1、 物业运营管理信息化项目建设方案书1XXXXXXXXX物业运营管理信息化项目建设方案书版 本： 第 V1.2 版 建立日期： 2010-03-02物业运营管理信息化项目建设方案书2目 录一、前言4二、 总体方案设计 52.1 项目背景 52.2 需求的分析 52.3 项目建设目标 62.3.1 总体建设目标 .62.3.2 详细建设目标 .62.4 系统应用拓扑 82.5 系统网络框架 92.6 系统总体功能结构 102.7 系统功能介绍 112.7.1 乐天集团报表管理系统 112.7.2 资源管理 122.7.3 招商管理（CRM ） 132.7.4 租赁管理 142.7.5 财务管理 1
2、62.7.7 工程设备 262.7.8 辅助功能 28三、 运行环境要求 303.1.1 硬件环境要求 303.1.2 系统部署要求 313.1.3 网络环境要求 31四、 实施与服务 324.1 项目实施计划 324.2 实施软件系统管理的要求 334.3 实施过程控制要求 35物业运营管理信息化项目建设方案书34.4 实施计划表 37五、 服务保障体系 395.1 维护服务内容 395.2 售后服务方式 40六、 乐天公司简介 416.1 公司简介 416.2 部分典型客户 446.3 技术实力 45七、 系统报价 46物业运营管理信息化项目建设方案书4一、 前言作为中国最大的房地产以及物
3、业管理行业软件独立供应商，乐天公司一直以来在系统开发上积极投入，并与各合作伙伴展开积极的深度合作。过去的十多年，乐天与行业内合作伙伴在各个层面展开了紧密的合作。无论是在产品功能应用上, 还是在提升整个系统管理理念的全面合作方面，都在不断提升和优化物业运营管理系统和物业管理系统，为客户带来行业内领先的产品和解决方案。我们期待与 XXXXX 集团在物业运营信息化管理方面的合作，提高双方在物业运营管理信息化方面的领先地位与技术水平。乐天公司将认真、负责的参与贵公司的信息化项目建设。我们的优势： 乐天科技成为 savills 和 DTZ 在华全面战略合作伙伴，将为其在华管理项目提供地产租赁运营管理及物
4、业管理的全面解决方案，同时乐天通过与 savills 和 DTZ的全面合作，能更快，更有效的引入最近的先进管理理念及思想。并通过乐天软件传递给我们的客户； 通过与全国超过 3000 家房地产行业客户的合作，深刻理解行业信息化管理重点； 强大的项目响应团队的优势； 提供极具前瞻性的行业解决方案的优势； 拥有多项目管理及实施信息化管理最佳的业务实践； 乐天 ERP 系统中提供的第五代财务总账接口能与 XXXXX 集团所使用的金蝶系统完全对接，实现对财务数据的无缝连接； 提供国内物业行业首创的金钥匙客户服务中心平台、决策支持平台； 提供全套工程设备管理系统及能耗管理平台。 拥有国内完善和实用的集团管
5、理报表分析系统和集团管控平台；物业运营管理信息化项目建设方案书5二、 总体方案设计2.1 项目背景天津 XXXXX 集团有限公司是以商业地产开发为主线，集综合房地产开发运营、物流与国际贸易、科技实业制造三大板块于一体的集团化民营企业。经过十余年的发展，XXXXX 集团已从单一的商贸运营全面拓展到地产项目开发运营、国际星级酒店运营、物流国际贸易、科技实业制造等多层次、多产业的运营开发体系。而最令人关注的是XXXXX 集团的商业地产项目，与一般房地产开发商不同的是，XXXXX 集团看准天津区域经济发展优势，坚持以商业地产开发为主线，几年来成功开发 XXXXXXXXXX 等项目，并逐步确立天津商业地
