1、,设计阶段的成本管理,设计阶段的成本管理,主讲:史玉芳 副教授 博士,造价工程师一级建造师咨询工程师招标师,15349228419,前言扁鹊三兄弟的故事,大哥 - 最好 - 事前；,二哥 - 次之 - 事中；,扁鹊 - 最差 - 事后。,前言扁鹊三兄弟的故事,前言-触目惊心的数字,前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米 / 户进行测算；2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆 / 户和1.5辆 / 户；3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米 / 辆，造价为1600元 / 平米。问：因为车位配比指标的不同，2个方案的
2、地下车库成本会相差多少？,解：（300000 / 100）x（1.5 - 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416亿,前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积 = 1：1，窗墙比为0.18；2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元 / 平米和550元 / 平米；3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元 / 平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？,解：300000 x 0.18 x （550-350+300） = 0.27亿,前言-触目惊心的数字,前言-成本管理前置是实现有效成本控制
3、的基本要求,前言-成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求,概念,设计,施工/安装,使用,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制价值区,内容目录,一、成本管理概述二、设计阶段影响工程成本的因素及设计方案评价三、设计概算与施工图预算四、价值工程五、设计阶段成本控制与优化实务,一、成本管理概述,人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。,成本管理面临的挑战,项目间成本？,如何累计经验教训？,如何防止成本失控？,利润是多少？,不准确,不可比,可有可无,凭感觉,各自为
4、战,基础资料管理？,成本管理的理念,省钱等于赚钱,成本管理不仅仅是省钱,A penny saved is a penny earned.-Dr. Benjamin Franklin,成本管理要依赖于全员,成本水平是专业水平的反映,工程项目成本与工程项目造价,房地产项目成本构成,开发前期准备费,主体建安工程费,社区管网工程费,园林环境工程费,配套设施费,开发间接费,公司的管理费用、营销费用、财务费用,工程造价控制的原则,三原则以设计阶段为重点的建设全过程造价控制实施主动控制技术与经济相结合是控制造价的最有效手段,工程造价多次性计价示意图,提高资金利用效率提高投资控制效率使控制工作更主动便于技术与
5、经济相结合在设计阶段控制造价效果最显著,设计阶段成本控制的意义,设计阶段成本控制的意义,有效建安成本,设计过程增加,施工过程增加,83%,1/10避免,17%无效成本,设计过程9/10,二、设计阶段影响工程造价的因素及设计方案评价,工业项目设计造价的影响因素,总平面设计,工艺设计,建筑设计,1）设计方案评价原则必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用必须兼顾近期与远期的要求2）工业建设项目设计评价总平面设计评价工艺设计评价建筑设计评价,设计方案评价,总平面设计评价指标,评价指标,有关面积的指标比率指标工程量指标功能指标经济指标,建筑系数（建筑密度）=土
6、地利用系数绿化系数,工艺设计评价指标,建筑设计评价,建筑设计评价,民用建设项目设计评价,居住建筑净密度 是衡量用地经济性和保证居住区必要卫生条件的主要技术经济指标。居住面积密度 是反映建筑布置、平面设计与用地之间关系的重要指标。,民用建筑设计的评价指标,平面指标 衡量平面布置的紧凑性、合理性建筑周长指标 墙长与建筑面积之比建筑体积指标 建筑体积与建筑面积之比，衡量层高的指标面积定额指标 用于控制设计面积户型比 不同居室数的户数占总户数的比例，评价户型是否合理的指标,设计概算设计概算一经批准，将作为控制建设项目投资的最高限额。设计概算的内容,设计概算的三级概算关系,三、 设计概算与施工图预算,（
7、1）单位工程概算的编制方法 单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构筑物（单项工程）中每个专业工程所需工程费用的文件，分为建筑工程概算书和设备安装工程概算书。建筑工程概算的编制方法： 概算定额法、概算指标法、类似工程预算法等设备及安装工程概算的编制方法： 预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。,设计概算的编制方法,建筑工程概算的编制方法,1）概算定额法又叫扩大单价法或扩大结构定额法。适用范围：要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能计算出工程量时，才可采用。,列出单位工程中各分项工程或扩大分项工程的项目名称，并计算其工程量。 确定各分部分项工程项目的概算定额单价。 计
8、算分部分项工程的直接工程费，合计得到单位工程直接工程费总合。 按照一定的取费标准和计算基础计算间接费和利税 计算单位工程概算造价。 计算单位建筑工程经济技术指标。,编制设计概算的步骤：,2）概算指标法,适用范围 当初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量，而工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时，可采用概算指标法。调整方法 设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整。 结构变化修正概算指标（元） 式中：原概算指标； 该指标中换入新结构的工程量； 该指标中换出新结构的工程量； 换入新结构的直接工程费单价； 换出旧结构的直接工程费单价。,建筑工程概算的编制方法,设备、人工、材料、
