1、第七章 住房保障政策与住房市场分析,2011.5,内容提要,住房保障政策基本概念住房保障的原因住房保障政策的目标与策略住房保障政策的原则新房建设补贴政策的过滤效应廉租房的经济效率和福利分布租金管制的市场效应,内容提要,我国现行住房保障手段的分析评价我国现行保障住房供应方式的评价,7.1住房保障政策基本概念,一、 住房保障政策的概念住房制度是决定住房投资，住房供应方式，分配方式和经营管理方式的基本方针。住房政策是落实住房制度的具体方法和措施。住房保障政策是针对困难群体的住房政策。,7.1住房保障政策基本概念,7.1住房保障政策基本概念,二、住房保障政策类型政府财政补贴：影响相对价格结构，从而可以
2、改变资源配置结构，供给结构和需求结构的政府无偿支出。,7.2 市场经济下政府提供住房保障的原因,由于住房的特殊性，住房保障在市场经济条件下也是不可或缺的。(1)市场经济条件下的资源分配无法自发实现收入的公平分配。（2）住房具有外部性，往往被家庭和业主所忽视。（3）住房是“优值品，其价值容易被低估。（4）满足特殊阶段的特殊需求。,7.3 住房保障政策的目标,衡量住房条件的标准：（1）人均住房数量（面积或房间数）；（2）住房质量（建筑物，周边设施和环境）；（3）住房支出与收入比重。住房保障政策的总体目标：解决住房困难，提高人民的居住水平和居住质量，保障公民居住权利。,7.3 住房保障政策的目标,我
3、国现阶段的目标：加快解决城镇住房困难居民的住房问题。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；调整住房投资结构，重点发展经济适用房。我国2020年的目标：达到小康社会住房标准，住房从满足生存需要向舒适型转变。基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套 、设备齐全”。,7.3 住房保障政策的目标,实现住房保障目标的策略：（1）实物形态方面，保证较高质量等级的住房供给，满足困难户对住房的更新换代的要求。（2）支付能力方面，增加家庭的可支配收入；降低和调控住房价格（租金）。,7.4 住房保障政策的原则,一、效率原则所谓住房保障政策的效率性是指所采取的政策在多大程度上实现了预期的目标。,7.4 住房保障政
4、策的原则,7.4 住房保障政策的原则,7.4 住房保障政策的原则,7.4 住房保障政策的原则,二、 住房保障的中性原则所谓住房保障政策的中性原则，是指住房保障政策的设计尽可能使保障政策不影响市场中各房地产子市场的相对价格，保证保障对象之外的住房消费主体的消费行为不受或少受影响。中性住房保障政策：不改变高、中、低各档住宅分市场的相对价格，从而不干扰私人经济部门的选择的政策。,7.4 住房保障政策的原则,三、住房保障政策的节约和便利原则住房保障政策的节约和便利原则强调住房保障政策的选择具有简明性，易操作性。中性原则和节约便利原则是由效率原则引致的，节约和便利表现为运作效率的提高。,7.4 住房保障
5、政策的原则,四、住房保障政策的公平性（1）施政对象之间的公平原则住房保障政策的公平原则首先应在施政对象之间得以体现，一是保证收入和住房条件相同的家庭应享受同样的住房保障，即所谓横向公平；二是收入和住房条件不相同的家庭应享受不同的住房保障，即享受纵向公平。公平原则的关键在于收入和住房条件的定义和衡量。,7.4 住房保障政策的原则,（2）施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则理想的住房保障制度是效率和公平之间的权衡结果。五、住房保障政策的稳定原则新老政策之间应该具有连续性和连贯性，新政策是老政策的改进，以保证施政对象有合理的预期和理性行为，防止经济、政治或社会的波动。,住房保障政策与住房市场,三种