6、产领军地位。物业出租收入占比日益增加，随着“XXXX”城市中心综合体等诸多项目开发的不断深入，未来几年内出租运营的商业地产面积将超过 180 万平方米。此次规划的 XXXXX 集团物业运营管理系统软件不但要适用于 XXXXX 集团公司总部的管理模式。同时还需要满足各个商业项目的具体业务需求。在功能上还要在涵盖管理下的商业（综合、写字楼、商业） 、住宅（住宅、公寓）等多重业态项目的，资源管理、租赁管理、财务管理、工程管理、辅助管理等应用的实现。2.2 需求的分析通过对 XXXXX 集团物业运营系统软件需求的分析与理解，我们认为首先在功能上要支持并涵盖对商业、综合体、等地产项目的运营与物业服务的管
7、理。处理总部财务提出的商业项目租赁合同管理及后期财务管理（明细账） ；处理集团下属各项目的设备管理（设备台帐、设备保养、设备维修） ，及运维成本管理；支持多项目管理集团化、网络化管理。系统采用集中式的部署，实现数据的高度集中统一与共享，达到总部对各区域实时管理与监控；通过数据分析为总部以及区域公司提供决策支持，同时通过成熟的接口可支持物业管理系统与 OA、呼叫中心、财务软件、安防系统、停车场系统、巡更系统、 POS 系统、物业运营管理信息化项目建设方案书6PDA 等等其他系统的数据衔接。2.3 项目建设目标2.3.1 总体建设目标根据我们对 XXXXX 集团物业业务现在的理解，可以将 XXXX
8、X 集团物业本次信息化项目的基本目标归纳为如下的几个方面： 推动战略计划实施 提高决策能力 加强执行力度 提升人员绩效和工作积极性 促进办公效率 降低运营成本 改善客户服务 提高业务运作效率 运行安全可靠2.3.2 详细建设目标1）从不同的管理层级划分决策层 为高层运营管理和运营决策者建立统一的运营决策平台，实现行业务决策、业务查询、业务管理、财务核算和监控的一体化办公桌面； 通过一体化办公桌面，方便地查询各类业务信息、分析、财务信息和各类重大事件的预警报告；管理层 通过统一的业务监控和管理的平台，划分不同的业务类型，规范化、标准化、模物业运营管理信息化项目建设方案书7式化各类业务的模式和业务
9、管理流程； 通过统一的业务监控和管理的办公平台，实现各类业务按其业务流程的统一运作管理，使各项业务过程透明，信息完整、控制明确、流程规范； 通过统一的业务监控和管理的办公平台，使各级各类业务管理者，实时掌握所瞎业务范围内的各类财务业务信息和状态，及时获取各类业务报告情况； 通过统一的业务监控和管理的办公平台，各级业务管理者依据各自的权限规定；建立各类业务的预警机制，通过各类业务的预警信息，控制业务风险。操作层 为各类业务操作执行人员建立统一的业务处理平台，实现各类业务的标准化、规范化、模式化处理； 通过统一的业务处理平台，分业务类型提供各类业务的不同处理模板，以提高各项业务的处理速度和处理规范
10、化程度； 通过统一的业务处理平台，预制各类业务控制规则和流程规则，以提示业务处理人员严格按流程和规则办事； 通过统一的业务处理平台，提供分权限的业务查询机制，通过固定查询，分类查询，综合查询等方式，为各类业务人员的业务处理提供相关业务的查询信息。2）从系统技术角度划分 建立统一的网络管理中心，统一管理维护整体系统的运行，安全，权限，应用软件和系统数据； 建立统一的安全管理机制，包括：统一的身份认证机制，统一的授权机制，统一的单点注册机制，统一的数据加密机制，统一的防病毒机制，统一的数据备份机制；物业运营管理信息化项目建设方案书82.4 系统应用拓扑基于 web 方式的系统应用适用于跨区域多项目
11、管理，面向集团化管理应用。物业运营管理信息化项目建设方案书92.5 系统网络框架物业运营管理信息化项目建设方案书102.6 系统总体功能结构CRM 认租管理 租赁合同 电子地图 租赁分析 报表管理资源管理客服管理财务管理招商租赁工程管理公共信息 个人待办事务 客户信息 智能总台服务中心 报表管理设备台账 设备保养 设备维修 能耗管理 报表管理房产资料 场地资料 住、租户资料 车场资料 外协单位 报表管理决策支持辅助管理应收管理 票据管理 转账管理 应付管理 总账管理 计划应收 报表管理维修服务分析 装修服务分析信息中心工作流服务分析 投诉管理分析 报表管理个人桌面 工作预警 自定义报表 数据审