9、机械台班费用的调整。 设备、人工、材料、机械修正概算费用 = 原概算指标中的设备、人工、材料、机械费用 +（换入设备、人工、材料、机械消耗量拟建地区相应单价） - （换出设备、人工、材料、机械消耗量原概算指标设备、 人工、材料、机械单价）,第二节 设计概算的编制,3）类似工程预算法,适用范围 在拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。调整方法 调整公式： 式中： 拟建工程单方概算造价； 类似工程单方预算造价；，类似工程预算价格中人工费、材料费、机械台班费、措施费、综合费占预算价格的比重；，拟建工程地区与类似工程地区预算造
10、价在人工费、材料费、机械台班费、措施费、综合费之间的差异系数。,建筑工程概算的编制方法,单位工程概算编制方法的比较,设备安装工程费用概算的编制方法： 预算单价法 扩大单价法上述两种方法的具体操作与建筑工程概算相类似。 设备价值百分比法：常用于价格波动不大的定型产品和通用设备产品。 设备安装费=设备原价安装费率（%） 综合吨位指标法：常用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备 的安装工程概算。设备安装费=设备原价安装费率（%）=设备吨位每吨设备安装费指标（元/吨）,设备及安装工程概算,安装单位工程概算编制方法的比较,工料单价法综合单价法,施工图预算的编制,编制方法：单价法和实物法,施工图预算的
11、编制,施工图预算编制的两种模式,工料单价法,预算单价法编制施工图步骤：（1）编制前的准备工作（2）熟悉图纸和预算定额以及单位估价表（3）了解施工组织设计和施工现场情况（4）划分工程项目和计算工程量（5）套单价（6）工料分析（7）计算主材料（为计价材料费）（8）按费用定额取费（9）计算汇总工程造价,施工图预算的编制,实物法编制施工图步骤：（1）编制前的准备工作（2）熟悉图纸和预算定额（3）了解施工组织设计和施工现场情况（4）划分工程项目和计算工程量（5）套用定额消耗量，计算人工、材料、机械台班消耗量（6）计算并汇总单位工程的人工费、材料费和施工机械台班费 单位工程直接工程费 （工程量定额人工消耗
12、量市场工日单价） 工程量定额材料消耗量市场材料单价） 工程量定额机械台班消耗量市场机械台班单价）（7）计算其他费用,施工图预算的编制,预算单价法与实物法的异同,相同点：首尾部分的步骤是相同的。不同点：（1）采用实物法计算工程量后，套用相应人工、材料、施工机械台班预算定额消耗量。（2）求出各分项工程人工、材料、施工机械台班消耗数量并汇总成单位工程所需各类人工工日、材料和施工机械台班的消耗量。（3）用当时当地的实际单价分别乘以相应的总的消耗量，并汇总后得出单位工程的人工费、材料费和机械使用费。,施工图预算的编制,综合单价法,全费用综合单价 单价中综合了分项工程人工费、材料费、机械使用费、管理费、利
13、润、规费以及有关文件规定的调价、税金以及一定范围的风险等全部费用。 建筑安装工程预算造价 （ 分项工程量分项工程全费用单价） 措施项目完全价格清单综合单价 分部分项工程清单综合单价中综合了人工费、材料费、机械使用费，企业管理费、利润，并考虑了一定范围的风险费用，但并未包括措施费、规费和税金，因此是一种不完全单价。 建筑安装工程预算造价 （ 分项工程量分项工程不完全单价） 措施项目不完全价格规费税金,施工图预算的编制,四、设计成本优化方法价值工程,价值工程,五、设计阶段成本控制与优化实务,三个问题,如何全程参与设计管理工作,如何避免因设计造成的无效成本,如何在设计阶段对成本进行优化,设计失误,什
14、么是无效成本？,设计保守,效果把握不准,变更下达不及时,材料、工艺选择不当,不同专业图纸之间矛盾,建筑与结构,建筑与水电暖通,建筑与精装修,精装修与水电,建筑与专业设计,水电暖通各专业,平面、标高、外立面尺寸冲突,各专业设计协调中常见问题：,室内外管线的美观及使用功能冲突,平面、标高尺寸冲突,预埋、管线位置冲突,标高、走向、位置冲突,目标：降低无效成本,途径,一次性设计,专业衔接,避 免：错、漏、碰、缺,案例,门窗开启与结构梁冲突,关键词：错、漏、碰、缺,暖气片与空调孔,木踢脚与空调孔,关键词：错、漏、碰、缺,配电箱与精装鞋柜位置冲突,天棚照明灯位置紧靠管道,关键词：错、漏、碰、缺,插座里燃气
15、管道过近，存在安全隐患。,室外开关、插座的位置在设计时应充分考虑防雨、防溅问题。,向内移,关键词：错、漏、碰、缺,精装修专业在前期建筑设计中未能介入，导致结构预留的门洞尺寸与精装修设计的尺寸要求有较大偏差。,关键词：错、漏、碰、缺,后 果：,施工返工 管理难度 质量缺陷 工期延误 成本巨大 品质影响,良好的沟通,说对方想听的,听对方想说的,限额设计,设计周期的取值及专业的衔接,缩短设计周期 前提：保证质量、不增加成本重视：不同专业之间的组织和搭接途径：标准化设计的推广,专业衔接依据：,追求平衡而非极端,成本,品质,进度,含钢量等土建成本部品造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费,产品
16、的品质设计失误率图纸完善程度部品封样率,规划周期方案周期扩初周期施工图周期景观设计周期室内设计周期施工周期,设计阶段成本控制原则,降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期,持续优化,各专业协调,标准化,紧扣规范,建筑、结构、机电、室内、景观等各专业的相关标准化，以提高工作效率，缩短设计周期，降低成本。,在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化，比较不同方案的所带来品质、进度、成本等方面的差异。,各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺，降低纠错成本。,密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。,取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通
17、工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。,成本控制原则,设计阶段成本控制原则,设计阶段成本控制及优化,途径1： 新产品、 新技术应用,途径2：全过程设计优化,初始设计 - 总平面,设计描述：地块共设置四个出入口。,设计描述：地块出入口减少为两个。,优化设计 - 总平面,在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。,总结和启示,经济技术指标,减少地库覆土,不计容部分；规划局与房地局差异,尽量减少
