1、襄阳市房地产市场研究,目录,第1章 襄阳市宏观市场扫描 地理位置 行政区划 区位交通 文化生态旅游资源 社会经济发展 产业概况 城市发展规划 小结 第2章土地市场运行情况及分析 成交量分析 成交区域分析 成交类型分析 成交价格总揽 13年土地市场概况 襄阳市土地供应新政策出台 小结,第3章 房地产市场运行情况及分析 房地产开发投资情况分析 商品房施工、竣工情况分析 商品房供应分析 商品房销售分析 商品房价格分析 商品房存量分析 襄阳市13年二季度商品房成交情况及分析 成交套数分析 成交面积及金额分析 成交数据总揽 楼盘概览 小结,第1章 襄阳市宏观市场扫描,地理位置,襄阳市位于湖北省西北部，东
2、邻随州市，南界荆门市、宜昌市，西连神农架林区、十堰市，北接河南省南阳市。居长江最大支流汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市。,行政区划,下辖襄州、襄城、樊城3区，南漳、保康、谷城3县，枣阳、宜城、老河口3市。 设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼梁洲经济开发区。,襄阳市地处汉江中游，是汉江流域重要中心城市，素有“南船北马、七省通衢”之称，是鄂西北重要的交通、邮电和物流中心，也是我国中部地区贯通南北、承启东西的重要交通枢纽 铁路：汉丹、焦柳和襄渝3条铁路干线穿境而过 高速公路：二广、福银、魏樊、孝襄、襄十、襄荆等 国道：G316线、G207线 河道：汉江、唐白河、南河等5条河道全年通航，其中，余
3、家湖港口为国家北煤南运的重要中转站 机场：襄阳刘集机场（国家4C级标准）和老河口机场日发多个航班。,四通八达的水、陆、空立体化综合交通体系已使襄阳与周边500公里左右的长沙、西安、郑州、合肥等城市实现当日往返，与周边300公里内武汉、宜昌、南阳、安康、十堰、随州、荆门等城市实现半日内往返，交通枢纽优势日益突出，经济辐射范围不断扩大。,区位交通,文化生态旅游资源,襄阳文化底蕴深厚，是国家历史文化名城、荆楚文化和三国文化发祥地，旅游资源十分丰富。境内拥有风景名胜达700多处，其中国家级景点6处，省级景点30余处。襄阳古城、古隆中、广德寺、米公祠等重要名胜古迹和鱼梁洲、鹿门山、汉江、南漳古山寨、保康
4、九路寨、五道峡和温泉、谷城大薤山等生态旅游资源，为文化旅游产业发展奠定了良好基础。,武候祠,古隆中,社会经济发展,1-12月，全市生产总值达到2501.96亿元，同比增长12.5%，其中，市区实现国民生产总值1320.5亿元，同比增长11.5%，占全市生产总值52.78%。,2012年襄阳市经济保持较快发展，经济总量位居湖北省第三。,2011年襄阳市人均GDP为6075美元。,人均GDP与房地产发展的关系,全市常住人口555.1万人（指常住本市半年以上人口），城镇化率达到53.68%。人口出生率为12.73；死亡率为3.97，人口自然增长率为8.76。 全市城镇居民人均可支配收入17532元，
5、同比增长14.2%。其中，市区城镇居民人均可支配收入19043元，同比增长13.1%。全市城镇人均住房建筑面积35.7平方米，家庭恩格尔系数40.9%；全市农村居民人均纯收入8684元，同比增长15.0%。农村人均住房面积43.9平方米，家庭恩格尔系数39.88%。,城镇居民生活富裕，购买能力强，对房地产开发起到一定支撑作用。,襄阳是传统农业大市、我国十大夏粮主产区和20个大型商品粮基地之一。拥有规模以上食品加工企业225家，国家级以上农业产业化重点龙头企业4家，省级龙头企业54家，形成了奥星粮油、金华麦面、万宝粮油、梅园集团、襄阳鲁花等一批在全国具有影响力的龙头企业。 2011年，全市服务业
6、增加值达到623.6亿元，占地区生产总值比重为29.2%，规模仅次于武汉市，居全省第二位。,产业概况,襄阳市工业增加值在省内位居第三，仅次于武汉和宜昌，远远高出荆门、十堰、随州等城市。已形成以汽车产业为龙头，以农产品加工、装备制造、新能源汽车、新能源新材料、医药化工、电子信息为支柱的“一个龙头、六大支柱”。 襄阳高新技术产业开发区在湖北省内130个重点开发区中位居第三。 但是，工业结构相对单一，汽车产业 “一业独大”，其他产业规模尚不突出，产业带动力较弱。与宜昌、株洲、九江、洛阳等城市相比不具有明显的比较优势，尤其是与洛阳差距较大。2011年，洛阳市规模工业增加值为1255.1亿元，是襄阳1.