12、核中心 系统设置总部多项目财务数据统计分析 区域公司财务、租赁数据分析数据分析乐天集团报表管理系统乐天 2007 物业管理 ERP 系统物业运营管理信息化项目建设方案书112.7 系统功能介绍2.7.1 乐天集团报表管理系统乐天集团管理报表支持润置地物业总部区域公司物业管理处管理模式，根据权限不同提供分析和查询不同层次的数据统计，并且可分析全部或区域项目的横向数据以及纵向查询具体到业户或者租户的详细资料。乐天表管理系统主要是针对集团型客户企业决策层以及管理层而量身定制的对多项目数据进行数据汇总、数据挖掘和统计的模块。目的是提供给 XXXXX 集团决策层以及管理层实时的统计分析报表以及准确企业运
13、营数据。避免统计汇总工作量大、信息可靠程度差等问题的发生。系统除了具有管理的概念外，还应该涵盖对物业运营决策支持管理等方面的支持。系统集团报表管理系统，是针对集团型客户而量身定制的对多项目数据进行数据挖掘和统计的模块。集团收款情况报表、集团收款统计报表、集团应收统计表、集团实收统计表、集团欠收统计表、预收综合统计表、应收管理费统计表等。物业运营管理信息化项目建设方案书122.7.2 资源管理支持集团化管理，可设总部下属各大区域、公司、分公司、管理项目，可支持八级组织架构，亦支持 XXXXX 集团物业总部区域公司管理处模式。房产资料完成对 XXXXX 集团物业所管辖的房产基本资料的管理，如楼盘、
14、房屋资料的新增、设计规划、验收、查询、增删、修改等操作。并能新增、删除各住（租）户的基本资料，亦可查阅有关市场发展商和代理商资料。1成批生成市场楼盘及房屋/物业的资料根据楼宇的属性，如楼层数、每层租户数、自动生成房屋，并可用“所见即所得”的方式，成批录入房屋/物业资料。方便地进行新增、修改、删除单个房屋/物业资料，对有特殊房屋数的楼层单个生成或删除房屋。2成批修改房屋/物业资料用类似 Excel 的风格鼠标的拖拉操作，成批修改房屋/物业的基本资料。方便地进行新增、修改、删物业运营管理信息化项目建设方案书13除业主资料。通过选定房屋，再录入和修改该房屋的业主资料。3房屋历史租户一览表由房屋可查询
15、该房屋物业租户的详细资料以及曾入租过的所有租户名称，入租日期和退租日期。4房屋物业资料查询能通过房屋物业编号或租户名称精确查找或模糊查找房屋，能通过多种条件组合查找房屋物业资料，图纸均可通过扫描输入管理系统，用户可任意查询。5.其它功能介绍提供直接查费模块、片区设置模块租户资料完成租户入租档案登记、归档、查询以及退租处理等日常操作。1.租户基本资料、家庭成员资料、入租资料的新增、修改和删除。2.租户的兴趣爱好，职业状况，收入状况等资料的新增、修改和删除。3租户的用户自定义资料。外协单位资料记载与管理相关的各单位（公安、供水、供电、装修等）的详细资料，并可以方便的查询。在收款管理中，可对外协单位
16、进行收取临时费用的操作。2.7.3 招商管理（CRM）对招商进程细节进行多维度管理,实现 CRM 体系的有效监控.意向客户登记、意向客户分析、意向客户资料、竞争对手资料、问卷调查物业运营管理信息化项目建设方案书142.7.4 租赁管理实现对 XXXXX 集团商业地产项目租赁合同生命周期的全程管理,同时通过时间单价及计划应收实现和财务明细帐体系的无缝链接. 完全基于租赁合同进行管理，全程跟踪管理合同的各个状态，并提供退租、启用等功能更改合同状态。系统对已到期合同、空置铺位/租位/摊位/房产等资源状态进行自动提醒。为 XXXXX 集团决策层提供实时项目电子地图,通过地图与租赁合同及财务管理模块的数
