1、1工程项目的合同策划实例摘要：本论文主要通过学习工程项目管理，并结合自己的实际工作经验，阐述了工程项目合同策划的过程和内容。作者认为，合同是实施工程项目的手段，通过合同策划确定各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目标。关键词：工程项目 合同 策划 合同管理贯穿于工程建设项目的始终。在工程项目中，合同作为组织纽带和项目参与各方的行为准则，规定了项目参与各方的责任、权利和义务关系，确定了项目的各种管理职能和程序，直接影响着整个项目组织和管理组织的形态和运作，对整个项目的设计、计划和实施过程起着决定性的
2、影响。所以，合同管理越来越受到人们的重视，已成为与进度管理、质量管理、成本管理和信息管理并列的一大管理职能。而合同策划则是合同管理工作中最为基础和关键的工作环节。本文以某综合楼项目为例，从业主方的角度，以取得规划许可证后的勘察设计合同为开始时间节点，阐述合同策划的过程和内容。1、合同策划的意义和项目概况1.1、合同策划的意义合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制。1.2、项目概况该项目位于北京亚运村大屯路，建筑面积 92700 平方米，框架结构，地下三层，地上二
3、十层，局部二十二层。B 三层为人防工程，B 二层及 B 一层为设备用房和地下车库，一至四层为商业用房，五层及以上为办公用房。全玻璃幕外围护结构，上人屋面。22、合同体系策划2.1、工程特点、业主方管理能力分析及发包方式的选择本工程为一般的民用综合楼，中等规模，技术复杂程度不高，基本都是使用通用的技术标准，工程范围确定，前期准备时间较充足。业主方为多年从事房地产开发的大型开发公司，具有健全的管理制度和较高的管理水平，管理能力较强，且希望对工程管理的介入程度适当深入。因此拟选用适当分散的平行发包模式。2.2、合同体系构成2.2.1、勘察、设计类合同（1）工程建设勘察合同，勘察深度应满足施工图设计要
4、求；（2）楼本体施工图设计合同，设计范围包括基础工程、结构工程、建筑工程、强电工程、给排水工程、中水工程、消防自动喷淋工程、通风空调工程等；（3）公共部分精装修及玻璃幕墙深化设计合同，设计范围包括首层大堂和电梯厅装饰设计、标准层公共部分装饰设计、外立面玻璃幕墙深化设计等楼本体精装修部分设计内容；（4）弱电系统设计合同，设计内容包括消防自动报警工程、楼宇自控系统、有线电视系统、综合布线系统、保安监控系统、门禁系统等弱电工程的全部内容；（5）红线内小市政工程设计合同，设计范围包括燃气工程、给水工程、雨污水排水工程、热力管道工程、道路及园林绿化工程等；2.2.2、施工类合同（1）工程主体施工合同，承
5、包方行使总包管理职能，发包范围包括土方工程、降水工程、护坡工程、结构工程、建筑及粗装修工程、强电及弱电配管工程、给排水工程、中水系统、通风空调工程等；（2）消防工程施工合同，工程范围包括消防自动报警系统、消防自动喷淋系统、消火栓系统、防火卷帘门系统等；（3）电梯工程施工合同，工程范围包括电梯设备供应、电梯设备安装和调试、报检和组织验收等；（4）弱电工程，工程范围包括楼宇自控系统、有线电视系统、综合布线系统、保安3监控系统、门禁系统等除消防自动报警以外的全部弱电工程内容；（5）装饰工程施工合同，工程内容包括首层大堂和电梯厅装饰施工、标准层公共部分装饰施工、外立面玻璃幕墙施工等装饰内容；（6）变配
6、电工程施工合同，工程内容包括变配电室内的变压器、直流屏、高压柜、低压柜、控制柜等设备的供应、安装、调试等全部内容；（7）红线内小市政工程施工合同，工程内容包括燃气工程、给水工程、雨污水排水工程、热力管道工程等；（8）道路及园林绿化工程施工合同，工程内容包括道路、绿化、路灯、围墙及大门等；（9）泛光照明工程施工合同，工程内容包括楼体照明，广场照明的设计及施工等全部内容；（10）大临设工程施工合同，工程内容包括临时变压器建设、临时供水、场地围墙、前期临时办公用房、售楼处建设等；2.2.3、服务类合同（1）监理委托合同；（2）招标代理合同；（3）地基与基础沉降观测合同；（4）施工图审查合同；3、合同
7、类型选择根据本文“合同体系策划”内容可知，本工程项目共需签订三大类合同共 19 项，由于合同的内容及特点各不相同，应选择与之相适应的合同类型。3.1、固定总价合同对于设计类和服务类各项合同，国家发改委有明确的收费标准，且标的额较小，因此拟选用固定总价合同，选择标准主要以服务内容以及设计水平为准。施工类合同中，对于具备以下特点的，也应选用固定总价合同：（1）工程范围清楚明确，图纸完整、详细、清楚，报价的工程量比较准确；（2）工程量小，工期短，技术简单，工程过程中环境因素变化小，工程条件稳定，报价估算方便；（3）工程投标期宽裕，合同条件完备；4符合上述特点应选用固定总价合同的施工类合同有：消防工程
