1、目录/ 规划总论/ 背景分析/ 项目定位/ 总体规划/ 专项规划/ 详细规划01 规划总论/ 规划范围/ 规划期限/ 规划原则401规划总论规划范围1.1本项目位于福泉市地松镇本然农业庄园内 ， 现状为农业种植 区，养老社区占 地 面积约 7.26公顷。基地 内地形地貌高差 起伏较为平缓，自然景观 优美，是一 个养老 养生的好去处 。规划期限1.2规划期限为 20162020年，分近、中、远三期，近期 20162017年，中期 2017-2019年，远期为 2020年规划原则1.31 量入而出原则。应注重经济性，项目发展采取近、中、远期结合，分期实施，坚持量入而出，滚动式发展。2 因地制宜原则
2、。应充分结合现状地形地貌特点、植被等资源，因地制宜，合理布局。3 适度超前原则。规划设计时，不仅要满足入住者当前的生活需要，还应合理考虑目标客户未来可能出现的需求变化。4 综合开发原则。充分结合当地特点，围绕核心功能，合理规划服务配套设施，以形成空间布局合理，配套功能完善的综合型养老社区。02 背景分析/ 区位分析/ 交通分析/ 政策分析/ 养老产业分析/ SWOT分析602背景分析区位分析2.1福泉市黔南布依族苗族自治州位于贵州省中南部 ， 东与黔东南州相连 ， 南与广西壮族自治区毗邻 ， 西与安顺市 、 黔西南州接壤 ， 北靠省会贵阳市， 是多民族聚居地 ， 有汉 、 布依 、 苗 、 水
3、 、 壮 、 侗 、 毛南 、 仡佬等 37个民族 。福泉市位于黔南布依族苗族自治州北部 。 人口较多的少数民族有苗族 、 布依族 。 地貌类型以山地为主 ， 丘陵次之 ， 属亚热带季风气候 。 旅游资源独特 ，国家级文物保护单位明代古城垣 、 葛镜桥；道教圣地福泉山 、 省级风景名胜区融为一体 ， 古城文化 、 道教文化与幽谷古风 、 三江碧水的自然风光交相辉映 。702背景分析交通分析2.2福泉市区项目用地项目用地位于福泉市东部 ， 距福泉市区 17公里 ， 从项目地块开车到福泉市区约 40分钟左右 ， 距 贵定火车站 46公里 、 贵阳龙堡洞机场 87公里 。 目前仅依托一条省道与福泉中
4、心城区相连 ， 现状交通条件极为 不便 。802背景分析政策分析2.31 我国已进入到老龄化社会，老年人口占总人口比例不断加大联合国将“ 60岁以上人口占总人口比例 10%，或 65岁以上人口占总人口比重达到 7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在 90年代末就已进入老龄化社会， 2014年末全国 60岁以上人口达到 2.12亿人，占总人口的 15.5%（ 1）老年人口基数大（ 2）老年人口增长速度快（ 3）高龄化趋势明显2 人口老龄化已成为我国面临的最重要民生问题之一随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题，如不立即着手解决老年人的养老问题，直接
5、影响到国民经济的可持续发展，会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（ 1）历史欠账较多（ 2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应（ 3）家庭养老负担加重（ 4）目前养老方式与实际需求不匹配3 贵州省人口年龄结构已由成年型过渡到了老年型2010年第六次人口普查数据显示， 65岁以上老年人口达到 297.7万人，占总人口比重达到 8.57%，贵州人口老龄化进一步发展902背景分析政策分析2.34 政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持1996年 8月，全国人大通过 中华人民共和国老年人权益保障法 。我国政府先后制定了 200多个老年政策法规，数量众
6、多，涉及面广。 2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：2002 2006 2007 2010 2011国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委 关于加快发展养老服务业意见的通知 中共中央、国务院 中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 十七大 报告 全国老龄委 中国老龄事业发展“十二五”规划 民政部 社会养老服务体系建设十二五规划 国务院新闻办 中国老龄事业的发展 白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文 关于全面推进居家养老服务工作的意见 通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：优先供地、税费减免、优惠利率、贷款贴息、培训支持、科技服务2013 年
