1、房屋买卖合同纠纷十四个典型案例|人民法院报文|赫少华，远闻（上海）律师事务所阅读提示：在笔者接触及代理过诸多的房屋交易中，各案各有特色，类型无法穷尽，以律师实务为视角，将近几年的人民法院报，关于房屋买卖纠纷的典型案例作梳理，以供交流、参考，并不完全认同个案观点。筛选中的十四个典型案例主要出自上海、重庆、江苏等法院，注意与当地房屋交易习惯的区分。一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力二、情势变更对合同长期履行僵局的适用三、名为房屋买卖实为借款担保的认定四、商品房预售合同格式条款的解释五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理七、商品房买卖合同中“ 一户一
2、表 ”的实质含义八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力裁判要旨：合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。案情简介：2003 年 12 月 15 日，A 公司与严甲签订商品房预售合同一
3、份，向严甲出售上海市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因，一直未能办理房屋交付手续。2007 年 4 月，A 公司得知严甲已在美国死于车祸，向严甲的法定继承人杨甲、严乙催促二人办理相关手续但未果。A 公司诉至法院，请求判令两继承人继续履行预售合同中约定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。法院裁判：严甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；且其并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。来源：人民法院报 2013 年 7 月 18
4、 日版，作者：李彦，上海市静安法院二、情势变更对合同长期履行僵局的适用裁判要旨：相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。法院裁判：原、被告于 2002 年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款 15 万元，尚有 12 万元余款未支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方
5、均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为 83 万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。来源：人民法院报 2014 年 3 月 27 日版，案号：（2013）虹民三（民）初字第309 号，作者：高行玮、张浩，上海市虹口区人民法院三、名为房屋买卖实为借款担保的认定重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案裁判要旨：名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等
6、、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。法院认为：本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于 2010 年10 月 29 日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第 1 层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第 2 层为酒店中餐厅和西餐厅，第 3 层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约
7、金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。来源：人民法院报 2014 年 9 月 11 日版，案号：（2012）渝五法民初 00012 号，作者：张华荣，重庆市第五中级人民法院四、商品房预售合同格式条款的解释重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案裁判要旨：当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。法院裁判：重庆市渝中区人民法院经审理认为，涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也认可已通电，应视
8、为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆五中院认为，被告为涉案房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约，遂改判被告承担违约责任。来源：人民法院报 2015 年 1 月 8 日版，（2014）渝五中法民终字第 00735 号，作者：黄淳、肖飞，重庆市第五中级人民法院五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案裁判要旨：政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。法院认为：
9、解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同签订时，彭琳茹支付了两成购房款，因国家房贷政策的调整，在彭琳茹与金科公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致原告未获得银行贷款。金科公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据，在本案审理结束时彭琳茹仍未获得银行按揭贷款，且也未提交应归责于彭琳茹个人导致合同无法履行的证据来源：人民法院报 2016 年 5 月 5 日版，作者：李天全、朱红兵，重庆市荣昌区人民法院六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案裁判要旨：作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失，房屋买受人请
10、求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现，房屋买卖协议已无法继续履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务，其请求终止房屋买卖协议符合法律规定，应予支持。来源：人民法院报 2013 年 8 月 1 日版，作者：张娇东、李海霞，重庆市江津区人民法院七、商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案裁判要旨：商品房买卖合同中，“ 一户一表 ” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费，而开发商提供的总分表制的配套用水设施，使业主不能自行到自来水公司缴费，不符合国家有关规定与合同目的。法院认为：本案当事人订立合同的目的之一是保证购房
11、人能够顺利地向供水企业交费。而涉案小区现有的总分表制使购房人在供水企业处未建立独立的水表户头无法自行交费，该模式不符合合同目的。本案争议的“一户一表” 条款出现在合同附件部分，并非参照示范文本订立，一审法院认定属于格式条款，并无不当。经查，涉案小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系的“一户一表” ，崇安公司关于履行不能的上诉理由不能成立。来源：人民法院报 2012 年 11 月 8 日版，案号：（2011）渝一中法民终字第06021 号，作者：朱华惠，重庆市第一中级人民法院八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定重庆一中院判决谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷案裁判要旨：商品房预
12、售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。来源：人民法院报 2013 年 10 月 24 日版，案号：（2013）渝一中法民终字第01205 号，作者：张春侠、龙玉梅，重庆市合川区人民法院九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案裁判要旨：购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。
13、该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。法院裁判：在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。来源：人民法院报 2013 年 8 月 22 日版，案号：（2013）淮中民终字第 0475 号，作者：孙坚，江苏淮安市中级法院十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案裁判要旨：土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅
14、是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。法院裁判：划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。来源：人民法院报 2013 年 11 月 21 日版，案号：（2013）通中民终字第 0897号，作者：张建平、金永南，江苏省南通市通州区人民
15、法院二手房基本买卖流程定金合同 买卖合同(居间版)买卖合同(网签版- 天津市房产买卖协议 ) 交付房款(一般包括房管局办理资金监管，买方办理贷款 )过户(一) 卖方在第阶段违约此阶段， 买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿(也有上海地区法院支持房屋差价损失情况)，但是不能向其主张继续履行合同义务，(如主张法院要么释明后，原告更改诉请，要么直接驳回)。(二) 卖方在第阶段违约此阶段，买卖双方已经签订买卖合同(居间版) ，若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢?据了解，目前西安一般是不支持的。当然案例 6、张俊华与王羽房屋买
16、卖合同纠纷案，属于双方没有网签的情况下支持了继续履行请求的案例，但实际被告仍有 50 万房屋贷款，在办理过户前需要清偿，作为买方要想顺利过户该房产并不容易。如北京高院(2010年 12 月 22 日 京高法发【2010】458 号)关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行) 第 22 条：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。”合肥中院“合中法(2006)第 11 号”关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知：“对于出卖人要求
17、解除买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，可以予以支持。”这些可供读者参考借鉴。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释明，买方可以变更诉讼请求为要求卖方承担违约责任等。(三) 卖方在第阶段违约此阶段，买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，涉案房屋没有因为其他案件被法院查封;涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件;买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。买卖双方已完成网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。(四)卖方在第阶段违约卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成己方所有合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
