1、2003 年全国房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策试卷一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A1997 年下半年B1998 年上半年C1998 年下半年D1999 年2、下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。A部队伙房建设用地B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地D科技博物馆扩建项目建设用地3、土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。A市人民政府B县人民
2、政府C省人民政府土地管理部门D市、县人民政府土地管理部门4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( D )申请续期。A15 日B3 个月C6 个月D1 年5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( C )。A面积结算B货币补偿C产权调换D货币补偿或产权调换6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( B )。A产权调换B货币补偿C产权调换或货币补偿D不予补偿7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2 个月后买
3、受人提出退房，按规定买受人( A )。A有权退房，但应承担违约责任 B有权要求开发公司承担违约责任C有权要求开发公司赔偿损失D无权退房8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A ) 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A30B45C60D909、中华人民共和国城市规划法确定的城市规划区是指( D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A城市市区、郊区B城市市区、城市行政区域内C城前市区、郊区以及城市行政区域内D城市市区、近郊区以及城市行政区域内10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( D )审
4、批。A上一级城市人民政府B省人民政府C国务院D建设部、国家文物局11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。A以一次为限，不超过 3 个月B以一次为限，不超过 6 个月C以两次为限，每次不超过 3 个月D以两次为限，每次不超过 6 个月12、按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是( C ）担保。A一般保证B贷款人、保证人分担责任的比例保证C连带责任保证D信誉保证13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是( B )。A有不少于 1000 万元人民币的实有资本 B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C
5、设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记D一个城市原则上只设一个担保公司14、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是( D )。A以两宗以上房地产没定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押15、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是( D )。A新建的房屋，申清人应当在房屋竣工后 60 日内向登记机关提出申请B城郊农
6、村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起 90 日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记已申请之日起 10 日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经 6 个月无异议的方可予以补发房屋权属证书16、下列有关丘的表述中，不正确的是( C )。A一个地块属于一个产权单元时称为独妒丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号17、下列有
7、关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是( C )。A未经注册擅自以房地产估价帅名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元人民币的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产。估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款C中介服务人员索取他人则物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处 5 年以上 10 年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处
8、罚金18、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的( D )以上。A40B50C60D7019、物业管理的招标方式通常采取( B )。A公开招标、委托招标B公开招标、邀请招标C邀请招标、协议招标D委托招标、协议招标20、业主转让房屋所有权时，结余维修基金( B )。A按业主个人缴存比例退还给业主B不予退还，随房屋所有权同时过户C上交房地产行政主管部门D由转让双方协商21 下列表述中，正确的是( C )。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 （外国人除外）B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 建设工程教育网信息C耕地占用税是对占用耕地建
9、房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3522、2002 年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为 99872 元人民币，应按( C )计征企业所得税。A11B18C27D3323、下列房产中，可免征房产税的是(D ) 。A个人所有的黄业用房B军队出租的房产C学校必办的工厂D企业办的各类学校自用的房24、我国己初步形成( D )的住房金融体系。A商业性B政策性C商业性为主、政策性为辅D商业性和政策性并存25、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是( B )。A收入效应=价
10、格效应+替代效应B价格效应= 替代效应+收入效应C替代效应= 收入效应+价格效应D替代效应=收入效应-价格效应26、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为( C )。A该曲线由向上凸转为向下凹的拐点B该曲线由向上凸转为向下凸的拐点C该曲线由向上回转为向下凹的拐点D该曲线由向上回转为向下凸的据点27、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是( D )。A均衡价格上升B均衡价格下降C均衡价格不变D取决于供给和需求变动的程序28、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在( C )。A资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力B融
11、资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少C融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多D资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要29、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将( B )，A上升B下降C不变D难以确定30、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照( A )不同而划分的。A被保险标的B保险资金来源C保险的实施方式D保险责任承担的次序31、产生保险利益的前提是( C )。A保险合同B保险损失C保险标的D保险义务32、下列证券中，风险最小的是( A )。A债券B普通股C优先股D投资基金证券33、关于下
12、表中的数据表述正确的是( B )。1 2 3 4 5 6 7 8 9 1098 101 101 101 101 99 102 97 102 99A上述数据的众数为 100B上述数据的众数为 101C上述数据的算术平均数为 101D上述数据的中位数为 10134、某企业总资产为 150 万元人民币，负债 30 万元，资本公积 10 万元，留存收益 10万元，编余公积 5 万元，则该企业的实收资本为( B )万元。A95B100C120D17535、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是( A )。A资产负债表B损益表C现金流量表D利润分配表36、反映企业长期偿债能力的指标是( C )。A流动比
