1、【金鹰国际花园】整合营销报告,逆势突围,高端物业决胜之道,2011年，楼市一片愁云惨雾，成交量大幅下滑，形成“有价无市”的尴尬局面，开发商与购房者互相博弈，心理暗战此消彼长。在此番楼市洗牌过程中，大量无明显优势又无明显特色的楼盘纷纷落马、被市场遗弃、被购房者遗忘，甚至有楼盘连续数月零成交。但却仍有少数楼盘逆市飘红，上演一曲曲精彩的楼市防守反击战。细究其因，除部分营销让利因素之外，无不例外的是，绝大部分楼盘在提升自身形象包装的同时，采用了一二手联动的方式。2012，反观本项目，虽有地段优势，但因为拆迁小环境稍逊，未来市场前途未明。要想在楼市波澜中“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”，产品需要有特色，推广需
2、要有渠道有资源。本报告亦将围绕项目如何卖、如何包装、如何推三方面展开探讨。,前言,2012楼市 普遍看跌,产品本身缺乏特色卖点,拆迁户多 小环境较差, 影响项目形象,开发商要求,突破地块区域局限、克服地块不足条件、规避未来市场风险，打造区域高端住宅标杆产品,？,如何实现,地块不规整 规划缺乏亮点,别墅与公寓 混居，容积率较高,整体营销背景,从1992年至2012年，金鹰20年耐力跑，走遍中国各大城市。 金鹰实力品牌，实现精品打造。,睿智雄鹰，扶摇直上傲视九州。,开发商背景,2003年，上海金鹰集团有限公司成立，全方位开拓上海市场。 并在2008年，开启南京西路 “上海金鹰天地”。,2003年开
3、疆，上海。,已运营项目：南京金鹰国际商城、芜湖新百中心、珠江一号、南京中心、上海金鹰天地、南京汉中金鹰天地、南京金桥市场、南京国仕达酒店、泰州金鹰天地、仙林金鹰等,开发商背景,地处金虹桥板块，紧邻古北商圈，区域优势明显，未来发展潜力无限。,项目背景,交通通畅、地块成熟度高，闹中取静，利好明显。,项目背景,建筑密度27.5%,多品类组合，多层次空间营造，降低建筑密度赢得居住的高舒适度。,A块：住宅 B块：低层住宅 D块：高层、底层商业配套 E块：住宅、别墅、共用配套、华光路沿街商业,项目背景,小面积为主的户型 规划产品品类多样 包容性强，满足客户多层次要求,项目可售共8栋,1房 53平米左右 公
4、寓 1栋12层 3房 110平米左右 住宅 2栋13层 -房 540平米左右 平层 1栋13层 5房 360平米左右 联排 5栋3层,项目背景,2011年政府楼市调控“重拳”频出,市场成交“量价齐缩”，存量“积压严重”,经济会议为明年楼市定调： “调控不动摇”，“促楼市价格回归”,房地产“暴利时代”已经远去，2012年，楼市“严冬”不可避免,作为重点调控城市，上海将面临更大市场调控风险.本轮调控的终极目标是打造平稳、健康的中国楼市，长期趋于“稳定”。,“稳供应”、“抑需求”、“提持有成本”,“长三角”成重灾区,后续调控政策将进一步“跟进”，不排除后市更“严厉调控政策”出台可能,房产调控组合拳“
5、箭在弦上不得不发”,经济因素、关切“民生问题”,欧美债务危机愈演愈烈，国际形势动荡加剧，经济面临二次触底，国内经济通胀居高不下。,房价“虚高”，供求严重失衡、房产成为“贫富差距不断拉大”主要推手。,“限购”、“限贷”、提高“贷款利率”、提高“存款准备金率”。,大力开展“保障房建设”、上海、重庆“房产税试点”。,土地市场“低迷”，影响后市供应量。,重点城市“量价”均萎缩明显，“存量”历史高位。,2011年楼市调控背景,2011年楼市调控“严”字当头，政府调控力度大，且具有“执行力”。 调控首先从平衡“供求关系”入手。通过提高“置业门槛”、“限购”等手段“平衡供需”，并在一定程度上实现“价格平抑”