17、据对接,使用者能实时的通过地图了解项目的资产运作情况.租 赁 合 同管理租赁合同的基础资料，包括租赁日期、合同编号、租赁起止日期、起租日期、客户资料等、以及用户自定义的合同条款等。在租赁合同中，用户可直接添加临时费，周期费并可进行费表设置。通过系统设置，可以直接在收费部门进行费用收取。一份租赁合同可出租多个物业，同时全程跟踪管理合同的各个状态（当前、新签、历史、废弃） ，并提供退租、启用等功能更改合同状态。物业运营管理信息化项目建设方案书15租务提醒根据日期设定，系统自动提醒已到期的合同，以及新签（已签订但未执行）应转当前（当前有效）状态的合同。租赁统计用表格和图形的形式统计各种状态房屋的套数
18、和面积。提供租控表查询功能。用色块的方式标识整栋或成片房屋的状态。对单一楼层用平面图的形式显示房屋的位置和状态。提供出租合约到期情况浏览、新入住客户情况浏览以及多条件组合查询。物业运营管理信息化项目建设方案书16电子地图直观地将市场日常的运营状况（包括出租、空置、预定、认租、已售等物业状态）通过平面图形的方式表达出来，同时在电子地图上可以直接进行租赁管理的业务操作，包括签定租赁合同、转租、退租、违约等工作。物业运营管理信息化项目建设方案书172.7.5 财务管理整个财务模块中主要通过三类单据进行对财务的管理及业务梳理，即收款单、付款单、转账单。流程清晰、严谨且易于管理。财务系统严谨，在系统的财
19、务模块中所有处理的业务都有单据可查，对系统中的财务数据可进行严密的监控，特别是对费用的更改、票据号的更改、票据断号的原因都是有痕迹可查的。 实现系统自动生成帐单，即系统成批自动生成应收应付明细；方便快捷的处理各种收款业务，同时对发票或收据进行自动复核，对多套单据进行有效个管理；对明细帐状态转换进行严谨而有效的管理，严格控制大量明细帐在系统中处理过程产生的错误；实现系统成批打印单据；实现方便的历史数据查询，自定义生成财务明细了帐（报表） 。应收管理 1 费 表 设 置能 设 置 各 种 独 立 表 、 公 用 表 、 总 表 、 虚 拟 表 ， 能 为 各 种 非 虚 拟 表 设 置 父 表 （
20、 共 能 设 三 级 ）， 能 按 表 名 、 房 屋 、 表 间 关 系 查 看 各 种 费 表 的 安 装 情 况 。物业运营管理信息化项目建设方案书182 费项设置设 置 收 费 项 目 的 名 称 （ 租 金 、 管 理 费 、 工 商 费 用 、 水 电 费 、 各 类 分 摊 费 用 、 押 金 、 预 收款 等 等 ） 、 计 算 公 式 、 单 价 、 币 种 、 滞 纳 率 、 计 费 起 止 日 期 和 计 算 周 期 等 属 性 。 计 算 公 式完 全 由 用 户 自 定 义 ， 提 供 几 十 种 参 数 和 函 数 供 用 户 选 择 ， 轻 松 实 现 各 种 分
21、 摊 的 计 算 。 能 对每 个 房 屋 的 每 一 种 收 费 项 目 设 置 折 扣 的 起 止 日 期 和 折 扣 率 ， 自 动 进 行 折 扣 的 计 算 。 能 对 每个 租 户 房 屋 的 每 一 种 收 费 项 目 的 单 价 设 置 成 为 能 按 用 量 和 时 间 自 动 变 化 。 能 对 不 同 租 户 和房 屋 的 不 同 费 项 设 置 不 同 的 滞 纳 率 ， 同 时 设 置 是 否 划 帐 。3 用户抄表录 入 每 次 抄 表 的 行 度 ， 自 动 计 算 用 量 。 能 自 动 识 别 费 表 读 数 归 0 的 情 况 ， 能 根 据设 置 ， 对
22、过 大 和 过 小 的 读 数 ， 系 统 自 动 变 色 提 醒 。 预 留 与 自 动 抄 表 系 统 的 接 口 。物业运营管理信息化项目建设方案书194 计费管理A 计 算 周 期 性 费 用以 向 导 形 式 带 领 用 户 完 成 周 期 性 费 用 的 计 算 。 可 选 择 任 意 费 项 或 区 域 进 行 计 算 。物业运营管理信息化项目建设方案书20B 添 加 临 时 性 费 用能 对 任 何 房 屋 物 业 资 料 添 加 临 时 性 费 用 。C 滞 纳 金 计 算按 预 先 设 置 的 滞 纳 金 比 例 及 收 款 终 止 日 期 成 批 计 算 滞 纳 金 。物
