同地租
11、等量的利息的货币额， 即地租的资本化 2、地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租 变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波 动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产 价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下 降第一节 城市地租 （二）地租与城市房地产开发 地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房 地产开发成本的重要因素 地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标第二节 城市土地区位 一、土地区位和区位理论 （一）区位概念及区位理论的发展 关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法 狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济 空间位置及其与相邻地块的相
12、互关系 广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文 化教育的、科学卫生的一切7活动以及人们的居住活动 的空间布局及相互关系 52014/12/30 第二节 城市土地区位 区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、 相互关系及其影响因素的学说 屠能 韦伯 克里斯塔勒 奥古斯特勒施第二节 城市土地区位 （二）农业区位理论 中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营 集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且 更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展 水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地 （市场）的距离第二节 城市土地区位 （三）工业区位理论 韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳
13、动力及集 聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最 低的点作为工业企业的理想区位。 工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材 料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点 区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引 作用的因素 区位因素的特性分为自然技术方面的区位因素和社会文 化方面的区位因素 工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和 集聚因素第二节 城市土地区位 1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最 低的地点 运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料 62014/12/30 第二节 城市土地区位
14、原料指数稀有性原8料总重量/制成品总重量 当原料指数小于 l 时，即采用稀有纯粹原料，其运 进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量， 为节约运费，生产工厂应设在消费中心区 当原料指数大于 1 时，即运进工厂的物质总重量大 于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加 工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料 产区附近 当原料指数等于 l 时，即采用纯原料，其运进工厂 的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工 厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之 间的任何一点第二节 城市土地区位 2、工资成本 假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为 理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要
15、把增 加的运输成本和节约的工资对比 如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成 本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小 于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区第二节 城市土地区位 3、集聚因素 当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输 成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工 业选址由集聚因素决定 集聚经济效益的产生原因有： 由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效 益或能节约的成本 几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化 的利益 集聚因素带来了外部经济利益的增长第二节 城市土地区位 （四）城市区位理论 克里斯塔勒从城市或9中心居民点的物资供应、行 政管理
16、、交通运输等主要职能的角度提出了城市 区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规 模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间 分布模型。 人口规模 交通 行政管理 72014/12/30 第二节 城市土地区位 （五）市场区位理论 奥古斯特勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场 区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区 位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向 勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总 体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润 原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分 析 “市场圈”概念 区域集聚和点集聚问题 垄断和自由竞争 最
17、大利润原则第二节 城市土地区位重点 教材 P66 二、决定城市土地区位的主要因素 1、自然条件和环境 大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿 湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿 产资源和旅游资源等)第二节 城市土地区位 2、交通和通讯 城市内部的交通和通讯 城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通 讯第二节 城市土地区位 3、基础设施 指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服 务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、 通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的 排放处置能力等 8102014/12/30 第二节 城市土地区位 4、人口和经济集聚 人口密度，包括常住人口、上班
18、人口和流动人口 经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服 务业、运输、旅游等行业发展程度 居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况第二节 城市土地区位 5、社会文化 居民消费水平、结构和习惯 居民文化道德水平、劳动力素质 文化教育和科学研究机构发展状况第二节 城市土地区位 上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济 区位因素，是长期社会经济发展的结果 这些因素可以归结为： (1)运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、 运输成本 (2)市场容量及其发展潜力 (3)信息资源利用 (4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用 (5)谈判交易的方便 最终可归结为成本、交易费用和利润第二节 城市土地区位 三、城市土地利用的原则和功能分区 （一）城市土地利用的原则 在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途 及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形 成了特定的城市功能分区和结构 现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利 用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预， 而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”92014/12/30 第二节 城市土地区位 （二）城市土地利用的功能分区 1、商业区 商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、 大型公共设施周围第三节 土地区