6、； 对上海市场而言，调控效果愈发明显。“市场成交量萎缩”，“市场存量历史高位”，积压现象严重； 看空楼市者居多；为求去化量，“以价换量” 成为开发商不得已手段。,2011年楼市调控总结,2011年1月,2011年三四季度,2012年年底,2012年6月,2011年6月,该买的也不买了,不该买的不买了,萎缩期 滞胀期 洗牌期,市场严冬期 （“量价齐缩”）,“随行就市”,政策效应释放期，从无到有，由强回落,存在不确定性，“趋稳”可能性较大,量缩价涨,量价齐跌,存在不确定性，但市场运行趋稳可能性较大,目前市场正处于“洗牌期”，预计2012年上半年市场“成交量价”将进一步下滑，明年下半年市场情况主要依
7、据“后续调控政策”，调控目的主要以稳为主。,寒冬期,？,量价齐跌,2012年市场 走势预判：,后市发展研判,上海商品住宅市场运行状况分析,供求关系：供求比进一步放大，供求关系“进一步失衡”。 全年商品住宅累计供应面积880万，累计销售面积641。供求比为1.37 ：1，供大于求。同比数据为1.2:1。,供求比扩大，“供求关系”进一步失衡，市场存量积压严重，库存消化时间长达19个月。,受“国八条”限购政策等以及春节传统淡季双重影响，成交量大降,全年商品住宅“供求走势”,商品住宅市场存量,截止12月底,市场存量：存量居高位，去化受阻明显，后市压力大。 截止11年年底，市场存量1051万，按第四季度
8、月均54万去化速度，去化周期长达19个月！,2011年上海房地产市场扫描,市场背景,2011年公寓市场共成交627.93万，同比大幅下探21.35%。均价20620元/。同比小增3%。,2011年别墅供应188.40万，在5月份供应达到峰值，整个月度走势基本保持供大于求的基调。成交均价30861元/，较2010上半年小幅上涨6.7%，几与去年持平。尽管今年交投环比下滑近5成，但均价不涨反跌，是经济别墅与豪宅价格共同作用的结果。,综合分析结果，本项目2012年发展建议：,2,3,1,“随行入市”。明年房地产市场依然严峻，本项目的销售应该遵循市场发展规律，制定符合市场发展规律的价格和销售策略。,抓
9、住转瞬即逝的“市场销售窗口期”，2012年上半年市场“寒冬期”不可避免，下半年或出现短暂的“销售机会期”。,以品质和现场展示征服市场，在现有品质的基础上进一步提升项目“调性”，实现“自我超越”，同时加强市场竞争力。,2012年营销总目标,高品牌,高溢价,合适速度,高品牌：最大化提升企业和项目价值，扩大知名度获得客户的认可。,高溢价：是项目开发的动力所在，是促进豪宅地产模式可持续发展的必要条件。,合适的工程和销售速度，确保D、E地块产品9月入市，在首期开盘后快速回笼资金，实现滚动开发。,解决问题一：如何整合资源？解决问题二：如何包装定位？解决问题三：如何推盘？,如何完成2012年营销目标的思考汉
10、宇的着力点,PATR：01,总策略 3D营销(即3度，深、高、亮度）,第一深度 联动渠道,潜在客户深入 到城市的每个角落，销售无处不在。,第一高度 国际形象,引爆式营销策略，突破重围，短时间建立市场亮度,第一亮度 特色推广,着眼于对各物业卖点认知，建立与竞争对手截然不同的市场知名度,战略 核心,3D之第一深度整合资源,汉宇渠道，逆市强弩逆市当下，在其他代理公司纷纷低迷的时候， 中介部在业绩中作用凸显，成为制胜的有力武器！,提供完备的销售通路及租售服务。 上海近150家二手房门市店 辐射长三角地区19个城市， 近100万组客户数据库 近50个成功操作案例万人的销售团队,汉宇地产，开发商的终极回款
