1、红河州盛伟房地产营销有限公司,云南省瑞丽市房地产市场调查报 告,一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况（二）瑞丽市人口情况（三）瑞丽市经济发展情况（四）小结 二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况（二）瑞丽城市规划（三）瑞丽土地市场情况（四）市场在（将）售项目（五）个案研究（六）小结 三、瑞丽市房地产市场分析（一）业态分析（二）物业分析（三）价格分析（四）客户分析（五）户型分析（六）小结,目 录,一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道终点， 昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒 市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相
2、连， 村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯 坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦、掸邦），4区（瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町 合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游 城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸 首都仰光981公里。中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国 家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的
3、集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。,(二)瑞丽市人口规模2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口180627人，其中农业人口87003人，城镇人口93624人。户籍人口仅为12万左右，外地人口约为6万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均2万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员 ）。瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。,（三）瑞丽市经济发展情况2011年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入16700元，增长11.8%； 农民人均纯收入4820元，增长14.3%。,根据人均GDP与房
4、地产发展的关系模型，瑞丽房地产市场步入了快速发展期;人均收入增长迅速，储蓄增长明显高于消费支出，民间资本充裕，藏富于民现象典型，投资需求潜力巨大。,瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元，比上年增长16.6%，高于全州水平1.1个百分点。其中，第一生产总值6.9亿元，增长9.1%，第二产业增加值7.2亿元，增长16%，第三产业增加值 21.1亿元，增长19.3%。,2011年口岸贸易进出口总额17.46亿美元（约合人民币110亿元），增长33.8%。全社会固定资 产投资总额40.1亿元，增长35%。财政总收入17.02亿元；财政一般预算收入5.12亿元，增长 37.3%。实现社会消费品零售
5、总额18.41亿元，增长21%。,第三产业占 比较大，商贸业发达、个体老板多、客户结构呈哑铃形分布，高端消费力强。,发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引来大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛且呈增长态势。,小结：瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，