7、9 月 6 日，国务院出台 关于加快发展养老服务业的若干意见 。 关于加快发展养老服务业的若干意见 指出，到 2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。1002背景分析养老产业分析2.41 老年产业发展滞后庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展目前我国各类老年福利机构 37623个，养老床位 245万张，仅占 60岁以上老年人口的 1.5%，不仅低于 5%-7%的比例，而且也低于一些发展中国家的 2%-3%的水平2001年“星光计划”兴建的全国
8、老年人福利服务设施被挪用挤占，保障不完善2 养老服务业发展滞后养老服务设施短缺、服务主体过于单一、服务供给严重不足，服务质量相对较低取得养老护理职业资格的也不过 2万多人，与几千万失能老人的潜在需求相差甚远，无法满足老年人的护理需求对养老服务的需求越来越大，现有的养老服务种类和水平很难满足日益增长的养老需求1102背景分析养老产业分析2.4根据右图表示中国人口分步比例的金字塔，明显可见：位于中段， 3050岁的人群所占的比例最大，如果将 50岁以上的人群视为养老产品的需求者，未来 30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。出生在五、六十年代的人（ 5060岁），其中有相当一部分是当代国家体制改革的
9、受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发展，已经进入或逐步不如养老产品需求人群的中国人是具有一定购买能力的。养老产业迎来一个巨大的市场机遇1202背景分析SWOT分析2.5SWTO劣势weakness机遇opportunities威胁threats优势strengths区位交通条件差缺少配套设施养老需求 ， 市场广阔国家政策扶持政府投资建设地形、道路制约较大生态环境良好，利于发展养老产业当地文化与养老产业紧密结合03 项目定位/ 客户人群/ 观念转变/ 多种模式/ 案例研究/ 市场定位/ 总体定位1403项目定位客户人群3.1养老社区总体目标人群50岁以上年龄 层次的渴望远离都市、心法自然
10、的老年人群分区目标人群自理公寓区：完全可以自理的健康活跃老人，一般在 50岁 65岁之间护理公寓区： 一般在 65岁 75岁 之间，可以 部分自理，或在医院医治后 可以回家 康复理疗的老人 ； 一般在 75 岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人 ，需要 24 小时看护和照料的老人。专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目， 组织大量的老年人自愿前来入住 ，为 老年人提供所需要的各方面专门化服务。机构养老将是未来养老的一大主体方式。专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。老年在社区有集体生活，有人照顾，不会感觉孤独。这种模式促使 资源得到充分利用。社区居
11、家养老弥补了家庭养老的不足，是目前政府大力倡导的一种新型养老模式。指 老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式 。受 传统文化的影响 ，中国的老人 还是选择在家颐养天年，特别是高龄老人和对到养老院和护理院养老都存在着一定的偏见或顾虑的老人。1503项目定位观念改变3.2养老的 三种模式目前，居家养老、社区养老和机构养老呈现 90 : 7 : 3的比例关系居家养老社区养老机构养老居家养老 ，一直以来都是中国人首选的养老模式。随着城市化和人员社会流动的加快、计划生育政策的长期实施造成的少子化，导致家庭养老功能逐渐 弱化。养老方式出现新的变化，
12、社区养老、机构养老潜力巨大。1603项目定位多种模式3.3养老地产的 发展历程福利院模式敬老院模式老年公寓模式养老社区模式主要面向城镇“三无”老人，为他们提高养老的场所和各类生活医疗服务，资金来源为政府补助。针对有一定经济能力的老人，分公立、私立两种：公里建设费政府补助，运营费向老人收取；私立自负盈亏面对健康和介护老人，一般有居家服务式公寓、护理式公寓和度假公寓，物业均以每月计费方式收取，只租不售规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施和医疗设施，包括家庭养老、公寓养老、护理养老三种类型的用房1703项目定位多种模式3.3养老地产的属性分类 福利保障型、市场商品型在中国城市化发展的过程中