11、机及价格提升机,汉宇资源优势,2、依靠上百家分行的上千名业务员主动出击、寻找、拦截意向客户集中时间带客,3、依托汉宇庞大的客户数据库，筛选目标客户，用电话、短信、邮件等多种手段邀请客户,1、凭借汉宇上百家门店的客户资源引导客户上门，同时展示楼盘形象,4、通过多种SP活动，吸引客户前来了解项目情况,5、组织各类现场活动，制造现场气氛，影响挖掘潜在客户,完美 销售 攻势,汉宇 一二手联动 优势,项目售楼处,汉宇泛售楼处,项目客群,汉宇泛客群,汉宇泛客群100万组客户资料、100万个潜在客户,汉宇自成立以来，积累了近100万组客户资料，其中不乏长期追随汉宇的老客户中高端投资客。他们都是有购房消费能力
12、的主力军、是项目的潜在客户资源。,形象展示优势变1个售楼处为150个售楼处,利用X展架、易拉宝、海报、DM宣传、LED屏幕显示等门店形象包装， 将150家门店变为150家售楼处，24小时吸纳潜在客户。,汉宇资源优势,客户联动多元化： 上海汉宇中介门店客户资源。,销售模式 三维一体营销方式,现场销售模式,外场销售模式,联动销售模式,售楼处现场销售: 售楼处来访客户接待。,企业客户、银行金融挖掘： 展开主动的上门推介、企业团购、房展会 定向开发、团购促销、SP推介。,汉宇销售模式：,不断累积的有效客户数据，无限增长的客户量，,业务员与门店的不懈努力，保证了汉宇取之不尽的客户资源。,汉宇一二手联动客
13、户公式,1500个业务员 X 10个自有客户/业务员15，000个全汉宇共享客户 1500个业务员 X 10个追踪电话/天/业务员15，000个潜在客户 10个老客户/天/全公司/ X 365天 X 5年18，250个忠诚老客户 100家门店 X 10个上门客户/天 X 30天 30，000个需求客户 ,汉宇客户资源平台：,汉宇尊尚会成立至今已拥有超过2000组的顶级客户资源；尊尚会是基于高端物业的定制服务，只为具有国际视野、拥有格调生活认知的财富阶层奉上；标志开拓地产服务领域的新高度，主力打造国际观、崇尚力、标杆力、感召力。通过电子楼书、DM直邮和短信推广的方式，将向东岛的项目向客户进行宣传
14、和推介。,数据库营销汉宇尊尚会顶级客户资源,汉宇优势 直击市场，变坐销为行销,（1）由客户被动接受媒体宣传，转换到中介作为一个有效的传载，主动宣传给客户。即中介捆绑媒体，使中介成为专业的媒体转角，进一步传达给客户。（2）变坐销为行销，通过短信、电话、路演、派单等多渠道拓展，有效深入挖掘客户。,转换为,媒体,客户,中介,媒体,客户,客户资源,07年，将已滞销两年的青年才郡，8天内成交400套； 08年，金色雅苑9天内销售210套，全部售罄。 09年，南汇五角世贸大厦，3个月狂卖3500套 2011年 10月29日，香逸湾，开盘两个小时热销逾80套。 11月，米兰诺贵都，开盘当日销售80余套。 汉
15、宇凭借多年坚持“一二手联动”所积累下的经验，果断、坚定地把握时机，以时不我待之势和团队特有的“狼性”与激情，将问题逐一化解。 给近期低迷的楼市打了一剂强心针！,上海汉宇，逆势枭雄！联动操作案例,汉宇地产联动项目逆市飘红。,联动操作案例,盛高香逸湾,项目位于宝山杨行板块，总建筑面积约30万方，享有星级酒店式豪华入户大堂，独享的英式经典ARTDECO建筑风格！60米栋距、50的绿化率、500米水岸，并拥有区域内绝版南北通、一梯两户最佳房型，户型面积在89-99平米，周边有北上海商业广场，东方商厦、易初莲花，商业配套齐全。 项目三期于11年10月底盛大开盘，开盘当日通过汉宇一二手联动成功销售100余