6、而且提升了 瑞 丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。,二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发 具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有1300元/，商业项目腾 隆 国际商业广场的价格也才是3000元/出头。2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。但是到了2011年11月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了3900元/ ，房 价在四年时间内直接翻了三倍 。截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发企业82家，累
7、计开工项目46个，开 工面积超过200万平米。就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼 市竞争将空前惨烈！,（二）瑞丽城市规划,（规划图示）,老城商业区目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的 CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“乔瑞”、“星河蓝湾”、“锦福园”等项目，从 整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片 区的市容市貌。西城新区政府以中央商务区定位，将以弄莫湖湿地恢复改造项目的开发建设为契机，营造 以水系和绿地网络为特色的大尺度绿色公共开敞空间，配合高品质的民族文化旅游接待与
8、高级 酒店服务设施建设，并通过大量商业服务设施的聚集，形成以民族文化为特色，以生态游乐体 验为突破，以休闲度假和高尚人居为主体，集游乐体验、旅游休闲度假、高尚人居、会议会展 、运动养生等功能于一体的旅居新区。通过弄莫湖湖面湿地的恢复改造、东南亚风情文化、高 级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨商业文化设施及康休闲设施等项目的建设，配套完善片区 公共服务设施体系，使项目建设对周边城市用地发展起到带动作用。南部商圈目前已经形成瑞丽的“商贸集中区”，“南亚六城”“金星石木文化城”“东南亚商住城” 项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的基础，以及后续发展的平台。目前南亚六城已经竣工 ，其中金星商贸城与泛亚国
9、际分别以红木家具与小商品经营业态为主，已经开始营业。南亚机 电城与南亚汽配城也逐渐有商家入驻。随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快 展现在我们眼前。北部新城总规划用地约为14.35平方公里。北部新城开发项目定位于生态养生、休闲度假、 商务会展、高尚居住、可研教育为一体的新型生态休闲城；片区市政基础设施项目并未动工。,“湖畔尚湾”地块价值分析： 位于城市发展重点弄莫湖片区，未来周边配套完善，瑞丽一中初中部建设完毕， 规划在建项目有：潮都国际、恒泰锦园、鑫盛时代佳园、国门春城、国际合作医院等， 筹备中的行政中心 、体育中心、教育中心等也即将兴建。弄莫湖片区大手笔规划，大项目众多，业态之
10、间相辅相成，它不是一个项目，而是再 造一个新城，升级一个新瑞丽；“湖畔尚湾” 为500余亩综合大盘，在 弄 莫湖北、西两侧铺成，用地平整，景观资源良好，并与瑞丽老城区无缝相连；瑞丽特区商贸、旅游业兴盛后的休闲养生中心区域；项目一号地块即“鸿湖瑞城”占据整个片区观湖效果的最佳位置，基于城市湖泊岸线资源的稀缺性， “湖畔尚湾”特别是“鸿 湖 瑞 城”具有唯一、不可复制性，地块升 值空间巨大！,（三）瑞丽土地产市场情况1、土地交易量,总房地产交易：3768宗 总面积约：746707.03； 交易金额约：149859.85万元；交易金额由2009年至2011年呈翻倍递增趋势,2、项目占地比例及分析10
11、-50亩的项目10-50亩项目占总比咧20%。国门1号 ：为高层住宅、酒店；世纪旺角：为写字楼及商场；瑞丽印象：包含商墅、酒店式公寓、商业；潮都国际：为公寓、写字楼。,50100亩的项目50-100亩项目占总比咧30%竹林雅苑、锦福园是多层，沿街住宅下附带底商；星河蓝湾分为住宅与商业，住宅含有公寓及别墅；恒泰锦园、奥星世纪为商住项目；国门公馆分为住宅与商业。,100亩以上项目100亩以上项目占总比例50%商住项目：南亚机电城一期、泛亚国际一期、金星商城一期、东南亚商住城；普通住宅项目：国际花园、勐卯古镇；贝叶湾；景成新城；别墅项目：国门春城、勐卯古镇；隆云.荣里香莎；东南亚商住城；景成新城。,
12、（四）市场可研究在（将）售项目,上述针对目前瑞丽市在（将）售可研究项目总计19个，总建筑面积1603015，总套数10468套。 其中在售项目13个；未开盘项目分别为国门春城、国门公馆、潮都国际、贝叶湾、鑫盛时代佳园、 瑞丽印象；据调查了解未开盘项目产品预计将在2012年底或2013年上半年 推出产品。在下节个案研究中，将对景成新城、荣里香莎等项目进行全面分析。,（五）个案研究1、祥瑞家园,项目点评：,项目优势：市政配套优越，社区周围就有瑞丽一中，勐卯小学，九州医院、菜场、邮局、电信等，交通便利。 项目劣势：体量较小；靠近市区，比较吵闹，居住品质较差。但销售价格定位不能准确把握，导致大批客户流