6、常用的住房保障政策：新房建设补贴政策，公共廉租房政策，租金管制政策。问题：以上各住房保障政策如何通过住房消费规律影响住房市场？住房保障政策的运作效率如何？,7.5 新房建设补贴政策的过滤效应,一、过滤效应若政府对中等质量住房（中等收入家庭）的建造给予补贴。在新房开发补贴政策中谁受益？假设某一城市具有以下特征：（1）城市总家庭数目给定，有120个家庭；（2）住宅市场细分为中档住房（中等质量的住房）市场和低档住房（低质量的住房）市场；,7.5 新房建设补贴政策的过滤效应,（3）业主可以根据两类住房市场价格的相对高低，将其拥有的住房在两个分市场内变换，将住房提高为中档住房或降级为低档住房。（4）两类
7、房子为不完全替代品，两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。,图7-1 中档房补助政策对中档房市场和低档房市场的影响,中档房建设补贴政策对住房市场的效应,(a)中档房市场需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加，有些家庭搬出低档房，迁入中档房，需求量沿着曲线D1向右移动.供给效应。当中档房的价格下跌时，一些业主开始将其拥有的中档房降为盈利水平相对较高的低档房，供给量沿着曲线S2下滑，中档房的供给量减少。,中档房建设补贴政策对住房市场的效应,(b)低档房市场替代效应。消费者从低档房迁入中档房，低档房需求减少，需求曲线左移，从D3到D4。由于两类住房之间存在替代效应，中档房价格的降低会减少低档房
8、的市场需求。过滤效应。中档房降级为低档房，低档房的供给曲线右移，从S3到S4.,中档房建设补贴政策的过滤效应,当对中等质量住宅建设进行补贴或鼓励时，中等收入家庭将腾空原住房搬入新房子，低收入家庭可以住进质量稍好一些的住房，最终市场上质量差的房子总量减少。二、新房补贴过滤效应的启示（1）补贴的乘数效应：由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的，无需政府额外支出的获益。,补贴的乘数效应,新建住房补贴政策的受益者不局限于居住在受补贴住房里的家庭，即住房补贴因为住房消费的过滤效应而存在乘数效应。 对中档房的补贴政策，原先住在低档房的家庭也得到受益，原因有二：补贴使中档房的价格降低，原低档房的住户得以迁入中
9、档房。部分中档房向下过滤到低档房市场，降低了低档房的价格。,补贴的乘数效应,如果市场上有高档住房、中档住房和低档住房三个分市场。对中档房的补贴使其供给增加、价格下降，这就会减缓高档房向中档房的过滤，最终导致高档房供给上升并使其价格降低，因此，高档房住户也会从对中档房的补贴政策中受益。,新房补贴过滤效应的启示,（2）负担转移如果产业发展政策或城市规划抑制中档房供给，价格会随之上升，将住房维护在中档市场的收益也随之提高。于是，业主将减慢中档房向下过滤速度。同时，部分消费者转向低档房消费。最终，限制开发中档房会使低档房的供给减少，需求增加，低档房价格上升。因此，限制中档房的开发政策或限制发展型的规划
10、，其中的一些成本或代价会转嫁到低收入家庭身上。,7.5 新房建设补贴政策的过滤效应,三、我国经济适用房引发的过滤效应分析经济适用房：供应对象：中低收入家庭建设原则：标准适度、功能齐全、经济适用、便利节约建设目的：降低开发成本（土地无偿划拨，控制面积），提高建设水平（应用新技术、材料、工艺、设备）,我国经济适用房引发的过滤效应分析,经济适用房政策实际上是政府通过土地，税收等优惠政策，对中低档市场的一种建设补贴，是针对供给方而非需求方的间接补贴政策。在人口规模稳定的前提下，经济适用房政策的总体结果：降低中低档住房的成本和价格，增加中低档住房的市场份额。抑制中高档住房，高档住房的价格和开发建设。,我
11、国经济适用房引发的过滤效应分析,政策的直接受益者是搬入经济适用房的家庭。而居住在低档房，中高档房和高档房的家庭也由于价格的相应降低而间接获益。作业：结合我国住房市场的实际情况，你认为随着大批经适房的开发和投入使用，我国住房市场的格局将发生怎样的变化？（短期，中长期）,7.6 廉租房的经济效率,一、廉租房的效率补贴方式：实物补贴，货币补贴公共廉租房（实物补贴）：由政府投资建造（新房）或收购（旧房）、以低廉的租金出租给符合条件家庭的廉租房。设计标准低于经济适用房，属于市场上的低等级住房。廉租房（货币补贴）：政府给符合条件的家庭发放住房券或现金补贴，由家庭自行到市场上租赁合适的住房。,7.6 廉租房