16、套，取得了良好的销售业绩。,汉宇一二手联动 开盘当日成功销售100余套,销售案例,项目位于嘉定新城板块，总建筑面积约40万方，建筑类型涵盖花园洋房、小高层、高层、SOHO、商业，是集居住、商务、商业、休闲于一体的大型城市综合体。一期规划为2栋18层高层公寓及8栋5层花园洋房。其中，公寓以二房为主,面积在80-90左右，花园洋房主力面积为90-150左右。 项目于11年3月26日盛大开盘，开盘销售至今汉宇通过一二手联动共销售成交百余套，目前正在火爆销售中。,新城金郡,汉宇一二手联动 火爆热销中,销售案例,米兰诺贵都,项目位于松江泗泾板块，东临佘山，西沿嘉松南路，北面为古楼路，项目为高端别墅及普通
17、公寓混合型居住社区，总建筑面积约15万平方米，绿化率31%，容积率1.6，距离轨道交通9号线佘山站仅300米左右。小区整体规划为12幢独栋别墅和16幢小高层公寓组成，整个小区外观为地中海风情风格，将意式生活的优雅、浪漫、闲适逐一呈现。 项目于11年11月上旬首次盛大开盘，开盘当日即成交80余套房源，开盘至今，共计成交100多套。,汉宇一二手联动 11月开盘当日成交80余套,销售案例,项目位于青浦新城板块，总建面13万方，为一个纯正的英伦社区。整个社区由14栋14层的平层官邸和13栋5层的悦庭官邸组成。旭辉玫瑰湾西到漕盈路，南至清河湾路，东北双面紧邻沁园湖，规划中的樱花主题公园、五星级酒店、商业
18、办公综合体。距离规划中的17号线约600米。旭辉玫瑰湾周边配套设施较为完整，车行10分钟可到达老城区商业中心。 项目于2011年6月下旬开盘，开盘1个月，通过一二手联动成功销售60余套房源，取得良好的销售业绩。,旭辉玫瑰湾,汉宇一二手联动 一个月销售60余套,销售案例,3D之第一高度包装定位,卖点提炼,核心价值 + 项目卖点 = 项目核心竞争力,金虹桥区域 优秀的品牌开发商 20万平方米国际社区 立足古北核心 高端的开发品质 复合型的产品 区域内最繁华的商圈,注定本案是跳出金虹桥区域的项目，是一个改变区域形象的标杆项目，是一个区域内前所未有的国际化项目,金鹰国际花园：,换一个角度，我们就是区域
19、内的N0.1,客群标签,职业特征：区域购买者以上海西区实力精英为主，承租者中外籍客户比重高（日韩客户）,上海 西区,周边产业,购买者 上海西区实力精英，范围较广,承租者 周边产业客户，日韩国籍居多,项目品牌,金鹰品牌,铂金公馆+时尚商业+城市别墅,国际产品,古北核心,认购保障,古北绝唱20万m国际菁英社区,绝版区域,产品标签,传播解读：,产品定位语：,主要竞争优势：,主推广语,菁英中的金鹰,Shanghai Center, an international life,金鹰国际花园，古北绝唱20万m国际生活社区,备选推广语 一、上海心，国际范儿二、国际古北，触手可及,3D之第一亮度推广策略,营销
20、策略,如何吸引目标客户？ 如何聚集客户？ 如何蓄客，引爆热销？,渠道营销 跨界营销 事件营销,推售策略,销售执行策略,价格策略,如何选择上市时间？ 如何把控销售节奏？ 如何广而告之？,营销策略,媒体策略,渠道营销,依托汉友汇: 开展关联营销：联动名车会、高尔夫俱乐部客户，实现关联营销 组织分众营销：锁定中高端客户资源，选择最有效手段进行分众渠道营销 依托汉宇二手房门店： 实施三级市场联动，依托汉宇联网优势，实现客户吸聚效应 项目前期：加快形象入市、协助客户积累、实施客户拦截 项目中期：多种方法持续扩大客源、持续促进项目销售 系统化组织跨区域、跨地域多元化“外场营销” 和销售“内场”积极互动，形