23、业运营管理信息化项目建设方案书21E 单 据 格 式 自 定 义可 以 单 个 或 成 批 打 印 多 种 样 式 的 付 款 通 知 书 和 催 款 通 知 书 ， 系 统 提 供 的 单 据 编 辑 器 能 使用 户 方 便 快 捷 的 编 辑 各 种 通 知 书 格 式 。F 查 费以 房 屋 物 业 资 料 为 单 位 ， 快 速 查 看 各 房 屋 的 各 种 费 用 。G 费 用 浏 览综 合 多 种 筛 选 条 件 ， 浏 览 各 种 未 收 或 已 收 费 用 。H 分 析 统 计快 速 统 计 各 收 费 期 间 的 应 收 、 实 收 金 额 以 及 收 缴 率 。5 收
24、款 管 理物业运营管理信息化项目建设方案书22A 现 场 收 费系 统 模 拟 、 商 场 、 超 市 的 前 台 收 费 环 境 ， 提 供 了 强 大 的 收 款 助 手 ， 模 糊 查 找 等 功 能 ， 使管 理 机 构 能 高 效 、 准 确 地 现 场 收 费 。B 自 动 冲 帐针 对 预 收 款 ， 系 统 提 供 冲 帐 向 导 ， 指 导 用 户 完 成 预 收 款 成 批 冲 抵 应 收 款 。C 数 据 查 询查 询 各 收 费 期 间 的 抄 表 及 收 费 情 况 （ 包 括 应 收 、 预 收 、 应 付 款 等 ） 。物业运营管理信息化项目建设方案书236 银
25、行 划 帐 管 理A 划 帐 管 理系 统 自 动 生 成 供 银 行 划 帐 的 文 件 。 并 提 供 了 划 帐 文 件 格 式 设 置 和 帐 号 检 查 的 功 能 。B 对 帐 管 理针 对 银 行 划 帐 ， 系统 提 供 银 行 对 帐 向 导 ， 一 步 步 指 导 用 户 根 据 银 行 返 回 的 对 帐 文 件 进 行 对 帐 ， 自动 生 成 收 款 单 ， 同 时 系 统 还 提 供 了 对 帐 文 件 格 式 设 置 和 对 帐 数 据 检 查 以 及 分 费 项 对帐 等 功 能 。物业运营管理信息化项目建设方案书247 票据管理A 票 据 购 入输 入 所 购
26、 票 据 的 种 类 和 起 止 编 号 ， 系 统 自 动 生 成 票 据 记 录 。物业运营管理信息化项目建设方案书25B 票 据 领 用输 入 领 用 票 据 的 种 类 和 起 止 编 号 以 及 领 用 信 息 ， 系 统 自 动 生 成 票 据 领 用 记 录 。C 票 据 审 核输 入 票 据 的 种 类 和 起 止 编 号 以 及 审 核 信 息 ， 系 统 自 动 生 成 票 据 审 核 记 录 ， 并 自 动 查 找 断号 票 据 。8、 转 账 管 理物业运营管理信息化项目建设方案书26将 各 种 费 用 明 细 在 系 统 中 的 转 变 （ 主 要 为 冲 抵 各 种
27、 费 用 ， 调 整 各 种 费 用 ） 转 化 为 单 据的 形 式 ， 管 理 人 员 可 对 所 有 进 行 过 的 冲 抵 行 为 及 各 种 费 用 调 整 的 行 为 进 行 管 理 。应付管理1 采 购 合 同 管 理提 供 各 种 采 购 合 同 的 集 中 管 理 。 输 入 合 同 条 款 、 付 款 期 限 和 金 额 ， 系 统 自 动 进 行 应 付 款 到期 提 醒 。2应付款管理提 供 对 应 付 款 的 集 中 浏 览 、 添 加 、 修 改 、 删 除 等 功 能 。3付款单管理提 供 对 付 款 单 的 增 加 和 删 除 功 能 。物业运营管理信息化项目建