8、施工合同；电梯工程施工合同；变配电工程施工合同；大临设工程施工合同；红线内小市政工程施工合同；道路及园林绿化工程施工合同；3.2、单价合同在施工类合同中，主体工程施工合同，因工程量较大，工期长，环境因素可能会有较大变化，因此拟选用单价合同。对于弱电工程施工合同，装饰工程施工合同以及泛光照明施工合同，虽然工程量不大，但考虑到施工过程中可能会有较大变化，因此也选用单价合同。4、招标方式及招标组织形式策划4.1、招标方式根据招标投标法以及原国家计委工程建设项目招标范围和规模标准的规定，符合下列条件的工程项目，必须进行招标。（1）单项施工合同估算价 200 万元以上；（2）重要设备、材料等货物单项合同
9、估算价 100 万元以上；（3）勘察、设计、监理等服务单项合同估算价 50 万元以上；（4）单项合同估算价低于上述标准，但总投资额 3000 万元以上；本工程符合上述标准，因此上述合同都必须进行招标，但因本项目为民营企业投资，为节约时间和招标费用，可以申请采用邀请招标或议标。对于标的额较小，且权利义务简单的招标代理合同、地基与基础沉降观测合同、施工图审查合同拟采用议标形式。其他合同全部采用邀请招标方式进行招标。4.2、招标组织形式本项目开发商具有独立法人资格，是一个有多年房地产开发经验的大型开发公司，具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理方面5的专业技术力量，有从
10、事同类工程建设项目招标经验，公司内设有专门的招标机构，符合招标投标法规定的自行招标条件，除主体工程施工合同外，均采取自行招标的组织形式。对于主体工程施工合同，因审批和备案的环节较多，拟采用委托招标的组织形式。5、主要合同条款5.1、适用法律、法规、标准及规范本项目所有合同均适用国家对建设行业的法律、法规、北京市地方性法规及行业规范性文件。执行国家及北京市现行勘察、设计、施工等现行质量评定标准和施工技术验收规范。5.2、合同争议解决方式采取诉讼形式，发生无法协商的纠纷后可向工程所在地人民法院提起诉讼。5.3、付款方式5.3.1、招标代理合同、地基与基础沉降观测合同、施工图审查合同采用两次付款的方
11、式，合同签订后 7 日内支付 30%预付款，合同履行完毕，提交合同成果后支付剩余的全部款项，不扣保留金。5.3.2、监理委托合同合同签订后 7 日内支付合同总额的 10%作为预付款，工程开工后按月支付进度款，每月支付额为监理费用总额除以监理周期（月）的商数，从第二个月开始平均分五次扣回预付款，累计支付到合同总额的 90%时停止支付，待工程验收后合格后 15 日内，支付剩余款项。5.3.3、设计类合同合同签订后 7 日内支付合同总额的 20%作为定金，设计成果交付后支付到合同总价的 80%，工程验收手续办理完毕后，支付剩余款项。5.3.4、施工类合同6工程预付款为合同总额的 10%，进度款按月支
12、付，每月支付金额为月度完成工作量的 80%,从开工后第二个月开始平均分五次扣回预付款，累计支付到合同总价的 75%时停止支付。工程竣工验收合格并办理完竣工结算后 15 日内，支付到结算总价的95%，剩余 5%待保修期满后 15 日内付清。对于工期少于三个月的施工合同，可采取分三次支付工程款，预付款比例可适当提高，但最高不超过合同总价的 40%，工程验收合格并办理完验收手续后 15 日内支付到结算总价的 95%，剩余 5%待保修期满后 15 日内付清。5.4、对承包商的激励措施5.4.1、节约投资奖承包商如能有新的设计方案、采用新技术、使业主投资节约，则可将节约总额的 30%奖励给承包商。5.4.2、质量奖主体工程如能达到“市优”等级，可奖励主体工程施工单位 100 万元。总之，合同是实施工程项目的手段，通过策划确定各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目标。参考文献成虎 陈群著.工程项目管理.北京：中国建筑工业出版社，2009.9.丁士昭主编.建设工程项目管理.北京：中国建筑工业出版社，2010.4.柯洪主编.工程造价计价与控制.北京：中国计划出版社，2006.4.叶青主编.招标采购法律法规与政策.北京：中国计划出版社，2009.5.