21、成有序互补 积极拓展“外场”资源，形成节奏化的有序推广，全面覆盖,泛客户营销 全上海门店启动，作为战场,运用思路：为艺术家开辟4大创作领域，为他们提供足够的展示空间领域1：雕塑小品社区家具 领域2：所有大堂单元厅的室内装饰 领域3：园区色彩协调 领域4：社区声音顾问,Zigi ben-Haim （本哈伊姆）,Thomas Diego Armonia（阿默尼亚）,尾登诚一,孔祥东,PATR：06,跨界营销,引入跨界艺术，通过一组名人以不同视角和观点审视当代城市中心的上流生活场，并系统地介入到项目的产品营造中，将各界艺术家在不同领域的创作灵感渗透到产品概念或细节创新中，触发国际公寓项目价值的再度飚
22、升。,事件营销,活动是整合推广的重要支撑，是客户交流的重要平台与关系维护的基础。因而活动份量是关键，通过在重要时间节点举行具有较大影响力活动，产生轰动效应，吸引更多关注，同时在日常不间断的举办与目标客户身份、品位、爱好相符的小规模活动，形成良好口碑效应，持续刺激客户。,大型引爆活动,持续保温活动,金鹰“永恒之光”名钻拍卖,XX艺术大师与项目签约新闻发布会,金鹰“永恒之光”国际名品发布季,厨艺沙龙 手工艺沙龙 家装沙龙 下午茶 宠物教育,事件1品牌话题，吹响进攻的号角,金鹰“永恒之光”名钻拍卖,全城话题的焦点 吸引大众，影响小众 建立钻石豪宅形象,活动名称: 名钻“永恒之光”拍卖会 活动时间:
23、2012年8月 活动目的：事件引爆话题，项目品牌与企业品牌传播 活动设想：-与国内目前最大的钻石网上销售商“钻石小鸟”合作，选择一颗价值百万以上的钻石，以“永恒之光”命名，作为此次活动的拍品。-活动前期充分炒作，达到一夜天下知的效果,事件2入市话题，钻石珠宝展,销售中心开放活动,高调入市,活动名称: 销售中心开放暨钻石珠宝展 活动时间: 2012年8月5日-8月7日 活动目的：利用销售中心开放，吸引市场关注。 活动设想：-联合“钻石小鸟”为“永恒之光”拍卖预热。,事件3产品话题，大师的艺术作品,XX艺术大师与项目签约新闻发布会,名人大师效应 豪宅的艺术价值,活动名称: 大师作品签约新闻发布会
24、活动时间: 2012年10月 活动目的：名人、艺术提升项目形象，引发产品话题。 活动设想：-购买XX艺术名流艺术大师原创作品，作为社区未来景观-前期通过销售中心进行展示,米丘艺术名流代表,事件4圈层话题，品牌联动,金鹰“永恒之光”国际名品发布季,聚道策略 品牌叠加 蓄客手段,活动名称: 金鹰“永恒之光”国际名品发布季 活动时间: 2012年11月-12月 活动目的：品牌联动，提升项目品牌价值；主动接近目标客群，获取客户资源。 活动设想：与上海金鹰国际商场的商家合作，由开发商提供模特、T台等，商家赞助服装等，进行联合展示；当天在商场购物满1000元，即可在开发商售楼处换取一份精美礼品。每周选取一
25、到二名商家进行合作，连续每个周末在商场组织活动。,原则一：别墅销售周期长，2012年回款主要通过公寓销售,项目达到预售条件约9月中旬，实现回款，前期蓄客是关健 别墅是形象、价格标杆，短期价值变现有难度，以线下销售为主,原则二：抢先入市，占位豪宅,摆脱区域竞争，吸引塔尖客户进场，建立市场豪宅形象,原则三：小步快跑，保障公寓开盘热销,控制每次推货量，保障入市热销，首期产品相对丰富,推售策略,工程进度,项目于12年3月开工，9月份开盘， 8月份E区回迁，预先销售E区公寓,12年3月开工 12年9月预售,12年3月开工 12年8月回迁 12年9月预售,产品组合分析,引入波士顿矩阵分析项目产品的价值,M