13、失和观望。户型单一、卖点不足、溢价功能小。 主要客户群：（住宅）附近学校的教师，为了子女上学便利的家庭，以及附近珠宝街商户。营销解析：企业内部就定价未能统一，导致大批客户流失和观望。,2、隆云荣里香莎,项目点评：项目因地制宜，运用“透景式”开发理念，轻松将滨河景观和高尔夫练习场揽入怀中，一定程度上 避免了地块狭长和面积较小无空间打造景观的局限性。样板间、7.2米挑高大堂、独立私家花园及景观泳池树立起了产品独特的市场差异化。但销售现 场的包装、客户接待、秩序管理不够专业及定价偏高导致高端客户流失和观望。主要客户来源：外地来瑞经商的富商、华侨、姐告做外贸业务的公司高层人士。,3、竹林雅苑,项目点评
14、：项目优势： 市政靠近瑞丽三中、菜场、交通便利(地处瑞丽至姐告、瑞丽至弄岛的咽喉之地，是瑞丽西部扩张的必经之地）；社区配套完善 篮球场、网球场、健身场、双语幼儿园、社区公园；项目劣势：楼盘品质较差（外形、户型），不能吸引高端客户；用同期开发，不利于资金的快速回收；由于项目自身无法形成商圈，再加上离市区较远也会流失部分客户；主要客户群：附近学校的教师、村民、本市一般公务员，农村移民到城市生活人员，外地入住瑞丽工作的人员。,4、泛亚国际,项目点评：项目优势：地处瑞丽南部商圈之内，有较好的商业氛围，前景看好；和专业的商业管理公司合作，利于吸引当地有余钱的投资客；总价不高，利于产品销售、加快资金回笼。
15、项目劣势：楼盘品质一般（外形、户型），绿化、居住品质较差；市政配套欠缺、人气不足；社区配套基本没有；主要客户群：公务员、事业单位员工、附近村寨靠卖地发财的农民、外地来瑞经商的商户、华侨。,5、景成新城,项目点评：项目优势：本地知名实力开发商；良好的关系网和客户资源；公司多元化发展，客户可享受到多方面优惠。项目劣势：距离市区较远，生活不便；交房时间较长（4年）；别墅面积普遍偏大，购买力受限。主要客户群：政府高层人员、外地来瑞经商的商户、华侨。,6、星河蓝湾,项目点评：项目优势：位于市区内，交通便利，周边配套相对齐全；项目劣势：楼间距较小，部分户型采光差，位于老城区内，待火车站建成后，这一片会更繁
16、荣，生活方便的同时喧嚣吵闹、治安等的问题也会随之而来；主要客户群：当地公务员居多。,7、翡翠园,项目点评：项目优势：户型合理；交通极为便利，与中学、小学、医院、电影院、农贸市场等教育、医疗、生活服务网点相距很近，是理想的住宅区位；项目劣势：工程质量较差、口碑差；主要客户群：当地公务员居多。,8、东南亚商住城,项目点评：项目优势：楼盘居住品质较高，户型布局规划合理，交通便利，靠近瑞丽江广场，分期 开发，有利于资金的快速回收；社区配套完善项目劣势：户型单一；人气不足；景观、规划不足；商铺面积较大的铺面比较少，层 高略低，显得不够大气,特案研究： 北部新城（五缘玉城）认购时间：2012年6月至201
17、2年8月份 套数：1900套 交房时间：2015年 面积区间及价格：,该项目前期基本无任何宣传，采用快速销售策略，以超低价格针对瑞丽本地公务员进行专门认购，在业界和市场引起高度反响，仅仅两个月全部房源售馨。,小结： 商住楼曾经是瑞丽市已开发房地产项目的主要物业； 90-130平米中小户型住宅销售速度较快，300-500平米独栋别墅颇受追捧； 现有楼盘还处于普通建筑产品的开发阶段； 目前住宅项目整体均价大约：独栋8000元/平米，多层3500元/平米，高层3600元/平米； 房租较高，居住品质偏低； 瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的高度； 多数项目置业顾问对
18、项目理解不够，专业水平欠缺，服务质量有待提高； 景观特色不明显，园林设计较为简单； 推广较为普通，主题思路不明确，无突出优势； 建筑风格雷同，同质化现象较为严重； 户型设计较为一般，虽然户型多样，但外观粗糙、结构简单，面积大总价较高，性价比低；,（一）业态分析据统计2007年至今瑞丽市主要项目中，纯商业项目仅一个，为云南煤化集团的“翡翠大道” （建筑面积28718）。商业比重占总项目较大比例的项目有祥瑞家园4960.02，华盛商业广场8832.04。将商业 部分纳入商住项目，按建筑面积统计，其比例如下：,三、瑞丽房地产市场分析,（二）物业分析据统计目前市场上已售在售项目中，各物业类型所占个数比