12、的经济效率,（1）补贴额家庭享受的补贴额是市场租金与廉租租金之间的差额，也是政府的经济支出。（2）补贴的净收益和效率B:住户入住公共廉租房所得到的净收益。即家庭入住公共廉租房所增加的效用等同于现金补助数额为B时所增加的效用。,7.6 廉租房的经济效率,C:政府投入的补贴额C-B:公共住房实物补贴的经济效率损失B/C:公共廉租房政策的运作效率,图7-2 公共廉租房政策的效果：显著增加住房消费量（HmHcHs),（3)两种住房消费扭曲情况,图7-3 公共廉租房政策的效果：适度增加住房消费量（HmHsHc),（3)两种住房消费扭曲情况,图7-4 公共廉租房政策的效果：减少住房消费量（HsHmHc),
13、7.6 廉租房的经济效率,二、公共廉租房的效率评价公共廉租房是一种实物补贴，效率低于货币补贴。若公共廉租房的政府投入为C，租户收益为B，BC,其经济效率为B/C，小于1，一般在60%70%。因此，实物形式的公共廉租房的效率低于直接的现金补贴。公共廉租房还可能会导致住房消费的扭曲，在制定相关政策时，应当注意防范两种扭曲情况的发生。,7.7 租金管制与住房市场,一、租金管制的背景从以往国内外的实践看，价格管制以租金管制居多，租金管制政策一直以来是世界各国政府调节住房市场的一种重要手段。美国：二战后（广泛采用），19501960废除，19701980 重新启用。英国：1915（启用），1923，19
14、38， 1972（取消，引入公平租金系统）。中国：低租金制度。,7.7 租金管制与住房市场,二、租金管制的市场效应（1）供需缺口增大。随着时间推移和通胀的趋势，需求不断上升，但由于租金管制，供给不发生变化，导致供需缺口。（2）需求转移。市场供应不足导致需求转向其它细分市场。低收入家庭转向公共住房，高收入家庭增加对产权房的需求。,图7-5 租金管制的市场效应,7.7 租金管制与住房市场,（3）收入转移，邻里退化。通货膨胀时，收入流向，业主租户。 短期租户长期租户。租金管制下，业主缺乏维修，养护的能力，房屋质量和社区品质退化。（4）租赁供给进一步减少，出售增多，迫使家庭转向购买产权房。租金管制理论
15、上会导致住房服务量的降低。租金管制和政府对出租房条件的限制，使得业主既不能提高租金，又不能降低服务量，业主利益由于租金管制受损。最终，租金管制打击出租房的投资，许多房东开始出售住房。,图7-6 租金管制与住房服务量,7.7 租金管制与住房市场,（5）供需缺口进一步扩大。随着投资减少，房东出售住房，出租房的供给减少，供需缺口进一步扩大。（6）租金控制导致效率损失。（7）其它负面影响。存量住房低效使用（小家庭大面积，高收入低租金）；导致业主的变相收费，增加对承租人的控制；阻碍劳动力的流动，助长失业。,租金管制政策的评价,租金管制可以降低租户的居住成本，缓解低收入家庭的住房困难。但是租金管制会降低业
16、主的盈利水平，减少出租房的供给，增大租赁住房的供需缺口。而且，可能会导致住房低效利用，业主对承租户的控制和劳动力的低效流动。,我国现行住房保障政策分析,针对我国现行住房保障政策的各种调节手段和保障住房供应方式，从其功能，市场效应，适用情形以及缺陷方面进行剖析；同时从效率性，公平性和社会稳定性角度对各种手段和供应方式进行评价。见教材p99-p101 表8-1,表 8-2；p114-p115 表8-5, 表8-6.,我国现行住房保障政策分析,10种住房保障调节手段：划拨土地，限制利润上限，限制价格上限，开发税收和贷款优惠，提租补贴，公房优惠出售，公房上市转让，购房贴息贷款，公积金贷款，购房退税。8种保障住房供应方式：存量公房出租，存量公房出售，经济适用住房政策，购房货币补贴，廉租房实物配租，廉租房货币配租，住房合作社建房，重大工程配套房。,