13、率B速动比率C资产负债率D存货周转率37、建设工程规划许可证是( A )行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。A城市规划B城市建筑管理C土地管理D房地产管理38、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为( C )。A概算造价B投资估算C预算造价D结算价39、土建工程计划利润的计算基数是( D )。A人工费B真接工程费C间接费D直接工程费+间接费40、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注( D )。A相邻土地的权利界线B海拔高程C用地面积的分摊系数D套内建筑面积与共有分摊面积二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案
14、中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对得 2 分；错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) 1、下列情形中，可以不办理出让手续的有( ABE ) 。A民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼C私有住宅转让后改为副食品加工车间D职工已购公有住房首次上市转让E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房2、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有( ABD )。A土地使用者自动放弃土地使用权B矿场、机场等核准报废土地C非法转让土地D不按批准用途使用土地E转让时未补交土地使用权出让金或土地收益3、中华
15、人民共和国城市房地产管理法规定应办理备案的情形有( ABC )。A设立房地产开发企业B签订商品房预售合同C签订房屋租赁合同D签订土地使用权出让合同E签订房屋拆迁补偿安置协议4、下列情形中，属于房地产有偿转让的有( ABD )。A房地产买卖B房地产入股C房地产继承D房地产抵债E房地产典当5、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有( BD ) 。A层高不超过 2.20m(含 2.2m)的永久性建筑不计算建筑面积B大厅内的回廊部分，层高在 2.20m 以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积D无顶盖的室外楼梯按各层水平投
16、影面积的一半计算建筑面积E突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积6、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有( ABE ) 。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法舰另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至 0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即 0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记 建设工程教育网信息7、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展
17、多种经营的收入和利润外，还包括( ABCE )。A定期收取的物业管理服务费B物业共有部位共有设施设备装修基金C政府的扶持D对长期拖欠物业费业主的罚款E开发建设单位给予一定的支持8、下列有关税收的表述中，正确的有( CE )。A财政局对外出租的经营用房免征房产税B集体土地使用人无须缴纳土地使用税C用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税D土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税9、下列行为中，应当缴纳契税的有( ACD )。A房屋赠与B房屋继承C以土地、房屋权属抵债D以土地、房屋权属投资、入股E房地产抵押10、下列关于价格弹性的表述中，正确的有( ADE )。A
18、供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹陆11、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包恬( AC ) 。A分散风险职能B融通资金职能C组织经济补偿D防灾防损职能E分配职能12、对今年参加全尉房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则( BC )。A全部参加考试人员为总体单位B全部参加考试人员为统汁总体C你作为考生是总体单位D你作为考生是个体E你的年龄是一个品质标志13、下列财务指标巾，反映企业营运能力的有( BCDE )。A资产负债率B存货周转率C存货
19、周转次数D应收账款周转率E应收账款周转次数14、下列选项中，属于违法建设的工程有( ACDE )。A未取得建设工程规划许可证的建设工程B临时建设工程C违反建设工程规划许可证规定的建设工程D城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目E擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程15、下列关房产图的表述中，正确的有( ABD )。A房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为 1：500B房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素C房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为 1：100D房产分户因是分丘图的局部明细图E分丘图是测绘分户图和分幅图的基础
20、资料三、判断题（共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至零分。) 1、中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 ( 对 )2、国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府地管理部门剥所管辖的土地进行登记造册。 ( 错 )3、征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 ( 错 )4、经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 ( 对 )5、房屋拆迁时，拆迁期限不能超出搬迁期限。 ( 错 )6、拆除代管房屋、产权不
21、明确的房屋、己设定抵押权的房屋依法均须办理公证手续。( 错 )7、城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 ( 错 )8、房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必注明开发企业名称。 ( 对 )9、房地产广告中涉及的交通、商业文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必颁在广告中注明。 ( D )10、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘察、设计可以不招标，采取直接发包。 ( D )11、注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资其目标是投资越省越好。 ( C )12、建设工程发生质量事故，有关单位应
22、当在 24 小时内向当地建设行政主管部门报告。( D )13、房屋租赁合同期限不得超过 20 年，所以租期满 20 年的承租户无权继续承租。 ( D )14、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( C )15、抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 ( D )16、建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。 ( D )17、注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 ( D )18、房屋内的大厅层高超过 440m 的，按其水平投影面积的 2 倍计算建筑面积。 ( C )19、房地产价格评
23、估机构资格等级每 2 年审验一次，合格的原资格等级可再延期 2 年。( C )20、中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 ( C )21、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( D )22、开放性住宅小区公共|生服务收费应不含保安费。 ( C )23、单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。( D )24、居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。 ( C )25、边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。 ( D )26、完全竞争