19、例如下：,从各建筑类型的区域分布来看，高层住宅项目集中于城区中央，而多层住宅项目与商住 项目则位于城区外围地带。,（三）价格分析,随着2010年瑞丽特区地位的确立，瑞丽房价一路飙升，多层价格由07年的1300元/ 飙升至现在的3500元/左右，独栋别墅由当初的滞销到如今8000元/的均价。,（四）客户分析1、客户来源从目前市场上已售罄项目的客户成交情况来看，客户主要有以下3类： 外来经商人士从多个项目的客户来源方面来看，外来经商人士均占有一定的比例。09年之前经商人士普遍青睐商住楼，主要是因为 商住楼的可经营与自住功能，更看重经济型。而从目前来看，经商人士收入逐步提高，开始注重生活品质，住房消
20、费已经 倾向于普通住宅。而且经商人士的商业嗅觉极其敏锐，多数经商人士已经形成投资房地产的习惯。目前多数外来经商人士 并无舒适性居所，多数仍居住于自有的商住楼。我们在与当地浙江商会人士的访谈过程中发现，该部分有很大的购买力， 且住房习惯也发生了变化。 瑞丽当地消费者目前当地消费者主要年龄段在27-45岁，以公务员、事业单位员工、个体工商户和农村富裕人群为主，多数是因为自 身住房需求，投资性购房占比约30%且有上升趋势。缅甸华侨据统计数据显示缅甸拥有华侨200万（2008年），且多数华侨最终的选择都会回到国内。其原因为很难进入缅甸主流 社会、政治动乱无安全感、禁止中缅通婚等。其中有许多生意人士选择
21、留在瑞丽，但从购房方面来看，比例日益增长，且 多数采用由国内的亲戚代购，代购的原因是因为户籍关系。,2、客户比例从近期销售的楼盘客户比例来看，外来经商人士与当地人仍就是住房消费的主力军。以下 为瑞丽江花园与竹林雅苑先期的客户比例。从投资-消费比例：,3、消费心理区位不敏感瑞丽市房地产市场从近3年来才有了明显的发展，而城区面积较小，当地人普遍 使用摩托车、电动车、小汽车等交通工具，从而使得对区位偏远感受较低。对品质关注度低瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的 高度。预期看涨社会经济不断发展、城市化进程全面加速、开发开放试验区的确立，使得整个瑞丽住房消费群体的消费
22、热情和投资积极性全面提升。,4、消费习惯消费偏好及特点华 侨 ：注重安全、偏好住在瑞丽江内围（瑞丽市内），一次性付款居多。 瑞 丽 当 地人 ：对电梯房接受度较低，偏好多层尤其1- 4层，价格敏感度高，按揭居多，已经有住房投资意识。 外来经商人士：注重户型、价格敏感度低、投资意识强，一次性付款与按揭均有。总价承受能力,5、消费发展趋势外来经商人士在改善自身居住环境的基础上，亦热衷于投资房产；瑞丽拥有约6万外来常住人口，且多数以经商为住，其住所目前分为两类，一类是居住 于自购或租用的商住楼，一类是租用普通单元房；该部分人群有很强的消费能力，若一半 有置业意向，并以4口之家计算，约需要7500套住
23、房。当地消费者上升到第二主力购房群体，投资潜力巨大；瑞丽城乡富裕人群较多，农村多种经营收益丰厚，城市人口从事第三产业者众多，随着 瑞丽经济的蓬勃发展，当地富裕人群开始热衷进城置业和敢于进行房产投资。房价的逐渐走高，市场开始呈现两极分化。,6、潜在客户（问卷调查）情况潜在客户问卷调查，在产品要求上带有一定的“理想色彩”，但就其在户型面积以及总价承受 能力等方面，均具有一定的可参考性。客户意向户型分析,客户意向面积分析,客户意向单价分析,客户意向总价（普通住宅）分析,（五）普通户型分析 以下三个项目的户型，在市场具有很大的代表性，特选以下三个项目的户型做分析。从以上三个项目来看，户型比例如下：从问
24、卷调查方面得出的户型面积意向为：100以下 的18.9%； 100-115 的 23.6%； 115-130 的 29.4%；130-144 的 21.3%；144以上 的6.8%。,小结：普通住宅市场供应量偏大； 高层、商住项目为主导物业； 2010年前价格攀升速度较快，2011年后上涨幅度减缓； 当地客户与外来经商人士为主要购房力量； 投资客比例占购房消费群体的40%左右，投资客比例较大； 消费者预期看涨； 受总价制约，普通客户将压缩需求面积； 高端客户依然青睐独栋别墅； 针对该市场，必须得有准确的客户定位，否则在销售上将产生很大问题。,a.市场风险分析风险具有可测定的不确定性，根据项目开
25、发周期较长、风险的来源和内容不同，结合本项目及项目所在区域市场状况，归纳出以下几点主要风险：购买力风险从宏观面上来看，瑞丽目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的问题。部分居民限于收入水平，对高端产品有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，高价位产品难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金回笼产生压力，目前市场上销售状况良好的项目主要以中低档项目为主。竞争风险瑞丽房地产市场虽处于初级发展阶段，但有效需求形成的市场容量相对较小。出于对瑞丽房地产开发预期看好，众多企业投入到瑞丽房地产开发行业。可瑞丽近期新盘迭出，整个住宅市场竞争激烈，未来一段时间，市场的供给量更大，使得本项目面临较大的竞争风险。,