18、必建部分,单方钢筋、砼含量；窗地比；建筑周长面积比；层高；,配比、自上而下,初始设计 - 停车方式（高层）,设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。,设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。,优化设计 - 停车方式（高层）,初始设计 - 停车方式（联排）,设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路
19、平均标高1.5米，不符合当地规范等。,应付验收需要回填部分,设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。,优化设计 - 停车方式（联排）,初始设计 - 地库,地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米。停车效率26.1平方米/车位。,优化设计 - 地库,停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。停车效率32.2
20、平方米/车位。,地库优化前后数据比较,1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。,总结和启示,1) 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；2） 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；3） 避免行车道靠地下室外墙布置；4） 避免布置平行或斜向车位；5） 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；6） 设备用房勉强够用即
21、可，不能有富余；7） 人防口部设施应布置在不影响停车的地方。,总结和启示 提高停车效率的关键措施,确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。,平面布置,轴线不对齐 ,轴线对齐 ,当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。,平面布置,深宽比过大 ,深宽比小 ,体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。（为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。）,节能设计 体型系数,轮廓复杂 ,轮廓简单 ,总 平
22、 面,节能设计 外墙门窗,1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。 2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。 3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点： a）塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500； b）平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料； c）推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。,总结和启示,初始设计 层高选择,设计描述：高层住宅层高为
23、3米。,优化设计 层高选择,设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。,应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。 层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。,总结和启示,公建配套,初始设计 外立面设计,1、基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；2、每四层设计有横向线条；3、线条全部为GRC材质。,优化设计 - 外立面设计,1、基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；2、每四层的横向线条取消；3、线条尽量采用混凝土浇筑。,建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件
24、的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。,总结和启示,初始设计 - 会所,设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。,优化设计 会所,设计描述：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。,1、会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。2、会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。3、应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。,总结和启示,设计变更签
25、证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。）,控制设计变更,营销类,客户需求 竞争需求,施工错误 施工困难 施工进度要求,超成本目标 设计优化 设计错误 设计缺漏 补充设计 二次设计 现场条件,很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。,施工类,设计类,设计变更的控制策略,策略一,策略二,策略三,建立施工图阶段的长期合作伙伴,甲方不断完善的标准化设计成果,给予设计单位合理的设计周期,成本效益最大化,途径A,加强设计管理部门的市场意识和策划能力,严格执行成果标准,减少人为增加的工作复杂度,实现成本效益最大化的一些途径：,优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置,途径B,途径C,途径D,成本效益最大化,途径E,加强合作伙伴管理,执行力,标准化与创新,循环式上升,实现成本效益最大化的一些途径：,加强设计管理人员的专业水平和职业素养,途径F,途径G,途径H,总结回顾：,设计成本控制，重在事前沟通、交底。（事前控制成本较小、设计单位也易于接受）目标：一次性设计理念，避免无效成本发生成本控制、优化管理措施：即要充分利用企业的相关标准制度并加以运用和推广，又要在过程管理中充分利用自己的经验去加以鉴别。,感谢聆听！,