24、市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。 ( C )27、由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 ( C )28、外扩买卖双方在成交后的 7 个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。 ( C )29、对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。( D )30、保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。 ( C )31、证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。 ( D )32、基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 ( C )33、在一个较长时期中，不规
25、则波动的随机因素往往可以相互抵消。 ( D )34、扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而清除因时距短而使各指标受偶然因素影响所引起的波动，以便更好地反映现象发展变动总趋势的方法。 ( D )35、中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给国境内的使用者。 ( C )36、只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 ( C )37、在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定下限和上限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 ( D )38、砖墙的厚度尺寸为 490mm。 ( D )39、对建筑装饰材料使用效果进
26、行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。 ( C )40、同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高，商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，小能直接从图上量取。 ( D )四、综合分析题(共 3 失题 1 5 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的、得 2 分：错选或多选的、不得分：少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (一)甲房地声开发公司（以下简称甲公司)于 2001 年 12 月设立，注册资本为 1000 万元人民币。2002 年 1 月，甲公司决
27、定开发一商品住宅小区，项目总投资 8000 万元，并以出让方式取得了该土地使用杈。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002 年 7 月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003 年 9 月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。1、甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为( CD ) 。A二级B三级C四级D暂定2、甲公司确定该房地产升发项目，应当符合( ABD )。A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度建设投资计划D房地产开发年度汁划3、甲公司开发该小区的资本金不得低于( A )万元人民币。A1600B2400C2800D32004、下列关于甲公司以在建工程抵押和项目
28、转让的表述中，正确的有( B? ) 。A在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记B在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投八的资产没定抵押C甲公司投入资金达到 1600 万元即硼 J 转让该房地产开发项目D受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质5、住宅小区竣工综合验收的内容有( ACD )。A城市规划和设计条件的落实情况B项目手册记录的项目进展情况C拆迁安置方案的落实情况D物业管理的落实情况(二)在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司)开发 S 住宅小区预购一套商品住房。2001 年 8 月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售台同，预
29、售台同中列房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积 100m2，每平方米建筑面积的价格 3000 元。2002 年 2 月，S 住宅小区综台验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为 95m2，成套住房所在楼共有 20 套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共有建筑面积为 450m2。2002 年 3 月，李某将房屋出租给土某。2003 年 8 月，王某将房屋转和给张某。6、下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有( B )。A李某不可以选择住房公积金贷款疗式B甲公司开发的 S 住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，李某方可办理预售商品房抵押贷款
30、C预售商品房抵押购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记D预售商品房抵押自房屋交付使用时生效7、李某实际应支付的房价为( C )万元。A28.50B30.00C30.90D32.768、李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为( A )。A3、4、10B3、5、18C4、3、10D3、3、279、下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有( AD )。A王某转租该套住房，必须经李某同意B王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益C李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案D房屋转租期间，转租合同随原租赁合同
31、解除而解除(三)甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司) 于 2000 年 6 月由 8 名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为 200 万元人民币。甲公司 2000 年经营收入 85 万元但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为 10 万元。2001 年、2002 年分别实现税后利润 30 万元和 50 万元。2003 年 6 月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自 2003 年 7 月起，按营业收入的 2购买保险。2003 年 7 月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失
32、应负的经济赔偿责任。2003 年 8 月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其 200m2 写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。10、根据经济学原理，甲公司 2000 年的经济成本为( B )万元。A75B85C200D28511、甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于( B )。A银行信用B商业信用C国家信用D民间信用12、甲公司向某保险公司所购买的保险属于( D )。A信用保证保险B财产保险C人身保险D责任保险13、按照中华人民共和国公司法规定，2002 年来甲公司所提取的法定公积金累计达到( D ) 万元。A3B4C5D814、甲公司按营业收入的 2购买
33、保险，该 2属于( B? ) 。A绝对指标B相对指标C平均指标D变异指标15、甲公司收入( BD )。A只可能导致其资产增加B可能导致其负债减少C不可能引起其银行存款和现金同时增加D导致其所有者权益增加参考答案 一、单项选择题01、C 02、C 03、D 04、D 05、C 06、B 07、A 08、A 09、D 10、D 11、C 12、C 13、B 14、D 15、D 16、C 17、C 18、D 19、B 20、B 21、C 22、C 23、D 24、D 25、B 26、C 27、D 28、C 29、B 30、A 31、C 32、A 33、B 34、B 35、A 36、C 37、A 38