13、，房屋从福利性转变为市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用。中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。同样养老地产也将面临福利性到市场化的转变。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产。开发商市场化运作的过程中，应考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面。1803项目定位多种模式3.3养老地产开发的 三个维度1903项目定位多种模式3.3养老地产的 五大类别 和 十五种开发模式类别 模式与社区共同建设专门建设综合型养老社区新建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配件各类养老产品成熟社区周边插建多功能老年服务设施与相关设施并设与医疗机
14、构结合，就近设置养老设施养老设施与幼儿园并设与教育设施结合，建设养老公寓与旅游或商业地产结合在旅游风景区中开发养老居住产品与商业地产结合，开发老年公寓与国际品牌接轨引入外资，建世界型连锁老年设施与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式以其他方式转型与保险业结合，利用险资投资养老地产与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产利用自身独特资源转型开发养老地产将旧的国有资产盘活，改造为老年设施2003项目定位案例研究3.4项目 医疗 文化娱乐 生活休闲 服务 商业 其他上海亲和源 医院、护理中心 老年大学、健康会 所泛会所、迷你高尔夫、活动广场、门球场、舞蹈广场、功能活动区护理服务、物业管理商业街、室
15、外茶座、度假酒店 -北京东方太阳城 综合型医院太阳会所、老年大学、精品图书馆、陶艺馆、棋牌吧、演艺舞台、室内温泉泳池特色农场、垂钓区、室外自助烧烤、室外运动场所医疗服务、物业管理度假酒店、咖啡馆、KTV、中西餐厅 幼儿园北京太申祥和山庄太医馆（中医）、养老院养生保健会所、书院 室外垂钓区医疗服务、物业管理 度假酒店 -北京曜阳老年公寓基础医疗保障、医疗护理、紧急救护老年大学、游泳桑拿、保健按摩、阅览室、书画室、棋牌室、室内运动馆室外运动场所医疗护理服务、养老服务、家政服务、维修服务、安保服务、日常生活服务餐饮、超市 -云南卧云仙居 新健康疗养院 养生会所野战基地、原生态蔬菜大棚、棋盘广场医疗保
16、健服务、物业管理星级酒店、生态餐厅 儿童游乐区绿地 21城孝贤坊 社区医院 老年大学、养生文 化馆 - 医疗服务、物业管 理 星级酒店、商业街、 大型生活广场 幼儿园台湾长庚养生文化村 社区医院阅览室、桌球室、棋牌室、美术教室、证券室、交谊室、佛堂、礼拜堂、舞蹈教室、 KTV、健身房门球场、篮球场、网球场、园艺农场物业管理、护理服务、居家照顾服务 餐厅、美容理发室 儿童游乐场2103项目定位案例研究3.4案例总结1、养老项目中，医疗配套式基石。完善的医疗配套以“医院 +疗养院”为标准，而开放商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用 将该部分业务外包给专业医院 （上海亲和源）或是采用和 品牌医
17、院合作 （社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式2、除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。3、一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能服务功能商业功能其他功能功能需求注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要提供老人锻炼、散步及陶
18、冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提升老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等满足基本的购物、日用品采购等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓、套房、别墅生态公园、户外健身区棋牌室、老年大学、图书馆、健身房、 KTV医疗室、护理室紧急呼叫、日常护理、代办服务超市、洗发、美发、餐厅儿童托管中心2203项目定位案例研究3.4功能选择与对应居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能服务功能商业功能其他功能功能需求护理公寓、自理公寓门球场、户外活动草坪
19、老年大学、图书馆医疗护理室紧急呼叫、日常护理综合服务中心、特色餐厅-通过案例分析，总结养老地产的功能需求，根据本项目用地和规模，选择安排功能，并一一对应建筑形式。2303项目定位市场定位3.5福泉一级市场 （ 核心市场 ） ： 福泉 本地养老市场二级市场 （ 拓展市场 ） ： 黔南州 、 贵阳等贵州省内 的养老市场三 级市场 （ 机会市场 ） ： 西南 城市养老养生市场2403项目定位项目定位3.6本然万福谷养老社区以福道文化为核心的综合型养老社区贵州省生态 休闲养生养老 基地04 总体规划/ 设计构思/ 鸟瞰效果/ 总体布局/ 功能分区/ 经济技术指标2604总体规划总体构思4.1福泉 城市
