1、P.1 万科企业股份有限公司 2012 聚焦商业定位会议 领汇商业模式分享 2012年 2月 16 日 P.2 领汇房地产投资信托基金简介 领汇房地产投资信托基金简介 由香港房屋委员会出售商业资产而成立，原来的组合有 180个 于 香港 的商场和停车场 2005年 11月 25日 于香港联合交易所上市 香港 第一家及最大 市值 的房地产投资信托基金 100%由私人及机构投资者持有 拥有约 1,100万平方呎 内部楼面面积的零售物业及 约 80,000个泊车位 物业靠近香港 大部分的住宅 ，提供顾客日常所需，服务全港市民 P.3 P.4 物业分布遍布全港，靠近香港大部份人口的住宅 P.5 领汇拥
2、有香港市场最大份額的零售设施 内部楼面面积 ( 千平方呎)%领汇房地产投资信托基金 1 1 , 0 2 0 9 . 5 %新鸿基地产 5 , 3 9 1 4 . 7 %恒基地产及阳光房地产基金 2 , 7 0 7 2 . 3 %信和置业 2 , 4 2 5 2 . 1 %港铁 2 , 2 2 4 1 . 9 %九龙仓 1 , 9 5 9 1 . 7 %太古地产 1 , 8 7 1 1 . 6 %新世界发展 1 , 6 5 7 1 . 4 %长江及置富产业信托 1 , 6 1 3 1 . 4 %和记黄埔 1 , 5 9 4 1 . 4 %恒隆地产1 , 4 3 6 1 . 2 %合和 761 0
3、 . 7 %华人置业 701 0 . 6 %嘉里建设 657 0 . 6 %华懋 538 0 . 5 %希慎兴业 528 0 . 5 %置地 420 0 . 4 %鹰君及冠君产业信托 399 0 . 3 %南丰集团 222 0 . 2 %小计 - 主要业主 3 8 , 1 2 1 3 3 . 0 %其他 - 小型业主 7 7 , 5 3 0 6 7 . 0 %总计 1 1 5 , 6 5 1 1 0 0 . 0 %领汇房地产投资信托基金新鸿基地产恒基地产及阳光房地产基金信和置业港铁九龙仓太古地产长江及置富产业信托和记黄埔恒隆地产新世界发展合和华人置业嘉里建设华懋希慎兴业置地鹰君及冠君产业信托南
4、丰集团其他 - 小型业主注 : 地产公司的内部楼面面积是根据已出版的总楼面面积而作出的估计 资料来源：公司数据， 领汇截至 2011 年 7月的数据 P.6 多年的 持续增长 附註： * 因提早采纳香港会计准则第 12号递延税项 收回相关资产之修订，比较数字已予以重列。 * 自首次公开发售至 2011年 3月底，包括单位价格升值及分派率。 每基金单位分派 : 110.45 港仙 按年增长 : +13.4% 2007-11 复合年均增长率 : 13.1% 每基金单位资产净值 *: 24.63港元 按年增长 : +31.9% 2007-11 复合年均增长率 : 17.4% 信贷评级 穆迪 : A2
5、 標普 : A 每基金单位分派 : 67.43港仙 每基金单位资产净值 : 12.98 港元 每基金单位分派及每基金单位资产净值的增长 领汇基金单位的复合平均年度化总回报达 21.3%* P.7 领汇物业组合的演变 领汇物业组合的演变 - 70年代 1975 1980 占领汇 11% 的物业 P.8 爱民 立体 正方 形 顺利 立体正方形 中间 走廊 领汇物业组合的演变 - 80年代 1981 1985 占领汇 17% 的物业 P.9 新田围 自然通风式的梯级形建筑 山景 配合周边环境的结构 周边与中间走廊 领汇物业组合的演变 - 80年代末 1986 1990 占领汇 20% 的物业 P.1