7、2倍。,规划中心城区空间结构： “新城东进、旧城更新、一心四城、组群发展” 一心：指城市绿心鱼梁洲。 四城：指环绕鱼梁洲布局的樊城片区、襄城片区、襄州片区、东津片区。 发展方向：以向东发展为主，向北适度发展，其他方向控制和优化。,城市发展规划中心城区,城市发展规划新区建设,东津新城是新区建设的重中之重，五年共安排资金256亿元，占新区投资总量的61%，建设面积50平方公里，包括20平方公里商务核心区、30平方公里产业起步区。,城市发展规划中心城区用地规划与居住用地规划,规划至 2020 年，中心城区居住用地总面积为 5082 万平米，人均 29.9 平方米。普通 商 品 住宅以二室二厅及以上套
8、型为主，90 平方米以下户型要占整个小区规划的 70%比例。,1.襄阳市地理位置优越，交通枢纽优势日益突出。文化底蕴深厚，旅游资源丰富。 2.经济总量湖北第三，工业增加值位列省内第三，已形成以汽车产业为龙头，以农产品加工、装备制造、新能源汽车、新能源新材料、医药化工、电子信息为支柱的“一个龙头、六大支柱”的产业发展框架，服务业省内第二。 3.中心城区以向东发展为主，向北适度发展，其他方向控制和优化。 4.新区建设以东津新城为重点。,小结,第2章 土地市场运行情况及分析,2012年，襄阳国土资源局发布的土地招拍挂结果公示共计100个，涉及140个地块。2012年土地成交共计7856372.88平
9、米，成交金额65.48亿，平均833.42元/平。,从成交量价看，成交地块工业用地最多，103幅，均价22万/亩；商住用地18幅，均价181万/亩；纯住12幅，均价224万/亩；商业批发零售用地6幅，均价61万/亩。,从成交区域看，交易数量由多到少依次是高新区、樊城区、襄城区及襄州区。,成交量分析,成交区域分析,从成交类型看，12年的土地成交依旧以工业用地为主，成交面积占总成交面积的七成左右。商住成交面积占20%，商业占6%，纯住宅仅占3%。,从成交金额看，商住用地土地成交金额最高共计33.76亿。工业用地虽然成交量和成交面积都最大，但价格较低，成交金额约为16亿。纯住宅用地成交约6亿，纯商业
10、用地近4亿。,成交类型分析,成交金额分析,成交价格总揽,单位：万/亩,襄阳市2013年度国有建设用地供地计划表,襄阳市2012年年度国有建设用地供地计划表,襄阳市2013年国有建设用地供应总量为1936.62公顷，比2012年供应总量大幅增加。对比可知，商服用地与住房用地增幅较大，分别为161.26、291.75公顷。,2013年土地市场概况,襄城区土地成交量26宗，成交面积1034202平方米；高新区，上半年土地成交量17宗，成交面积713467.6平方米。 2013年上半年，襄城区、高新区的推地量成为全市的焦点。,襄阳2013年上半年土地成交出让56宗，最终成交54宗，成交率高达96.42
11、%，成交总金额约18.89亿。,2013年上半年，襄阳成交的56宗地块中，其中纯住宅用地仅6宗，商住用地5宗，工业用地27宗。,2013上半年成交土地区域分布表,新城区开发面积在30亩以下，老城区在15亩以下的项目，不予批准立项，不予供应土地；对投资在3000万元以下的工业项目，一律不再单独提供土地；鼓励和支持企业兴建多层标准厂房，鼓励引导中小企业通过租用厂房解决生产场地问题；除生产安全和工艺流程上有特殊要求的项目，一般不准建造单层厂房。所有招商项目必须按照产业集聚进入园区，园区以外不再安排任何新的工业项目用地，现有工业项目逐步调整搬迁；乡、村两级不得招商引资。,襄阳市土地供应新政策出台,1.