28、设方案书27总帐接口系 统 的 所 有 应 收 和 应 付 数 据 均 能 自 动 生 成 凭 证 。 并 针 对 不 同 的 财 务 核 算 制 度 ， 如 收 付 实 现制 和 权 责 发 生 制 ， 均 能 生 成 满 足 总 帐 系 统 要 求 的 各 种 应 收 和 实 收 凭 证 。系 统 现 已 完 成 SAP， 金 蝶 K3， 用 友 U8， 新 中 大 NGPower， 金 算 盘 5， 灵 狐 78 等 多家 国 际 国 内 主 流 总 帐 系 统 的 接 口 。接 口 程 序 主 要 包 含 如 下 功 能 ：1接口设置设 置 各 种 应 收 和 实 收 款 对 应 的
29、会 计 科 目 ， 并 能 设 置 各 种 辅 助 核 算 项 目 。2凭证生成应 收 款 自 动 生 成 应 收 凭 证 。 单 张 或 多 张 收 款 单 自 动 生 成 实 收 凭 证 。2.7.7 工程设备系 统 建 立 设 备 台 帐 ； 可 设 置 保 养 计 划 ， 保 存 维 修 记 录 ； 通 过 系 统 派 单 ， 通 过 仓 库 管 理 模块 实 现 对 材 料 消 耗 的 情 况 的 监 控 ； 系 统 生 成 报 表 ， 方 便 对 各 种 情 况 的 统 计 、 汇 总 。物业运营管理信息化项目建设方案书281 设 备 资 料用 户 可 以 对 每 一 套 设 备
30、的 设 备 类 别 、 设 备 资 料 、 保 养 项 目 、 保 养 周 期 及 标 准 进 行 增 删 、修 改 并 建 立 设 备 档 案 。2 设 备 保 养根 据 设 备 保 养 项 目 ， 软 件 可 以 自 动 对 不 同 的 设 备 按 全 年 、 季 、 月 或 天 制 订 保 养 计 划 ， 计算 机 自 动 按 用 户 设 定 的 日 期 提 醒 。物业运营管理信息化项目建设方案书29软 件 可 以 自 动 对 不 同 的 设 备 的 各 保 养 项 目 按 全 年 、 季 、 月 或 天 制 订 保 养 计 划 。计 算 机 自 动 按 用 户 设 定 的 日 期 提
31、醒 。登 记 各 项 保 养 计 划 及 保 养 记 录 的 详 细 内 容 ， 同 时 每 台 设 备 的 保 养 计 划 在 开 机 时 自 动 提 醒 。对 每 一 份 维 修 计 划 ， 能 生 成 派 工 单 。3 设 备 维 修系 统 通 过 维 修 单 进 行 设 备 维 修 的 管 理 ， 维 修 单 会 详 尽 的 记 录 设 备 的 损 坏 情 况 ， 维 修 内 容 、维 修 人 、 更 换 零 配 件 等 信 息 。 系 统 可 以 根 据 各 种 条 件 对 维 修 记 录 进 行 汇 总 、 统 计 并 生 成 报表物业运营管理信息化项目建设方案书302.7.8 辅
32、助功能工作预警提醒1、欠费租户：该功能列出了到今天为止，所有欠费租户的单元编号、租户名称、应收金额、实收金额、欠收金额；并可以成批地打印催款单。2、应计费租户：该功能列出了到今天为止，在所选区段中，应该开始计费的租户名单，包括楼阁名称、楼层名称、单元名称、租户名称和收费日期3、设备保养：该功能列出了距今为止设备应该保养但仍没有进行保养的工作提醒，用户可以立即打印“派工单”安排工作人员对设备进行保养。4、合同到期租户：该功能列出了距今为止合同上列明应退租但还没有退租的租户名单及其合同、退租日。点击“显示租户资料” ，可以看到该租户的资料。5、空置单元：该功能列出了距今为止所有的空置单元，包括该单元的名称，所属的楼层、楼阁以及楼盘的名称；点击“显示详细列表” ，可以看到更加详细的资料。6、愈期维修单：该功能列出了距今为止的没有完成的维修单，包括该维修单的编号，单元编号，单元名称，租户名称，预约服务时间，签发人，签发日期，服务内容，收单人，收单时间，维修人员，预计完成日期。小结：今日工作目的是提醒用户现有哪些工作需要完成或有哪些款项应该收取，但不是一天的工作的开始点。