26、arket growth,Relative market share,high,stars,Cash cow,BABY,dogs,high,（市场增长率）,（相对市场份额）,（明星产品）,（现金牛）,（婴儿产品）,（瘦狗产品）,具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。,成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源，客户需求量较高、可实现较高价值。,区域市场内的新型产品，具有稀缺性与创新性的双重属性，未来具有广阔的市场前景，但目前客户的接受度较低，可通过转换向现金牛产品发展。,优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实
27、现价值较低。,明星,现金牛,婴儿产品,瘦狗产品,标杆、旗帜,利润主力,培育、转化,尽早出货,推盘策略,根据工程进度，现金牛产品先行，获得知名度之后，再推出明星产品，在此过程中为瘦狗产品别墅蓄水，在价格逐步提高后，推出婴儿产品大平层。,D#,E#,B#,A#,明星产品,现金牛产品,婴儿产品,搜狗产品,推盘图解,推盘节点图解,一批 2012.9-2013.2,二批 (2012.10-2013.8),三批 2013.3-2013.10,注：1：第一批面市，后续营销工作和销售工作连续开启。2：具体执行必须考虑整体市场状况，上述时机划分仅作参考。,价格策略,项目周边项目价格,晶典苑 VS 金鹰国际花园
28、VS 明泉璞院,近中环成熟配套 宜居小区 户型以2-3居产品单一，品质一般； 周边环境杂乱，规划一般，整体包装形象上有所欠缺； 项目主卖点为地段，成熟配套； 目前仍有30%未去化。,新时代国际宜居社区 现代国际风格，具备很强的城市符号化特征；个性明显具有很强的时代气息。 规划合理，高品质物业国际化理念，产品类别多样。品牌：金鹰团队品质信誉的保证。,大虹桥板块标杆品质别墅 主卖点居住奢侈品，整体形象调性较高； 客群尖端，产品对受众要求过高。 价格为全市区域高价位。 目前二期168套仍有80%未去化。,项目价值核心金字塔,区域人文环境,开发商品牌,国际化品质,宜居产品,项目核心价值,蒂凡尼花园 2
29、6000元/,*虹桥晶典苑 30000元/,金鹰 国际花园 ？,身份 财富象征,*明泉璞院 58000元/,项目市场占位,从11年市场整体情况进行价格预判,根据汉宇对板块一级市场的跟踪，后续3-5年的新增供住宅供应量为0，年需求量初步估计将维持在4万方，2011年闵行商品房均价在26421元/m2高端物业均价为29000元/m2 。按国家限价调控10-20%的增长率预计2012年高端物业均价在31900-34800元/平米,自然的供需调整及政策方向的不确定带来供需的变革； 项目自身条件优越，但片区整体品质认同度有待加强； 项目将陷入竞争区域升级；只有充分挖掘产品特性，采用超常规的推广手段 才能
30、使项目跳出区域形象 打造成真正的国际化社区标杆,58,58,从线上到线下的结合,线上 推广,线下 推广,主流报纸,户外广告,电视、LED广告,网络媒体,直邮广告,影片,销售物料,圈层活动,新闻晨报、新民晚报,市区商业中心、核心干道等,搜房网、新浪乐居网,第一地产、步行街LED屏等,其他,房交会、租售情报、上海楼市、汽车4S店,发布会、大活动、论坛、酒会等（详见活动部分）,名车车友杂志、银行白金VIPDM等,现场多媒体播放形象宣传片,楼书、海报等,短信,会所会员,短信、彩信,通过会所积聚众多高端客户,关键一,1、需言之有物；2、清晰告诉客户项目卖点。,1、推广信息与销售重点结合；2、让推广真正为