12、2012年襄阳市土地成交量由高到低依次为工业用地、商住用地、住宅用地、商业用地。成交均价分别为22万/亩、181万/亩、224万/亩、61万/亩。 2.成交区域活跃程度从高到低依次为高新区、樊城区、襄城区和襄州区。 3.2013年上半年，襄城区、高新区的推地量最高。 4.近两年，襄阳出让的纯住宅用地渐渐变少，取而代之的是商业、工业住宅混合型用地量的增长，工业用地的占比第一。,小结,房地产开发投资情况分析,2012年襄阳市全市房地产开发投资总额完成186.19亿元，同比增长28.4%，其中市区房地产开发投资达到98.38亿元，同比增幅18.51%，占全市房地产开发投资总额的一半以上。房地产开发投
13、资增长较快。,商品房施工、竣工情况分析,（1）全市商品房施工面积1418.7万平方米，同比增长18.9%，其中市区施工面积783.62万平方米，同比增长23.15%，占全市总施工面积55.24%。 （2）市区商品房新开工面积247.12万平方米，同比减少21.51%。 （3）全市商品房竣工面积367.3万平方米，同比降低14.6%，其中市区房屋竣工面积141.62万平方米，同比降低15.96%，占总竣工面积的38.56%。,市区商品房房屋施工面积大幅增长，新开工面积下降，表明2011年房屋未竣工交付结转到2012年继续施工的房屋面积较多。市区商品房房屋竣工面积同比减少，由于近年来建设项目规模较
14、大，投资多，建设周期长，从而延长竣工验收的时间段，使得项目建设进度有所减缓。,第3章 房地产市场运行情况及分析,商品房供应分析,2012年，市区新增商品房27924套，同比增长74.45%；新增面积319.16万平方米，同比增长54.02%。,新增商品住房主要集中在套型面积80-144 m之间。新增商品住房价格主要集中于4000元/m-6000元/m。,（1）四区域商品房新增供应中商品住房呈主导地位；商业营业房新增供应量其次。（2）襄州区供应的商铺面积最大，为31.49万平方米；（3）办公楼新增面积最少，比例只占到总供应量的2.85%，高新区与襄城区无办公楼供应。,商品房销售分析,2012年，
15、市区商品房共成交14773套、167.12万平方米（如下表），分别同比增长19.68%、11.81%。,（1）商品住房销售量主要集中于套型面积120-144 m与价格4000-7000元/m之间。（2）预售价格4000-5000元/m共销售46.68万平方米，是市场上供求量最大的价格段。,商品房销售方面：襄州区商品房成交面积最大达到75.49万平；樊城区、高新区、襄城区三个区域商品房成交面积相当；襄城区以65.09%的去化率占据市场第一，樊城区去化率相对偏低，为43.15%。,办公楼销售方面：樊城区办公楼去化率达到46.67%；襄州与襄城区办公楼无消化量；高新区消化了100平方的库存量。 商业
16、营业房销售方面：襄城区、樊城区市场供求量小，去化率相对偏低，分别为10.82%、9.66%；高新区去化率26.45%；襄州区去化率为52.08%。,商品住房销售方面：去化率由高到低依次为襄城、高新、襄州、樊城。,商品房价格分析,2012年，襄阳市市区商品房销售均价5170.6元/平米（如图所示），较2011年的4922.24元/平米每平米增长248.36元，同比增长5.05%。其中，商品住房销售均价5101.1元/平米，较2011年的4729.74元/平米同比增长8.07%，增幅较上一年减少11个百分点。办公楼销售均价8254元/平米，较2011年的9264.45元/平米同比降低10.91%。