34、、C 39、D 40、D 二、多项选择题01、ABE 02、ABD 03、ABC 04、ABD 05、BD 06、ABE 07、ABCE 08、CE 09、ACD 10、ADE 11、AC 12、BC 13、BCDE 14、ACDE 15、ABD 三、判断题01、 02、 03、 04、 05、 06、 07、 08、 09、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 16、 17、 18、 19、 20、 21、 22、 23、 24、 25、 26、 27、 28、 29、 30、 31、 32、 33、 34、 35、 36、 37、 38、 39、 40、 四、综合分析题01、C
35、D 02、ABD 03、A 04、8 05、ACD 06、B 07、C 08、A 09、AD 10、B 11、B 12、D 13、D 14、8 15、BD 03 年房地产估价师房地产估价案例与分析考试真题及答案一、综合分析1、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产
36、重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记
37、载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。A该两幢房屋的正常市场价值B该两幢建筑物的重新建造成本C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值4、 甲方（开发公司）于 1993 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为 A 座和B 座）8 层共 5000 平方米的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建到 5
38、 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是（ ）。A以 1500 万元作为评估值B以(1400+1580)2=1490 万元作为评估值C以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。D以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两
39、幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。5、 甲方（开发公司）于 1993 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为 A 座和B 座）8 层共 5000 平方米的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建到 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。如果该开发公司
40、拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ）。A1993 年 12 月B1995 年 7 月C项目转让日期D项目建成日期6、 甲方（开发公司）于 1993 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为 A 座和B 座）8 层共 5000 平方米的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建到 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7
41、月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。该商品房预计 1998 年 5 月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）。A估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态B估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态C估价对象状况为 1998 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态D估价对象状况为 1995 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入，当时购入价格为500 万元，同型号空调主机已
42、累计折旧 225 万元，市场价值为 250 万元，拆除费用为 5 万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积 50m2，节约的 200m2 面积可以提供 160m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积 4000 元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（ ）万元。A530B472C455D4508、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要 3 年时间，目前市场对
43、该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后 3 年内的住宅空置率会从目前的 2%上升至 10%左右。问：甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ）。A因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高B因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低C该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价9、 卖房者甲与购房者乙一 2002 年 4 月 25 日签订了一
44、套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同 1）和房屋装修合同（以下称合同 2），合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：估价时点应是（ ）。A2002 年 4 月 25 日B2002 年 5 月 25 日C2002 年 7 月 25 日D2002 年 7 月 25 日以后的某一
45、天10、 卖房者甲与购房者乙一 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同 1）和房屋装修合同（以下称合同 2），合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：估价的价值范围应是（ ）。A合同 1 规定的房款B合同 1 规定的 90%购房款和合同
46、2 规定的装修费的 10%C合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%D合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费二、问答11、 甲公司 1993 年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500 元/m2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅。当第一期 40 栋于 1996 年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 3800 元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出 6 栋，平均价格为 3860 元/m2 ，其余14 无人承接，退还给甲公司。当 1996 年 6 月第二期工程竣工后
47、，建成的别墅以 5200 元/m2 售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高 300 元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？三、问答共 0 题，每题 2 分，总计 0 分12、 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积 10000m2，售价 3000元/m2，销售费用为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为 100m2 的房屋送给朋
48、友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 2762.1 万元。甲提出本应双方各分得 1380.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 1351.05 万元；乙认为该套房屋的实际成本为 25 万元，故只应从自己应得的收入中扣除 12.5 万元，自己应得 1368.05 万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？四、问答13、 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为 3500m2，总建筑面积为 4500m2，2002 年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 850 元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达 960 元/m2, 而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？五、指错14、 商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告