6、0 恒安 乡村风格 华明 西班牙 /乡村风格 自然通风 领汇物业组合的演变 - 90年代 1991 1995 占领汇 20% 的物业 P.11 利安 后现代概念 天瑞 后现代概念 周边与中间走廊 领汇物业组合的演变 - 90年代末 1996 2000 占领汇 17% 的物业 P.12 石篱 玻璃外墙 加装空调 石荫 部分玻璃幕墙 中间走道 领汇物业组合的演变 - 2000年代后 2000年后 占领汇 15% 的物业 P.13 秀茂坪 玻璃外墙 加装空调 彩明 P.14 领汇的商业模式 领汇的商业模式 P.15 租赁策略 维持强劲的续租租金调整率 改善租用率 提升行 业组合 物业管理策略 改善服
7、务素质 控制成本 节省能源 提升业务毛利 资产管理 活化商场 改善环境 改善交通 /人流 对商场重新定位 引入多样化 /选择 调整行业组合以迎合本地顾客需求 资产提升 目标 是 社区零售商场 利用 协同效应及规模经济 扩大地区覆盖 率 提升竞争 力 资产收购 资产管理 P.16 租赁策略 维持强劲的续租租金调整率 改善租用率 提升行 业组合 物业管理策略 改善服务质素 控制成本 节省能源 提升业务毛利 25.1 28.2 30.3 32.6 20.0 22.0 24.0 26.0 28.0 30.0 32.0 34.0 36.0 38.0 08年 3 月 09年 3 月 10年 3 月 11年
8、 3 月 于 12.4% 7.4% 7.6% P.17 资产管理 : 租金 及租用率 持续增长 91.2% 88.7% 92.8% 93.8% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 08年 3月 09年 3月 10年 3月 11年 3月 于 (每平方呎港元 ) 平均每月租金 租用率 7.7% P.18 物业收入净额比率及租约到期情况 物业收入净额比率改善 租约到期情况 59.7% 60.4% 62.3% 66.7% 68.1% 55% 60% 65% 70% 07年 3月 08年 3月 09年 3月 10年 3月 11年 3月 截至该月止年度 32.7% 27.4% 24.3% 1
9、5.6% 36.8% 25.7% 29.7% 7.8% 2011/2012年度 2012/2013年度 2013/2014年度及之后 短期租约及空置 按总内部楼面面积计算 按每月基本租金计算 P.19 零售行业组合 -集中於日常必需品 资产管理 : 稳健的行业组合 附注 : 于 2011年 9月 30日 - 按每月租金收入划分 包括百货公司、服装、鞋履及有关产品、电器及家居用品、休闲娱乐、承租商场，熟食、教育 /福利、房署办事处，配套等。 2 4 . 9 %2 3 . 4 %1 0 . 9 %7 . 6 %8 . 4 %6 . 0 %1 8 . 8 %饮食超级市场及食品服务街市档位个人护理、医
10、疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品包租街市其他 2 4 . 9 %2 3 . 4 %1 0 . 9 %7 . 6 %8 . 4 %6 . 0 %1 8 . 8 %饮食超级市场及食品服务街市档位个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品包租街市其他 2 4 .9 %2 3 .4 %1 0 .9 %7 .6 %8 .4 %6 .0 %1 8 .8 %饮食超级市场及食品服务街市档位个人护理、医疗、贵重商品、光学产品、书籍及文仪用品包租街市其他 P.20 十 大租戶 牛奶公司 屈臣氏集 团 宏集策 划 大家 乐集团 麦当劳 美心食品 华润零售（集团） 利 亚零售 大快活快餐 日本城（香港）
11、 (于 2011 年 3 月 31 日，按每月基本租金排列 ) 资产 管理 ： 主要 租户为香港居民提供日常所需 P.21 资产管理 : 确保租户的可持续发展 领汇商户学堂 优质小商户贷款计划 於 2007年成立 ， 旨在提昌愉快學習 ， 優化社會 ， 以進一步實現領匯作為關懷社會的公司的使命 合共組織逾 80項活動 ， 逾 17,000人次參加 協助中小型商業租戶進行夲身店舖的裝 修及發展計劃 獲得三家銀行 (即中銀香港 、 大新銀行及東亞銀行 )的支持 旨在幫助優質小商户透過獲得營運資金充分拓展業務商機 。 P.22 资产管理 : 改善顾客服务 神秘顾客计划 畅通无阻通道设施 为评估及保持
