1、第 4 章 当前我国房地产调控政策效果不佳的原因分析4.1 中央政府与地方政府之间利益的博弈导致政策失效在周黎安 19中国地方官员的晋升锦标赛模式研究的文献中，他研究了我国以经济增长为基础的晋升锦标赛激励机制，认为晋升锦标赛使地方官员只关心经济绩效，而忽略短期内与经济增长无直接联系的民众关心问题。因此，地方政府会综合考虑地方自身经济利益和中央政府的政策，选择有利于自己政绩和经济增长的宏观调控政策而进行执行，对于那些不利于地方自身利益的政策则会进行规避。目前，地方政府官员政绩的考核以 GDP 产值作为主要考核指标，房地产价格上涨不仅可以提高地方政府的 GDP 产值，而且政府可以通过房地产开发得到
2、更多的土地出让金，发展城市建设，因此，地方政府出于自身利益的考虑，其政策更倾向于推进房地产行业的发展。第一，从中央政府与地方政府各自调控的目标来看，中央政府的目标是维护我国房地产业的稳定健康发展，保持经济增长，并且要保障中低收入群体的住房需求，从而维护社会公平；而地方政府作为房地产行业的最大获利者，则会由于利益的牵扯大幅削弱中央政府宏观调控政策的执行力，采取各种方法措施来拖延和缓解，或者利用政策效果的滞后性拖延执行政策，或者钻政策本身的空子弱化执行力，或者互相观望，使得宏观调控政策最终停留在口号上。4.2 开发商行为导致的政策失效（1）市场经济的信息不对称，导致房地产开发企业拥有与中央政府进行
3、博弈的资本，开发商可以利用成本信息和交易信息优势，来规避政府的宏观调控政策。第一，房地产开发成本的信息不对称，使得房屋价格的定价具有随意性和隐蔽性，自然，开发商具有很强的市场控制力；第二，房地产交易信息的不对称，开发商利用房地产交易过程中的强势地位，诱导购房者对未来房价仍会上涨的预期，从而抬高房价，使购房者无法正确判断市场的真实价格，引起购房者在社会舆论导向下产生盲从行为。（2）开发商对地方政府寻租合谋，分享高房价带来的经济利益。两者之间暗存默契，地方政府为了维持本地区房地产热度，或者弱化对房地产市场的监管，或者不重视保障房住房的建设，导致中央政策在地方上的脱节。4.3 社会大众“羊群效应”导
4、致的政策失效在社会大众来看，当中央政府出台宏观调控政策时，购房者就会等待观望，抱有房价下跌的预期，然而一旦房价长时间不跌，其预期就会逆转，尤其是受到周围人购房行为的影响，就会失去等待房价下跌的耐心，加入购房者行列，从而形成供方市场，最终导致房地产宏观调控政策在过热的市场需求中出现政策失效。4.4 我国房地产市场存在着巨大的刚性需求和潜在需求限制刚性需求的调控政策在长期中是无效的，住房是人类的基本要求之一。19 周黎安 .中国地方官员的晋升锦标赛模式研究J.经济研究.2007，(7)：36-50。根据中国科学院 2005 年做出的中国可持续发展战略报告 ，我国城市化率将从 1999 年的 30.
5、9%增长到 2025 年的 55%、城市人口将从 1999 年的 3.89 亿增加到 2025 年的 8.3 亿8.7 亿。而根据社科院的研究报告预测，在未来的 20 年中，我国居民对住宅需求量预计将达到 260 亿平方米，按照这样的需求量，未来年均需新建住宅 13 亿平方米，但目前我国年均新建商品住宅只有 5.5 亿平方米，显然缺口达 7.5 亿平方米。因此中国房地产业的市场状态仍然是供不应求的状态，房地产调控政策受刚性需求和潜在需求的影响，房价仍会上涨，政策效果不可能立即起到立竿见影的作用。如果政府不能着眼于长远提高住房供给量，这些政策最终会在长期中将是无效的。4.5 政策调控目标不够明确我国房地产历次调控政策对于调控目标都没有明确加以界定，在政策调控目标不够明确的情况下，商品房市场自然不能获得一个明确的政策预期。因此，调控政策是否持续，还会持续多久就会成为当前房地产市场猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个明确的政策预期，往往会使调控政策目标落空。