17、商业营业房销售均价4184.53元/平米，同比降低23.06%。,总体上看，2012年市区商品房成交均价稳中有升（如图），由1月份的4504元/平米上涨至12月份的5209.03元/平米，每平米上涨705元。,各区域房价差别较大（如表）。 樊城区定位为区域性现代化服务业中心，经济带动力强，定位高端，12年全年商品房成交均价最高，为6486.55元/平米； 襄城区凭借着优越的居住环境优势，成交均价紧随其后，为6054.43元/平米； 高新区成交均价5048.82元/平米； 襄州区成交均价4311.6元/平米，偏低的价格与庞大的自住需求使得襄州区成为商品房供应量与销售量最高的区域。,城区四个区域的
18、房价，不管是商品住房，办公楼，还是商业营业房，均为樊城区房价最高，襄城区次之，之后高新区，襄州区最低。,2012年樊城区商品房库存量最高，这与目前高价位房源基本集中在樊城区有关。樊城区商业的发展代表着襄阳市商业的发展，1.9万平方米的办公楼库存，26万平方米的商业营业房库存不足以形成区域商业中心的位置。,襄州区商品房库存量其次，其中住房比重将近80%，办公楼与商业房库存量在四个区域中最高，这与襄州区近年来快速发展有关。高新区库存量居次之。,襄城区商品房库存最少，得益于襄城区优美的居住环境，但是相对高位的房价也使得襄城的存量房达到年销售量的近2倍。再加上2012年供应的志强观唐郡地块，海容公司营
19、盘村地块，恒大名都二期工程，山水家园等，由五桥的兴建带来的庞公地块也将蓄势待发，襄城未来商品房销售压力很大。 四个区域有一个共同点，即商业营业房虽库存总量不大，但是消化动力不足，致使消化周期偏长。,截止到2012年12月底，市区商品房库存量达到312.84万平方米，同比增长82.25%。,商品房存量分析,襄阳市2013年第二季度商品房成交情况及分析,（1）13年2季度襄阳商品房成交共计5438套，平均每月成交1800余套，较之1季度，环比上涨29.3%，增加1232套，同比涨幅65.2%，增加2147套。 （2）住宅成交方面，总量达4560套，环比上涨24%，同比涨幅47%。 （3）非住宅成交
20、方面，出现暴涨，878套总成交套数较之1季度，环比涨幅107.57%，同比增加680套，涨幅343.43%。,成交套数分析,2013年二季度，住宅与非住宅成交量都较一季度有明显涨幅，住宅成交均价一路维稳。,（1）13年2季度，襄阳市商品房成交面积共计58.12万平米，环比涨11.07%，同比涨47.14%；成交金额共计32.35亿，环比涨28.88%，同比涨59.75%。 （2）住宅方面，成交面积共计49.79万平米，环比涨20.73%，同比涨47.43%；成交金额为27.12亿，环比涨25.5%，同比涨46.44%。 （3）非住宅方面，成交面积共计8.33万平米，环比涨43.62%，同比涨6
21、6%；成交金额共计5.24亿，环比上涨逾50%，同比则上涨了近2倍。,成交面积与金额分析,成交均价,（1）进入2季度以来，襄阳商品房成交均价与住宅成交均价都保持了较为稳定的水平，变化幅度不明显。其中商品房成交均价5566.55元/平，住宅成交均价5445.78元/平。 （2）非住宅成交水涨船高，均价6288.73元/平，同比涨幅81.56%。,成交价格分析,成交数据总揽,楼盘概览,小结,2012年度,进入2013年2季度，襄阳商品房成交均价与住宅成交均价都保持了较为稳定的水平，变化幅度不明显。商品房成交均价5566.55元/平，住宅成交均价5445.78元/平。非住宅成交水涨船高，均价6288.73元/平。 对2013年2季度，襄阳住宅均价涨幅不大的现象，我们认为，一直处在高压态势的宏观调控有效抑制了投资投机性购房需求，较高的房价和充足的产品则促使一部分刚需开始观望。在此压力下，开发商推出各种大幅优惠活动。此外鉴于襄阳各区目前已经陆续开展大规模“两改”（即城市棚户区和“城中村”改造） ，房屋供大于求，竞争更加激烈、销售压力较大，而国家宏观调控政策放松的可能性较小，因此，下半年价格小幅调整的可能性依然存在。,2013年第二季度,