12、服务水准 , 开展神秘顾客计划 管理人于 2011年 6月举办第一届 领汇卓越大奖颁奖典礼 由独立顾问的神秘顾客评分 ， 奖项分不同类别颁授予表现最佳的员工及团队 完成无障碍通道规管调查 将会安装大量设施以符合无障碍通道的要求 制定中长期计划 ， 以使整个组合均完全合符规管 触觉引路带 畅通易达斜道 P.23 资产管理 : 透过社区活动来增加人流及建立品牌 都市梯田 于 2010年夏季及秋季在乐富广场推出 都市梯田 ， 以鼓励可持续有机生活 夏季节目吸引了数以万计的人士参加及荣获亚洲企业社会责任大奖 持份者沟通 维持与立法会议员 、 区议会议员及公众利益团体的定期沟通， 让他们得悉领汇的业务措
13、施及促进互相了解 。 支持社区 拨出约 8%的可出租面积及以特惠租金租予非政府机构及慈善组织 P.24 资产管理 : 绿化概念达致节约能源 在未来的资产提升工程中 ， 将加入更多公共空间 、 绿化天台 、 使用循环再用建筑物料及不影响臭氧层的碳氟化合物环保雪种 、 增设垃圾回收系统 透过在日常营运中执行多种措施以及升级至更节能的空调制冷系统和新照明系统 ， 减少碳排放量 停车场安装电动车充电站 在 14个商场改装了 21套空调机组 ， 使已改装的空调机组合共达到 87套 负责维护逾 5,000棵树 ， 與育樹專家合作 ， 每六個月對彩雲村的古樹進行檢查 赤柱广场设有绿化天台 颂富商场 采用自然
14、光以减少消耗能源 建议在乐富停车场增设的绿化墙身 电动车充电站 资产提升 P.25 活化商场 改善购物环境 改善交通 /人流 对商场重新定位 引入多样化 /选择 调整行业组合以迎合 市场 需要 P.26 资产提升：资产提升项目的最新情况 资产提升项目的状况 项目数量 资本开支 百万港元 自上市以来已完成的项目 22 1,771 进行中的项目 7 753 待相关部门审批的项目 7 602 其他规划中的项目 (1) 18 1,400 总计 (1) 54 4,526 附注 : (1) 于 2011年 10月之估计数字 对收益的贡献 (不包括停车场 ) 停车场外 ) 8 . 7 %1 5 . 8 %2
15、 5 . 3 %3 7 . 4 %3 9 . 6 %51016212205101520250%5%10%15%20%25%30%35%40%45%08 年 3 月 09 年 3 月 10 年 3 月 11 年 3 月 11 年 9 月已完成项目数量对收益的贡献( 不包括停车场 )年底资本开支总额 1 7 . 7 亿港元资产提升：重新定位 人口变化 文化及购物习惯改变 与邻近商场的协同效应 经济及政治动态 政府政策 地区 商场 区域商场 考虑因素 国际品牌 本地 品牌 高档 超市 化妆品 奢侈品 国际美食 百货公司 旗舰店 娱乐 美食广场 珠宝 书籍及文仪用品 光学产品 服务 个人护理 医疗 家具及家庭用品 时尚服饰 超级 市场 街市 中式 餐馆 乾货市场 (如日常 服务 ) 社区商场 P.27 资产提升： 令租戶組合 更多元化 P.28 新租户提供更多消费类型的选择 资产提升项目案例 : 黃大仙中心 (活化社区商场 ) P.29 黄大仙中心 背景 背景 於 1982年至 1983年間分期落成 ，总内部楼面面绩约 148,066平方呎 位于港铁站上盖， 毗邻黄大仙庙 人流畅旺及极具商业潜力 商场重新定位策略 大型中式酒楼改为小型商铺 新建步行天桥连接龙翔广场 商铺面积重整 , 增加商铺数量，提升商铺质素 增强协同效应 P.30