20、特色水与绿文与史承与融福泉地处 贵州省中部，黔南布依族苗族自治州北部 。 热量丰富、雨量充沛 ，山环水绕。自然地理条件优越、生态资源丰富。 省级风景名胜区洒金谷、自然生态旅游区蛤蚌河、小岩风光等绮丽多姿的自然景观，有龙井“奇泉奇树”、有誉为“茶花王”的兴隆茶花和载入世界吉尼斯大全的黄丝千年古银杏树等景观 。重山之中的山水城市历史悠久、文化名城少数民族与 汉族、传统与现代融汇经过 2000多年的发展，福泉留下了丰富的历史文化遗存。古 夜郎文化的重要 遗址， 国家级重点文物保护单位明代古城垣、葛镜桥及道教圣地福泉山等历史 人文景观。由于处在独特的多民族地区，福泉的传统文化博采众长，不断吸收异质文化
21、的营养，构成了开放性、包容性、多元性等显著特征，形成浓郁的地方文化和丰富多彩的风土民情，民间艺术独具特色。2704总体规划总体构思4.1福泉 城市文化福文化1953年，平越县更名为福泉县，以县城名胜福泉山并有“福泉”而得名。为充分挖掘和传承福泉悠久的历史文化和内涵发呢功夫的“福”文化，市政府广场以“福泉润万代”雕塑跌水组合、太极文化花卉水景组合演绎福泉文化，市中心碧桂广场修建“万福墙”浮雕建筑，广场铺装、福柱、福喷泉、景墙均以福字为主题打造景观道文化张三丰，明代道士，道教代表人物，他在福泉留有诗赋 300多首和众多书画楹联，并留有很多遗迹。他对福泉文化起承先启后的作用。福泉山是张三丰修炼升仙之
22、地，福泉也是因此得名。夜郎文化 史记 西南夷列传 载：“西南夷君以什数，夜郎最大。”古夜郎国以仡佬族为主，融合了布依族、苗族、羌族等多民族的国家。“夜郎文化”在上世纪 80年代末提出，是贵州历史文化的一个重要环节，是当代贵州文化的一个重要基因或源头。2804总体规划总体构思4.1概念提取福泉城市特色城市文化山水城市文化名城多民族融汇福文化道文化夜郎文化天、人福、道特色支撑文化引领福道相依、生生不息2904总体规划总体构思4.1概念解析 礼记 “福者，百顺之名也”。所谓 “福”，在过去是指“信福”、“福气”、“福运”，而现在人对福的理解是“幸福”。无论是现在还是过去，中国的老百姓都有一个共同的愿
23、望，那就是企盼福气的到来。一个“福”字都寄托了人们对幸福生活的向往，也是对美好未来的祝愿。 道德经 “道可道，非常道；名可名，非常名” 。老子云：“人法地、地法天、天法道、道法自然”。老子所讲求的道，是一种回归本源，崇尚自然的境界，与养老养生理念相吻合。福与道都是中国传统文化，历史悠久。如果 说仁、义、礼、智、信代表着儒家文明，齐家、修身、治国、平天下。那么福、寿、禄、禧、康宁则集中体现着道家文明 。 三生万物，福为第一 ，道家对生命情感、天地人生、宇宙万物的理解，透过一个“福”字，可谓深刻 。 追寻内心最真实的存在，于渺然天地之间，在灵魂深处，凡人间之美，皆吾心所愿。天赐生命之可贵、自然山川
24、之壮丽、父母养育之恩情、缘聚今生之真爱、平布青云之功禄、平安吉祥之 宁静，此皆为 福 。福与道相辅相成，于 生命、于健康，于个人的心性 ，是 一场修炼 ，追寻 内心的宁静与自然 ，知 我所需、乐我所乐 。福、道文化与养老社区的理念完全吻合， “老有所依、老有所乐 ”，即是福气、亦是孝道。3004总体规划总体构思4.1养老模式根据福道相依、生生不息的设计构思，在养老社区引入 CCRC理念 ，打造 可持续照料退休社区 。CCRC模式的五大特征 ：1. 至少同时满足三类老人的居住需求（自理、半护理、全护理），产品类型按三类老人的基本特征，有所区别；一般三类产品的配比为 12 : 2 : 12. 配备
25、相应的服务设施，社区内设有医疗室，每层设置护理站；附近紧邻医院资源；社区内设老人专属食堂给老人提供营养配餐，不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施。3. 在经营模式收取入门费 +年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。4. 郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有利于集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料。5. 拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老人的比例一般可达 1 : 1。3104总体规划总体构思4.1养老布局原则养老 社区 的 规划布局应以人为本 ， 充分考虑老人的需求 、 生活习惯 、 环境营造 、 享用公共服务实施的便利度以及安全性等方面因素 ，合理安排不同功能分区之间 、 不同项目之间的位置 关系 。 采用空间 灵活的建筑 布局 、 建设功能完备的花园社区 、 打造丰富多变的景观环境 。