31、项目销售服务。3、结合销售阶段，有重点的投放。,1、降低营销成本，将钱花在刀刃；2、在客户看得到的地方，做文章；3、实现推广效果最大化,媒体策略,关键二,关键三,次要客户,偶得客户,主要客户,点、线、面,短信平台,数据库名单,办公楼,高层小区,区域中心,SP活动,围合渐进,汉宇网络,专题推介会,汉友汇+直邮+电视,三点一线,项目包装,区域派单,区域户外,汉宇网络,汉宇推广策略,媒体策略,针对涉外客户主要通路拓展,汇丰、花旗、渣打共30个VIP中心,近三年注册外资企业，共3000家企业,上海50家高端服务式公寓,上海50个高档涉外社区,短期内有条件快速启动,数据库,涉外社区,涉外注册公司,高端服
32、务公寓,外资银行VIP,航空杂志,机场广告牌,东方航空,港龙航空,浦东机场户外,机场通道看板,登机卡,通路拓展,航空公司vip,东航、国航、南航三大航空公司,涉外社区,涉外注册公司,高端服务公寓,外资银行VIP,汇丰、花旗、渣打共30个VIP中心,近三年注册外资企业，共3000家企业,上海50家高端服务式公寓,上海50个高档涉外社区,攻击通路,方式：DM直投、短信、彩信 频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次,方式：DM直投、短信、彩信 频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次,攻击通路,方式：DM直投、短信、彩信 频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次,攻击通路,攻击通路,方式：DM直投、短信
33、、彩信 频率：DM每月一次/短信彩信每两周一次,攻击方式,A点：虹桥商务区，主要出入口，拦截，虹桥商务区常驻办公人士，长期出差，出入境人士，近郊自驾人士。B点：进入项目范围地域人士。D点：市区，高端人士集中办公停留区域。,户外大牌布局战略图,A,B,C,临时售楼处位置建议,由于项目目前建造中，车流有限，建议在周边繁华区域，如发展商公司附近的虹中路、吴中路、虹桥镇中心处选址售楼处。 并开通看楼车。 看楼车建议选择有特点的异域风情电瓶车，能够体现项目的特色，也能达到良好的宣传效果。,售楼处位置建议,导示牌,应用新技术手段，强化情景体验效果（三维模型）,在现场实景尚未完成前，售楼处就代表楼盘的品质其
34、包装至关重要,售楼风格演绎,售楼处软性品质 巴特勒服务,聘请五星级酒店礼仪培训师对服务人员进行专业陪训,电梯大堂设置“巴特勒”,门童,服务员,保洁员,每一个角色都是道具,66,结束语,成绩属于过去，未来始于足下,丰富的资源：上海汉宇一直引领着中国地产服务领域内的趋势与未来，其开创的二、三级互动、跨区联动的营销模式更是业界闻名，这些资源一定会让金鹰国际花园项目得到最有实效的销售资源支持； 一流的团队：上海作为汉宇重点业务拓展区域，汉宇会选派最具经验的操作团队，对金鹰国际花园项目进行贴身服务，保障项目的服务质量； 高效的执行：汉宇一直本着严谨、务实、高效的工作作风，项目的执行方案由高层领导亲自把关，要求每一阶段稳扎稳打，做到步步为营。,THANK YOU！ 期待与您共同经历辉煌一刻！,
